ЖК "Москва": внутри — комфорт, снаружи — промзона

Жилые комплексы бизнес-класса растут в Московском районе быстрее грибов после дождя. В 2018 году новый объект здесь построит Setl City, уже набравший сотню-другую очков за реализованные проекты повышенного комфорта. ЖК "Москва" обещает стать еще одной звездочкой в копилке застройщика. За какие опции платят дольщики, покупая здесь недешевые квартиры, и в чем особенности локации комплекса, узнавал тайный покупатель.

Кто строит

Setl City продолжает осваивать Московский район. Строительный гигант, входящий вместе с брокером "Петербургской недвижимостью" в холдинг Setl Group, уже возвел там ЖК "Космос", ведет строительство ЖК "Философия на Московской" и ЖК "Планетоград" на Пулковских высотах.

Опыта в реализации проектов класса "бизнес" и "элит" застройщику не занимать. В Петербурге на его счету дом на Кирочной, 57, ЖК "Stockholm" в Приморском районе, ЖК "The Residence" на Васильевском острове, ЖК "Мироздание" на Петроградке и другие комплексы с интересной архитектурой и высокими ценами. Компания имеет хорошую репутацию в Калининграде.

Поскольку домов Setl City построил много, отрицательные отзывы на форумах встречаются. В основном они касаются плохой звукоизоляции в квартирах, как, например, в ЖК "More" и ЖК "Атланта". В ЖК "Семь столиц" часть дольщиков после ввода корпусов столкнулась с уменьшением площади квартир на полметра. Однако такие комментарии — лишь капля в море довольных жильцов. В домах девелопера живут тысячи людей, все объекты компания достраивает в срок или с задержкой в пару месяцев.

Особенности проекта

Комплекс включает жилую часть и гостиницу. В пяти секциях запроектированы квартиры, еще в двух — апартаменты. Кирпично-монолитный дом в высоту от 6 до 22 этажей.

Менеджеры отмечают, что постояльцы гостиницы не будут пересекаться с жильцами дома. Собственники получат доступ на закрытую территорию с детской и спортивной площадками, пешеходными дорожками и местами для отдыха, а для апартаментов и для коммерции предусмотрен отдельный вход со стороны улицы Галстяна.

На первых этажах застройщик обещает ресторан авторской кухни, салон красоты, прачечную, аптеку и wellness-клуб. В секции 4 на двух этажах будет детский сад на 50 мест.

Квартиры передаются дольщикам с подготовкой под чистовую отделку. Жильцы при приемке могут рассчитывать на:

• окна с двухкамерными стеклопакетами (часть с витражным и панорамным остеклением от пола);
• безрамное остекление лоджий, нижняя зона — из тонированного стекла;
• радиаторы отопления с регуляторами температуры;
• металлические входные двери;
• датчики пожаротушения;
• места для кондиционеров на балконах.

Апартаменты сдаются с типовой чистовой отделкой в светлых тонах. Такая же использовалась, например, в ЖК "Солнечный город", "Семь столиц" и "GreenЛандия". Все эти комплексы относятся к классу "комфорт", поэтому и в "Москве" апартаменты будут соответствующего уровня. Высота потолков 2,75 тоже не позволяет отнести номера к бизнес-классу.

В типовую отделку от Setl Sity входит:

• ламинат 32 класса;
• межкомнатные двери;
• виниловые обои на флизелиновой основе;
• керамическая плитка на полу и стенах в ванной;
• сантехника со смесителями.

Для двух разных частей комплекса запроектировано два подземных паркинга. В жилой зоне на 473 квартиры предусмотрено 249 машиномест, в гостинице — 250 парковок на 417 номеров. Для ЖК бизнес-класса этого недостаточно: в Петербурге есть примеры, когда число машиномест равно количеству квартир, как, например, в строящемся неподалеку комплексе "Кремлёвские звёзды". В данном же случае автомобилистам придется либо искать свободное место во дворах, либо пытаться втиснуться в имеющиеся в районе платные охраняемые, но открытые парковки.

