ЖК "Дом на Обручевых": под звуки военных маршей

"Эталон ЛенСпецСМУ" продолжает застраивать жильем район Гражданки. К концу 2018 года в 400 метрах от ЖК "Орбита" введут в эксплуатацию "Дом на Обручевых". Здание рассчитано на семь сотен квартир. Застройщик относит комплекс к комфорт-классу, обещает закрытый двор, службу консьержей и встроенный детский сад. Соответствует ли уровень комфорта заявленной цене квадратного метра, узнавал тайный покупатель.

Проект: много однушек и мало парковок

Восьмисекционное кирпично-монолитное здание строят на улице Обручевых в Калининском районе. Из 20 этажей 18 — жилые, последний технический, а первый отдадут под коммерцию и детский сад, расположенный в секциях 6, 7 и 8.

Если верить рендерам "Эталон ЛенСпецСМУ", то архитектура корпуса будет перекликаться с обликом ЖК "Орбита". Те же цвета навесных панелей из керамогранита, та же изогнутая конфигурация дома, тот же вид остекления балконов. "Орбита" спустя 5 лет после ввода в эксплуатацию выглядит приятно и свежо, как и должна выглядеть новостройка. Велика вероятность, что и "Дом на Обручевых" будет радовать глаз дольщиков.

Комплекс рассчитан на 765 квартир: 170 студий, 357 однокомнатных, 170 двухкомнатных и 68 трёшек. Высота потолков комфортная — 2,75 метра от стяжки пола. Квартиры сдаются без отделки. В каждой секции предусмотрено по два лифта — фирм OTIS или KONE. Холлы оборудуют системой видеонаблюдения. Но какую-то дополнительную информацию о дизайне и оснащении МОПов найти не удалось. По словам менеджера, проект входных групп в середине декабря 2017 года еще не был утвержден.

"Эталон ЛенСпецСМУ" позиционирует "Дом на Обручевых" как комфорт-класс, в том числе за счет консьержей, закрытого двора и собственного детского сада на 80 мест. А вот по паркингам есть вопросы.

В первой проектной декларации речь шла о 486 местах для автомобилей: 272 в пристроенном гараже и еще 204 — в отдельно стоящем. Когда в августе 2016 года квартиры в "Доме на Обручевых" вывели в продажу, в СМИ распространялась именно такая информация. Но к 2017 году проект изменился. В настоящее время речь идет о крытом паркинге только на 77 машиномест. При этом расчетное число жителей — 1213 человек.

Детсад в комплексе рассчитан для кратковременного пребывания с 8:00 до 13:00 по будням. Его смогут посещать дети от 5 до 7 лет. И он с большой вероятностью станет частным. В декабре 2017 года велись поиски покупателя. Однако, как заметил менеджер, если к сдаче дома новый собственник не объявится, а городу понадобится дошкольное учреждение, его передадут в ведение муниципалитета.

Благоустройство — все тот же стандартный набор: детская и спортивная площадки, места для отдыха, озеленение. Двор помещается внутри П-образного корпуса, расстояние между противоположными боковыми секциями которого не превышает 90 метров.

Окружение: промзона и вузы

До ближайшей станции метро "Политехнической" от "Дома на Обручевых" всего 700 метров, до "Академической" — километр по прямой. В 400 метрах на проспекте Науки находится автобусная остановка. И за все это комплексу можно простить остальные недостатки месторасположения.

Начнем с того, что буквально в 100 метрах от застраиваемого участка, между "Домом на Обручевых" и ЖК "Орбита", находится электроподстанция "Сосновская". Одни местные жители на форумах уверяют, что от гула подстанции сходят с ума и не могут открыть окна. Другие, в том числе встреченные мной жители "Орбиты", говорят, что ничего не слышат и дискомфорта не испытывают. Как бы там ни было, в одном можно быть уверенным: с электроснабжением дома проблем не возникнет, ведь в 2017 году "Ленэнерго" начало готовиться к реконструкции подстанции.

Тут же рядом работает котельная "Политехническая", которая смущает потенциальных покупателей густым белым паром. Поблизости гаражи, склады и промышленные постройки. В начале улицы Обручевых функционирует испытательный центр НПО "Аврора", производящий системы управления для морской техники. Но местные уверяют, что никакого шума от этих зданий не исходит.

