ЖК "Малая Охта": с надеждой на вторую очередь

Застройщик не стал напрягаться с названием проекта у Ладожского вокзала и присвоил ему имя квартала, в котором жилой комплекс появится, — "Малая Охта". Архитектурный облик тоже не отличается оригинальностью: главный корпус, выходящий фасадом на площадь Карла Фаберже, представляет собой закругленную стену со сплошным остеклением. Но о вкусах не спорят. Зато все, кому не лень, спорят о реальности строительства второй очереди ЖК. Так уж случилось, что условия программы реновации, по которой застройщик получил этот участок, являются главными препятствиями для завершения проекта.

Забуксовавшая реновация

ЖК "Малая Охта" у Ладожского вокзала — это один из проектов программы развития застроенных территорий. Он входит в число 22 кварталов, которыми занимается ООО "СПб Реновация". Право реконструировать на этих землях жилищный фонд компания получила в конце 2009 году на торгах за 392 млн рублей. Согласно условиям аукциона, за 9 лет — до 2019 года — застройщик обязался снести 1200 старых домов и на их месте возвести 8 млн новых квадратных метров.

Эти условия с самого начала были невыполнимыми, признавались позже представители застройщика: такими темпами в Петербурге никто не строит. Сейчас компания через суд пытается добиться продления программы на 10 лет.

Трудности застройщика

ООО "СПб Реновация" не просто так носит свое название: компания была создана в 2009 году специально под городскую программу расселения хрущевок. По документам учредителем выступил кипрский офшор Ratansel Enterprises LTD. По факту фирма принадлежит акционеру банка "Санкт-Петербург" Максиму Воробьеву, совладельцу "Евраза" Александру Абрамову и экс-гендиректору "Главстроя" Артуру Маркаряну.

К середине 2017 года застройщик по программе реновации успел заняться семью участками. В ЖК "Живи! В Рыбацком" сданы дома первой очереди, ведется строительство второй. Закончено строительство двух домов ЖК "Стереос" на Ржевке, сдан ЖК "Сандей" в Сосновой Поляне. В начале 2018 года готовятся получить ключи дольщики ЖК "Новое Колпино", в этом же районе стартовали продажи квартир во второй очереди ЖК "Астрид". Продается недвижимость в ЖК "Новый Лиговский" и ведется строительство в "Малой Охте".

В реальности почти по каждому объекту у "СПб Реновации" есть трудности. Из квартала "Ржевка-35" застройщику пришлось ретироваться, построив всего один ЖК. Вторая очередь зависла на неопределенный срок, потому что в сердце квартала вдруг обнаружились исторические здания. Новая редакция 820-ФЗ установила на перспективной территории зону регулируемой застройки, что означает запрет на снос охраняемых законом строений.

Покинула компания и квартал "Сосновая Поляна 7-17", где удалось возвести лишь один жилой комплекс. Удивительно, но факт: проект реновации участка в 21 га провалился из-за одного собственника, потребовавшего за свою трехкомнатную хрущевку 45 млн рублей.

Застройка участка между Лиговским проспектом, Тамбовской, Расстанной и Прилукской улицами вызвала протест у жителей всего квартала. Они считают это не реконструкцией, а уплотнительной застройкой, и пишут петиции. Суд признал проекты планировки и межевания территории недействительными из-за отсутствия согласований. Сейчас застройщик пытается доказать законность своих действий.

Все эти споры, препоны и скандалы сказались и на сроках ввода жилья в эксплуатацию: ЖК "Сандэй" и "Стереос" задержались почти на год. А к реализации большинства проектов реновации застройщик за 8 лет так и не приступил. Однако многие срывы сроков вызваны объективными причинами, например, отсутствием законных оснований на принудительное расселение, а не самими темпами строительства. Там, где все идет гладко, объекты возводятся быстро: первая очередь ЖК "Астрид" в Колпино была сдана на квартал раньше намеченного срока.

Особенности "Малой Охты"

Участок земли на пересечении проспекта Энергетиков и Заневского готовился к обновлению с 2013 года. На этом месте располагались четыре 4-этажных дома, построенных по типу семейных общежитий. Один дом удалось снести, а жильцов расселить. Сейчас там как раз и строятся два корпуса нового ЖК.

