ЖК “Q-мир”: мир студий и однушек в промзоне

В названии "Q-мир" скрыта игра слов. То, что читается как "кумир", несёт в себе отсылку к английскому Quality - качество. По уверениям авторов проекта, они построят "новый качественный мир": энергоэффективный Q-дом, безопасный Q-двор и продуманные Q-квартиры. Однако район, в котором всё это должно появиться, пока трудно вписать в задуманную концепцию. Что же всё-таки ждёт дольщиков по факту, на месте разбирался тайный покупатель.

Расположение: чем дышать и на что смотреть

На территории между 1-Предпортовым проездом и Кубинской улицей одновременно строятся три жилых комплекса, поэтому сразу и не поймёшь, какая из уже появившихся там бетонных коробок тот самый ЖК "Q-мир". С севера на территорию "Аквилон-Инвеста" давит ЖК "Философия на Московской" от Setl City, с юга растут корпуса очередного комплекса от "Полис Групп". На востоке участок "Q-мира" соседствует с гаражным кооперативом. Подобраться к строящемуся корпусу поближе и хорошенько его рассмотреть практически нет возможности.

Кстати, о гаражах. В перспективе, три сотни одноэтажных построек будут снесены, но вопрос в сроке. По словам охранника, встретившего меня на входе в гаражный кооператив, этот участок в аренде не то до 2025, не то 2030 года, поэтому пару лет собственникам квартир в "Q-мире" придётся жить с видом на необлагороженную территорию. Плюс не понятно, что появится на площади 1,2 га после сноса гаражей. Не впихнут ли туда компактную, но высокую новостройку?

С запада и северо-запада открывается вид на Кубинскую улицу и промзону за ней. Проще говоря, живописных пейзажей там нет и не ожидается. В лучшем случае - очередные многоэтажки, когда территорией займутся девелоперы.

Действующих производств по соседству нет, но остались склады. Вдоль Кубинской улицы, например, стоит длинное сине-оранжевое здание транспортной компании. На него, в первую очередь, выходят окна ЖК "Полис на Московской", но и жителям первой секции "Q-мира" от этого вида тоже никуда не деться.

Если от "Философии" до "Q-мира" не меньше сотни метров, то корпуса "Полиса на Московской" строятся довольно близко - в паре-тройке десятков метров. В будущем у каждого ЖК будет своя закрытая территория, пока же со стороны недострои выглядят как части одного проекта.

В августе 2019 года территория между 1-Предпортовым и Кубинской представляла собой не самое приятное зрелище: гаражи, мусор и заросли. Понятно, что через 2 года это место будет не узнать. "Философия на Московской" сдаётся во 2 и 3 кварталах 2020 года, "Полис на Московской" - в конце 2020, "Q-мир" - в середине 2021. Можно ожидать, что здесь разрастётся типичный квартал питерских новостроек, который уже существует и продолжает шириться около станции метро "Звёздная". Там, кстати, "Аквилон-Инвест" строит ЖК "4YOU", о котором я писала в обзоре тайного покупателя.

Но вряд ли даже после посадки деревьев и клумб в окрестностях станет легче дышать. По Кубинской улице регулярно ездят большегрузы, здесь много пыли и старых построек. Между Кубинской и 5-м Предпортовым проездом работает автобусный автопарк №7. Близость Пулковского парка, до которого по прямой чуть больше километра, совершенно не ощущается. Других крупных зелёных зон в пешей доступности нет.

Транспорт и социалка: метро далеко, школы близко

Станция метро "Московская" располагается не то чтобы близко к комплексу - почти в двух километрах. Пешком идти минут 20, дворами - 15. Но это не самый приятный путь, особенно вечером. Даже днём в районе улицы Костюшко мне встретилась компания асоциальных граждан и пара собак. До метро с улицы Костюшко ходят автобусы №39 и №90, но дорога по времени может оказаться дольше, чем пешком.

Автомобилистам жить будет легче. В паре километров находится заезд на КАД, рядом - платный участок ЗСД. По Пулковскому шоссе буквально за 15 минут можно доехать до аэропорта, или в обратную сторону - до набережной Обводного канала, примерно за это же время.

