ЖК "Цветной город": новая палитра на пустыре

На заброшенных сельхозугодьях между Пискаревкой и Муринской дорогой любитель масштабных проектов "Группа ЛСР" начал строить город в городе. Проект настолько большой, что разные его участки потребуют отдельного изучения. Северо-восточная часть ― это пустырь за КАДом, окаймленный речкой и лесом, западная часть примечательна ж/д станцией в пешей доступности, а южные границы немного не дотягивают до крематория. Данный обзор посвящен начальной части проекта.

Комплекс-гигант и его арифметика

Изучая объекты ЛСР, главное не запутаться в цифрах, тем более когда речь идет о крупнейшем. Поэтому с числовых знаков и начнем. ЖК "Цветной город" ― комплекс из 12 кварталов, которые займут 380 га на северо-востоке Петербурга. По обе стороны от КАД, между Шафировской и Пискаревской развязками, поместится больше 50 тысяч квартир, которые примут 80 тысяч новоселов.

Социальная часть проекта насчитывает 16 детских садов, 10 школ, 4 поликлиники и 1 больницу. На генплане нарисовано несколько крупных торговых центров и множество крытых паркингов. Застройщик обещает дворы без машин и 163 га зеленых пространств.

Весь проект рассчитан до 2030 года. Осваивать участок начали с его периферийной части, за КАДом, вверх от деревни Рыбацкое. За внутреннюю часть кольцевой строительство должно перешагнуть в 2025 году.

Первые дома построены в квартале 17, ограниченном Чарушинской улицей, Васнецовским проспектом и Муринской дорогой. 7 корпусов заселены, еще 4 должны сдать к концу 2019 года, в продаже здесь осталась только 1 квартира.

Основное предложение сейчас сосредоточено в квартале 26, который строится к югу от Васнецовского, и квартале 19, между Муринской дорогой и Охтой. Расположение последнего тайному покупателю более приглянулось: поближе к реке, подальше от КАД. Передача ключей в зависимости от корпуса ожидается в 2020-2022 гг.

Транспортная доступность: без машины не обойтись

Поскольку речь о жилье за периметром КАДа, первым возникает транспортный вопрос. Чтобы поселиться в комплексе уже сейчас, лучше быть автомобилистом: тогда поможет близкий выезд на КАД и Пискаревский проспект. Безлошадным ежедневно выбираться из района непросто. Сюда курсируют только 2 автобусных маршрута: №193 от метро "Гражданский проспект" и от "Академической" №61. Скорее всего, по мере заселения микрорайона, появятся и коммерческие рейсы, но пока их нет.

Главное, не сесть в 61-й автобус на Гражданке. Иначе попадете в увлекательную двухчасовую экскурсию по закоулкам северо-восточной окраины города, как это случилось с тайным покупателем.

Простояв на остановке возле метро "Гражданский проспект" 15 минут и наконец увидев автобус с упоминанием "Цветного города" в маршрутном списке, радостно прыгаю в 61-й. Поначалу все логично: после Токсовской развязки сворачивает направо, вот и "Новая Охта", с которой ЛСР начинал осваивать ручьевские земли. А вот и "Цветной город" угадывается: автобус поднялся на виадук, откуда прекрасно видны такие близкие корпуса нужного ЖК. Но вопреки ожиданиям, транспорт не делает "бабочку" на развязке и не сворачивает к комплексу, а возвращается в город и невероятно извилистым маршрутом пробирается к Академке, потом к проспекту Непокоренных и только оттуда направляется в сторону "Цветного города". Дорога от "Академической" заняла полчаса, все мое путешествие продлилось 1ч 50 мин.

По пути участливая кондуктор объяснила, что возможно не так уж я и ошиблась. Ибо все это время могла дожидаться на остановке 193-го. С нею якобы такое случалось.

Еще одно косвенное подтверждение не самой лучшей транспортной ситуации я получила позже гуляя по комплексу, когда меня стали обгонять бегущие люди разного возраста. Завидев автобус издали, каждый из них предпочел поднажать и пробежать приличное расстояние, чем неизвестно сколько дожидаться следующего рейса. Сама же я на обратном пути померзла на остановке минут 15 и вернулась к Гражданскому проспекту уже без приключений.

