ЖК "Образцовый квартал 2": ударное начало большого проекта

Между Пулковским шоссе и городом Пушкиным раскинулись холмы, которые на 50 метров выше уровня Петербурга. Говорят, именно благодаря такому расположению здесь и осадков меньше, и солнечных лучей больше. Когда-то на этих холмах по решению Екатерины Великой возвели поселения для работников, занятых на строительстве Царскосельского дворца. Деревни удались на славу, их даже назвали образцовыми и с гордостью демонстрировали высоким гостям загородной царской резиденции. Теперь данную территорию разрабатывает "Центр Развития". Получатся ли его новые кварталы столь удачными?

Современный формат на исторических высотах

Проект "На Царскосельских холмах" подразумевает создание на участке в 316 га полноценного городка. О комплексном развитии этой территории (КОТ) мы уже писали в обзоре тайного покупателя, посвященном ЖК "Неоклассика". Территория находится в частной собственности. После инженерной подготовки девелопер многие участки продает другим застройщикам.

Основу проекта составят комплексы малоэтажных домов. Предусмотрено строительство школ и детских садов. Вдоль Петербургского шоссе выделен участок под торгово-развлекательные центры, а немного дальше планируется создание спортивной зоны.

На восточной границе территории запроектирована железнодорожная станция под условным названием "19 км" (между платформами "Аэропорт" и "Александровская"). Предусматривается развитие сети автомобильных дорог: Кокколевская улица в будущем должна соединиться с Пулковским шоссе, а вдоль железнодорожной ветки начали строить дорогу в направлении Волхонского шоссе.

Поскольку строительство и станции, и дорог направлено на улучшение транспортной доступности конгрессно-выставочного центра "Экспофорум", то в офисе "Центра Развития" на реализацию планов смотрят с оптимизмом.

Партнер "Центра Развития" по холдингу ООО "Терминал-Ресурс" возвела бизнес-центр "Перспектива" на Петербургском шоссе и ведет жилую застройку вдоль улицы Образцовой, удивляя ударными темпами строительства. Первый "Образцовый квартал" был сдан на полгода раньше срока. ЖК "Образцовый квартал 2" тоже обещают сдать раньше намеченного. Застройщик намерен в октябре 2017 начать ввод в эксплуатацию и передать ключи новоселам уже к Новому году, хотя в проектной декларации срок ввода обозначен в 3 квартале 2018.

Кто есть кто в семье застройщика

Прежде чем перейдем к описанию комплекса, несколько слов о компаниях, реализующих этот проект. Застройщик "Терминал Ресурс" и генеральный подрядчик по строительству "Образцовых кварталов" ООО "Ресурс-Инт" входят в группу компаний "Центр Развития".

Холдинг можно назвать преемником компании "САНД", которая вела строительную деятельность с 1993 года, но теперь расформирована. Между тем многие сотрудники того же "Терминал-Ресурс" являются выходцами из "САНД". И даже в портфолио холдинга включены объекты из портфеля "САНД" — например, ЖК "Царскосельская усадьба", введенный в эксплуатацию в 2008 году.

Жилой комплекс

"Образцовый квартал 2" состоит из четырех пятиэтажных корпусов на 320 квартир. Верхний этаж — мансардный. В подъездах устанавливаются лифты и подъемники для инвалидов. На лестничной площадке — по 3-4 квартиры. Коммерческих помещений не предусмотрено.

Во дворе строится детский сад на 140 мест с бассейном. Предусмотрены детская и спортивная площадки. Парковка для автомобилей будет вынесена на прилегающую территорию, а в 2018 году рядом с комплексом планируют начать строительство трехуровневого паркинга.

Дома строят по кирпично-монолитной технологии. Наружные стены утепляются многослойной теплоизоляционной системой и облицовываются структурной штукатуркой.

Сдается жилье с подготовкой под чистовую отделку. О качестве подготовки на форумах комплекса звучат положительные отзывы.

Как строят и что построено

Обозревать образцовые кварталы у меня получилось дважды: сначала самостоятельно, потом в сопровождении менеджера по продажам. Убедившись, что офис на объекте есть, не стала изучать схему его расположения. А — что же я в чистом поле офис не найду! — поспешила навстречу новому поселку на исторических холмах.

