ЖК “Палацио”: не дотянул до бизнес-класса

Квартал от Setl City на Васильевском острове манит покупателей козырным расположением, ведь вот-вот рядом с ЖК откроется новая станция метро. А ещё тут типично питерская атмосфера и островная камерность. Но может ли ЖК "Палацио" предложить клиентам что-то кроме престижности василеостровской земли? Справедливо ли застройщик называет свой комплекс бизнес-классом? Ответы на эти вопросы искал тайный покупатель.

Земля с историей

Участок на Васильевском острове между 25-й, 26-й и Косой линиями с середины XIX века носил производственную функцию. Сначала там работал чугунолитейный и бронзовый завод Феликса Шопена, потом производство Общества железопрокатного и проволочного заводов, после - сталепрокатный завод. В 2000-х собственники задумались о развитии территории. Было решено построить жильё. Но что-то пошло не так.

6,4 га с двумя десятками зданий компания "Сталепрокатный завод" продала в 2008 году. Сумма сделки оказалась подозрительно невысокой, раз в 30 меньше, чем должна стоить земля на Васильевском острове. Финский девелопер Lipsanen&Co Group намеревался возвести там многофункциональный комплекс с домами бизнес-класса "SPZ".

В 2011 году на участке начались работы. Девелопер в качестве застройщика выбрал "Лемминкяйнен Рус", концепцию объекта разработало АНО "Рейнберг, Шаров. Архитектурная мастерская". Тогда же начался снос производственных зданий. Не пожалели рабочие даже исторические корпуса, построенные в середине XIX века.

Разгром на Косой линии заинтересовал прокуратуру. Ведомство потребовало восстановить фасады снесённых лицевых корпусов. В итоге к 2013 году проект пришлось переработать. Теперь комплекс назывался "Илматар" и должен был вместить 2 тысячи квартир. Разрешение на строительство получено в начале марта 2015 года, сдать объект в эксплуатацию планировалось в 2022 году.

В конце марта 2015 компания "Лемминкяйнен рус" вышла из проекта. Причиной стала непростая экономическая ситуация в стране. В феврале 2016 года земля была передана Setl City. Новый застройщик заговорил о возведении ЖК под рабочим названием "Фортеция".

К концу 2016 года стало ясно наверняка: на этой земле быть жилому комплексу "Палацио". Проектную документацию переработали. На участок строители вышли в 4 квартале 2016.

Кто строит?

Застройщиком ЖК "Палацио" значится ООО "Остров Сити" - компания, созданная специально под реализацию проекта. Входит фирма в строительный гигант Setl Group, там же находится и "Петербургская недвижимость" - эксклюзивный брокер объектов Setl City.

Девелопер работает на рынке Петербурга, Ленобласти и Калининграда с 1994 года, возводит как жильё комфорт-класса, так и бизнес с элитом. В 2016 году, например, на Васильевском острове сдан "The Residence" - элитный жилой комплекс на 442 квартиры.

В феврале 2019 года в процессе строительства у Setl City находились 17 объектов. В списке сданных и того больше - два десятка. Один из последних - ЖК "Москва" - введен в 4 квартале 2018.

Задержки сроков сдачи у компании случаются, но не критичные - два-три месяца. Поскольку на передачу ключей фирма оставляет себе полгода, условия ДДУ исполняются. Понятно, что при таких объемах строительства без недовольных клиентов не обойтись. На форумах можно найти жалобы на протекающие балконы в ЖК "Лондон", промерзающие углы комнат в ЖК "ЗимаЛето", плохую звукоизоляцию в ЖК "GreenЛандия" и "Моre-4".

Некоторые проекты в ходе строительства претерпели изменения, что стало для клиентов неприятной неожиданностью. Много претензий было у собственников квартир "ЗимаЛето". Дольщики второго корпуса надеялись получить входы в парадные с уровня земли, но в итоге им приходится подниматься по лестницам. В квартирах с отделкой техника и двери иностранного производства были заменены на отечественные. Договор это предусматривает, но собственники не ожидали увидеть ванны и унитазы от российских компаний, ведь менеджеры обещали им чешских и австрийских производителей. То же самое произошло и с лифтами - вместо Otis установили кабины от Steimberg.

Недовольны клиенты скоростью устранения недоделок в сданных квартирах. Собственникам приходится ждать до 45 дней, если дело касается некачественно установленных окон, протекающих балконов или проблем с отоплением.

Что строят?

На участке возводится 46-секционный 10-этажный жилой комплекс. Строят его в два этапа. Первая часть на 1299 квартир, между Косой и 26-й линиями, уже введена в эксплуатацию. В секциях проводится отделка. Ключи дольщикам, согласно ДДУ, должны передать до 30 июня 2019 года.