Доминантой микрорайона являются корпуса Военной академии связи им. Будённого. От 12-этажных общежитий учебного заведения жилой комплекс отделен двухполосной улицей Обручевых, так что окна комнат военнослужащих будут хорошо видны из квартир строящегося ЖК. Мало того, каждый день дольщики рискуют слушать звуки барабанов, доносящихся с плаца академии, да и вообще быть свидетелями жизни курсантов. На форумах уверяют, что шум с плаца слышно даже в доме 22 на улице Гжатской, а он расположен на 350 метров дальше. Но у такого соседства есть один плюс: уровень криминала благодаря постоянным патрулям здесь практически на нуле.

Военная академия — не единственное учебное учреждение в микрорайоне. До ближайшей школы №145 по прямой 300 метров. В радиусе полутора километров расположены:

• три школы;
• Санкт-Петербургский политехнический университет Петра Великого;
• Санкт-Петербургский академический университет;
• Санкт-Петербургское художественное училище им. Рериха;
• Физико-технический институт им. Иоффе РАН;
• Радиофизический факультет СПбГУП.

Здесь функционирует несколько научно-исследовательских институтов, в том числе гидротехники и цитологии. Но в таком соседстве есть свои недостатки. Учитывая количество студий и однушек, значительная часть квартир в комплексе будет сдаваться в аренду студентам.

В районе много магазинов, ТРК "Академ-Парк, три поликлиники, кафе, салоны красоты, автомойка и фитнес-центр. В радиусе 1,5 километров раскинулись три парка: Сосновка, Муринский и Пискаревский, а у станции метро "Политехническая" еще и небольшой парк Технического университета.

Что касается дорожной обстановки, то район незагруженный. Заторы в часы пик образуются на Гражданском проспекте у "Академической", может быть плотным движение на проспекте Науки, Тихорецком проспекте и Политехнической улице, но такая ситуация складывается по утрам и вечерам практически в любой части города. Зато без пробок от "Дома на Обручевых" до Невского проспекта на машине удастся доехать за 20 минут, а до развязки с КАД — за 10.

На стройке и в офисе

Путь от "Политехнической" до ЖК недолгий: 10 минут средним шагом. Пейзажи по пути глаз не радуют, но и не удручают. По левую руку на улице Гидротехников стоят корпуса Военной академии связи с мощными антеннами, по правую — невысокие производственные здания.

Примерно такая же картина вырисовывается на улице Обручевых. Там царит атмосфера промышленного района. Рядом с новостройкой обочины заставлены машинами. В паре метров над землей пролегают трубы, от котельной валит пар, работает автомойка и платная парковка. Вдоль улицы стоят вагончики и гаражи, ездит большегрузный транспорт. По сравнению с таким соседством, электроподстанция за высоким забором уже не пугает.

Во время моего посещения ЖК на Обручевых было спокойно. Движение на улице не оживленное, гула от подстанции лично я почти не замечала. Да и военные в разгар рабочего дня вели себя тихо.

Когда-то на месте "Дома на Обручевых" находились два склада и прачечная. В 3 квартале 2016 года застройщик приступил к расчистке участка, а в январе 2017 уже залил в фундамент первый бетон.

Работы в течение года велись по графику, к концу ноября был завершен монолитный каркас трех из восьми секций. К середине декабря в этих трех секциях появились кирпичные стены. Остальные секции были построены на 17-18 этажей, а стены выполнены до 12-13 этажа.

Планируется, что дом введут в эксплуатацию в 4 квартале 2018 года. На передачу ключей "Эталон ЛенСпецСМУ" оставляет себе полгода. Ранее говорилось, что в 2019 году построят гаражи, но сейчас речь об этом уже не идет.

Поскольку встроенный паркинг способен вместить лишь 77 автомобилей, остальным жильцам придется оставлять машины поблизости. Место для этого пока есть — как на территории платной автостоянки по соседству, так и около комплекса. Но сложно сказать, как изменится обстановка после заселения 765 квартир.

Экскурсии по объекту в конце 2017 года еще не проводились, консультационного пункта на месте не было. Для общения с менеджером придется ехать в один из четырех офисов продаж: на Васильевском острове, Богатырском, Московском или на Невском проспекте. Я выбрала последний вариант и отправилась туда в воскресенье, что было ошибкой. В выходной день в офисе находился один менеджер, и мне пришлось прождать своей очереди почти полчаса. Хотя я предварительно созванивалась со специалистом, он о таким раскладе не предупредил. Рассчитать ипотечные варианты в этот день было некому.