Несмотря на то, что "Q-мир" строится в промзоне, с социальными объектами проблем не наблюдается. В радиусе километра находится 7 школ и 6 детских садов. Детская поликлиника №35 расположена в 15 минутах ходьбы на улице Костюшко, 4, взрослая поликлиника №21 - на Костюшко, 6, а городская больница №6 - на Костюшко, 2.

Рядом со строящимся комплексом развлечений пока никаких. Оно и понятно - промзона, поблизости успели ввести только ЖК "Перемена", бизнесу этот район пока не слишком интересен. Ближайшую пекарню я нашла на 5-м Предпортовом проезде, рядом с автобусным автопарком.

Впрочем, блага цивилизации в большом количестве можно найти у станции метро "Московская": торговый центр, "Макдональдс", рестораны, супермаркеты, банки. В трёх километрах от "Q-мира" расположен ТРК "Лето". До него по Пулковскому шоссе курсирует бесплатный автобус.

Но после введения в строй сразу трёх ЖК, коммерция переберётся ближе "к народу". Первые этажи в "Q-мире" и "Полисе на Московской" отданы под кафе, салоны красоты, аптеки и прочие услуги.

Проект: под знаком Q

На участке площадью 1,9 га "Аквилон-Инвест" строит один 19-этажный пятисекционный корпус, детский сад на 100 мест и отдельно стоящий 7-этажный паркинг. На всё это застройщик взял себе почти три года - к работам он приступил в ноябре 2018 года, сдать планирует во втором квартале 2021. На выдачу ключей отведено ещё шесть месяцев.

Каркас дома - кирпич и монолитный железобетон, фасад - навесной вентилируемый, отделка стен - керамогранитные плиты спокойных цветов. Девелопер особо хвастается технологией утепления "ТермоS": вместо 130 мм утеплителя наружные стены "укроют" 180 мм. Это должно снизить затраты на отопление, поэтому расчётный класс энергоэффективности дома - "А+".

Проект холлов разработала студия Concept BURO. На стенах и полах уложат керамогранитную плитку, в декоре будут использованы деревянные вставки, а в каждой парадной отведут место для колясок. Мало того, на первом этаже в одной из секций запроектирована детская комната Q-клуб и спортклуб Q-fitness. Эти помещения оборудуют для занятий и передадут в собственность жильцов.

Между этажами будут курсировать по два лифта на секцию - грузопассажирский на 1000 кг и пассажирский на 400 кг. Производитель кабин ещё не установлен, но это будет либо Otis, либо Kone. Эти же лифты доставят жильцов на подземный этаж, где спроектирована парковка на 64 машиноместа и кладовые.

Всего в доме 846 квартир, и аж 80% из них - студии и однушки. Двухкомнатных квартир всего 126, трёхкомнатных - 36.

Высота потолков стандартная для этого класса жилья - 2,75 метра в белой отделке. Внутри девелопер обещает внедрить технологию In-HOME: IP-телефонию, систему "умный дом", датчики от пожаров и протечек, дистанционный вызов лифта. Но, например, выводом изображения с камер домофона на экран придётся озаботиться самому жильцу.

В каждой квартире спроектированы остеклённые лоджии и балконы. Глубина - до 1,5 метров, предусмотрены места для установки кондиционеров.

Сдаются квартиры с белой отделкой - выровненными стенами и потолком, стяжкой пола, разводкой труб. Но за дополнительную плату можно заказать чистовую. Выбрать можно из трёх цветов - "Ваниль", "Шоколад" и "Графит". Стоимость - 9900 рублей за кв. м. За эти деньги рабочие уложат в комнатах ламинат 32 класса, а в санузле - керамическую плитку, установят сантехнику и шпонированные межкомнатные двери, оклеят стены обоями под покраску. Конкретные марки материалов пока неизвестны, но по словам менеджера по продажам, скорее всего, все они будут от российских производителей.