Вторую очередь на 1480 квартир достраивают. Сдача намечена на 3 квартал 2019 года, заселение до конца марта 2020.

Комплекс имеет шесть закрытых дворов и одну 200-метровую аллею в центре. Два центральных входа - с Косой и 25-линии - закроют коваными воротами, проход за которые будет возможен по индивидуальному ключу. Чтобы за ворота пропустили автомобиль для погрузки-разгрузки, жильцу придётся связаться с диспетчером.

Под корпусами расположен паркинг на 1100 автомобилей. Стоянка не покроет потребности всех жителей, ведь в "Палацио" только квартир будет 2779, а жильцов и того больше.

В проект входит детский сад на 170 малышей. Возводить его начнут только после сдачи второй очереди, так как сейчас на месте дошкольного учреждения стоят строительные вагончики. Откроют учреждение не раньше конца 2020-начала 2021 года. Застройщику нужно будет ещё утрясти с властями организационные вопросы - детсад передадут городу.

После заселения дольщиков во вторую очередь, работы на участке не закончатся. Setl City должен отреставрировать два объекта культурного наследия: здание заводоуправления Сталепрокатного завода и здание канатного цеха завода "Красный гвоздильщик" с водонапорной башней. Их приспособят под бизнес-центры. Офисы разместятся и в снесённом, а после восстановленном особняке Феликса Шопена.

Первый этаж со стороны линий отдадут под коммерцию. Там уже предусмотрены помещения под аптеку, кафе, ресторан, супермаркет, салон-красоты и детский центр. А вот с внутренней стороны часть площадей на первом этаже оставили жилыми. Лишь в нескольких секциях появятся магазинчики и пекарни, которые будут работать на жильцов комплекса.

На 10 этаже со стороны двора запроектированы открытые террасы. Территория, входы в парадные, лифты, детские площадки и въезды на парковку будут под видеонаблюдением. Двери в холлы сделают стеклянными, между этажами пустят лифты Kone. В парадных расположатся колясочные и мусоросборные камеры.

Застройщик позиционирует комплекс как объект бизнес-класса, но даже менеджеры по продажам признаются: это, скорее, бизнес-лайт. Слишком много квартир, причём больше 40% из них однушки, в корпусе первой очереди есть студии. Высота потолков - 2,75 метра, мест в паркинге недостаточно. Колясочные в парадных предусмотрены, а вот кладовых уже нет. Ну и ещё один недостаток ЖК, на мой взгляд, - планировки, подробнее о которых напишу в следующих разделах.

Отделка зависит от этажа

Квартиру в "Палацио" можно купить с отделкой и без неё. Наличие ремонта зависит от секции, в 21 из 46 чистовые работы выполнены, в других - дольщикам придётся делать самим. Отделка возможна в вариантах "Ваниль" и "Шоколад". Цвет материалов зависит от этажа. Чётный этаж - тёмный "Шоколад", нечётный - светлая "Ваниль".

Квартиры дольщикам передают с металлическими входными дверями, металлопластиковыми окнами с двухкамерным стеклопакетом, остеклёнными балконами и лоджиями. На 10 этаже есть жилье с открытыми террасами. В помещениях без ремонта сделают стяжку пола и выровняют потолок. Стены оставят неоштукатуренными.

В отделку от Setl City входят:

• флизелиновые обои под покраску на стенах;
• ламинат Terkett, Egger или аналог 32 класса на полу в комнатах;
• плинтус с кабель-каналом;
• межкомнатные двери МДФ с покрытием экошпон и фурнитурой - глухая для комнат, остеклённая для кухонь;
• раковина с тумбой, унитаз, акриловая ванна с экраном или душевой поддон с подставкой и пластиковой шторой;
• плитка Kerama Marazzi или "Нефрит Керамика" на полу и стенах в ванной.

У застройщика можно заказать комплект мебели. Обустройство двухкомнатной квартиры, например, обойдётся в 290 тысяч рублей. Мебель простая. В список входит шкаф в прихожую, кухонный гарнитур из ЛДСП, электрическая варочная панель, вытяжка, духовой шкаф и стол. За эти деньги могут обставить гостиную либо спальню. Набор тоже минимальный: тумба под телевизор, комод, трёхсекционный шкаф или каркас кровати с тумбочками и двухдверный шкаф.

За 350 тысяч есть возможность заказать комплект "комфорт". К уже перечисленным предметам добавят, например, 4 стула и полки к тумбе под ТВ.

Мебель для однокомнатной квартиры стоит 220 тыс. рублей, более дорогой вариант обойдётся в 240 тыс. Обустройство трёшки придётся рассчитывать индивидуально, поскольку такого пакета у Setl City нет.