Чтобы начать вторую очередь, застройщику придется снести три оставшихся жилых дома и одноэтажную постройку. А для начала договориться о расселении с собственниками. Если верить форумам, на которых активно обсуждают проект "СПб Реновации", быстро уладить проблемы не получится.

В июле один из жителей пятого корпуса писал, что расселять их дом начнут не раньше июня 2018 года — такой ответ он получил от застройщика. При этом собственники, по его словам, на выставленные условия — 60 тыс. рублей за квадратный метр — не согласны. Не хотят якобы уезжать и некоторые наниматели, которым предлагают перебраться в другой район.

Встреченный мной на месте житель корпуса №2 рассказал, что к сентябрю 2017 никаких конкретных предложений о переезде его семье не поступало. И информацию о том, что работы по второй очереди планируется начать в первом полугодии 2018, принял с усмешкой: в их доме в скорое расселение никто не верит.

В офисе продаж менеджеры настроены оптимистично. По словам одного из сотрудников "СПб Реновации", на последнем совещании им рассказали, что вторая очередь будет построена со 100-процентной вероятностью. Мол, с большинством семей уже достигнуты договоренности: кому-то найдено жилье на вторичном рынке в квартале "Малая Охта 16", другие готовы поселиться в новых ЖК застройщика в Колпино.

Никто не исключает повторения истории с "Сосновой Поляной". Хотя в случае "Малой Охты" было решено поначалу заключить со всеми собственниками предварительные договоры, а уже после согласия на переезд перейти к подписанию основных. Будет ли иметь тактика успех, станет видно в 2018. Полностью же устранить феномен "последнего жильца" могут поправки в городской закон о развитии застроенных территорий, которые должны рассмотреть этой осенью. Если поправки примут, то решать судьбу дома будет большинство жителей, а несогласным одиночкам придется подчиниться.

Проект квартала

В рамках первой очереди строительства на территории у Ладожского вокзала "СПб Реновация" возводит два разноэтажных корпуса на пять секций. Максимальная высота — 16 этажей, или почти 48 метров. В проектных декларациях разных редакций информация по числу квартир различается. Изначально говорилось о 409 в корпусе №1 и 180 в корпусе №2. В последнем варианте документа речь идет о 534 квартирах. К сожалению, буклет, выданный в отделе продаж, содержит неактуальные сведения. И менеджеры об этом не предупреждают.

Дома строятся по кирпично-монолитной технологии. Фасад, выходящий на площадь Карла Фаберже, будет иметь сплошное остекление. Под территорией оборудуют двухуровневый паркинг, в первой очереди — на 272 машиноместа. Над паркингом обустроят детские и спортивные площадки, зоны для отдыха и открытые автостоянки. На первых этажах ожидаемо разместятся коммерческие организации. Помещения уже выкуплены под магазин, салон красоты и офисы.

В корпусах спроектировано большое количество однушек — 360 квартир, если верить проектной декларации в первоначальной редакции. В три раза меньше двухкомнатных, а четырехкомнатных оказалось всего семь. В первой очереди есть студии и трешки — их количество примерно одинаковое.

Проектом предусмотрено строительство детского сада на 75 мест, но он появится только во второй очереди, а ее реализация, как уже говорилось, упирается в расселение и снос стоящих на участке аварийных домов. Но точно можно сказать, что детское дошкольное учреждение откроется не раньше второй половины 2020 года.

Квартиры сдаются с подготовкой под чистовую отделку: бетонные перегородки будут оштукатурены, монолитные железобетонные поверхности отшлифованы, а полы и потолки остаются без отделки и покрытий.

В середине сентября строители отливали монолит верхних этажей и сооружали кирпичные стены нижних — со стороны Уткина проспекта уже можно увидеть цвет фасада второго корпуса. Строительство первой очереди обещают завершить в 4 квартале 2018 года. В рамках второго этапа изначально планировалось построить четырехзвездочную гостиницу. Потом речь шла об апартаментах. Но новый проект Правил землепользования и застройки расставил все по местам: на этом участке можно строить только жилые дома. На этом и остановились.