С необходимой информацией о квартирах, ценах, акциях и скидках можно ознакомиться на сайте. Однако чтобы получить сведения об условиях покупки и ипотечных программах, все же придется связываться с офисом продаж — в открытом доступе размещены лишь общие данные. Но лично для меня общение с менеджером не оказалось полезным. Буклет по объекту малоинформативен и его основная ценность — план этажа дома. Никакой эксклюзивной информацией по комплексу встретивший меня специалист не владел, ответы на многие вопросы искал в компьютере.

Удобные планировки и высокая цена

Первое, что бросается в глаза на плане корпуса, — небольшое количество квартир на этаже. Только в секциях 4 и 5 на лестничной площадке по 9 входных дверей, в остальных — от 3 до 5.

Площадь жилья начинается с 24,8 кв. метров. Самая большая студия занимает 31,7 квадрата. Однушки варьируются от 35,9 до 54,1 кв. м. Наиболее просторная двушка имеет 72,5 кв. метра, а самая габаритная трёхкомнатная квартира — 96,6 квадратов.

Планировки в "Доме на Обручевых" удачные. Нет вытянутых или проходных комнат. Даже в маленьких студиях в прихожих предусмотрено место под шкаф. Площадь кухонь начинается с 9,2 кв. метров в однушке и достигает 21 квадрата в двухкомнатной квартире площадью 72,5 кв. метра. Санузлы в студиях занимают 4,3 кв. метра, а в трехкомнатной квартире, если сложить площадь раздельных помещений, составит 7,8 квадратов.

"Эталон ЛенСпецСМУ" предоставляет скидку на квартиру при 100-процентной оплате или ипотеке. В декабре это было 11% плюс еще 5% застройщик давал в рамках предновогодней акции. Таким образом со всеми скидками цена квадратного метра составляла 105-108 тыс. рублей и достигала 120 тыс. рублей для видовых квартир. По словам менеджера, после окончания новогодней акции планируют увеличить основную скидку, поэтому удорожание составит не больше 2-3%.

Мне стоимость квадратного метра показалась завышенной. Хотя бы потому, что в новостройках Калининского района можно найти предложения по 90-100 тыс. рублей за квадрат, а в некоторых случаях в эту цену входит еще и отделка. Например, куда дешевле обойдется квартира в комплексах рядом с проспектом Маршала Блюхера — в ЖК "Калейдоскоп" от "ЛСР", ЖК "Кирилл и Дарья" от "КВС", ЖК "Фламинго" от "КапСтрой". Да даже в "Ландышах", которые тоже строит "Эталон ЛенСпецСМУ" на Полюстровском проспекте, за квадратный метр просят 101 тысячу. Но нужно признать, что у "Дома на Обручевых" более выгодное расположение. Поэтому дольщики готовы закрыть глаза на высокую цену ради метро в 650 метрах.

Цены на студии в "Доме на Обручевых" начинаются с 3,03 млн рублей, но в середине декабря по этой стоимости продавалась лишь одна квартира. Похожую 30 кв. метров можно купить за 3,25-3,3 млн. Однокомнатные стартовали с цены 4,25 млн. Самая большая трешка 96,2 кв. метров обойдется в 10,45 млн рублей.

Мы с менеджером рассматривали двушки. Купить в жилом комплексе квартиру площадью 61,5 кв. м с кухней в 15,3 квадрата на 12 этаже можно за 6,56 млн рублей. Окна в этом случае будут выходить на корпуса Военной академии связи. А вот двусторонняя квартира меньшей площади, но с большим балконом во двор на 15 этаже обойдется уже в 6,81 млн.

Паркинг тоже выведен в продажу. К середине декабря свободной оставалась примерно половина из 77 мест. Цены начинаются с 870 тыс. рублей и достигают 1,2 млн. За 150 тысяч можно купить кладовку в паркинге, но таких помещений всего шесть.

Условия покупки

Помимо традиционных скидок при 100% оплате и ипотеке "Эталон ЛенСпецСМУ" придумывает и нестандартные акции. Например, осенью 2017 года студентам и преподавателям государственных вузов при покупке квартиры в "Доме на Обручевых" полагалась скидка в 1%. А в декабре действовало новогоднее предложение: 5% за квартиру вносилось до Нового года, цена фиксировалась, а остальные 95% можно было выплатить до конца января 2018.

