ЖК “Звёзды столиц”: спорный комфорт в окружении полей и осколков мясокомбината

Вслед за "Двумя столицами" компания "ИнтерГрупп" строит на территории бывшего мясокомбината "Самсон" жилой комплекс "Звёзды столиц". Внешне проекты похожи, но по цене, классу, количеству домов и другим деталям существенно различаются. В особенностях нового ЖК разбирался тайный покупатель.

Квартиры без отделки и хитрости с паркингом

ЖК "Звёзды столиц" состоит из семи корпусов, шесть из которых 17-этажные и один на 16 этажей. В комплексе 2607 квартир, почти половина — студии. Но есть и большие трёхкомнатные до 99 кв. м.

Застройщик определяет свой комплекс как комфорт-класс. Утверждение, на мой взгляд, спорное. В "Звёздах столиц" не будет закрытой территории. Дворы оставят доступными для машин и для посторонних. В некоторых корпусах на этаже располагается по 13 квартир, при этом количество лифтов Otis Gen2 не увеличивается, их всё так же два на секцию. Квартиры сдаются без отделки, на полу даже не будет стяжки. Ну и самое любопытное — вместимость паркинга.

Под каждым двором запроектирована подземная стоянка. Изначально речь шла о 720 машиноместах. В проектной документации последних редакций вместимость сократилась ровно вдвое — до 360 мест. Вероятно, дело в том, что сначала при подсчёте машиномест учитывались двухъярусные парковочные системы, которые при желании владелец площади может установить. Самостоятельно и за свой счёт. К такой хитрости прибегают некоторые застройщики при составлении документов. В реальности же, учитывая официально опубликованные данные, на 2607 квартир в ЖК "Звёзды столиц" в подземных парковках предусмотрено лишь 360 машиномест. Плюс ещё около 200 на поверхности около домов. Всего 560 на 3680 человек — таково расчётное количество жителей семи корпусов.

По многим характеристикам комплекс не отличается от себе подобных. Во дворах поставят детские и спортивные площадки, высадят деревья и кустарники, установят скамейки, вымостят пешеходные дорожки. Входы в парадные — с уровня земли, без лестниц и пандусов. Часть помещений отдадут под коммерцию, но в основном первый этаж останется жилым. В подземных этажах пары корпусов нарежут небольшое количество кладовых.

Как будут выглядеть МОПы в "Звёздах столиц", менеджер по продажам сообщить не смог, мол, проект проходит согласование, информация появится позже. Из опубликованных документов ясно, что на полу в парадных уложат керамическую плитку, стены будут оштукатурены и окрашены.

После покупки квартиры можно заказать чистовую отделку, но выполнять её будут не рабочие застройщика, а подрядная организация. С ней заключается договор, с неё нужно будет требовать исправления косяков, если они случатся. Чистовая отделка стоит 12 тыс. рублей с квадратного метра. Наполнение классическое: ламинат на полу, плитка в санузлах, обои на стенах, межкомнатные двери, сантехника. Ни в ипотеку, ни в рассрочку стоимость отделки включить нельзя. Выполнять работы бригада будет один-два месяца после сдачи дома в эксплуатацию, в зависимости от метража.

"ИнтерГрупп" построит детский сад на 220 воспитанников и школу рядом с участком ЖК. ДОУ должно появится к концу 2021 года, а вот школа — непонятно когда. По словам одного менеджера по продажам, ближе к 2023 году, по словам второго — информации по её строительству нет.

Сами корпуса строятся в два этапа. Дома 1-5 обещают сдать во 2 квартале 2021 году, дома 6 и 7 — во 2 квартале 2022 года. По словам менеджера, второй и третий корпуса сдадут на 4 месяца раньше, 4 и 5 корпуса — на 2 месяца раньше. Первый корпус сдадут в срок. По ДДУ, ключи должны будут выдать до конца 2021 года.

Квартиры и цены

В "Звёздах столиц" на стадии строительства продаются квартиры первых пяти корпусов. По словам менеджера, корпуса 6 и 7 будут выведены на рынок уже после сдачи в эксплуатацию. То же самое и с паркингом — когда построят, тогда и начнут продажи.

Самая маленькая продаваемая студия в сентябре 2020 года имеет площадь 25,64 кв. м и стоит 3,63 млн рублей. За 4 млн можно купить студию на 30,84 кв. м. Обе они располагаются в пятом корпусе. Цены по корпусам практически не различаются, хотя некоторые дома можно считать чуть комфортнее других. Например, в секции 1 второго корпуса на этаже расположено 13 квартир, а в третьем корпусе в секции 2 — всего 5.

Каждая квартира имеет остекленную лоджию или балкон, а в некоторых планировках даже два. И если не брать в расчёт студии и ряд однушек, то площадь балконов комфортная — в среднем 4,5-5,5 кв. метров. В трёшках можно встретить и 8-метровые лоджии.