Планировки и цены

Поскольку в комплексе аж 2779 квартир, планировки разнообразны. В сданном корпусе первой очереди продаются лишь единичные варианты по переуступке. В секциях второго этапа варианты пока есть.

Квартиры выводят в продажу пачками.Так, если 18 февраля в продаже находилась лишь одна однокомнатная квартира 38,4 кв. м за 6,15 млн, то уже 20 февраля их стало пять по цене от 5,7 до 7,2 млн. Выведенные на рынок к концу февраля двушки имеют площадь от 57,4 до 108,4 кв. м (самые масштабные варианты с террасой). Есть три варианты трёхкомнатных - 94,3 кв. м, 104,5 кв. м и 107,77 кв. м. Площадь самой большой четырхкомнатной - 156,8 кв. м.

Я выделила несколько слабых мест в квартирографии "Палацио". Санузлы во многих планировках могли бы быть больше, особенно если учесть, что ЖК позиционируется как бизнес-класс. Ванная на 3,64 кв. м и туалет на 1,5 кв. м в трёхкомнатной квартире площадью 84 квадрата соответствуют уровню комфорт-класса. Ни в двушках, ни в трёшках нет гардеробных. Зато есть холлы по 30 кв. метров, например, в 90-метровой двухкомнатной квартире. Причём помещения спроектированы так, что сделать перепланировку будет сложно.

По уровню цен комплекс не отнести к бизнес-классу. Квадратный метр в подобных ЖК продают в Петербурге за 150-180 тыс. рублей. В "Палацио" квадрат двушки стоит 115-135 тыс. рублей, квадрат однушки обойдётся в 160,16 тыс.

Самая дешёвая двухкомнатная квартира без отделки и без балкона в конце февраля стоила 8,05 млн за 64,5 кв. м. Двушку 73 кв. м с чистовой на первом этаже продают за 9,05 млн. В этой квартире прихожая занимает 24 квадрата и нет балкона. 93-метровую с прихожей 30 кв. м и без ремонта готовы продать за 10,5 млн.

Трёшка площадью 107,7 кв. м на 3 этаже обойдётся в 13,25 млн. 157-метровую четырехкомнатную на 2 этаже предлагают за 17,25 млн. Обе квартиры без отделки.

Одиночные машиноместа в комплексе стоят от 1,3 млн, семейные, где одна машина блокирует другую, продают от 2 млн.

На что смотреть и чем дышать

По данным аналитиков, Васильевский остров входит в тройку самых престижных и самых дорогих районов Петербурга. Из плюсов - близость к центру, Неве и Финскому заливу, а также истинно петербургская атмосфера в виде памятников архитектуры.

На второй чаше весов плотная застройка, недостаток торговой инфраструктуры и неблагоприятная экологическая обстановка. В паре сотне метров от ЖК "Палацио" функционирует "Василеостровская ТЭЦ", рядом до сих пор работает "Балтийский завод". Его переезд согласовали ещё в 2008 году, однако процедура застопорилась. Теперь точная дата переноса завода не сообщается.

С юга и юго-запада от "Палацио" - промзона. С юго-востока протекает Большая Нева, до набережной Лейтенанта Шмидта по прямой 300 метров. Там стоит ледокол "Красин". Зелёных зон рядом мало, но в 100 метрах есть сад "Василеостровец", в километре на запад - Опочинский сад, севернее - Смоленское православное кладбище.

Население этой части Васильевского острова в радиусе полутора километров от "Палацио" в ближайшие годы продолжит расти. В последние несколько лет здесь были построены ЖК "Новая история", ЖК "Финансист", ЖК "Престиж" и "The Residence". В феврале 2019 года ведётся строительство ЖК "Neva-Neva" на 24-й линии, апарт-комплекса "Next" на Среднем проспекте, 87, комплекса "Лофт на Среднем", ЖК "Маленькая Франция" на 20-й линии. Всё это объекты элит- или бизнес-класса.

По словам менеджера, Setl City приобрёл участок рядом с "Палацио" под третью очередь, однако официальной информации о том, что, где именно и когда там будет строиться, пока нет.

Транспорт: 3 минуты до метро, которого еще нет

Один из плюсов расположения "Палацио" - 200 метров до строящейся станции метро "Горный институт" Правобережной линии. Да, её открытие перенесли на два года, теперь работы обещают завершить не в конце 2019, а в 2021. Однако перспективы реальны. Через "Горный институт" планируется пустить кольцевую линию. К 2030 году там откроют пересадочный узел на станцию "Большой проспект".

Пока же придётся добираться до "Василеостровской" пешком 25-30 минут, на общественном транспорте минут 15. Остановки расположены на соседних улицах, идти до них 5 минут.