Автобус №187 довез меня от ст. м. "Московская" до остановки "Ул. Кокколевская". Отсюда видна линия застройки. Среди малоэтажных домиков разного цвета и уровня готовности сразу распознаю корпуса "Образцового квартала 2".

Все как на фотографиях с сайта застройщика — зеленоватые дома, увешанные строительной сеткой. И я без тени сомнений направляюсь к ним напрямик через поле по протоптанным дорожкам, при этом проигнорировав бизнес-центр буквально в нескольких десятках метров на перекрестке Петербургского шоссе и улицы Кокколевской. Знайте: именно в нем расположен офис продаж. Ориентирами могут служить и оранжевые флаги с логотипом кварталов у входа, и крупная надпись на окнах здания. Все это можно увидеть с шоссе.

Ну а я тем временем приближаюсь к стройке. Работы здесь активно ведутся: техника, люди - все в движении. Все четыре корпуса уже возведены и увенчаны покатыми красно-коричневыми крышами. Ведутся фасадные работы, витражное остекление, а внутри устраивают теплый пол и монтируют лифты. В центре квартала строится детский сад.

Через дорогу от стройки — уже жилой первый "Образцовый квартал". Три корпуса кирпично-рыжего цвета с прямыми, в отличие от строящихся домов, крышами. В одних окнах видны шторы и цветы, из других доносятся звуки ремонта. Инфраструктурные радости представлены здесь одной детской площадкой. Оценив ее размеры, решила, что это одна из нескольких. Но нет, единственная. Надежды найти в обжитом квартале магазинчик — уж очень в жаркий день хотелось купить воды — тоже не оправдались. Только три корпуса, газоны и автопарковки во дворе.

Как потом выяснилось, магазины шаговой доступности предусмотрены в недавно сданном ЖК "Царский двор", но коммерческие помещения там еще не функционируют. Сейчас работающие магазины есть только в домах между офисом продаж и "Экспофорумом", это примерно в километре от "Образцовых кварталов".

Офис продаж — под стать названию комплекса

Узнав у прохожих, где находится офис продаж, направляюсь туда. Все, что происходило дальше, то и дело навевало мысли про образцовость. Сам офис просторный, с растениями в кадках, детским уголком, макетом застройки Царскосельских холмов, наглядным стендом по устройству водяных теплых полов и радушно-деловой встречей со стороны менеджеров.

О радушии: едва я успела спросить о наличии магазинчиков, мне тут же было выдано две бутылки минералки, а уже потом рассказано. О деловой части: менеджер рассказала обо всем — от перспективных планов развития территории и ходе строительства на выкупленных участках до размеров коммунальных платежей в сданных домах. В 2017 году в квитанциях по оплате содержания дома, что включает отопление, уборку территории и работу мусоровоза, начислялось по 42 рубля за 1 кв.м.

После обсуждения моих запросов менеджер повезла смотреть все вживую: оставшиеся в продаже квартиры первой очереди и примеры в строящихся корпусах.

Дома с необычной начинкой

Оценить, что получает потенциальный покупатель в готовом виде, можно на примере первой очереди, поскольку технологии строительства и подготовка под отделку одинаковы.

Встречают жильцов стеклянные парадные. Едва входим, менеджер обращает внимание на плитку на полу — итальянская, не скользит даже будучи мокрой. Дальше — наливной пол, который также исключает скольжение. Искусственное освещение регулируется датчиками движения. Лифты — малошумные немецкие Schindler. В новых домах, в отличие от сданных, они будут со сквозным проходом. Стены в парадных покрыты декоративной штукатуркой.

В домах первой очереди много окон в пол. Во второй очереди такими будут только окна, выходящие на лоджии. Стеклопакеты используются двухкамерные со встроенным клапаном притока воздуха и с напылением для лучшей теплоизоляции.

Отопление в "Образцовых кварталах" обеспечивает система водяного теплого пола, какие обычно используют в частных домах. На крыше установлены бельгийские автономные котельные, а в комнатах — регуляторы на уровне груди взрослого человека. В 4 корпусе строящейся второй очереди я увидела начинку теплого пола.

