​ЖК UP-квартал "Воронцовский": обещанного десять лет ждут и иногда дожидаются.

Вступление

Строительство ЖК "Гамма" началось в 2014 году и должно было завершиться к 2019 году. Но стройка была заморожена на ранней стадии в 2017 году. 235 дольщиков, на чьи средства возводился проект, перешли в разряд обманутых. Жалобы ни к чему не приводили, в 2021 году застройщик "ПромСервис" был объявлен банкротом, и дольщики уже потеряли надежду на новые квартиры. Спасение пришло в 2023 году в виде нового инвестора, группы компаний ФСК – одной из крупнейших строительных компаний России. ГК ФСК уже выполняли проекты по достройке проблемных домов в Московской и Калужской области. Новому инвестору были переданы полные права застройщика объекта по согласованию с Минстроем РФ. Старые постройки были снесены, ЖК "Гамма" был переименован в UP-квартал "Воронцовский", в котором будет построено 137000 м2 жилья, из них 10000 м2 будет отведено на восстановление прав обманутых дольщиков.

О проекте

ЖК UP-квартал "Воронцовский" находится в деревне Новое Девяткино Всеволожского района Ленинградской области, в 1.9 километрах от станции метро "Девяткино", в 4 микрорайоне между Главной и Лесной улицами, рядом с Капральевым парком. ЖК составят три корпуса по 12 этажей, в них будет построено 2037 квартир. Квартиры будут сдаваться без отделки или с чистовой отделкой, по выбору будущего жильца. Высота потолков в квартирах 2.69 метра.

Строительство завершится во 2 квартале 2026 года. В проекте сохранены исходные параметры ЖК "Гамма", но он также доработан до современного уровня жилья комфорт-класса. В сторону улучшения поменялась эргономика квартир, цветовая гамма фасадов из керамогранита и фактурной штукатурки терракотового оттенка, появился единый дизайн-проект, разнообразнее стали планировочные решения. Это касается и благоустройства территории, инженерии и дорожных работ.

В комплексе предполагается закрытая территория, внутренний двор без машин, видеонаблюдение, дендропарк, детские, спортивные площадки и площадки отдыха. В двух теплых подземных паркингах можно будет ставить автомобили.

В корпусах предусмотрены колясочные, места для хранения велосипедов, возможность зарядить мини-электротранспорт. Парадные будут на уровне земли, проходы во двор и на улицу сквозные. В корпусе А на первом этаже предполагаются коммерческие помещения.

О застройщике

Группа компаний ФСК, ГК ФСК, до 2019 года — финансово-строительная корпорация "Лидер" (не путать с "Лидер-Групп"), основана в 2005 году, штаб-квартира расположена в Москве. Компания строит в Москве, Санкт-Петербурге, Московской, Ленинградской и Калужской областях, в Краснодарском крае и Дальневосточном округе. Согласно данным Единого ресурса застройщиков, ГК ФСК занимает четвертое место по объему текущего строительства среди ТОП застройщиков России. По потребительским качествам ЖК компания где-то в середине списка ТОП застройщиков, хотя ее объекты и выигрывали конкурсы на лучший ЖК. По задержкам сроков сдачи объектов, рейтинг компании 4.5, задержки, если и есть, то небольшие, в пределах 3 месяцев.

С 2015 года компания вошла в десятку крупнейших девелоперов России по продаже квартир, и остается в ней до сих пор. Одним из значимых направлений деятельности компании является достройка проблемных объектов. В 2018 году компания занимала лидирующую позицию в этой области.

Деятельность ГК ФСК не ограничена строительством жилых домов. Компании также принадлежат предприятия по производству панельных блоков, листового стекла, по добыче и производству глины. Компания занимается также малоэтажным строительством и строительством торговых центров.

В нашем регионе "ФСК Северо-Запад" построила и строит ЖК "Светлановский" в Мурине, апартаменты "Zoom" на Неве и на Черной Речке, UP кварталы у метро Комендантский проспект, на Московском шоссе и в Пушкинском районе.

В 2020 году ГК ФСК приобрела участок на 2 Муринском проспекте, где, несмотря на протесты градозащитников, собирается строить жилые дома на месте здания ВНИИ Целлюлозно-бумажной промышленности, которое раньше считалось объектом культурного наследия.

Рейтинг компании на Яндексе 3.9.

