ЖК "Кремлёвские звёзды": престижно, но тесно

ГК "РосСтройИнвест", известная в Петербурге жилыми комплексами нестандартной архитектуры, добралась и до Московского района. К концу 2018 года на улице Типанова, 25А появится стилизованный под сталинские высотки ЖК "Кремлёвские звёзды". Застройщик приравнивает объект к бизнес-классу, хотя покупатели не уверены, что дом действительно таковым окажется. Попробуем разобраться, насколько новый комплекс соответствует статусу.

Что сулит проект

На рендерах жилой комплекс выглядит эффектно. Для Петербурга, конечно, такая архитектура не свойственна: все эти ступенчатые завершения, башенки, пики характерны для столичных зданий в стиле ар-деко. Но нужно признать, что такой проект уместно смотрится в Московском районе, где тон пейзажу задают сталинские строения.

Дом будет 27-этажным, плюс еще два уровня расположатся под землей. Со стороны улицы Типанова жилье начинается с четвертого этажа, потому что первые отданы под коммерцию.

Комплекс разделен на жилую часть и пристройку в виде носа корабля, на крыше которой с одной стороны разместится ресторан, с другой — детская площадка. Обе части будут изолированы друг от друга. В проекте значится двухэтажный детский сад на 50 мест. Его застройщик обещает сдать вместе с ЖК и передать на баланс города.

К работам на участке подрядчик приступил 3 июля 2015 года, закончить намерен к 30 декабря 2018. На передачу ключей "РосСтройИнвест" оставляет себе три месяца.

Каркас дома монолитный, вентилируемые фасады выполнят из светлого керамогранита. Крышу здания увенчают те самые рубиновые кремлёвские звёзды, в честь которых комплекс и получил название.

На форумах ведутся споры по поводу бизнес-статуса нового ЖК. Если верить неофициальной классификации петербургских новостроек, созданной агентством элитной недвижимости Knight Frank, то "Кремлёвские звёзды" едва дотягивают до класса В — бизнес-лайт.

Здание слишком высокое — петербургский бизнес-класс часто имеет не больше 16 этажей. На площадке аж по 14 квартир, высота потолков составляет всего 2,74 метра от стяжки. С другой стороны, у жильцов будет закрытая территория, консьерж, колясочные, дизайнерская отделка холлов и подземный паркинг. Стоянка на редкость вместительная — 375 машиномест на 403 квартиры. В паркинг автовладельцев будут доставлять два лифта марки OTIS или Schindler.

Квартирография тоже близка к облегченному бизнес-классу, поскольку студии и однушки занимают 57% — 232 квартиры. Двушек в комплексе 109 (27%), а трешек 62 (16%).

Проект отделки для объектов бизнес-класса "РосСтройИнвест" не подготовил, а имеющаяся типовая рассчитана на жилье массового сегмента. Помимо голых стен при заселении дольщики получат радиаторы отопления с терморегуляторами, двухкамерные стеклопакеты, холодное остекление балконов, металлические двери с шумоизоляцией и датчики пожаротушения. В доме предусмотрены система фильтрации воды и места для установки кондиционеров. Своей котельной не будет — "Кремлёвские звёзды" подключат к городским сетям отопления.

Других плюшек застройщик покупателям не обещает. Отдельный доступ в ресторан на крыше пристройки для жильцов не предусмотрен, шикарного вида на город ожидать не стоит. Территории вокруг откровенно мало: часть незастроенного участка отдадут детскому саду, на оставшемся клочке земли высадят деревья, установят скамейки да фонари. Спортивную площадку, по словам менеджера, разместить уже негде.

Чего ожидать от места

Район станции метро "Московская" недаром называется риелторами престижным. Отсюда легко можно доехать до центра города и до окружной дороги или аэропорта. Торговая и социальная инфраструктура давно сложились и продолжают развиваться. Открытого пространства много, зеленых зон в достатке. А благодаря монументальности сталинской архитектуры здесь еще и красиво.