Окружение

ЖК "Малая Охта" не просто находится рядом с метро — главный корпус можно было бы увидеть прямо на выходе из метрополитена, если бы не торговый центр, перекрывающий весь обзор на Заневский проспект. По транспортной доступности этому объекту можно поставить сплошные плюсы. Помимо метро в нескольких шагах от ЖК расположена автобусная остановка. В будущем от Ладожского вокзала по Красногвардейскому району пустят первую в городе частную трамвайную линию. Ее строительство хоть и отстает от графика на полгода, но, по последним данным, все же будет закончено в ноябре 2017 года.

На машине от жилого комплекса за считанные минуты удастся доехать до площади Александра Невского, в другую сторону минут за 10 — до КАД. Пробки в окрестностях не редкость, но в часы пик мало где в городе получится проехаться с ветерком, а заторы на Заневском проспекте и Энергетиков не безнадежные — максимум 6-7 баллов.

А вот атмосфера района не воодушевляет. Уже сейчас там недостает зелени и строений, за которые хочется зацепиться глазу. А ведь вскоре пустого пространства станет еще меньше — возле Ладожского вокзала застраивают, кажется, каждый свободный клочок земли. Сейчас, например, в Уткином переулке на месте общежитий возводится торгово-офисный центр, за ним еще один объект торговли. Рядом стоит ТЦ "Платформа", напротив — ТК "Нео", с другой стороны — паркинг, ТРК "Заневский каскад", бизнес-центр "Фаберже-8". Вот построит свои корпуса стеной "СПб Реновация", и окажется перекресток Заневский-Энергетиков в окружении неприступных многоэтажек. Добавляет хаоса в пейзаж обилие разноцветных вывесок и кричащих рекламных плакатов.

На рендерах застройщика будущее микрорайона выглядит куда более оптимистично. И нереально. Хотя бы потому, что сквера за ЖК "Малая Охта" вдоль Уткина проспекта нет и быть не может — на этом месте "РС-Строй" возводит свой 15-этажный ЖК "Золотая долина". Чуть дальше по проспекту давно работает художественно-профессиональный лицей. Ну и наконец перед самым жилым комплексом на площади Карла Фаберже стоит ювелирный центр, который тоже почему-то не обозначен на картинках застройщика.

Не нужно забывать, что окружение "Ладожской" — это промзона, пускай и не самая депрессивная в городе. Скрашивают действительность реки Охта и Оккервиль в пешей доступности от "Малой Охты". Жизни району добавляет зелень у набережных и Малоохтинский парк. А вообще, окрестности скоро преобразятся: для застройщиков это золотая жила, жилье комфорт-класса тут скупают резво.

Социальная инфраструктура района вызывает вопросы. Детские сады существуют, но пустыми они не остаются, ведь находятся в плотно заселенных микрорайонах. "СПб Реновация" на весь свой немалый квартал откроет лишь сад для 75 дошколят. Это на 534 квартиры первой очереди и примерно столько же, если не больше, во второй.

На соседние жилые комплексы тоже надежды нет: в "Золотой долине" на 238 квартир предусмотрен детсад на 33 места, в огромном ЖК "ЗимаЛето" от SeltSity будет ДДУ на 190 детей. Вероятно, придется дольщикам "Малой Охты" возить малышей в сад на метро.

Лучше обстоят дела со школами. Ближайшая из них №491 находится на проспекте Шаумяна в 15 минутах ходьбы от "Малой Охты". До лицея №533 на Заневском проспекте идти минут 17. Рядом с Российским проспектом есть школа №639, лицей №572 и гимназия №513 — до них около получаса пешком.

И все же главные опасения у будущих жильцов ЖК "Малая Охта" вызывают здания рядом со стройплощадкой. Дольщики на форумах отмечают, что при покупке квартиры им обещали закрытый двор, а не соседство с ветхим жильем. Сейчас два старых корпуса чуть ли не вплотную примыкают к ЖК. Новоселов ждет один из двух вариантов развития событий: в лучшем случае до 2020 года они будут жить рядом со стройкой второй очереди, в худшем — им придется мириться с аварийными домами за забором. Второй вариант не устраивает никого.

