ЖК "ЦДС Московский": анклав в транспортных тисках

Как следует из рекламы и самого названия ЖК, группа "ЦДС" строит дома в престижном Московском районе. Формально участок действительно относится к этой административной единице. Что же касается престижа ― вряд ли так уместно характеризовать всю локацию южнее Дунайского. А для ЖК "ЦДС Московский" место выбрано и вовсе особое ― пятачок, зажатый между КАД и веткой железной дороги. Стоит ли предлагаемая цена такого уединения, отправился выяснять тайный покупатель.

Новостройка вместо "шампиньонницы"

Новостройка занимает 23,7 га бывших угодий теплично-парникового комбината "Лето", который перестал существовать в 2006 году. Там, где выращивали шампиньоны, растут 15-этажные дома на 3600 квартир.

"ЦДС" строит по кирпично-монолитной технологии. Дизайн тоже узнаваемый: бежево-коричневые фасады простых форм без изысков, с вкраплениями желтых и красных полос. МОПы отделывают в светлых и нейтральных тонах с яркими вставками, снабжают подъемниками для маломобильных групп и лифтами ― по 2 на секцию, пассажирский и грузопассажирский.

Комплекс состоит из двух домов. Один 2-секционный на 326 квартир стоит особняком вплотную к паркингу. Второй представляет собой монументальную конструкцию протяженностью в полкилометра, он разбит на 4 корпуса, которые будут вводить в эксплуатацию поэтапно. Всего в комплексе 5 очередей:

• 1 очередь ― дом сдан;
• 2 очередь ― 4 квартал 2019;
• 3 очередь ― 3 квартал 2020;
• 4 очередь ― 4 квартал 2020;
• 5 очередь ― сроки не называют.

Жилой фонд представлен скромными габаритами: студии, однушки и двухкомнатные, в том числе в формате евротрешек. Квартиры сдают с полной отделкой. На площадках от 5 до 13 лотов.

Со стороны КАД вдоль участка застройки единой линией тянутся три многоуровневых паркинга в сумме на 956 мест, рядом запроектирован торговый центр. Застройщик обещает возвести в квартале школу на 650 учеников, детсад на 295 воспитанников и медицинский центр. Все социальные объекты появятся не раньше 2021 года.

Во дворах проведут озеленение, обустроят игровые с прорезиненным покрытием, спортивные зоны с тренажерами, футбольную, баскетбольную площадки и места для настольного тенниса.

Застройщик: в топах, но не без проблем

"ЦДС" на строительном рынке Петербурга стоит давно и уверенно. За 20 лет существования компания построила 128 домов, общий объем введенного в эксплуатацию жилья больше 4 млн кв. м. Летом 2019 девелопер возглавил ТОП застройщиков Ленинградской области по текущему строительству.

В истории "ЦДС" не только звучные цифры. Она частенько не укладывается в сроки, хотя и доводит начатое до конца. В 2017 году на объекте компании случился громкий инцидент: рухнула крыша школы в ЖК "Новое Мурино" за 4 месяца до предполагаемой встречи учеников. Заморожен на неопределенное время проект ЖК "Нева-Сити" в Новосаратовке.

Насчет срыва сроков лояльные форумчане пишут в духе "задерживают, но сдают" и "ради цены можно подождать". А самые нелестные отзывы касаются продаж по ЖСК (благо этот формат уже в прошлом), отношения менеджеров и качества ремонта.

Планировки: компактно, практично, недорого

Застройщик заверяет, что варианты планировок "ЦДС Московского" выверялись с учетом требований современного жителя большого города. Во всех квартирах балконы и лоджии, есть однушки с помещениями под кладовую или гардеробную. Некоторые однокомнатные снабжены раздельными санузлами, в то же время многие двушки остаются с совмещенными. Есть как классические планировки, так и варианты "евро" с кухней-гостиной.

Схемы планировок на сайте представлены с примерной расстановкой мебели, что помогает понять функциональные возможности и практичность помещений. Наличие и цены указывают актуальные, за исключением забронированных квартир: их тоже можно увидеть на сайте как свободные. Например, на странице 1 корпуса в продаже отображаются 3 квартиры, а по факту, из них доступна только одна однушка на 1 этаже, 36 кв.м за 4 млн.