Санузлы имеют хорошую площадь: если совмещённый, то от 4 кв. метров, если раздельный, то на туалет чаще всего отводится не меньше 2 квадратов (лишь в нескольких планировках 1,5-1,7 кв. м, но там большая ванная комната).

Высота потолков в черновом варианте — 2,8 метра. Со стяжкой и отделкой будет 2,75 м.

В целом, квартирографию ЖК "Звёзды столиц" можно назвать комфортной, а планировки удобными и продуманными. Вариантов много, от крохотных студий до больших трёшек. Хочешь, будет классическая квартира с 10-метровой кухней, хочешь — евро-планировка с 25-метровой кухней-гостиной.

Цены на однокомнатные лоты стартуют с 5,19 млн рублей. За эти деньги продаётся 40-метровая однушка на первом этаже 2 корпуса. 50-метровая однокомнатная квартира в корпусе 5 стоит 6,12 млн. Двушку на 60 квадратов отдают за 7,57 млн, а вот 79-метровую — уже за 9,26 млн.

Стоимость трёхкомнатных в основном переваливает за 11 млн. Например, за квартиру с большой кухней и тремя спальнями придётся выложить 12,1 млн. Но есть вариант 83-метровой трёшки за 9,67 млн рублей.

Сейчас конкурентов у "Звёзд столиц" в этой локации с похожим сроком сдачи и большим выбором квартир уже нет. Хотя с учётом белой отделки, сдачей в конце 2020 года и наглядным опытом первых очередей, "4YOU" в некоторых вариантах может выглядеть привлекательнее. Вот сравнение трёх строящихся комплексов по ценам на студии:

• ЖК "Звёзды столиц" — студия 25,6 кв. м, сдача во 2 квартале 2021 года, 3,63 млн, без отделки;
• ЖК "Триумф Парк" — студия 23,5 кв. м, сдача во 2 квартале 2021 года, 4,15 млн, без отделки;
• ЖК "4YOU" — студия, 27,1 кв. м, сдача в 4 квартале 2020 года, 4,58 млн, белая отделка.

Парковочные места в ЖК "Звёзды столиц" сейчас не продаются, ориентировочная цена — 800 тысяч. Вероятно, по словам менеджера, будет рассрочка с тремя платежами в течение полугода. А вот кладовую вполне можно купить. За помещение площадью 4 кв. м просят 150 тыс. рублей.

Условия покупки

Забронировать квартиру можно бесплатно по паспорту — для ипотеки на две недели, при 100-процентной оплате и рассрочке на 5 дней. При этом у "ИнтерГрупп" рассрочка привлекательная, потому что цена не повышается. Есть три варианта:

• первоначальный взнос 40%, 30% через полгода, 30% — до июня 2021 года;
• первоначальный взнос 50%, остаток — в марте 2021 года;
• первоначальный взнос 70%, остаток — равными платежами поквартально до июня 2021 года.

До ноября 2020 года действует ипотечная госпрограмма, поэтому почти во всех банках можно оформить кредит под 6%. В Сбере — под 6,1%. "ЮниКредит Банк" предлагает даже 5,9%, но, как уверил сотрудник "ИнтерГрупп", получить одобрение там сложно. Для получения займа по госпрограмме первоначальный взнос должен быть не меньше 20% от стоимости квартиры.

Узкоспециализированный застройщик

На сайте "ИнтерГрупп" говорится, что группа компаний "является крупным застройщиком и девелопером на российском рынке" и что "специализируется на строительстве крупномасштабных жилых микрорайонов и коммерческих объектов". Однако на самом деле в портфеле застройщика только два проекта — уже сданный ЖК "Две столицы" и строящийся ЖК "Звёзды столиц".

"ИнтерГрупп" была создана в 2015 году именно для строительства жилья на земле бывшего завода "Самсон". Компанию долгое время связывали (и пока не появилось опровержения этой информации) с Московским индустриальным банком, который был совладельцем и кредитором обанкротившегося мясокомбината. По информации СМИ, генподрядчиком первого проекта "ИнтерГрупп" — ЖК "Две столицы" — выступало ОАО "ПСК "Строитель Астрахани". Владелец этой компании Николай Харитонов — один из акционеров МИнБа.

Шесть участков, которые, по данным на середину 2019 года, принадлежали "ИнтерГрупп", были заложены в МИнБе. Плюс банку подконтрольно ООО "Две столицы", созданное в 2016 году.

