ЖК “VALO”: купить, чтобы сдать

С финского "valo" переводится как "свет". Сейчас, в начале 2019 года, апарт-отель на улице Салова действительно претендует на то, чтобы стать лучом света в царстве промзоны Фрунзенского района. Что ещё сулит дольщикам не то жилой, не то гостиничный комплекс от Lemminkainen, узнавал тайный покупатель.

Проект: бассейн, чистовая отделка и маленький паркинг

Строительная техника на пересечении улиц Салова и Бухарестской появилась в начале 2017 года. Раньше на площади 2,3 га стояли пара производственных корпусов, склад агрегатов и химикатов, приемный пункт автомашин и постройки Грузового автотранспортного предприятия №1. Сейчас вместо них построят пять корпусов, первый из которых четырёхсекционный, возводится вдоль улицы Салова.

В январе 2019 года строили первый корпус. Секции 1 и 2 должны ввести в эксплуатацию во втором квартале 2019, секции 2 и 3 - в конце этого же года. В третью очередь объединены 4 корпуса, по словам менеджера, на стройплощадку подрядчик выйдет к концу зимы-началу весны. По документам закончить строительство всего объекта должны к 3 кварталу 2022 года, хотя в первоначальной версии проектной документации стояла дата 1 квартал 2020.

Запроектировано пять корпусов. Первый четырехсекционный на 1545 апартаментов строят в два этапа. Всего в "VALO" будет 3466 номеров, из них 2691 студия, 523 однокомнатных и 252 двухкомнатных.

Корпуса апарт-отеля возводят 18-этажными. Подземную парковку на 270 машин сделают единым пространством - в неё можно будет попасть из каждой секции, не выходя на улицу.

Если бы на этом месте строился жилой комплекс, то с таким маленьким паркингом на 3,5 тысячи квартир он едва бы тянул на эконом-класс. Поскольку для отелей нет требований по машиноместам, "VALO" претендует на звание трёхзвёздочной гостиницы.

Помимо магазинов и кафе на первых этажах появятся офисы, коворкинг-пространство и спортивно-оздоровительный комплекс с бассейном. Секции 2 и 3 будут объединены зоной лобби площадью 400 кв. м.

Менеджер по продажам признал, двор просторным не получится. Корпуса стоят плотно друг к другу. Но всё-таки там удастся разместить фонтан, скамейки, посадить деревья, разбить газоны, между корпусами третьей очереди может даже появится спортивная площадка, но проект благоустройства этой территории пока не готов.

На рендерах всё выглядит красиво, но вот незадача: первые пару лет жильцы корпуса 1 не смогут наслаждаться всеми радостями, созданными ландшафтными дизайнерами. Обустроенный закрытый двор появится в "VALO" только к сдаче третьей очереди, к середине-концу 2022 года. То же самое и с парковкой. Её основную часть на 212 машиномест построят в рамках третьего этапа. Вероятно, жильцам четырёх секций первое время придётся довольствоваться 68-ю местами под землёй и примерно сотней парковочных площадок на поверхности вдоль улиц, проездов и на открытых стоянках.

Застройщик разделил первый корпус на две зоны. Секции 1 и 4 рассчитаны на долгосрочную аренду и постоянное проживание. А секции 2 и 3 созданы по примеру гостиницы с посуточной арендой.

Если в секции 2 и 3 постояльцы с улицы Салова будут попадать через лобби со стойкой ресепшен и охраной, то для жильцов 1 и 4 секций запроектированы отдельные парадные со двора. Электронный ключ не позволит проникнуть человеку не в свою секцию и даже подняться на лифте на чужой этаж.

Высота потолков в апартаментах - 2,55 метра. Все помещения сдаются с чистовой отделкой. В ванных уложат плитку "Керамин", на полу в комнатах - кварц-виниловую плитку Fine Floor, стены окрасят Dulux Diamond. Пока выбрать цвет отделочных материалов в "VALO" покупатель не может, но менеджер предполагает, что ближе к сдаче они предложат и такую опцию.

В санузле установят унитаз, раковину с тумбой, зеркало и ванну или душевую кабину (зависит от величины номера). Во входные двери встроят электронные замки.

Оснащение: мебель, техника и даже фен

Подрядчик предлагает дольщикам приобрести комплект мебели и техники для апартаментов. Причём если для секций 1 и 4 эта опция добровольная, то покупая номер в гостиничных секциях 2 и 3, клиент просто обязан его оснастить. Иначе комплекс не пройдёт сертификацию.