В офисе и на стройке

Сначала я отправилась на стройку. Доехала до станции метро "Девяткино" и, вследствие плохой погоды, решила ехать до места на автобусе. Автобус останавливается прямо на Привокзальной площади. Автобусы маленькие, наши бывшие маршрутки, в городе от них уже отвыкли. Желающих ехать много, все места заняты. Городская карточка не действует, водитель пробивает банковские карты, стоимость проезда 42 рубля, ехать 2 остановки до Оборонной улицы. Едем по Вокзальной улице, а потом по Центральной, переходящей в Заречную и Главную. По обеим сторонам разномастные постройки: старые домики, коттеджи, "Шавермы" во временных павильончиках, дорога и тротуары узкие, кругом грязь. Восточное Мурино, конечно, отличается от Западного: нет однородности нового района. Доехали быстро, пробок в эту сторону не было. Выхожу на Оборонной улице, иду через дворы, приближаясь к стройке.

По итогу поездки могу сказать, что Западное Мурино мне нравится больше, чем Восточное. Западное Мурино вокруг бульвара Менделеева, да и подальше, производит цельное впечатление нового города и заряжено позитивной энергией, возможно, оттого, что на его улицах много энергичных и преимущественно молодых обитателей. В Восточном Мурине народу на улицах немного, нет на каждом углу кофеен и магазинов, вроде и относительно новые и совсем новые дома вокруг, а впечатление создается депрессивной запущенности. Возможно, потому что застройщики былых времен не позаботились об инфраструктуре? Или потому, что все строилось в разное время без общей идеи и, как говорят, без дизайн-проекта? Остается надеяться, что ГК ФСК на примере UP квартала "Воронцовский" попытается исправить это впечатление. Хотя инфраструктуру наращивать застройщик "Воронцовского" вроде бы тоже не собирается.

Кстати, непонятно, почему UP квартал в Новом Девяткине будет называться "Воронцовский", а UP квартал, построенный ГК ФСК на Воронцовском бульваре в Западном Мурине, называется "Светлановский"? Впрочем, это не важно, как ни назови, главное, чтобы оба квартала стали, действительно, UP.

После стройки я посетила офис ГК ФСК на улице Матроса Железняка, 2. Говорила с менеджером, в основном, об акциях и условиях покупки, я напишу об этом позже в соответствующем разделе.

Окружение, транспорт

От станции метро "Девяткино" идут автобусы 1, 562, 619 и "625 до Агалатово". Обратно идет тот же 562, а еще 619 и "622 от Гарболово" и "205-й желтый". Насчет "желтого", сама удивилась, когда из двух встреченных мною на остановке 205-х автобусов один шел к "Девяткино", а второй нет. Тот, который шел, видимо, был "желтый". Ознакомившись с темой, я поняла, что есть еще и "205-й красный", укороченный 205-й маршрут, который на станцию метро"Девяткино" не заходит.

До метро можно идти пешком 23 минуты, но в день моей поездки на стройку было как раз апрельское похолодание с мокрым снегом и дождем, и я не попробовала. Думаю, зимой у жителей "Воронцовского" тоже не будет особого соблазна пробираться к метро по обледенелым тротуарам там, где они есть, или вообще по краю дороги. Хотя старожилы говорят, что другой маршрут, который показывает навигатор и по которому к метро могут пройти пешеходы, вполне удовлетворителен.

Автомобилисты жалуются, что единственная дорога, соединяющая ЖК с метро и с КАДом, узкая, на ней часто пробки, а другой дороги нет. Вздохнешь и вспомнишь, что Новое Девяткино все-таки деревня, а деревни у нас пока что такие, с единственной дорогой, без изысков и ухоженности.

С продовольственными магазинами все неплохо. Есть "Пятерочка" и "Магнит"на Оборонной улице 14, в 600 метров от ЖК. "Супер-Лента" на Оборонной, 37, в 850 метрах от ЖК. До "Светофора" у Озерного парка 1.5 километра.

Есть и торговые центры. ТЦ "Главный" на Главной улице, 21, в 1.8 км от ЖК. ТЦ "Девяткино" на Главной улице, 60, в 2 километрах от ЖК.

Детские учреждения имеются, но хватит ли в них мест и новым жителям новых ЖК? Есть частный детский сад и развивающий центр "Эрудит" на Оборонной улице, 2, с рейтингом 3.8, с противоречивыми отзывами. Он в 500 метрах от "Воронцовского". На таком же расстоянии муниципальный детский садик "Медвежий стан" на Оборонной, 16, с рейтингом 4.4 и очень хорошими отзывами. Есть Ново-Девяткинский детский сад комбинированного вида на Лесной улице, 8, с рейтингом 4.7 и тоже очень хорошими отзывами, до него уже 1.4 километра. И еще один частный детский сад "Новая история" на Оборонной, 37, с рейтингом 4.7 и такими же положительными отзывами. Расстояние от него до "Воронцовского" 870 метров.