Планы по развитию дорожной сети в локации таковы: пробить через КАД до встречи с перспективным Северным Васнецовский проспект и улицу Пахомовскую. Одна дорога пройдет над кольцом, другая под ним в туннеле. Строить их ЛСР собирается совместно с городом предположительно в 2023-2025 гг. Планы заманчивые, но как тут не вспомнить целый список городских дорог, сроки появления которых все отодвигаются.

Сейчас добраться в "Цветной город" на машине удобнее всего по Пискаревскому проспекту. Но есть дорога и через Ржевку по Челябинской улице.

На схеме комплекса застройщик рисует перспективную станцию метро "Ручьи", которая в планах развития метрополитена значится как "планируемая к вводу после 2030".

В офисе и на стройке

Внешний вид комплекса приятно удивил. Вопреки названию и в отличие от соседней "Новой Охты" того же ЛСР, дома встречают спокойными светлыми фасадами. Консультационный пункт на объекте искать не приходится, красный павильончик виден сразу от остановки.

Однако еще ближе красуется вывеска шоурума в заселенном корпусе. И я пошла куда указывала стрелка, к квартире № 6 на первом этаже. Шоурум оказался запертым, а табличка на двери извещала, что постоянное рабочее место менеджера находится в павильоне продаж, поэтому звоните по телефону. Вместо звонка я туда дошла.

Из двух менеджеров одна занималась клиентами, а вторая оказалась свободной. Получить консультацию удалось без ожиданий. Из плюсов ― девушка охотно рассказывала о комплексе, несмотря на мою преамбулу о сроках покупки не раньше весны. На этот счет она только радостно заверила, что цены к тому времени заметно подрастут. Не поленилась расписать мне даты выдачи ключей по всем строящимся корпусам, отвечать на вопросы старалась сполна.

Но вот сопроводить в шоурум, раз я не созревший клиент, поленилась, да и буклет выдала первый попавшийся под руку, а не того квартала, интерес к которому я несколько раз подчеркнула. Будь я реальным покупателем, такая небрежность задела бы.

Что касается строительства ― в каждом квартале налицо движение. В 17 поспокойнее, немного работников на прилегающих участках, благоустройство которых идет к завершению. В 26 и 19 кварталах работа кипит ― повсюду скопления рабочих, движутся краны. ЛСР не дает поводов сомневаться в своевременной сдаче, так что увиденное на стройплощадках закономерно.

Атмосфера и инфраструктура

Прогулка по территории комплекса изрядно порадовала тайного покупателя своеобразными пейзажами и возможностью понаделать снимков в стиле гремучей смеси сталкерских зарисовок и индустриального хардкора. Но одно дело туристом посозерцать странности обстановки, и совсем другое каждый день проходить под высоковольтной линией или упираться в нее взглядом из окна.

Комплекс строится на пустыре. С одной стороны КАД, от которой до ближайших домов всего 100-150 м. По другую сторону застройку ограничивает Охта. Сама река с Муринской дороги не видна, а вот лесной массив на другом берегу просматривается отчетливо. Между рекой и растущими высотками уцелели частные участки с домишками деревни Рыбацкое.

Главной же достопримечательностью тянется вдоль всего микрорайона грандиозная ЛЭП. И если в соседней "Новой Охте" эта линия просто портит вид, уходя поближе к КАД, то тут она нависает над главной улицей.

Инфраструктуры на пустыре, понятно, никакой. Открываются первые продовольственные магазины на первых этажах. Все социальные объекты в проекте. Как рассказала менеджер в отделе продаж, первые детский сад и школу застройщик будет возводит самостоятельно в квартале 19 и обещает передать их на баланс города в 2021-2022 году. За строительство остальных инфраструктурных объектов "Цветного города" по эту сторону КАД отвечает город, и сроки их появления неизвестны.

Многим жителям в ближайшие годы придется искать социалку за Пискаревским и Руставели или в соседнем ЖК "Новая Охта". На сайте застройщика размещена карта, где старательно обозначены все сады-школы-поликлиники этих районов. На практике ездить в обжитую Гражданку, особенно если речь идет о детсаде или школе, неудобно. А в "Новой Охте" жители и так стонут от нехватки мест, обилия льготников и переполненности открытых садиков, школы и поликлиники.

Как и в "Новой Охте", ЛСР выделяет в "Цветном городе" социальное жилье. Менеджер заверила, что в этом комплексе его получит только одна категория льготников — многодетные семьи. Для них предназначены пятикомнатные квартиры в разных корпусах.