В остальных корпусах можно найти студию от 2,6 млн, 1-комнатную от 3,2 млн, двушку от 4,7. 3-комнатные габариты представлены только в формате евро во 2 корпусе: планировка с большой кухней-гостиной и двумя спальнями обойдется от 5,8 млн.

В ценах уже учтены все скидки. Например, застройщик скидывает 100 тыс. руб. на квартиры на 1, 2 и последних этажах и 75 тыс. руб. за 3 и 13 этажи. Жилье предлагается с полной отделкой, но от нее можно отказаться. При этом из стоимости вычитается по 5 тыс. руб. за 1 кв. м. Итого, например, двушка без отделки обойдется тысяч на 200 дешевле.

В большом треугольнике между КАД, Московским и Пулковским шоссе сейчас активно осваивается бывшая промзона и предложение новостроек велико. Если сравнить с ними цены исследуемого комплекса, разница в пользу "ЦДС Московского" просматривается. Наиболее сопоставимы предложения ЖК "4You" от "Аквилон Инвест" с предчистовой отделкой и "Две столицы" от "Интер Групп" без отделки. Но в целом цены в локации не ломят (см. таблицу).

Отделка во всем комплексе выполняется в едином стиле и предполагает:

• в комнатах ― обои под окраску светлых тонов, укладку ламината, окраску потолков;
• в санузлах облицовку стен и пола кафелем;
• установку сантехники европейского производства.

Продают и места в паркинге: от 300 тысяч. Предусмотрена возможность оформления покупки в ипотеку вместе с жильем. К заселению 1 корпуса готов первый паркинг на 284 автомобиля.

Продажи идут по ДДУ, образец которого можно посмотреть на сайте. Способы оплаты возможны практически все: единовременная 100%-ная, в ипотеку, в рассрочку, с применением материнского капитала, "квартира в зачет". Застройщик участвует в городских целевых программах и принимает к оплате субсидии и социальные выплаты.

Ипотеку дают 20 банков-партнеров. Рассрочка при первом взносе 10, 30 или 40% предоставляется до конца строительства или с внесением остатка через 2 месяца. Надо иметь ввиду, что при этом будет рассчитываться базовая цена объекта. Возможны индивидуальные схемы рассрочки и пересмотр базовой стоимости при оплате единоразово от 50%.

Стройка: выходные ни по чем

Главное при поездке к строящемуся комплексу не промахнуться поворотом. Следуя по Пулковскому шоссе, минуете череду гипермаркетов, последний из которых "Лето", проезжаете под железнодорожным путепроводом и двигаетесь к развороту. Развернувшись, нужно сразу метнуться направо, чтобы нырнуть в ближайший правый поворот, перед железной дорогой. Наблюдая на развороте нескончаемый многополосный поток, в который нужно не только влиться, но и быстренько пересечь, уже посочувствовала новоселам ― для ежедневного исполнения маневр утомительный. А вот съезжать к комплексу с КАД удобно.

Свернув на Порховскую, можно расслабиться ― подъездная дорога одна, и мимо комплекса вы не проедете. По старенькому асфальту доезжаем до ж/д рельсов, пересекаем их и ― видим свежий подъезд к новостройке, на котором еще суетятся дорожники и техника.

Явившись на стройку в субботний день, была удивлена ее оживленностью. Мимо то и дело проходили рабочие в самых разных направлениях, проезжали экскаваторы, машины с грузом. За строительный забор меня, конечно, не пустили, но и из-за периметра можно было кое-что увидеть.

2-й корпус красуется готовыми и остекленными фасадами. Внутри, по словам менеджера, ведутся отделочные работы. В 3-м идут монолитные работы на уровне 4-11 этажей, кладка достигает высоты 6 этажа. 4-й корпус от забора не просматривается, но судя по веб-трансляции и фотоотчетам на сайте застройщика, работают над цокольным и первым этажом.

А вот 1-й корпус удалось не только осмотреть со всех сторон, но и посетить вместе с нетерпеливыми дольщиками. Заглянув в квартиру на 1 этаже, надеялась оценить отделку, но ее не оказалось. Дом уже сдан госкомиссии, а отделочные работы и благоустройство еще продолжаются, в офисе застройщика составляют график выдачи ключей.