Дольщики "Кремлёвских звёзд" получат в пользование все прелести развитого Московского района. По соседству с ЖК два торговых комплекса с фитнес-центрами, ресторанами и салонами красоты. Через дорогу — супермаркет "Окей", в паре автобусных остановок — ТРК "Радуга" с кинотеатром и прочими развлечениями.

Станция метро хоть и находится в 1,4 км, но прямо у ЖК расположена остановка, откуда автобусы, троллейбусы и маршрутки отходят чуть ли не друг за другом. Автомобилисты за считанные минуты могут выехать из города и доехать до центра: до Площади Восстания путь займет 10-12 минут, до ЗСД или КАД — минут 8.

Ближайшая гимназия №524 расположена в 450 метрах по прямой, детсад №19 в 300 метрах. Взрослая поликлиника №51 с межрайонным отделением восстановительной медицины — буквально за домом, до детской поликлиники №31 не больше полутора километров.

И все бы хорошо, если бы не планы по застройке высотным жильем близлежащих земельных участков. После заселения всех запроектированных квартир микрорайон пополнится двумя-тремя тысячами жильцов, что многократно увеличит нагрузку на существующую социальную инфраструктуру.

Главным разочарованием дольщиков "Кремлёвских звёзд" стала информация о возведении концерном "Питер" жилого комплекса по соседству. В 2015 году, когда "РосСтройИнвест" открыл продажи в "Звёздах", с запада к участку примыкала парковка ТК "Питер". И именно с западной стороны активнее всего покупали жилье в доме: обзору из окон ничего не мешало, квартиры на верхних этажах продавались как видовые. Но в мае 2016 года стало известно, что Смольный согласовал концерну строительство 25-этажного ЖК на 1137 квартир. Дом вырастет вплотную к новостройке "РосСтройИнвеста" — между двумя высотками в лучшем случае поместится узкий внутриквартальный проезд. Таким образом "Кремлёвские звёзды" оказались словно в тисках между ЖК "Доминанта" и будущим ЖК "Питер".

К концу 2021 года на пятачке земли между проспектом Юрия Гагарина, улицей Типанова и проспектом Космонавтов станет больше на 1,5 тысячи квартир. В то же время предусмотренные проектами двух комплексов новые детские сады вместят в себя только 125 детей. Школа на 825 мест строится в 1,5 километрах от улицы Типанова и откроется в 2020 году.

Но и это еще не все. На месте западной части электроподстанции "Чесменская", напротив строящихся ЖК, вырастет еще один комплекс. На участке площадью 6,2 га, высвободившемся после реконструкции подстанции, "Лидер Групп" готов построить два 23-этажных и один 16-этажный корпус на 124 тыс. кв. метров. В начале 2017 года СМИ писали, что застройщик намерен управиться за 5-6 лет. О возведении социальных объектов в рамках этого проекта пока не сообщается, но уже ясно и так: плотность населения в микрорайоне будет высокой.

Как сейчас

Движение транспорта на улице Типанова оживленное, серьезных заторов в часы пик не наблюдается. От станции метро "Московская" до "Кремлёвских звёзд" дорога пешком у меня заняла 20 минут, обратно на автобусе — 8 минут.

Район зеленый за счет засаженных деревьями дворов, хотя рядом с ЖК парков нет. До ближайшего Яблоневого сада на Белградской улице по прямой 1,2 км, но идти к нему нужно через железнодорожные пути, поэтому выйдет все 2,5 км. Московский парк победы находится в 20 минутах ходьбы, Пулковский парк и парк Интернационалистов — в 3 километрах. За комплексом есть небольшая зеленая зона с редкими деревьями, но она подходит разве что для выгула собак, а не для размеренных прогулок с детьми.

Если на широких проспектах Московского района глаз радуют величественные здания, то в спальных кварталах застройка не отличается изысканностью. Около "Кремлёвских звёзд" стоят панельные многоэтажки, через дорогу от стройки раскинулась электроподстанция "Чесменская", автосервисы, стоянка супермаркета "Окей" и мелкие магазинчики. Нестандартные "Кремлёвские звёзды" наряду с ЖК "Доминанта" станут украшением окрестностей.