Экология: между лесом и автострадой

Как мы уже выяснили, главные враги экологического благополучия местности скрываются под аббревиатурами КАД и ЛЭП. Кольцевая гудит непрерывно, не позволяя обольщаться насчет чистого воздуха рядом с лесным массивом. Сам лес послужит скорее видом из окна. Менеджер по продажам рассказала, что среди деревьев за рекой базируется войсковая часть. "Ничего такого, ― поспешила она успокоить, ― просто часть". Ничего такого, но за грибами и погулять уже не сходишь.

Однако в распоряжении жителей останется массив в излучине реки за кварталом 19. Застройщик обещает лесопарк с благоустроенными прогулочными зонами. Для тех, кому хочется природы побольше, есть близкий выезд в токсовском направлении, а любители активного отдыха, располагающие автомобилем, смогут за 25 мин доехать до "Охта-Парка".

К экологическим плюсам можно отнести отсутствие производств поблизости и тот факт, что комплекс строится на бывших сельхозугодьях.

Квартирография и отделка

В ноябре в трех новых кварталах доступны 1365 квартир. Планировки различаются по типам, а сами типы иногда имеют незначительные отличия вроде ориентации. Но выбрать есть из чего. К плюсам отнесем наличие балконов, правильные формы комнат, представленность классических и евро-вариантов.

Студии отличаются возможностью зонирования и наличием двух окон. При этом сами комнаты крохотные, 13-15 кв. м. В текущем предложении однушек я не встретила такой роскоши, как раздельный санузел или гардеробная. Но конфигурация некоторых комнат позволит организовать пространство для хранения или наоборот уединенный уголок с письменным столом. Планировки отличаются разной величиной балконов, есть двусторонние.

Многие двушки тоже без раздельных санузлов. При этом в совмещенной ванной комнате в 2,6 кв. м поместится только душевая кабина, а не ванна, и размещение стиральной машинки под вопросом.

В офисе продаж подчеркнули, что квартал 19 считается семейным, там нет студий. Но странно, что в семейных домах очень много однокомнатных квартир и совсем нет трехкомнатных. Один тип такого крупногабаритного жилья представлен только в 26 квартале.

ЛСР традиционно передает с квартиры отделкой:

• стальная входная и межкомнатные двери;
• в комнатах, коридоре и кухне линолеум на полу и фактурные обои на стенах;
• в санузлах плитка на полу и на стенах до уровня 1,8 м, далее окрашено в белый цвет;
• сантехника;
• потолки во всех помещения окрашены водо-дисперсионным составом.

Фотографии с приемок квартир в сданных домах "Цветного города", выложенные в социальных сетях, демонстрируют качество на удовлетворительно. Недочеты вроде сколов и зазоров на дверных косяках, трещин в штукатурке или незакрывающихся окон исправляются застройщиком. Гораздо больше насторожили фотографии, свидетельствующие о протекающей кровле в доме на Чарушинской 2/1.

Способы покупки

С покупателями заключается договор купли-продажи, образец которого представлен на сайте. В компании работает ипотечный отдел, который поможет оформить кредит в 25 банках. Наименьший процент берут "Открытие" (8 %), "Юникредитбанк" и "Россельхозбанк" (8,4%) ― все с первоначальным взносом 20%. Наименьший первый платеж, от 15%, возможен в "Промсвязьбанке" под 8,45% годовых и "Связь-банке" под 9,7%.

Действуют программы семейной и военной ипотеки, сделки с зачетом имеющейся недвижимости, принимается материнский капитал. Также застройщик предоставляет рассрочку с первым взносом от 10% и гибким графиком платежей.

Застройщик: штрихи к известному портрету

"Группа ЛСР" и ее дочка "ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад" ― один из самых известных застройщиков Северо-Западного региона, о котором мы неоднократно писали. Компания много строит и сдает вовремя либо с некритичными сдвигами. По крайне мере, все построенные корпуса "Цветного города" и соседнего ЖК "Новая Охта 2" сданы в срок.

Негатив со стороны дольщиков относится к качеству отделки и катастрофической нехватки инфраструктуры. Особенно последнее обстоятельство беспокоит жителей "Новой Охты". Несмотря на то что застройщик ведет комплексное освоение, дома заселяются значительно интенсивнее, чем появляется социалка.