В остальном в условиях покупки нет ничего необычного. Квартиры реализуются по ДДУ, ипотеку выдают основные российские банки, есть беспроцентная рассрочка до окончания строительства — декабря 2018 года. Можно оформить также и процентную рассрочку до 2021 года с первоначальным взносом от 20%, но в данном случае придется платить еще 12% годовых. В случае рассрочки расчет ведется от базовой стоимости квартиры. Например, если при ипотеке двушка площадью 55,4 кв. метра стоит 6,04 млн рублей, то без скидок ее цена возрастет до 7,19 млн. При рассрочке скидка в 11% распространяется только на первый взнос.

Средняя ставка по ипотеке на этом объекте — 9,5%. В Россельхозбанке можно оформить под 9,1% годовых, в банке "Открытие" — под 9,35%. В декабре "ВТБ24" и Сбербанк предлагали варианты кредитов под 7,4%, но с множеством оговорок: цена квартиры без скидки, кредит на небольшой срок (у Сбербанка — 7 лет), первоначальный взнос от 30%. При этом стандартная ставка в ВТБ24 — 9,45%, у Сбербанка — 9,5-10%.

Застройщик: 30 лет без долгостроев

АО "Эталон ЛенСпецСМУ" входит в группу "Эталон", которая является одним из крупнейших игроков на строительном рынке не только Петербурга, но и всей России. Группа компаний была основана бизнесменом Вячеславом Заренковым в 1987 году. Помимо Заренкова Etalon Group владеет фонд Baring Vostok. Основатель компании занимает должность генерального директора, его сын назначен председателем совета директоров.

Жилье в Петербурге возводится под брендом дочерней компании, до 2017 года носившей название "Специализированное Строительно-Монтажное Объединение "Эталон ЛенСпецСМУ". На счету застройщика около 200 готовых домов, множество наград со специализированных конкурсов, дипломы от профессиональных сообществ и правительства города. В 2017 году компания даже взялась достраивать несколько проблемных объектов небезызвестной ГК "Город".

Застройщик специализируется не только на жилье. В начале 2017 было закончено строительство музея Октябрьской железной дороги. В роли генподрядчика "Эталон ЛенСпецСМУ" выступил и при возведении "Экспофорума". А в 2018 году компания обещает закончить метродепо в "Шушарах".

Если же переходить к частностям, то по сети ходит не самая приятная информация о качестве сданных "Эталон ЛенСпецСМУ" объектов. Чего стоят хотя бы трещины на стенах детского сада рядом с ЖК "Радуга" в Купчино, появившиеся спустя 5 лет с моменты ввода постройки в эксплуатацию. Сначала в ДОУ перестал работать бассейн, а после и весь сад закрыли из-за недопустимого технического состояния. Стоит отметить, что "Эталон ЛенСпецСМУ" построил только коробку ДОУ, а завершала работы другая компания.

С трещинами в 2010 году столкнулись и жильцы ЖК "Морской фасад" — они образовались в стене одной из парадных. Поврежденной оказалась штукатурка и кирпичная кладка, что безопасности дома не угрожало.

Летом 2017 года дольщик ЖК "Летний" взыскал с застройщика круглую сумму за то, что не смог заехать на своем автомобиле на купленное место в паркинге. Экспертиза установила, что параметры въезда на второй и третий этажи автостоянки не соответствуют нормативам.

На форумах жильцы жалуются на щели в остеклении окон и балконов (ЖК "Речной", ЖК "Галант"), на управляющую компанию "Сервис-Недвижимость" (входит в ГК "Эталон"), а главное — на плохую звукоизоляцию. Судя по отзывам, это беда большинства комплексов от "Эталон ЛенСпецСМУ". Об этой проблеме мне рассказали и жильцы "Орбиты": мол, слышно каждый шаг соседей сверху. С другой стороны, встреченные мной собственники этого комплекса были довольны своими квартирами, уровнем комфорта и безопасности домов.

Но главное, к чему у дольщиков "Эталон ЛенСпецСМУ" точно нет претензий, так это к срокам сдачи жилья. Строительство компания не затягивает, проблемных объектов на ней не висит, ключи жильцам передает в срок.