ЖК "Золотая долина": от создателя ювелирных заводов и бизнес-центров

Земля у станции метро "Ладожская" продолжает обрастать новостройками. В их числе — жилой комплекс "Золотая долина" от компании "РС-Строй", которая уже возвела поблизости несколько бизнес-центров. Своей транспортной доступностью комплекс утрет нос большинству строящихся в Петербурге объектов комфорт-класса. В остальных особенностях ЖК "Золотая долина" разбирался тайный покупатель.

"Ювелирный" застройщик

Несмотря на то, что "РС-Строй" как застройщик существует с 2011 года, отзывов о качестве строительства жилых домов не найти. Просто потому, что "Золотая долина" — первый жилой комплекс в портфеле компании. Ранее фирма занималась возведением и реконструкцией только коммерческой недвижимости.

"РС-Строй" входит в структуру стройуправления ОАО "Русские самоцветы", а учреждена управляющей компанией "РС". Сами же "Русские самоцветы" — это ювелирный холдинг, который уже больше 10 лет параллельно с основным бизнесом развивает девелоперские проекты. В числе построенных объектов — бизнес-центры "Фаберже, 8", "Золотая долина", "Русские самоцветы" и мебельный центр "Мебель Холл". Все они сконцентрированы рядом со станцией метро "Ладожская". Там же сейчас возводится и ЖК "Золотая долина".

Претензий к холдингу по срокам возведения бизнес-центров нет. Разве что во время кризиса 2008 года компании пришлось заморозить проект БЦ "Русские самоцветы" рядом с "Мебель-холлом", но в 2010 году строительство было возобновлено. Сейчас о качестве сданных объектов можно судить по отзывам арендаторов офисов и их сотрудников. И эти отзывы не самые приятные. Например, работники БЦ "Золотая долина" жалуются на отопление (в кабинете зимой в куртках сидим — 16 градусов в помещении), нерабочие кондиционеры и вентиляцию (летом жара невероятная, кондиционеры по две недели не включают), медленные лифты, тонкие перегородки (можно спокойно переговариваться с соседними офисами), периодические отключения электричества и даже на неполадки в туалетах.

Делать выводы о качестве будущего ЖК, конечно же, преждевременно. Как говорят сами менеджеры по продажам, жилой комплекс "Золотая долина" будет для "Русских самоцветов" визитной карточкой в сфере жилищного строительства. Поэтому для застройщика важно не ударить в грязь лицом.

Обещания проекта

ЖК "Золотая долина" строится на проспекте Энергетиков, 4, практически на границе Красногвардейского и Невского районов. "Архитектурная мастерская Цыцина", разработавшая проект, придала комплексу черты соседних объектов. Согласно рендерам, это будут два прямоугольных здания в светлых тонах из стекла и железобетона, которые, по задумке, должны вписываться в окружающую застройку, созданную "Русскими самоцветами".

Комплекс состоит из 15-этажного жилого корпуса и 13-этажного бизнес-центра, между ними обустроят закрытый двор с детскими и спортивными площадками и местами для отдыха. Двор, правда, получится тесным: расстояние между зданиями составляет всего 30 метров.

Территория расположится на стилобате — эксплуатируемой кровле двухуровневой парковки. Поскольку один этаж автостоянки запроектирован наземным, двор будет приподнят над землей на 4,5 метра. Под стилобатом оборудуют места для 252 машин. 169 из них рассчитаны на жильцов и 83 для работников БЦ. Въезд в паркинг с Уткина проспекта. Попасть на парковку из жилого корпуса не получится — лифты там не предусмотрены, вход возможен только с улицы.

Жилой корпус имеет три секции на 231 квартиру. Студий совсем мало — всего 14. Почти половина от общего числа — однокомнатные квартиры (104), двухкомнатными запроектированы 78 квартир, еще 35 трехкомнатными. По квартирографии в классификации строящегося жилья Петербурга, представленного агентством элитной недвижимости Knight Frank, ЖК "Золотая долина" не дотягивает до категории "бизнес-лайт" и относится к среднему классу (С+). То же самое и с потолками, их высота от стяжки пола составляет 2,74 метра.