В опции бизнес-класса входят охрана, входные группы с авторской отделкой и зоной reception, колясочные на первом этаже, видеонаблюдение по периметру и в холлах. Лифты обещают бесшумные фирмы Kone. Дом подключат к центральному отоплению, горячая вода будет готовиться в индивидуальном тепловом пункте.

Окружение: детские сады и склады

ЖК "Москва" строится на улице Костюшко, 19А, как раз на границе благоустроенного района и промышленной зоны. Рядом вся необходимая социальная инфраструктура. До ближайшего детского сада 120 метров, до школы №684 — 210 метров, до взрослой поликлиники №21 и детской №47 — километр, больница скорой помощи №26 находится в полутора километрах. По соседству — отделение "Почты России", Сбербанк, медцентр, фитнес-клуб с бассейном "Океаниум", торговый центр "Пулковский". В 7-10 минутах ходьбы расположен ТЦ "Московский". До ТРК "Лето" можно доехать за 7 минут на автомобиле и минут за 20 на автобусе.

Однако уже за 5-Предпортовым проездом начинается другая реальность. В 300 метрах от ЖК работает автобусный парк №7, чуть дальше — промышленные зоны "Предпортовая-1" и "Предпортовая-2". Там функционируют многочисленные терминалы, складские комплексы и действующие предприятия. В окрестностях есть консервный завод. Рядом с Дунайским проспектом — машиностроительный завод, ближе к КАД — производство оборудования для систем вентиляции и отопления и предприятие по изготовлению стальных конструкций.

За Дунайским проспектом находятся компании по приему, сортировке и переработке мусора. Добавим к этому загруженные Пулковское шоссе, КАД и ЗСД, и получим не самую благоприятную экологическую обстановку.

Сомнительное соседство отчасти компенсируется зелеными зонами. Самая обширная — Пулковский парк. Вдоль Пулковского шоссе можно прогуляться по Дубовой роще, а напротив ЖК есть аллея на Варшавской улице.

Близость промзоны, шумных улиц и отдаленность центра города — район не идеальный для проживания. Но у покупателей апартаментов претензий к локации быть не должно. 10 минут на автомобиле до аэропорта "Пулково", метро рядом, путь до Невского проспекта даже на автобусе займет минут 50. Гостиница в "Москве" наверняка не будет испытывать недостатка в постояльцах во время международных выставок, поскольку всего в 9 километрах от комплекса находится "Экспофорум".

Место хорошее именно для автомобилистов, особенно после открытия развязки на пересечении Пулковского шоссе и Дунайского проспекта, которая основательно разгрузила эти транспортные артерии. КАД и ЗСД расположены в радиусе двух километров от ЖК, до Московского шоссе ехать минуты три.

Но есть и минусы: в часы пик на улицах Костюшко, Галстяна и 5-Предпортовом проезде курсирует большое количество транспорта, в том числе большегрузного. С вводом в эксплуатацию строящегося ЖК "Философия на Московской" и других запланированных домов Setl Group заторы на дорогах предсказуемо увеличатся.

Нехватка парковочных мест добавит еще одну ложку дегтя. Объект бизнес-класса предполагает, что каждая семья будет иметь личный автомобиль. Небольшое число мест в подземном паркинге вызывает много вопросов.

В офисе

На объекте со стороны улицы Галстяна открыт офис продаж. Туда я приехала для просмотра выбранных планировок. Экскурсии проводятся по будням с 12:00 до 13:00, однако предварительно нужно пообщаться с менеджером и записаться на просмотр.

Наиболее полную консультацию способны дать специалисты "Петербургской недвижимости" — агентства, обладающего эксклюзивным правом продажи квартир на объектах Setl City. Один из офисов находится на Московском проспекте, 212. Там же работает ипотечный консультант, который на месте готов рассчитать варианты с кредитным займом.

Посмотреть на чистовую отделку, с которой сдаются апартаменты, можно в нескольких шоурумах, открытых к сдаче других комплексов застройщика. Например, один из таких есть в офисе на улице Комсомола, 41. Фотографии представлены и на нашем сайте в карточках ЖК "Солнечный город", "Семь столиц" и "GreenЛандия".