Под жилым корпусом расположится паркинг на 64 места и кладовые. Также по соседству, согласно проектной документации, строят 7-этажную стоянку на 288 машиномест. Правда менеджер по продажам рассказал, что вместимость паркинга пересматривается, и возможно будет увеличена. Для гостей по периметру комплекса обещают создать около 60 автомобильных парковок. Сам же внутренний двор будет закрыт для машин, там разместят уличные тренажёры, верёвочный городок для детей, игровые площадки и даже скамейки с USB-разъёмами для зарядки гаджетов.

Впритык к корпусу строится детский сад. Он вместит 100 малышей и после сдачи будет передан городу.

Несмотря на то, что участок "Аквилон-Инвеста" невелик, авторы проекта всё же попытались втиснуть туда зелёную аллею. Согласно обещаниям застройщика, её протяжённость составит 150 метров, а посередине появится большая взрослая ель.

Первое время управлять домом будет УК "ЮИТ Сервис". В конце 2018 года "Аквилон-Инвест" подписал с этой компанией соглашение о партнёрстве, и в начале 2019 передал в управление первую очередь ЖК "4YOU". Основные претензии к этой УК: высокие тарифы и сложности с коммуникацией - мол, в рабочее время не дозвониться, заявку не оставить. Впрочем, если собственники будут недовольны работой управляющей компании, у них всегда есть возможность её сменить или организовать ТСЖ.

Застройщик: ни одного провала

О заслугах архангельского девелопера "Аквилон-Инвест" я писала в обзоре ЖК "4YOU". За прошедшие полтора года наград на стене почёта компании прибавилось, а вот заметных провалов так и не случилось. В середине 2018 года "Аквилон-Инвест" входил в десятку крупнейших застройщиков Петербурга и занимал первое место по объемам строительства в Архангельской области. А в марте 2019 году он вышел на рынок Москвы с проектом комфорт-класса "Аквилон PARK".

Негативные отзывы на построенные "Аквилон-Инвестом" дома в интернете найти практически невозможно, а если они и встречаются, то без какой-либо конкретики. Однако мне не совсем понравилось общение с менеджером в новом офисе продаж на Московском проспекте, 73. Разговор показался мало информированным, сотрудник предоставлял иногда недостоверные сведения, например, по стоимости отделки назвал неверные цифры. По его словам, в парковке должно быть 470 мест, хотя в декларации речь идёт о 288, и никаких данных об увеличении почти в два раза в документах я не нашла. Несмотря на повторные просьбы, не дождалась я от него и фотографий чистовой отделки.

Вечером в будний день в течение получаса я не могла дозвониться ни по одному номеру застройщика в Петербурге - ни многоканальному, ни телефону офиса.

Опыт "4YOU"

Для "Аквилон Инвеста" "Q-мир" не первый жилой комплекс в Московском районе Петербурга. В конце 2018 года в эксплуатацию ввели первую очередь ЖК "4YOU" на Среднерогатской улице. Проект был весьма привлекательным, даже с учётом высокой конкуренции среди застройщиков, сложившейся у станции метро "Звёздная". Я отправилась на место, чтобы посмотреть, как выглядит уже построенный и заселённый дом.

Один из главных недостатков этого проекта - отсутствие закрытого двора. Детская площадка здесь соседствует с автомобильной парковкой, проход для любых гостей абсолютно свободен. В августе 2019 года жильцы активно заселялись и делали ремонт, поэтому двери в парадные были постоянно открыты, а значит в корпус мог проникнуть посторонний.

Что привлекло внимание - нетиповая детская площадка, экопарковки и аккуратная отделка плиткой входных групп. Встреченные мной жильцы тоже оказались довольны полученными квартирами, хотя и высказали пару замечаний. Например, у одного из дольщиков были претензии к проводке. По его мнению, она не выдержит больших нагрузок. Второй пожалел, что дозаказал чистовую отделку - мол, в итоге пришлось менять всё под себя. Ну и самое любопытное - сломавшийся грузовой лифт. При мне кабина вместе с техникой и мебелью жильцов спустилась на -1 этаж и отказалась подниматься.

В интернете негативные отзывы о ЖК "4YOU" пока не появлялись. Либо дольщики всем довольны, либо слишком заняты переездом, поэтому ещё не успели критично оценить построенные для них квартиры.