Застройщик позиционирует свой ЖК как комфорт-класс. В анонсированные преимущества входят закрытый от посторонних и от машин двор, круглосуточное видеонаблюдение и связь с диспетчером, лифты Otis премиум-класса, отапливаемый паркинг, малое количество квартир на этаже (от 4 до 7). Изначально в списке бонусов значился встроенный детский сад на 33 воспитанника, но с ним возникли трудности.

Как сообщила менеджер в офисе продаж, помещения под ДОУ были заложены в проекте, они заняли два этажа в средней секции и частично в первой. Но потом оказалось, что город не готов принять такой маленький детсад на баланс и содержать для его работы полноценный штат сотрудников. В апреле 2018 года в "РС-Строй" не было понимания дальнейшей судьбы этих помещений. В лучшем случае там разместится частный детсад, если найдется инвестор, готовый взять в аренду 900 кв. метров.

Первый этаж третьей секции отдан под офис, плюс две квартиры уже выкуплены под коммерческие нужды. Например, в однушке на первом этаже откроется кабинет детского психолога.

А вот магазины, рестораны и сервисные предприятия разместятся в бизнес-центре напротив. По словам менеджера, там откроются супермаркет Spar, клиника "Меди", ресторан холдинга Ginza Project и фитнес-клуб, правда, без бассейна.

Дольщикам ЖК "Золотая долина" застройщик обещает холлы в керамограните, улучшенную звукоизоляцию за счет железобетонных блоков несущих стен толщиной 200 мм, систему фильтрации воды и увеличенную до 10 кВт на квартиру электрическую мощность. Источником тепловой энергии будет служить котельная на площади Карла Фаберже, 8, построенная "Русскими самоцветами". Схема теплоснабжения — двухтрубная. В квартирах установят стальные панельные радиаторы PURMO с термостатическим вентилем.

Квартиры передаются собственникам с подготовкой под чистовую отделку: со стяжкой пола, выровненными стенами, разводкой труб и электрических кабелей, с приборами учета, радиаторами и металлическими дверями. За отдельную плату можно заказать отделку "под ключ". В апреле 2018 года об этой дополнительной услуге точной информации еще не было: менеджер обещала, что шоурум с тремя вариантами отделки и ценами появится в ближайшие пару месяцев.

Заключить допсоглашение на отделку удастся лишь после прохождения процедуры госприемки жилого комплекса и официального ввода в эксплуатацию. По проектной документации, сдача дома намечена на 4 квартал 2019 года. Однако менеджеры уверяют, что получить разрешение на ввод в эксплуатацию застройщик намерен уже в конце 2018. Ориентировочно, выбирать из предложенных вариантов отделки дольщики будут в феврале-марте. Пока лишь известно, что отделочными работами займется компания "БригадуНадо", а стоить это будет в районе 4-9 тыс. рублей за кв. метр. Включены ли в эту стоимость материалы, менеджер сказать не смогла.

Управляющую компанию для дома выберут по тендеру, но велика вероятность, что выиграет его структура "Русских самоцветов" — управляющая компания "РС". Менеджер уверила, что ее тарифы значительно ниже, чем в среднем по городу: 38-40 рублей за квадратный метр плюс оплата предоставляемых услуг по счетчикам.

На передачу ключей "РС-Строй" оставляет себе полгода. То есть в идеале собственники смогут заселиться в мае-июне 2019 года. Однако официально застройщик указал в ДДУ крайним сроком передачи ключей декабрь 2019.

К моменту заселения двор должны благоустроить. А вот в бизнес-центре внутренние работы все еще будут продолжаться. Его сдача намечена на 1 квартал 2020 года.