Нужно отметить, что менеджеры "Петербургской недвижимости" все время норовили предложить мне квартиры и апартаменты в других жилых комплексах. Это позволяет сравнить выбранный ЖК с конкурентами, но сбивает с толку и не дает сконцентрироваться на информации о конкретном объекте.

На стройке

Дойти до ЖК "Москва" от станции метро "Московская" можно пешком: у меня этот путь занял 15 минут. Новостройку видно уже от площади Победы, стоит только завернуть за гостиницу Park Inn "Пулковская". От метро до места курсирует несколько автобусов, а остановка расположена напротив дома.

Комплекс планируют сдать в третьем квартале 2018 года, поэтому в конце января я ожидала увидеть если не возведенный под крышу дом, то хотя бы 15-17 этажей. Однако к тому времени на 22-этажных секциях монолитные работы велись на 11-12 уровне, а 6-этажная не оторвалась от земли и на метр. Стены были выложены максимум до 9 этажа.

На форумах отмечают, что застройщик топтался на нулевом цикле — продажи в ЖК открылись еще в сентябре 2015, при этом только в марте 2017 года окончили свайное поле. Но представители Setl City говорят о соблюдении графика работ.

На стройку сопровождает менеджер и один из рабочих. Поскольку дом готов в лучшем случае наполовину, посмотреть пока можно лишь квартиры на нижних этажах. И не больше трех планировок за раз.

Бросаются в глаза большие оконные проемы и высокие потолки в жилой части. Холлы в ЖК и вовсе похожи на гостиничные — настолько там светло и просторно. Чтобы сохранить максимум дневного света, застройщик установит в парадных остекленные входные двери.

Планировки меня не удивили: в просмотренных евро-двушках и одной трехкомнатной квартире не было даже намека на гардеробную или закуток для хранения вещей. Вид из окон не вдохновляет. Поскольку дом имеет сложную конфигурацию, жители секций 2, 4 и 6 будут смотреть в соседние окна. Только на высоких этажах есть шанс смотреть поверх крыши. Квартиры секций 1 и 7 с юго-западной стороны обращены на промзону, с востока секции 6 и 7 подпирает соседнее здание, и только с верхних этажей на север и северо-восток открывается красивая панорама: площадь Победы, Варшавская улица, Московский и Ленинский проспекты.

С земли окружение другое. За комплексом с южной стороны тянется спальный квартал с тремя школами и двумя детскими садами. Здесь тихо и немноголюдно, стоят скамейки, есть место для прогулок. На северо-западе в полукилометре от "Москвы" Setl City строит ЖК "Философия" класса "комфорт плюс", севернее расположен еще один жилой квартал с двумя школами и тремя детскими садами. С восточной стороны в 500 метрах парк Городов-Героев.

Если бы не промзона, этот район можно было бы причислить к лучшим для семейной жизни. Впрочем, промзона не вечна. В конце 2017 года СМИ писали о начале жилищного строительства между Кубинской улицей и 1-м Предпортовым проездом. Западнее ЖК "Москва" Setl Group намерена возвести три 12-этажных дома. Поблизости на месте советских складов планируется застроить жильем еще 3 гектара земли. Рассчитывать на скорое переформатирование всей промышленной территории в спальный район не приходится, однако ближайшее окружение ЖК "Москва" должно стать приятнее.

Квартиры: планировки, цены

Из 473 квартир в "Москве" 195 однокомнатные (это больше 40%). Двухкомнатных и трехкомнатных почти поровну — 137 и 132. А четырехкомнатных осталось всего 9, хотя в первоначальной версии проектной декларации речь шла о 33. На этаже — 5-7 входных дверей в зависимости от секции. Только в первом 6-этажном подъезде расположено 9 квартир на площадке. Высота потолков — 3 метра.

Площадь однушек начинается с 35,2 кв. метров. Самая большая квартира на 115,8 кв. метров имеет четыре комнаты и большую прихожую на 20 квадратов. Лишь в трех планировках предусмотрены кладовки, остальным застройщик предлагает переделать в гардеробную один из санузлов. Благо площадь это позволяет. В двушках и трешках раздельные санузлы имеют по 4-4,5 кв. м, и вход в один из них расположен рядом с комнатой. В трешках свыше 90 квадратов предусмотрены аж три санузла.