Когда застройщик объявил о старте первого для себя проекта "Две столицы", у потенциальных клиентов было немало сомнений — сможет ли эта неизвестная компания завершить такой немаленький проект, но комплекс был сдан без задержек. К скорости строительства претензий у дольщиков нет, а вот к качеству домов — хоть отбавляй. Вот, что пишут люди на форумах: "тротуарная плитка проваливалась уже на стадии приемки, после дождей вся придомовая в лужах"; щели на балконе и в соседние квартиры, "безобразная электрика и вентиляция", лифты гремят и часто ломаются.

При этом многие из жильцов понимают: квартиры в ЖК продавались по низкой для этой локации цене. Так, примерно за полтора года до сдачи однокомнатную квартиру площадью 33 кв. м на третьем этаже можно было купить за 3,12 млн, трёшку — за 6,7-6,9 млн.

Я решила самостоятельно посмотреть, как выглядит комплекс "Две столицы" через полтора года после ввода в эксплуатацию. Добираться туда проблематично — Среднерогатскую улицу всё ещё строят, как люди жили предыдущие месяцы даже без намёка на нормальную дорогу, представить трудно. Сам же ЖК издалека и на общем плане выглядит прилично: из общей картины не выделяется, взгляд не притягивает, но и не шокирует. Однако при ближайшем рассмотрении в глаза бросаются удручающие мелочи: гнутые металлические листы над подвальными помещениями, шатающаяся плитка и куча земли во дворе, отвалившаяся штукатурка от стен коридоров. Дом, в который я зашла, не выглядит новым, и моё впечатление подтверждают комментарии в сети.

По уверению менеджера по продажам, ЖК "Звёзды столиц" будет в лучшую сторону отличаться от своего брата. Мол, первый построенный ЖК — это масс-маркет, а новый проект — полноценный комфорт.

Что касается самой компании, то пока в открытом доступе нет информации о её трудностях. Однако в январе 2019 года ЦБ РФ объявил о санации Московского индустриального банка. По официальным данным, проблемы банка вызваны его "вовлеченностью в финансирование неэффективных инвестиционных проектов в области строительства". В августе 2020 года стало известно о смене совета директоров МИнБа, а также о взыскании с бывших акционеров и топ-менеджеров банка 198,1 млрд рублей в пользу ЦБ.

Особенности территории

60 га обанкротившегося в 2000 году мясокомбината "Самсон" отданы под застройку, и большая часть — под жилую. Сначала земельные лоты раскупали неохотно, но потом застройщики увидели перспективу этой территории. И вот, что мы имеем к осени 2020 года: между Московским шоссе и Среднерогатской улицей построены и заселены ЖК "Две столицы", ЖК "Сириус", первые очереди ЖК "4YOU" и "Светлый мир "Жизнь". При этом строительство здесь не останавливается. "Аквилон-Инвест" достраивает 3 и 4 очереди "4YOU", Seven Suns Development — вторую очередь "Светлого мира". Строит свои 7 корпусов и "ИнтерГрупп". Под проект отведено почти 5 га.

В 2014 году, когда землю начали продавать на торгах, в сообщении Российского аукционного дома речь шла о создании на бывшей промышленной территории "многофункционального квартала": 540,6 тыс. кв. метров жилых площадей, 228 тыс. кв. метров гостиниц, а также 138,5 тыс. кв. метров офисов. Но спустя 6 лет ничего кроме жилых площадей и немногочисленных коммерческих помещений в составе жилых домов не появилось.

А ещё не сбылись надежды дольщиков на комплексное благоустройство территории. Как сейчас выглядит земля "Самсона", отведенная под застройку: несколько ярких высоток, ухоженные дворы, детские площадки, видеонаблюдение и подземные паркинги. Буквально за забором — полуразрушенные здания завода, кучи грязи и стройматериалов. Особенно ярко контраст бросается в глаза у ЖК "Светлый мир "Жизнь". Там люди из окон наблюдают краснокирпичную постройку мясокомбината. И само здание, и территория, мягко говоря, в плачевном состоянии.

Это же строение соседствует с корпусами "Звёзд столиц". И поскольку оно является объектом культурного наследия, единственное, что с ним могут сделать, — реконструировать. Но про инвестора пока ничего не известно.

И таких "несносимых" зданий на территории несколько. Пока их не приведут в порядок, в районе будет царить депрессивная атмосфера забвения и разрухи. Хотя именно эти объекты могут стать центром общественной жизни квартала.

Вообще, на территории около Московского шоссе есть много интересного: вход с быками, памятник участникам ВОВ, сохранившиеся части мясокомбината. Но всё это теряется за заборами, стройками и в грязи. Сейчас путь к первым корпусам ЖК "Звёзды столиц" между баннерами и проходными оставшихся тут предприятий, к следующим — по тропинкам со стороны Среднерогатской улицы. Конечно, проезды к сдаче домов построят, но, скорее всего, будет так же, как у соседей: во дворе хорошо и уютно, за забором — непаханное поле.