Планировок мало, цены конкурентные

Поскольку в ЖК "Золотая долина" всего 231 квартира, и почти половина из них — схожие однушки по 39-53 кв. метра, выбор планировок в комплексе невелик. Двухкомнатные представлены в трех вариантах: односторонние с кухней 12 кв. м, двусторонние с кухней площадью 17-20 кв. м и тоже двусторонние, но с кухней 12 квадратов. Трешек всего 35 площадью от 80 до 96 кв. м.

Санузлы даже в однушках раздельные. Полноценных гардеробных в квартирах нет, зато в большинстве планировок в прихожих предусмотрено место для шкафа или кладовки. Минусом квартир, на мой взгляд, являются вытянутые прямоугольные комнаты и маленькие санузлы по 3,4 кв. метра в большинстве случаев.

Самая маленькая квартира — студия на 28 квадратов. В апреле 2018 она продавалась за 3,64 млн рублей, а на стадии котлована стоила 2,8 млн. Цены на 40-метровые однушки стартовали с 4,32 млн. Двухкомнатную квартиру площадью 74,2 млн можно купить за 7,78 млн, а трешку площадью 81,9 квадрат — за 8,4 млн рублей.

В среднем квадратный метр в ЖК "Золотая долина" в апреле 2018 стоил 103-108 тыс. рублей, в зависимости от этажа. В мае на шесть двухкомнатных квартир на нижних этажах действовала акция: 90-95 тыс. рублей за квадратный метр. Цены сопоставимы с предложениями конкурентов, строящих свои ЖК у метро в других районах города. Для примера, в ЖК "Life-Лесная" в Выборгском районе стоимость квадратного метра без отделки со сдачей в 2019-2020 годах стартует со 102 тыс. рублей.

В Красногвардейском районе рядом со станцией метро "Ладожская" конкурентов у "Золотой долины" фактически не осталось. Свободных квартир ЖК "ЗимаЛето" от Setl Sity уже не найти, в ближайшей к комплексу строящейся новостройке — ЖК "Малая Охта" можно купить разве что трешку площадью 81 кв. м за 8 млн рублей. А в ЖК "Magnifika Residence" цены стартуют со 119 тыс. рублей за квадрат, да и от метро комплекс расположен значительно дальше.

Зато цены на паркинг в "Золотой долине" почти как в бизнес-классе: 900 тыс. рублей за стандартное место и 1,2 млн за двухуровневое. И рассрочку на покупку машиноместа "РС-Строй" в апреле не предлагал. Если добавить к этой сумме 3-4 тыс. рублей в месяц за обслуживание паркинга, то обоснованность таких инвестиций начинает вызывать вопросы. По словам менеджера, возле "Мебель Холла" работает открытая, но охраняемая автостоянка, где машину можно оставить за 1500 рублей в месяц. Неудивительно, что за 8 месяцев до сдачи дома в эксплуатацию в паркинге на 169 автомобилей было продано лишь несколько машиномест.

Условия покупки

Менеджер в офисе продаж предупреждает потенциальных покупателей сразу: приобрести квартиру в рассрочку можно, но это невыгодно. Расчет идет по разным схемам в зависимости от величины первоначального взноса, но от базовой цены с удорожанием на 15%. Плюс рассрочка предоставляется только до декабря 2018 года.

Ипотеку в ЖК "Золотая долина" предоставляют большинство крупных российских банков, средняя ставка — 9,5-10% годовых. "Россельхозбанк" готов дать кредит со ставкой от 9,1% и первоначальным взносом от 20%, но, по словам сотрудника "РС-Строя", к апрелю ни один заем на квартиру не был оформлен в этом банке.

Забронировать квартиру в жилом комплексе можно бесплатно на неделю. В штате компании-застройщика имеется ипотечный консультант, который поможет с подачей документов в банки.

На месте: между рекой, проспектом и соседним ЖК

От станции метро "Ладожская" до строительной площадки ЖК "Золотая долина" идти не больше 5 минут. За это короткое время удастся миновать стройку общественно-делового центра рядом с вокзалом, обогнуть паркующиеся у торгового комплекса "Заневский каскад" автомобили, пересечь перекресток Заневского и проспекта Энергетиков, где даже в субботу утром наблюдается активное движение.