Поскольку консультационного пункта на стройке нет, пришлось обращаться в офис продаж. Заказала обратный звонок на сайте, и мне перезвонили через 10 минут. После беседы менеджер выслала на электронный адрес информацию по имеющимся планировкам и расчеты по кредиту. Так что в офис на Добролюбова я заглянула только за буклетом. У застройщика четыре офиса продаж в городе, все они работают в будни с 9.00 до 20.00 и в выходные с 11.00 до 18.00.

Инфраструктура, которой нет

Несмотря на то, что комплекс расположен в городской черте, инфраструктуры тут нет. Никакой. Даже бедненькой. Соседи новостройки ― КАД, "железка" и пустырь со стихийной растительностью, который на картах красуется зеленым пятном. Часть пустыря перекрывает сторожка и щит, возвещающий о строительстве платной автомагистрали "Москва - Санкт-Петербург". Трасса М-11 пройдет в пределах развязки КАД с Пулковским шоссе, пополнив источники загазованности вокруг исследуемого пятачка.

Сроки появления собственной социалки комплекса мне назвали такие: сдача школы назначена на 30.12.2020, детсада ― 30.12.2021, плюс время на передачу на баланс города, оснащение. А это значит, что в школы, детские сады, поликлиники, куда-либо и зачем-либо еще новоселам придется ездить.

Ближайший действующий детский сад № 80 находится на расстоянии 2 км по другую сторону железной дороги. Ближайшие школы ― № 519 и 356 ― у метро "Звездной". Как в эти заведения попасть с учетом крайне активной застройки в локациях "Звездной" ― сложнейшая загадка.

Социальные объекты запланированы в некоторых ЖК строящихся севернее железнодорожной ветки. Например, в "Двух столицах" обещают возвести две школы и три детсада, поликлинику, а в "Звездах столиц" ― садик на 220 мест. Но все это надо подождать.

За покупками первое время тоже придется ездить. Нет, теоретически расстояние до "Лета", "ОКея" и "Ленты" с учетом пешеходных переходов около 2,5 км, что вполне преодолимо пешком, но покупки подразумевают некий вес, так что все-таки безлошадным придется нелегко.

Транспортный вопрос

С точки зрения транспортной доступности расположенность у ключевых артерий дает преимущества. Выезд на КАД рядом, по Пулковскому шоссе можно попасть прямиком на Московский проспект или в сторону дворцово-парковых Пушкина и Павловска. Дорога до аэропорта составляет 8 км, или 16 минут езды без пробок. Правда, придется смириться с пятничными заторами на выезде из города, да и с ежедневными в часы пик.

В 1,3 км от комплекса есть остановка "Платформа Аэропорт", откуда ряд автобусов и маршруток довезут до метро "Московской". Через дорогу от нее сама железнодорожная платформа, откуда курсируют электрички до Балтийского вокзала.

На сайте "ЦДС" сказано о наличии рядом трех станций метро, однако рейсовые маршруты к "Звездной" и "Купчино" проходят через "Московскую". При большом желании до "Звездной" можно дойти пешком, но я на такой на такой марш-бросок не решилась, "Яндекс.Карты" отводят на него 50 минут.

Экология: в порядке исключения

По части экологии Московский район считается одним из наиболее благополучных в городе. А его южная часть самой благоприятной в районе. По иронии судьбы самый южный в Московском жилой комплекс экологией не блещет. Непосредственное соседство с КАД и близкое Пулковское гарантируют не только загазованность, но и повышенный уровень шума. В офисе продаж заверяют, что защитный экран вдоль магистрали "конечно, установят", а четырехэтажные паркинги со стороны КАД задуманы как дополнительный барьер. Тем не менее удаленность жилых секций от кольца составляет всего 55-400 м.

Северный сосед комплекса ― железнодорожная ветка, которая тянется вдоль большого дома. Это перегон Среднерогатская-Предпортовая, по которому движутся грузовые составы. По словам менеджера, поезда идут один раз в сутки. Однако в транспортных комитетах вынашиваются проекты по развитию пропускной способности участка Рыбацкое-Бронка с целью увеличения контейнерного грузопотока в порт.

Зеленых насаждений, которыми Московский район в целом славится, здесь тоже не густо. Ближайший сад Дубовая роща, что служит отдушиной всему населению южнее Дунайского, расположен на другой стороне Пулковского шоссе, и до него 2 км не самого приятного пешего пути. Сад тянется вдоль напряженной трассы. До Пулковского парка идти 3 с лишним километра.