Работы на соседнем участке ЖК "Питер" уже начались, поэтому к "Кремлёвским звёздам" идти придется вдоль забора, куч тротуарной плитки, переступая через камни и меся грязь. Неудобства местным жителям придется терпеть минимум три года, а с учетом планов по застройке территорий напротив — намного дольше.

На месте видно, насколько тесно будет жилому комплексу от "РосСтройИнвеста": с восточной стороны его подпирает "Доминанта" с ТК "Космос", с запада потеснит масштабный ЖК "Питер", с юга проходит оживленная улица Типанова. Только с севера перед домом открывается свободное пространство, и то вид портят опоры ЛЭП. Ближайшая опора находится в паре десятков метров от дома.

Дольщики на форумах признаются, что покупая квартиру в "Кремлёвских звёздах", рассчитывали на стоянку ТК "Питер". Но на ее месте теперь будет жилой комплекс, а это значит, что проблемы с парковкой возникнут наверняка. Далеко не каждый сможет позволить себе подземный паркинг, а на земле свободной площади для машин почти не осталось. Проектом "РосСтройИнвеста" предусмотрено лишь 12 гостевых мест.

В середине января 2018 в жилом комплексе велась работа на 19-20 этажах, каркас пристройки был готов. На месте будущего детского сада стояли строительные вагончики. Менеджер в центральном офисе продаж уверила, что строительство идет по графику, опережения сроков ждать не стоит, но и задержек не предвидится.

О застройщике

Застройщиком, заказчиком и генподрядчиком "Кремлёвских звёзд" значится ООО "БалтИнвестСтрой", входящее в ГК "РосСтройИнвест". Компания в 2017 году отметила 15-летие в строительном бизнесе. За это время за фирмой закрепилась репутация застройщика, периодически сдающего объекты досрочно. В 2015 году, например, так случилось с ЖК "Утренняя звезда" и ЖК "Дом с курантами" (оба — на полгода раньше).

Объекты "РосСтройИнвеста" надолго остаются в памяти: необычные архитектурные решения этой компании могут вызывать споры, но равнодушными не оставляют. Выделяются из череды "жилых коробок" они и высотой: в портфолио застройщика значится первый в городе жилой небоскреб — комплекс "Князь Александр Невский", выросший на 124 метра. В 2018 году "РосСтройИнвест" намерен ввести в эксплуатацию высотный ЖК "Пётр Великий и Екатерина Великая" и приступить к реализации жилья премиум-класса в Москве.

Дольщики могут смело ориентироваться на сроки, прописанные в ДДУ. О качестве домов бизнес-класса пока судить сложно: последние годы "РосСтройИнвест" занимался ЖК попроще, класса "комфорт". И по ним претензии имеются. В ЖК "Князь Александр Невский" жильцы говорят о стенах, не сохраняющих тепло и пропускающих даже малейший звук. В ЖК "Утренняя звезда" долгое время после заселения был закрыт парадный вход, поэтому собственникам приходилось пользоваться второстепенным.

Планировки и цены

Чтобы проконсультироваться с менеджером по "Кремлёвским звёздам", придется отправляться в один из офисов компании. Все потому, что на объекте консультационного пункта "РосСтройИнвеста" нет и показы квартир еще не проводятся. Я отправилась в центральный офис на проспекте Добролюбова, 1. Чтобы туда попасть, нужно заранее договориться со специалистом и взять с собой паспорт — без документа и согласования с работником строгий охранник не выдаст временный пропуск.

В центральном офисе можно полюбоваться на макет комплекса, задать вопросы менеджеру и получить консультацию по ипотечным программам. А вот буклет красочный, но малоинформативный — в нем нет даже плана этажа, его специалисту приходится распечатывать отдельно.

Поскольку продажа квартир в "Кремлёвских звёздах" ведется с 2015 года, вариантов осталось немного. В середине января 2018 из 194 однушек свободными оставались 18. Видовая двухкомнатная квартира с 21-метровым балконом на улицу Типанова в продаже была лишь одна, и та по переуступке. Любители больших площадей и вовсе лишены выбора: в наличии одна трехкомнатная площадью 86,77 кв. метров за 12,94 млн и четырехкомнатная 125 кв. метров (включая два балкона) за 16,4 млн рублей.