В этом квартале давно хозяйничает ОАО "Русские самоцветы". Здесь у компании несколько бизнес-центров, ювелирный завод, своя котельная, и вот совсем скоро появится первый жилой комплекс.

Пятачок у Ладожского вокзала застроен плотно. На каждой из четырех сторон перекрестка Заневский-Энергетиков работает или строится хотя бы один торговый центр. В 2018 году там находились три корпуса "Заневского каскада", ТК "Нео", ТК "Платформа", еще один ТРК на пересечении проспекта Энергетиков и Уткина переулка был в стадии активного строительства. Выбиваются из общей стеклянно-бетонной картины только желтые четырехэтажные дома, попавшие в программу реновации. По задумке, к апрелю уже должен был начаться их снос, ведь на месте строений планируется возвести вторую очередь "Малой Охты". Однако в них по-прежнему живут десятки людей. О проблемах реновации этой территории я писала в обзоре ЖК "Малая Охта".

Строящийся дом "Золотой долины" с перекрестка не видно: он спрятался за изогнутым корпусом соседнего жилого комплекса, который наполовину приобрел свой стеклянный фасад и почти слился с окружающей застройкой. В будущем гармонировать с ним будут и два здания "Золотой долины", в апреле же жилой корпус был построен на 13 из 15 этажей, велись работы на стилобате. Бизнес-центр находился в зачаточном состоянии.

Ранее я была на объекте в середине сентября 2017 года. Тогда перекрытия были смонтированы до шестого этажа, и строительство, на мой взгляд, велось неактивно. За 7 месяцев "РС-Строй" продвинулся лишь на 7 этажей, что у меня вызвало вопросы. Однако менеджер в офисе продаж уверила, что график работ соблюдается, и пока никаких переносов сроков не планируется. Якобы, очень много времени отнял паркинг и устройство стилобата, сейчас же строители вышли на хорошие темпы: два этажа в месяц.

На углу Уткина проспекта и проспекта Энергетиков расположился офис продаж "Золотой долины". Наверное, еще никогда мое общение с менеджером не было столь информативным. Специалист смогла предоставить все нужные сведения о комплексе вплоть до толщины межквартирных перегородок.

Свободной земли вокруг ЖК не осталось. С севера к участку примыкает территория ювелирного завода "Альфа", западный фасад дома смотрит на Художественно-профессиональный лицей им К. Фаберже, на востоке проходит проспект Энергетиков, с юга — Уткин проспект, а через него — строящийся ЖК "Малая Охта". Более или менее видовыми могут считаться квартиры на 13-15 этажах, и то не со стороны соседнего жилого комплекса — дома там разновысотные, и любоваться все равно придется на крыши. Хорошего вида из квартир на более низких этажах и вовсе ждать не стоит, потому что соседние строения расположены близко. До ЖК "Малая Охта", например, не больше 40 метров, до лицея — около 50.

Окружение: торговых центров много, а погулять негде

Большая часть Невского района долгое время существовала как промышленная зона и лишь последние годы стала подвергаться масштабному редевеломпенту. Вблизи станций метро "Ладожская" и "Новочеркасская" уже заселен, например, масштабный ЖК "Ладожский парк", ЖК "Новый город", заканчивается возведение ЖК "ЗимаЛето", ведется строительство комплексов "Magnifika", "Малая Охта", "Два ангела", "Золотая долина".

И все же атмосфера района остается промышленной. В радиусе двух километров от ЖК "Золотая долина" продолжают функционировать Завод гидромеханического оборудования, асфальто-бетонный завод "Магистраль", производство "Севзапмебель", Охтинский деревообрабатывающий комбинат и другие более мелкие предприятия. Хотя нужно признать, что ближайшее окружение комплекса уже вполне пригодно для жизни. Даже примыкающий с севера к застраиваемому участку ювелирный завод "Альфа" планируется снести: "Русские самоцветы" намерены возвести там очередной бизнес-центр или торгово-развлекательный комплекс. А через реку, напротив ЖК "ЗимаЛето", на территории бывшего чугунолитейного завода "Лентрублит" построили уже три деловых комплекса, в том числе БЦ "Охта Плаза".