А вот школ поблизости в Новом Девяткине нет. Разве что "Не Школа Гитары" на Оборонной, 14, "Не Школа Вокала" на Шоссе в Лаврики, 26, и "Не Школа Барабанов" на Центральной улице, 40Б. А обычная Муринская СОШ №3 на Новой улице, 9, рейтинг 4.3 и средняя школа № 478 на аллее Евгения Шварца, 17, рейтинг 4.0, находятся в 2-2.5 км от UP квартала "Воронцовский".

Муринская СОШ №5 на Шоссе в Лаврики, 66/2, ретинг 3.2, в 3.5 км от UP квартала "Воронцовский". На машине близко, пешком или на автобусе -- 40 минут.

Пишут, что имеющиеся школы переполнены…

В Западном Мурине на бульваре Менделеева, 9, есть МОБУ СОШ Муринский центр образования № 1 с рейтингом 3.7; на бульваре Менделеева,20к1, есть СОШ Муринский центр образования №1 с рейтингом 4.4; на Воронцовском бульваре,3к7, есть СОШ Бугровский центр образования №3 с рейтингом 4.7.

Но эти школы еще дальше, и если даже удастся туда попасть, детей придется возить на автобусах или на машине. И новых школ в шаговой доступности, похоже, не предвидится.

Что касается медицинских учреждений, самое близкое это врачебная амбулатория Мурино ГБУЗ ЛО «Токсовская МБ» на Оборонной улице, 10, в 500 метрах от ЖК. Она маленькая, и жители жалуются, что попасть к врачу трудно.

Есть взрослая Ново-Девяткинская поликлиника на улице Энергетиков, 4, в 1.5 километрах от ЖК.

Для детей ближайшее амбулаторно-поликлиническое подразделение, в котором организован центр здорового ребенка, включающий кабинеты здорового ребенка, кабинеты врачей-специалистов, кабинеты для проведения УЗИ, прививочный кабинет -- на Воронцовском бульваре, д.21, корп. 1. Это в Западном Мурине, на расстоянии 4 км, и если нет машины, добираться придется на двух автобусах с переходом вниз и вверх по лестницам под железнодорожными путями.

На Оборонной, 14, можно платно сдать анализы, там есть "Хеликс".

Чего вокруг достаточно, так это мест для прогулок. Капральев парк, переходящий в лес, прямо через дорогу. Озерный парк в 1.5 километрах от ЖК, пожарный водоем в Озерном парке гордо называется озером, берега которого благоустроены. До Кавголовского озера 18 километров, совсем близко, если ехать на машине. До Токсова 40 минут на автобусе.

В общем, получается, что гипотетический житель Восточного Мурина должен не болеть и не учиться или учиться онлайн. В порядке компенсации он может дышать свежим воздухом в Капральевом парке и наслаждаться видами на пруд – в Озерном… Это, конечно, шутка, и если есть автомобиль, будущий житель UP квартала "Воронцовский" одолеет все проблемы. Без машины семьям с детьми будет сложно.

Квартиры, отделка и условия покупки.

Квартиры продаются с чистовой отделкой или без отделки. Причем наличие или отсутствие отделки жестко привязано к каждой конкретной квартире. Одни квартиры продаются с отделкой, а другие – без нее, спрашивать надо конкретно про каждую. Можно посмотреть и на сайте квартала, там все наглядно.

В продаже на апрель 2024 года:

287 студий (159 из них в корпусе А, 128 – в корпусе Б, в корпусе В студий в продаже нет),

• из них 69 студий без отделки, от 22.5 м2 до 31.8 м2 стоимостью от 3.6 млн.рублей до 4.8 млн.рублей;
• и 218 студий с чистовой отделкой от 25.6 м2 до 33м2 стоимостью от 4.4 млн.рублей до 6 млн.рублей.

149 однокомнатных квартир (35из них в корпусе А, 95 -- в корпусе Б и 19 -- в корпусе В).

• из них 29 без отделки, от 33.5 м2 до 49.6 м2 стоимостью от 4.6 млн.рублей до 6.8 млн.рублей;
• и 120 с отделкой, от 37.3 м2 до 46.7 м2 стоимостью от 5.9 млн.рублей до 7.5 млн.рублей.