Планировки и цены: много студий и однушек

Поскольку в комплексе 80% квартир - это студии и однушки, о большом разнообразии планировок говорить не приходится. К примеру, в первой секции, которая отделена от остальной части дома детским садом, запроектированы только малогабаритные квартиры, максимум - евро-двушки с кухнями-гостиными по 16-18 кв. м (на них больший спрос).

В остальных секциях есть небольшой выбор планировок классических двушек, трёшек и евро-трёхкомнатных. Самая большая квартира имеет площадь 82,49 кв. м. При 100-процентной оплате в августе 2019 года она стоила в районе 9 млн рублей.

Цена квадратного метра в ЖК "Q-мир" начинается со 100 тыс. рублей за кв. метр. В среднем квадрат здесь оценивается в 110-120 тыс. рублей.

Самая дешёвая квартира в августе продавалась за 2,8 млн. Это студия площадью 21,6 кв. м на 12 этаже. Однушку на 34,2 квадрата можно купить за 3,9 млн, классическую двушку площадью 49,2 кв. м - за 5,58 млн. Цены на евро-трёхкомнатные стартуют с 6,8 млн за 57,25 кв. м.

У ближайших конкурентов - ЖК "Философия на Московской" и "Полис на Московской" цены сопоставимы с предложением "Аквилон-Инвеста". А если учитывать, что эти дома сдаются на полгода, а то и год раньше, то цены у них выглядят даже привлекательнее. Например, студия в "Полисе на Московской" площадью 21 кв. м продаётся за 2,82 млн, однокомнатная квартира на 35 кв. м - за 4,02 млн, двушка 55 квадратов - за 6,34 млн. Это с подготовкой под чистовую отделку. Ввод в эксплуатацию намечен на конец 2020.

В "Философии" студия площадью 24,3 кв. м стоит от 3,2 млн, двушка площадью 52,7 кв. м - от 6,6 млн. И это уже с чистовой отделкой. Срок сдачи - второй квартал 2020, "Q-мир" - годом позже.

Если верить словам менеджера по продажам, половина квартир в комплексе "Аквилон-Инвеста" уже раскуплена. Ещё примерно 15% помещений не выведены в продажу.

Место в подземном паркинге стоит от 900 тысяч, а вот в отдельно стоящем здании пока купить нельзя. Ориентировочно место под машину там будет стоить 600 тысяч.

Купить также можно кладовку в подземном этаже. Цена - от 70 тыс. за квадрат. Например, за 5-метровое помещение придётся выложить 341 тыс. рублей. Но в среднем площадь этих помещений - 3-3,5 кв. м. Если приобретать кладовую и паркинг одновременно, то на автоместо дадут скидку в 5%.

Условия покупки

При 100-процентной оплате или ипотеке клиентам даётся скидка в 15% от базовой цены. В августе в "Q-мир" начала действовать акция - дополнительные минус 4% на некоторые квартиры. Причём у этой акции есть любопытная градация. При покупке недвижимости с 1 по 8 августа с цены избранных квартир скидывались максимальные 4%, с 9 по 15 - 3% и в конце месяца скидка опускается до 1%. Так, под акцию попала большая евро-четырёхкомнатная квартира площадью 81,69 на 17 этаже. В результате в начале августа её стоимость снизилась с 9,41 млн до 9 млн рублей.

После снижения Центробанком ключевой ставки банки тоже пересмотрели свои предложения. В августе 2019 года можно было оформить ипотечный кредит на квартиру в "Q-мире" от 9,2% годовых. Такую ставку предлагал "Россельхозбанк". Банк "Открытие" выдавал займы под 9,3%, Сбербанк - от 9,6%, ВТБ - от 9,7%.

Рассрочка как и на большинстве других объектах выгода при большом первоначальном взносе, от 80%. Расчёт идёт от базовой цены, и скидка в 15% даётся только на первый платёж. При оформлении такой беспроцентной рассрочки остаток суммы вносится равными платежами до 31 июля 2021 года.

Есть вариант "50/50": половина суммы вносится при заключении договора долевого участия, вторая - по окончании строительства. В этом случае даётся 10-процентная скидка на остаточный платёж.