Несмотря на активный редевелопмент, район не отличается комфортом и приятными пейзажами. По мнению специалистов, промзона тормозит реализацию жилищных проектов, и пока здесь возможно строительство лишь жилья эконом-, в лучшем случае комфорт-класса. Не улучшает социальный климат и близость железнодорожного вокзала.

Берега реки Охты, протекающей в 40 метрах от ЖК "Золотая долина", могли бы стать живописным местом для отдыха и прогулок дольщиков, но пока они остаются заброшенными и неухоженными. Эта земля находится на балансе города, поэтому благоустройство от "РС-Строя" ее не коснется. Хотя возможности есть: например, компания "Бонава" при реализации проекта "Magnifika" взяла примыкающий к ЖК участок набережной Охты в аренду и намерена ее облагородить. Также прогулочная зона должна появиться на набережной рядом с ЖК "ЗимаЛето".

В районе пока мало мест для спокойных семейных прогулок. До ближайших к ЖК Яблоновского сада и Малоохтинского парка идти полтора километра, почти два километра по проспекту Косыгина до Ладожского парка и парка Малиновка. И путь к этим местах отдыха будет вдоль оживленных дорог, предприятий или строек. Зато дорога до Невы займет всего полчаса неспешным шагом.

Главное преимущество "Золотой долины" — ее расположение относительно объектов транспортной инфраструктуры. Мало того, что до станции метро идти всего 5 минут, так там же находится еще и Ладожский железнодорожный вокзал. На пересечении проспекта Энергетиков и Заневского расположены остановки общественного транспорта, откуда можно уехать в любую сторону города. А от Ладожского вокзала в сторону проспекта Наставников с весны 2018 года ходит первый в городе частный трамвай "Чижик".

На автомобиле до КАД без пробок ехать не больше 10 минут, примерно столько же — до площади Восстания. Ситуацию омрачают лишь регулярные заторы в часы пик на Заневском проспекте и мосту Александра Невского.

Но в таком соседстве кроется и один из минусов комплекса. Из-за двух загруженных проспектов воздух сильно загазован, на тротуарах и обочинах много пыли. Когда на перекрестке рядом с вокзалом скапливаются заторы, дышать на тротуарах становится тяжело.

С социальной инфраструктурой могут возникнуть трудности, особенно с детскими садами. Территория вокруг Ладожского вокзала застраивается активно, а открытие ДОУ предусмотрено не во всех ЖК. Те сады, что запроектированы, вместят в лучшем случае половину нуждающихся. Например, "СПб Реновация" на 534 квартиры первой очереди ЖК "Малая Охта" откроет сад для 75 дошколят. В масштабном ЖК "ЗимаЛето" от Setl Sity предусмотрен ДДУ на 190 детей. А в "Золотой долине", как уже говорилось, с детсадом не сложилось.

Острого дефицита мест в существующих общеобразовательных учреждениях в районе не наблюдается. В радиусе 2 километров от "Золотой долины" расположены:

• школы №№499, 491, 152, 609;
• лицеи №№533, 572;
• гимназия №513;
• школы № 490, 515 с углубленным изучением иностранных языков;
• школа № 625 с углубленным изучением математики;
• школа на 450 мест в ЖК "ЗимаЛето" (строится, ввод в эксплуатацию в конце 2018 года);
• Немецкая гимназия "Петершуле";
• "Эпишкола";
• школа № 3 для детей с нарушениями речи;
• школа-интернат № 1 им. К. К. Грота.

Ближайшая к ЖК детская поликлиника №34 работает на проспекте Шаумяна, 29, в 20 минутах ходьбы. Взрослая поликлиника №17 находится неподалеку — на проспекте Шаумяна, 51. До взрослой поликлиники №103 и детской №66 на проспекте Энтузиастов путь пешком займет уже более получаса.