Тем, кому важен вид из окон, выбрать что-то достойное из оставшегося будет непросто. Вариантов немного: ЛЭП или стена соседнего ЖК. Квартир с окнами на улицу Типанова почти не осталось.

У меня сложилось неоднозначное мнение о планировках. Предложенные двухкомнатные квартиры имели площадь от 56,5 кв. м, изолированные комнаты, раздельные санузлы, большие кухни. Но ни в одной из них не оказалось гардеробной, а комнаты расположены таким образом, что вместо просторного холла получился удлиненный коридор. Внутри квартир имеются несущие стены, поэтому варианты перепланировки ограничены. При этом самая дешевая двушка площадью 69,48 кв. м на 4 этаже, по данным на январь 2018, обойдется в 8,55 млн рублей. На 26 этаже она же будет стоить уже 9,9 млн.

Стоимость квартир в этом комплексе мне показалась высокой. Квадратный метр продается в среднем за 120-130 тысяч рублей, и это почти за год до ввода жилья в эксплуатацию. Сравним с другими новостройками Московского района. В ЖК "BauHaus" от Bau Сity Development двухкомнатную квартиру площадью 62,5 кв. метра можно купить за 7,17 млн рублей — по 115 тыс. за квадратный метр. Или вот в комплексе бизнес-класса "Москва" на улице Костюшко двушка на 63 квадрата стоит 8,62 млн (135 тыс. за кв. метр). Но там и сдача на квартал раньше, и потолки трехметровые.

Есть еще масштабный ЖК "Граф Орлов" у "Московской" от печально известной компании "Л1". Там цены чуть ниже, чем в среднем по бизнес-сегменту строящегося в Петербурге жилья. В сданном корпусе двушка площадью 73 кв. метра при ипотеке или 100-процентной оплате обойдется в 8,56 млн рублей, заехать можно уже весной 2018 года. В корпусе, ввод которого запланирован на середину 2020, двухкомнатная квартира на 58 кв. метров стоит 6,7 млн — 115 тыс. рублей за квадрат. Но история "Графа Орлова" началась еще в 2004 году, сроки сдачи много раз переносились, задержка по некоторым корпусам достигает 8 лет, и нельзя быть уверенным, что комплекс достроят в 2021 году.

Отпугивает и стоимость подземного паркинга — от 1,5 млн рублей за стандартное машиноместо и до 2 млн за увеличенное. Место можно купить в беспроцентную рассрочку. Первоначальный взнос — от 5%, остальная сумма вносится равными платежами в течение 39 месяцев. Ежемесячно за самое дешевое место на парковке автовладельцу придется вносить 36,5 тыс. рублей плюс 3 тысячи в качестве членского взноса по договору ГСК.

Условия покупки

Особо привлекательной рассрочки на квартиру "РосСтройИнвест" предложить не может. Беспроцентная с первоначальным взносом 40% действует лишь до конца строительства. Зато все скидки сохраняются, а оставшиеся 60% вносятся равными ежемесячными платежами. При остальных вариантах на остаток начисляется 12%, а за основу берется базовая стоимость квартиры — без скидки 7%, действующей при 100-процентной оплате.

Зато для покупателей, рассматривающих вариант ипотечного займа, вариантов много. В январе кредиты на покупку квартиры в "Кремлёвских звёздах" выдавали 15 банков, средняя ставка колебалась в пределах 9,4-9,7%. Под 8,4% можно было оформить в "Абсолют-банке", но только на 7 лет и без 7-процентной скидки от базовой стоимости.

Скидок и акций в компании вообще кот наплакал. Дополнительно 25 тыс. рублей могут скинуть иногородним. На минус 1% от стоимости могут рассчитывать постоянные покупатели. Даже 7% при 100-процентной оплате предложение не самое выгодное: в некоторых комплексах эта скидка достигает 15%.