160 двухкомнатных квартир (110 из них в корпусе А, 26 -- в корпусе Б и 24 -- в корпусе В),

• из них 32 квартиры без отделки, от 62 м2 до 71.7 м2 стоимостью от 7.8 млн.рублей до 9.5 млн.рублей;
• и 128 квартир с отделкой, от 51.5 м2 до 72 м2 стоимостью от 8.2 млн.рублей до 11 млн.рублей.

27 трехкомнатных квартир (все они в корпусе А),

• из них 7 квартир без отделки, все 83.4 м2 стоимостью от 10.3 млн.рублей до 10.7 млн.рублей в зависимости от этажа;
• и 20 квартир с отделкой, от 85.8 м2 до 90.4 м2 стоимостью от 12 млн.рублей до 13.3 млн.рублей.

В корпусе А квартиры продаются на этажах 2-12, на первом этаже будут коммерческие помещения.

В остальных корпусах первый этаж жилой.

Цена м2 получается 125000-178000 рублей, что, конечно, привлекательно.

На сайте застройщика можно увидеть планировки всех доступных квартир, позицию каждой из них на этаже, и секцию, в которой она находится, на плане ЖК.

Рассмотрим для примера однокомнатную квартиру №895, 33.55м2. Цена со скидкой 17% от базовой, при единовременной оплате, 4891238 рублей. Квартира находится в 9 секции корпуса В на 8 этаже.

Купить квартиру можно, единовременно заплатив сумму со скидкой, т.е. 4891238 рублей.

От этой же суммы считается стандартная ипотека, поскольку эту сумму единовременно выплачивает застройщику банк.

Ипотека может быть IT (5% для работников сферы IT при соблюдении ряда условий), семейная (6% при наличии одного маленького ребенка или двух детей), и обычная ипотека с господдержкой, применяемая к покупателям новостроек (8%, первый взнос от 30%).

Рассчитаем ипотеку с господдержкой для квартиры № 895.

Кроме того, квартиру можно купить в рассрочку 50/50, уплатив 50% при оформлении договора и еще 50% не позднее, чем за 6 месяцев до ввода квартиры. В таком случае общая стоимость квартиры получается с 15% скидкой от базовой цены, т.е. в нашем случае базовая цена (на плане обозначена, как стандартная) 5893058 рублей, и стоимость квартиры при оплате в рассрочку будет 5009099 рублей.

Возможна и рассрочка по схеме 10/20/70. 10% можно оплатить при заключении договора, 20% до конца 2024 года и 70% не позднее, чем за 6 месяцев до ввода. В этом случае стоимость квартиры будет на 7% дешевле, чем базовая цена, т.е. 5480544 рубля.

Есть и вариант ипотеки 0.1% на первые 2 года, стоимость квартиры в этом случае будет пересчитываться индивидуально с ипотечным менеджером.

Для покупателей из других регионов действует скидка в 50000 рублей при единовременной оплате, рассрочке 50/50 и при стандартной ипотечной программе.

У конкурентов:

Сначала самые близкие:

ЖК "Удача"

Новое Девяткино, Главная улица, 1.9 км до станции метро "Девяткино", примыкает к UP кварталу "Воронцовский", ввод в 3 квартале 2024 года, предчистовая отделка, цена м2 135000-155000 рублей.

ЖК "Заречный парк"

Новое Девяткино, Главная улица, 2.1 км до станции метро "Девяткино", ввод от 4 квартала 2024 года до 3 квартала 2025 года, чистовая отделка, цена м2 140000-150000 рублей.

ЖК "Капральский"

Новое Девяткино, Лесная улица, 2.5 км до станции метро "Девяткино", ввод в 4 квартале 2025 года, предчистовая отделка, цена м2 130000-160000 рублей.

Теперь в Западном Мурине:

ЖК "Графика"

Екатерининская улица, 1.6 км до метро "Девяткино", ввод также во 2 квартале 2026 года, черновая и чистовая отделка, цена м2 от 165600 рублей за метр до 228500 рублей за м2.

ЖК "Авиатор"

Проспект Авиаторов Балтики, 29, 2.1 км до метро, три вида отделки, ввод в 2027 году, цена м2 от 145000 рублей до 210000 рублей.

ЖК "Фотограф"

Ручьевский проспект 1/24, 1.9 км до метро "Девяткино", без отделки, ввод в 4 квартале 2025 года, цена м2 от 155000 до 180000 рублей.

Между Западным и Восточным Мурино, ближе к "городу" внутри КАД, с питерской пропиской:

ЖК "Старлайт"

Муринская дорога, 1.9 км как до "Девяткино", так и до "Гражданского проспекта", ввод в 1 квартале 2027 года, три вида отделки, цена м2 без отделки 150000-180000 рублей.