Что осталось в продаже

Офис продаж пока еще можно найти рядом со стройкой — на Заневском проспекте, 40. Но существовать ему осталось недолго: в октябре одноэтажную постройку снесут, чтобы проложить там коммуникации.

В продаже к 20 сентября оставалось 10 квартир, пять из которых четырехкомнатные. Как пояснил менеджер, на старте продаж к объекту относились настороженно. Но стоило стройке показаться из-за забора, квартиры раскупили за считанные месяцы. На однушки даже выстраивались очереди по 15-20 человек.

Не удивительно, что цена квадратного метра росла бешеными темпами. Петербуржцы на форумах признаются, что летом 2016 года они покупали квартиры по 85 тыс. рублей за квадратный метр. Одному из дольщиков двушка площадью 58 кв. метров обошлась в 4,9 млн рублей. К середине сентября 2017 года в продаже осталась одна двухкомнатная квартира — на втором этаже, площадью 63,6 кв. метра. С 5-процентной скидкой при ипотеке она стоила 6,47 млн рублей — уже 101 тысяча за квадрат.

Разлетелись со свистом даже трехкомнатные квартиры — мне в офисе продаж предложили лишь четыре оставшихся с одним вариантом планировки. Стоимость "трешки" площадью 81,4 кв. метра — 7,9 млн рублей.

Планировка четырехкомнатных квартир мне напомнила коммуналку. Кухня, гостиная и две комнаты расположены в ряд, имеют одну общую лоджию и выходят окнами на Заневский проспект. Стоит 94-метровая квартира 9,1 млн рублей. К этому нужно добавить низкие потолки — 2,56 метра.

Места в подземном паркинге в сентябре продавались по 700 тыс. рублей. Причем эта цена была актуальна лишь при 100-процентной оплате. Рассрочка увеличивала стоимость машиноместа до 1 млн рублей. Зато при покупке трехкомнатной или четырехкомнатной квартиры место для машины можно было купить за 350 тысяч.

Поскольку вторая очередь ЖК "Малая Охта" находится в подвешенном состоянии, о ценах говорить наверняка нельзя. Но менеджер в офисе продаж призналась: они вряд ли будут ниже нынешних. Можно спокойно рассчитывать на 100 тыс. рублей за квадрат уже на старте продаж. Представитель застройщика в СМИ отмечал, что причиной столь высокого ценника стали технические сложности с подключением к инженерным коммуникациям. В частности, "СПб Реновации" пришлось строить для ЖК локальную котельную.

Однако и при 100 тысячах за квадрат спрос на квартиры в "Малой Охте" будет, ведь у соседей цены не ниже, а до метро расстояние больше.

Условия покупки

Договоры долевого участия заключаются по ФЗ № 214, предусмотрено страхование ответственности застройщика. Ипотеку на квартиру в ЖК "Малая Охта" можно оформить в нескольких крупных банках: Сбербанк, "ВТБ24", "Банк Санкт-Петербург", "Возрождение", "Глобэкс", "Российский капитал", "АК Барс Банк", "ДельтаКредит", "Россельхозбанк", "Открытие". При этом Сбербанк предлагает на этом объекте ставку в 7,9%. Плюс при 100-процентной оплате на квартиру предоставляется скидка 5%.

При рассрочке скидка не предоставляется, а первоначальный взнос должен быть не менее 50%. Действует программа взаимозачета — новая квартира на деньги от продажи имеющейся, но менеджеры "СПб Реновации" сами предупреждают, что условия непривлекательные. Во-первых, теряется 5-процентная скидка, во-вторых, придется заплатить комиссию агентству недвижимости за сделку купли-продажи, а в-третьих, реализовать свою жилплощадь нужно в течение 4 месяцев, и если спроса нет, то ежемесячно от стартовой цены скидывают по 200 тысяч.

Продажи квартир во второй очереди обещают начать параллельно со стартом строительства. Ориентировочно это случится в середине 2018 года. Менеджер предположила, что по началу покупателям будут предложена гибкая система скидок и различные акции.