Для студии набор необходимых вещей стоит 500 тыс. рублей, из них 40 тыс. идут в качестве агентских управляющей компании за работу. За мебель и технику для однокомнатных номеров придётся заплатить 625 тысяч, для двухкомнатных - 750 тысяч.

Список оборудования, который покупается на эту сумму, включает в себя стандартный набор гостиничных номеров. Помимо высоких кроватей, шкафа, прикроватных тумб, полок, рабочего стола, стульев, кухонного гарнитура, туда входит набор посуды, фен, лампы, постельное бельё, шторы, полотенца и другая мелочь.

Посмотреть, как будет выглядеть готовый для приёма гостей номер, можно в шоуруме на улице Салова, 61А. В офисе продаж на объекте обустроили 30-метровые апартаменты. Там установлены холодильник, варочная поверхность, вытяжка, микроволновая печь и стиральная машина марки MIDEA, но по признанию менеджера, идут переговоры с поставщиком техники Electrolux. В комнате на стене висит 40-дюймовый телевизор от LG.

Квартирография и цены: инвестиционная арифметика

Каждого потенциального дольщика менеджер "VALO" спрашивает, для каких целей планируется покупка апартаментов: инвестиции или постоянное проживание. А если для дальнейшей сдачи в наём, то долгосрочная или краткосрочная аренда? Потому что от этого зависит секция.

Как уже говорилось, секции 2 и 3 будут гостиничными. А это накладывает ряд условий. Во-первых, к стоимости номера нужно плюсовать оснащение - 500, 625 или 750 тыс. рублей. Во-вторых, придётся заключить с управляющей компаний агентский договор на 3-5 лет. По факту передать управление апартаментами специально созданной для этого проекта "VALO-сервис".

Управляющая фирма займётся поиском арендаторов, будет решать все вопросы от заселения до оказания дополнительных услуг и брать за это 15% от арендной платы при долгосрочной аренде или 20% при посуточной. Остальная сумма будет капать собственнику. Правда, с неё владельцу квадратных метров придётся оплачивать коммуналку и подоходный налог.

Всего "VALO-сервис" предлагает три доходные программы. Вышеописанная - Progressive, обещает доход со второго года от 14% - от 40 тыс. рублей в месяц для студии площадью 23-25 кв. м по цене 3300 рублей в сутки.

Вторая программа - Classic - возможна для дольщиков 1 и 4 секции, выбравших долгосрочную аренду. Доход для владельцев студий начинается от 9%. Программа Garant предполагает долгосрочную аренду с помесячной оплатой. Студию, например, будут сдавать за 29 тыс. в месяц, коммуналку оплачивает сам съёмщик жилья.

Квартирография в комплексе не претендует на эксклюзивность. От 20 и более апартаментов на этаже, длинные коридоры. Площадь студий с кухней-нишей колеблется от 22,75 до 33,3 кв.м, однокомнатных номеров - от 32,3 до 40,3 кв. м, двухкомнатных - от 45,7 до 50,5 кв. м. Возможно, в корпусах третьей очереди нарежут помещения ещё меньшей площади, по 17-18 метров.

Уютнее других выглядит первая секция - 20 апартаментов на этаже, больше двухкомнатных вариантов, но в начале января 2019 года свободных номеров там не осталось. В жилом 4-м корпусе на этаже 23 планировки, из них только две двушки и две однушки, остальные студии. В секциях 2 и 3 на этаже по 30 апартаментов. В каждой предусмотрено по три лифта: два грузоподъемностью 630 кг и один на 1000 кг.

Цена студий от 3 млн. За эти деньги можно купить 22,75 кв. м в 4 секции. Это 132 тыс. рублей за квадрат. В третьей гостиничной секции номер площадью 23,9 кв. м обойдётся в 3,25 млн, но нужно помнить, что к этой сумме добавится ещё 500 тысяч за оборудование.

Однокомнатные апартаменты в 4 секции в начале 2019 года продавались за 5 млн. При 100-процентной оплате или ипотеке даётся скидка в 5%, поэтому итоговая цена номера площадью 36,92 кв. м составляет 4,8 млн - 130 тыс. рублей за квадрат. Двушку на 49,7 кв. м со скидкой можно купить за 5,9 млн - 119 тыс. за кв.м.

Для сравнения, в апарт-отеле "Like" на Политехнической от компании "ПСК" цены чуть ниже. За студию площадью 22,78 кв.м там просят от 2,8 млн рублей (123 тыс. за кв.м), а двушка на 49,13 кв. м обойдется в 5,38 млн (109,5 тыс. за кв.м). Об особенностях этого комплекса я уже писала в обзоре ранее.