На сайте "Петербургской недвижимости" можно ознакомиться лишь с ценами на квартиры по переуступке. По такой схеме однушку минимальной площади можно купить за 5,6 млн рублей. Остальные цены предоставляются по запросу.

Мы с менеджером рассматривали двухкомнатные квартиры. Одна из самых доступных двушек площадью 61,1 кв. м во второй секции в середине января при 100-процентной оплате стоила 8,62 млн рублей. Похожая квартира, но в секции 4 и десятью этажами выше продавалась уже за 9,89 млн. Самая дешевая трехкомнатная обойдется в 11,7 млн. При этом располагаться она будет на втором этаже прямо над коммерческими помещениями.

Стоимость квартир соответствует бизнес-классу. За квадрат просят 140-150 тыс. рублей. По сравнению с ближайшими жилыми комплексами со схожим уровнем комфорта и сроком сдачи, цена высокая. В ЖК "Кремлёвские звёзды" метр стоит 120-130 тыс. рублей, в долгоиграющем ЖК "Граф Орлов" у "Московской" — в районе 115 тыс. С другой стороны, ни один из конкурентов не соответствует бизнес-классу настолько, как ЖК "Москва", и по высоте потолков, и в плане квартирографии.

Сказывается на цене и близость срока сдачи комплекса — 3 квартал 2018 года. Но справедливости ради надо отметить, что на передачу ключей застройщик оставил себе аж полгода, дольщики начнут заезжать в квартиры уже в начале 2019.

Паркинг продается по высоким ценам — 1,6 млн рублей за стандартное место и 2,2 млн за семейное, которое рассчитано на два автомобиля, но один при этом запирает другой.

Апартаменты: планировки и цены

Апартаменты размещены в секциях 6 и 7. Больших площадей не предусмотрено, только студии, однушки и двухкомнатные. Всего 417 номеров. Секции относятся, скорее, к классу "комфорт". Во-первых, высота потолков здесь всего 2,75 м, во-вторых, на этаже располагается от 15 до 18 квартир. Ну и отделка номеров типовая, применяемая в комплексах массового сегмента.

Основное отличие апартаментов от квартир — классификация их не как жилой, а как коммерческой недвижимости. Это означает, что в таких помещениях нельзя оформить постоянную регистрацию, на них действует повышенная ставка налога. Но эти недостатки перекрываются выгодными расценками на квадратный метр.

Однокомнатные апартаменты площадью 42,68 кв. м в секции 6 стоят 5,82 млн рублей − 136 тыс. рублей за квадрат. Менеджер мне предложила двушку на 6 этаже площадью 52,77 кв. м за 6,2 млн — всего по 117 тыс. за квадратный метр. А студию на 24,3 кв. м по переуступке можно приобрести за 2,8 млн. И все это уже вместе с отделкой, в отличие от квартир.

Условия покупки

Никаких эксклюзивных предложений по ипотеке или рассрочке в ЖК "Москва" не действует. Средняя ставка, предлагаемая банками, — 9,5-10% годовых. В Сбербанке, имея зарплатный проект, можно взять кредит под 9,5%, такой же процент предлагает банк "Санкт-Петербург". ВТБ24 выдает займы под 10,4%.

Рассрочку застройщик предлагает беспроцентную по схеме 20-30-50: 20% вносится сразу, 30% через год, а оставшаяся половина через два года. Но в расчет берется базовая цена квартиры без скидки 6%. Например, трехкомнатная квартира при ипотеке обойдется в 11,7 млн, а в рассрочку будет стоить 12,45 млн.

На таких же условиях продается номерной фонд комплекса. Но апартаменты можно купить в рассрочку и с сохранением 6-процентной скидки. Схема та же, только всю сумму нужно внести тремя платежами в течение года. На паркинг рассрочка не предоставляется.

Бронь квартиры в ЖК "Москва" платная — 100 тыс. рублей. За эту сумму фиксируется стоимость на время оформления документов. После совершения сделки или отказа банка от выдачи ипотеки, залог возвращается. Потерять эту сумму можно лишь в одном случае — если покупатель сам передумал приобретать квартиру, хотя все документы уже были готовы, а банк одобрил кредит.