На машине до Благовещенского моста ехать 10 минут, и вот вы уже на Английской набережной, в историческом центре Петербурга. Чтобы выехать на платный участок ЗСД, нужно отправиться на север острова, в дороге 15-17 минут.

Еще недавно во время судоходного периода Васильевский остров по ночам оставался отрезанным от остальной части Петербурга, но после введения центрального участка ЗСД и открытия движения в 2018 году по неразводному мосту Бетанкура ситуация улучшилась. До моста Бетанкура, связывающего остров с Петроградкой, на автомобиле ехать минут 20.

Инфраструктура: минимум торговых центров

Из ближайших крупных точек - ТРК "Шкиперский молл" на Наличной улице, до него 2,5 километра. По соседству с "Палацио" есть ТЦ "Балтийский", но там только гипермаркет Prisma, фитнес-центр, кинотеатр и ресторан. Однако недостатка в сетевых маркетах Васильевский остров не испытывает.

Нет особых проблем в районе и с учебными заведениями. В радиусе 650 метров от ЖК располагаются школы №4 и 17, в радиусе 1,5 километров школы №4, имени Ж. Кусто, №5, 6 и 27. Неподалеку есть гимназия №642 и художественный лицей.

Очередь в детские сады Василеостровского района не больше, чем в среднем по городу. Какая будет обстановка в дошкольных учреждениях после заселения всех строящихся жилых комплексов, предсказать трудно. Запланированный в рамках "Палацио" детсад на 170 мест заработает в 2021 году.

Ближе всего к комплексу расположен детсад №34, до него меньше 400 метров. В 650 метрах работает еще одно дошкольное учреждение - №43.

Взгляд изнутри

Центральный офис "Петербургской недвижимости" располагается на Московском проспекте. Однако и на объекте есть свой пункт продаж с ярким макетом "Палацио". Я туда наведалась без записи в будний день, и один из менеджеров был свободен.

Когда общаешься с менеджером, нужно понимать, что он заинтересован в продаже не столько конкретного ЖК, сколько квартиры в одном из объектов своей компании. Здесь есть свой плюс: в офисе можно сравнить цены на похожие квартиры в других строящихся домах, которые продаёт "Петербургская недвижимость".

На стройплощадку "Палацио" водят экскурсии, записываться на них лучше предварительно, но мне повезло, я присоединилась к уже сформировавшейся группе потенциальных дольщиков. Благодаря тому, что первая очередь уже введена в эксплуатацию, можно посмотреть, как выглядят готовые секции.

Квартал "Палацио" производит приятное впечатление. Приступа клаустрофобии во дворах-колодцах не испытываешь, они просторные. А вот ширина центральной аллеи 35 метров, из окон квартир будут видны соседи противоположной секции.

В холлах и на лестничных клетках на стенах светлая штукатурка, которая обычно быстро теряет товарный вид. Но в первое время будет чисто, а дальше - дело управляющей компании.

Нас менеджер отвёл в двухкомнатную квартиру, которая продаётся по переуступке. Отделочные работы там закончены не были, оценить их качество не представлялось возможным. Чтобы посмотреть на качество отделки и меблировки от Setl City, следует съездить в шоурум ЖК "Солнечный город" на Петергофском шоссе.

Условия покупки

При 100-процентной оплате или ипотеке Setl City даёт скидку 15%. Поэтому рассрочка менее выгодна, платежи рассчитываются от базовой цены. Даже если оплатить сразу более 40% от стоимости квартиры, получить 15-процентную скидку можно только на первоначальный взнос.

В феврале 2019 года Setl City предлагал покупателям дополнительную скидку 2% на квартиру при 100-процентной оплате или ипотеке.

Субсидируемых ипотечных программ на этом объекте нет. Но процент по кредиту можно снизить в случае зарплатного проекта, например, в Сбербанке. Обычные ипотечные ставки на квартиры в "Палацио" начинаются с 10% годовых. При покупке квартиры можно использовать материнский капитал.

Бронь квартиры через "Петербургскую недвижимость" платная - 20 тыс. рублей. Эта сумма позволяет зафиксировать стоимость на квартиру. После внесения первоначального взноса или полной оплаты деньги возвращают.

Забронировать квартиру можно у менеджера и по телефону. Менеджер может предоставить клиенту доступ в личный кабинет сайта "Петербургской недвижимости". В нём можно видеть актуальные цены на квартиры и оставить заявку на бронь.

В феврале 2019 года застройщик предлагал скидку в 100 тыс. рублей на паркинг при покупке квартиры. Однако в продаже на этот момент оставались лишь семейные места стоимостью 2 млн рублей.