Продажи в третьей очереди не начались. В октябре 2018 появлялась информация о выходе на рынок апартаментов третьего этапа в конце года, но этого так и не случилось. В январе менеджер говорил о старте продаж в ближайшие месяц-два. Цены пока неизвестны, он лишь предположил, что студии будут стартовать с 2,4 млн рублей.

Парковка под 1 и 2 очередью не продаётся. По словам менеджера, скорее всего, управляющая компания будет сдавать машиноместа в аренду.

Застройщик: под финским брендом

Застройщиком "VALO" выступает ООО "ГАЛС", имеющее, согласно открытым источникам, оффшорные корни. С этой компанией аффилирована российская инвестиционная группа Arena Development, её изначально связывали со строительством нового комплекса. Но ничего, кроме малоинформативного сайта у компании нет, других объектов ни за ООО "ГАЛС", ни за Arena Development не числится.

И всё это могло бы насторожить, если бы генеральным подрядчиком объекта не выступала финская компания Lemminkainen, которая в 2017 году слилась с YIT. Именно под брендом Lemminkainen и продаются апартаменты в "VALO".

Цены в объектах Lemminkainen чуть выше, чем у конкурентов. Аналитики отмечают, что это связано со стоимостью европейских материалов и жестким критериям качества, в итоге строительство жилых объектов для финнов обходится дороже. Зато у дольщиков почти нет претензий к сданным домам. На форумах отмечают добротную чистовую отделку в ЖК "Айно", привлекательную архитектуру и грамотные планировки в ЖК "Тапиола". В срывах сроков застройщик не замечен.

В 2018 году ЖК "VALO" получил звание "Лучшего строящегося апарт-отель в Санкт-Петербурге и Ленинградской области" в национальном конкурсе CREDO-2018.

Расположение: у метро, но в промзоне

Одно из главных преимуществ "VALO" - близость к станции метро "Бухарестская". Мало какой строящийся комплекс может похвастаться тем, что путь до входа в подземку у его жильцов будет занимать 3 минуты. По фиолетовой ветке метрополитена до Сенной площади можно доехать за 15 минут.

Около комплекса на Бухарестской улице останавливаются трамваи №25 и №49, которые едут к площади Восстания, а рядом на улице Салова - ещё и трамваи №43 и №45. Плюс к этому мимо курсируют несколько автобусов и маршруток, которые довезут и в центр, и на юг города.

У автомобилистов тоже много вариантов для манёвра. Есть ЗСД в 6 километрах от ЖК, заезд на него - прямо у Благодатной улицы, минут 10 на машине без пробок. За 6-7 минут можно доехать до Московского проспекта, а по Бухарестской или Салова за 6-8 минут добраться до набережной Обводного канала, откуда хоть на запад, хоть на восток, хоть в центр города - всё близко.

Выехать из района не составит труда. А вот найти развлечения и занятия поблизости к "VALO" - задача посложнее. Вокруг комплекса - типичная промзона с шиномонтажами, бетонными заборами и трубами котельных. В паре сотне метров от комплекса работает даже фармкомпания "НТФФ "Полисан", но нет никакой подтверждённой информации о вредном воздействии этого предприятия на окружающую среду.

Между Бухарестской и Салова 9 га занимает "Автобусный парк №1", поэтому мимо ЖК будет регулярно курсировать общественный транспорт. А он пока в Петербурге не отличается экологичностью. Да и в целом из-за большого автомобильного потока воздух насыщен выхлопными газами.

Скрашивает действительность ТРК "Континент", вид на который открывается из окон первой очереди "VALO". Там обилие магазинов, супермаркет, рестораны, кафе, кинотеатр. сервисные центры и крупный парк развлечений с игровыми автоматами.

В 15 минутах ходьбы находится ТРК "РИО" с похожим набором услуг. Рядом на Бухарестской улице, 22 (в полукилометре от стройки) есть бассейны "Атлантика", а на улице Фучика, 10 (в километре) - спорткомплекс МЧС.

Из зелёных зон поблизости сквер за ТРК "Континент" и напротив него вдоль Бухарестской улицы. А за ним простирается Ново-Волковское кладбище, соседство с которым, если верить форумам, смущает многих потенциальных дольщиков. До Московского парка Победы нужно ещё доехать - 7 минут на машине и минут 20 на общественном транспорте.