Социальная инфраструктура

ЖК "Звёзды столиц" строится в муниципальном образовании "Звездное". Как говорится в разрешительной документации застройщика, "в районе 37 школ, среди которых две гимназии, лицей, 8 школ с углубленным изучением предметов; 16 средних специальных и профессиональных учебных заведений, 71 детское дошкольное учреждение".

Вот только речь о районе, а он большой. В Средней Рогатке, на территории между Московским шоссе, Дунайским проспектом и Пулковским шоссе, только два государственных детских сада и несколько частных, а между Московским шоссе и Среднерогатской улице, где и будет ЖК "Звёзды столиц", вообще ни одного детсада. А там, между прочим, строится или уже заселены четыре жилых комплекса на несколько тысяч жителей.

В радиусе километра ни одной школы. До ближайшей №519 идти 1,5 км. До школы №508 — 2,6 км, общественный транспорт туда не ходит. Обе, по словам родителей, переполнены. Местные жители даже создали петицию за решение вопроса со строительством школ на Средней Рогатке.

Но есть и хорошие новости: соцобъекты обещают открыть. По данным из открытых источников, в Средней Рогатке уже запланировано строительство четырёх детских садов. Первый на 250 мест возведёт "ИнтерГрупп" в 2022 году недалеко от своего нового комплекса, ещё два расположатся поблизости, у "4YOU" и ЖК "Светлый мир "Жизнь". Четвёртый появится на Среднерогатской улице. Это тоже в лучшем случае к 2022-2023 годам.

Со школами сложнее. Одну обещает построить "ИнтерГрупп" под боком своих "Звёзд столиц", но официального подтверждения какой-либо информации о сроках найти не удалось. Есть ещё несколько проектов застройщиков, по ним тоже никакой конкретики.

Реальнее всего выглядит перспектива строительства двух школ на 1100 учеников в каждой на Пулковском шоссе. По одной даже был готов проект, но его забраковали. Теперь, согласно новой информации от властей Петербурга, готовится новый проект, а строительство планируется начать в 2022 году.

Нет в Средней Рогатке и поликлиники. Её проектирование планируют включить в бюджет на 2023 год. А уж когда построят, даже загадывать рано. Существующая поликлиника №42 находится в 2,3 км от ЖК, детская №31 — в 3 км.

Есть метро, нет автобусов

Территория завода "Самсон" привлекательная для застройщиков и покупателей в первую очередь близостью станции метро "Звёздная". От первого корпуса "Звёзд столиц" туда идти минут 15-20. Ещё здесь близко выезд на КАД, на машине — 8-10 минут. Близко аэропорт "Пулково" — 15-20 минут на машине, прямой и понятный путь до центра города — по Московскому или Витебскому проспекту, но время напрямую зависит от пробок, которых в часы пик встречается немало.

На этом радости заканчиваются как для пешеходов, так и автомобилистов. Водителям просто некуда ставить машины, потому что предусмотренных застройщиками парковок на всех не хватает, а безлошадным гражданам придётся много и часто ходить пешком. Транспорт по Среднерогатской улице, где обещают оборудовать 5 автобусных остановок, пустят в лучшем случае в 2022 году. Согласно данным из комитета по развитию транспортной инфраструктуры Петербурга, там пустят только маршрут №231. Могут ещё изменить маршрут №К-31, чтобы он захватывал и Среднерогатскую, но пока всё это лишь размышления.

В 2020 году закончат строительство Среднерогатской улицы. Есть ещё надежда на строительство развязки на пересечении Московского шоссе и Дунайского проспекта: уже определён подрядчик, готовится проект планировки территории. Закончить работы планируется в ноябре 2023 года.

Условия для комфортной жизни

В интернете можно найти немало пугающих комментариев о скотомогильнике, опасных спорах и бактериях в зданиях бывшего мясокомбината, но подобные предположения не подтверждены экспертизами. Поэтому территорию можно назвать экологически благополучной. Ближайшее промышленное предприятие — кондитерская фабрика "Лакомка", расположенная на расстоянии полукилометра. Вредных выбросов от неё нет, поэтому самое загрязняющее рядом — это Московское и Пулковское шоссе.

У жителей Средней Рогатки есть Пулковский парк, и это тоже плюс района. До него придётся прогуляться минут 15.

Основная торговая и развлекательная инфраструктура сконцентрирована у станции метро "Звёздная". Главный центр притяжения — ТРК "Континент". Тут есть всё, от магазинов одежды до кинотеатра. Плюс за несколько минут на машине можно доехать до ТРК "Лето".

Небольшие магазины с продуктами и товарами первой необходимости открылись на первых этажах заселённых ЖК, например, в "4YOU".