На слой изоляционного материала укладывается арматурная сетка, к которой крепится трубопровод. Затем все это заливается бетонной стяжкой. Труба цельная, без стыков. У окон укладывается чаще, а, к примеру, под рабочей зоной кухни вообще не прокладывается ввиду ненадобности.

Во время экскурсии менеджер дает советы по выбору корпуса и расположению квартиры. Если рассматривать "окна во двор", наиболее комфортен 4 корпус, так как садик, построенный посреди двора, от него наиболее удален. Самый выигрышный вид будет из внешних окон первого корпуса — за ним тянется зеленая зона, на которой не предусмотрена застройка. Пейзаж украшают лошадки конно-спортивного клуба "Райдер", расположенного немного дальше. За клубом виден "Экспофорум". Внешнюю сторону 4 корпуса не советует, потому что в перспективе, когда тихую улочку Кокколевскую соединят с Пулковским шоссе, движение по ней станет насыщенным.

Во дворе уже выполнена разметка территории — видно, где будет детская площадка, а где дорожки. Комплекс обещает встретить жильцов в полной готовности, за исключением садика. Его сдача намечена на 3 квартал 2018, но вряд ли стройка будет мешать, поскольку работы останутся внутренние.

Вокруг домов уже высажены деревья, что радует на фоне общего дефицита растительности, способной давать тень. В жаркий летний день особо заметно отсутствие высоких деревьев. Впрочем, не исключено, что многие жители нашей пасмурной местности сочтут открытый доступ прямым солнечным лучам плюсом.

Цены и планировки

Жилой фонд комплекса представлен одно-, двух- и трехкомнатными квартирами. Метраж от 40,87 до 96,09 кв.м. Большинство комнат тяготеют к квадратной форме. В каждой вместительные лоджии от 4 до 8 кв.м. Кроме квартир привычной классификации, предлагаются свободной планировки — с объединенными зонами кухни и гостиной и двумя санузлами. При этом в обычных двушках санузел один. Высота потолков на 1-4 этажах 2,74 м, на мансардных она достигает 4,74 м.

В зависимости от этажа стоимость жилья изрядно колеблется. На примере квартиры в 62 квадрата это выглядит так: на 1 этаже она будет стоить 5,4 млн, на 2 и 3 — 5,8 млн, а на мансардном — 6,1 млн рублей. Диапазон цен на жилье в этом комплексе — от 3,2 млн руб. за 40-метровую однушку на 1 этаже до 8,5 млн руб. за трешку на мансарде.

До 30 июня действует скидка в 100 тысяч рублей на все квартиры строящегося комплекса и оставшиеся в продаже первого "Образцового квартала".

Приобретение жилья в рассрочку и ипотеку возможно при первоначальном взносе от 20 %. Рассрочка предоставляется до 3 квартала 2018 и предполагает внесение оставшейся суммы равными долями в течение этого периода.

Ипотеку предоставляют 14 банков, среди которых Сбербанк, "Банк Санкт-Петербург", "ВТБ-24" и "Газпромбанк". Но оформлять ипотеку покупатели должны самостоятельно, застройщик содействия не оказывает. Зато работает с военной ипотекой.

Застройщик работает по 214 ФЗ. До заключения ДДУ можно забронировать понравившуюся квартиру бесплатно на 7 дней. В случае необходимости — например, если банк задерживается с решением по кредиту, — бронь продлевают бесплатно.

Инфраструктура — отдельно

Новоселам первых кварталов "На Царскосельских холмах" надо быть готовым к отсутствию полноценной инфраструктуры. По крайней мере, в перспективе ближайших лет. Строящийся садик будет способен принимать детей не раньше 2019\2020 учебного года, строительство школ еще не началось.

Образовательные и медицинские учреждения, которыми смогут пользоваться первые жители района, — в Пушкине, что в получасе езды на общественном транспорте и 10-15 минутах езды на машине. Отсутствие торговой инфраструктуры в ближайшие годы будет компенсировать ряд гипермаркетов на Пулковском шоссе. О расположении микрорайона уже писали в одном из обзоров тайного покупателя.