Зато в районе повышенная концентрация учебных заведений. Напротив "VALO" работает Академия транспортных технологий, на Софийской улице расположился Реставрационно-художественный колледж, на Бухарестской - Санкт-Петербургский государственный институт кино и телевидения и Институт промышленной безопасности, охраны труда и социального партнерства, а на Фучика - Санкт-Петербургский гуманитарный университет профсоюзов. Вероятно, студенты этих колледжей и вузов займут немалую часть студий в гостинице.

Поскольку "VALO" будет развиваться именно как апарт-отель, и постоянных жителей, особенно семейных, там будет немного, вряд ли сильно возрастёт нагрузка на ближайшие школы и детсады. Так что, думаю, существующие в радиусе полутора километров школы №№ 215, 236, 305, 360, лицей 226 и Восточная школа смогут вместить вновь прибывших учеников. Детских садов в этих краях больше десятка.

Условия покупки: рассрочка и скидка иногородним

Покупка апартаментов ничем не отличается от приобретения квартиры. С клиентом заключают договор долевого участия по ФЗ-214 и предлагают на выбор несколько способов оплаты. 100-процентная или ипотека дают возможность получить скидку от базовой цены в 5%.

Банков, работающих с этим объектом, много. "Банк нашего города" готов предоставить займ по ставке от 9% годовых, "Российский капитал" - от 9,25%, но нужно понимать, что зачастую такие низкие ставки распространяются лишь на первые "льготные" годы, потом она повышается до 10-10,5%. Средняя ставка, по который большинство кредитных учреждений готовы оформить ипотеку, составляет 9,5-10%. На таких условиях с "VALO" работают, например, Сбербанк, ВТБ и "Альфа-банк".

Рассрочка у Lemminkainen беспроцентная до окончания строительства, но расчёт её идет от базовой стоимости. Можно получить лишь 5-процентную скидку на первоначальный взнос, если он выше 50%.

Дольщикам, не имеющим постоянной регистрации в Петербурге и Ленобласти, даётся дополнительная скидка в 2% от стоимости апартаментов.

Апартаменты: без субсидий и с повышенной коммуналкой

Первопроходцем на рынке сервисных апарт-отелей в Петербурге можно считать ГК "Пионер", открывшую на Хошимина 4 года назад гостиницу "Yes". За это время, по данным консалтинговой компании Colliers International, объём первичного рынка апартаментов города вырос примерно в 4 раза. В начале 2019 года в Северной столице строятся тысячи "квартир для инвестиций" в нескольких объектах разных девелоперов: на Социалистической (второй проект "Пионера" под брендом "Yes" в Петербурге), на Энгельса ( "iPart" от "Компании СОЛ"), на Бухарестской ("VALO" от ООО "ГАЛС" или, по факту, Lemminkainen), на Политехнической улице ("Like" от "ПСК").

Причина такого бурного роста понятна: застройщики реализуют прибыльный проект на той земле, где по градостроительным нормам невозможно поставить жилой комплекс, а покупатели приобретают недвижимость в удобной локации по низкой цене. И если с точки зрения инвестиций к апарт-отелям претензий нет (есть лишь вопрос условий и выгодности конкретного объекта), то при покупке апартаментов для постоянного проживания нужно знать ряд тонкостей.

Получить субсидии от государства на оплату коммунальных услуг не получится, так же как и пустить на погашение ипотеки материнский капитал. Имущественный налоговый вычет отсутствует. При покупке жилья можно вернуть из бюджета до 260 тыс. рублей, в случае приобретения апартаментов ничего не светит.

Платить налог на имущество придётся со всей площади - для жилых помещений налогооблагаемая база уменьшается на 20 кв. м. Да и сама ставка налога на имущество зависит от назначения здания и от воли законотворцев. Пока для гостиниц она не превышает 0,1% от кадастровой стоимости, как и для жилых помещений. Но депутаты на городском и федеральном уровнях давно планируют пересмотреть законодательство для апартаментов. Зато кадастровая стоимость таких нежилых помещений ниже. Например, за двухкомнатные апартаменты площадью 50 кв. м налог на имущество составит 4 тыс. рублей.

Коммунальные платежи в 1,5-2 раза выше, чем в жилых домах. Так, в "VALO" собственники будут платить 120 рублей за квадратный метр плюс согласно показаниям счётчиков оплачивать потреблённую воду, электричество и тепло. Этот тариф на 120 рублей выше, чем в похожих строящихся апарт-отелях "Like" на Политехнической (90 рублей с кв. м) и "Yes" на Социалистической (100-110 рублей).

Подробнее об особенностях апартаментов можно почитать в обзоре ЖК "Like".