ЖК "Три Апельсина": жильё в городе, но рядом с лесом

Вокруг станции метро Парнас продолжается масштабное строительство, начатое проектом "Северная Долина". Всё новые объекты от разных застройщиков появляются на этой территории. Причём, дома строятся как эконом-класса, так и с более высокой степенью комфортности. Одним из них является жилой комплекс "Три Апельсина" заявленный застройщиком как объект комфорт-класса.

Всякое бывало

Строительством "Трёх Апельсинов" занимается компания "Normann". Она была создана в 2004 году для возведения объектов жилищной сферы. При реализации проектов компания выступает как Застройщик, Заказчик, Инвестор и Генеральный подрядчик.

Часть своих объектов компания сдавала в срок, а по некоторым фиксировалась существенная задержка. Так ЖК "Два Капитана" был введён в эксплуатацию с опозданием в 15 месяцев, да и сдача последнего сданного объекта фирмы - ЖК "Отличник" задержалась на 6 месяцев.

Судя по отзывам в интернете, основное недовольство покупателей вызывает неоднозначный сервис компании и привлечение денег по предварительному договору долевого участия. В частности, много претензий высказывается клиентами ЖК "На Заречной", строящегося по соседству с нашей новостройкой.

А вот случаев жалоб на качество строительство буквально единицы, что можно отнести к плюсам компании. По объекту "Три Апельсина" в качестве застройщика фигурирует ООО "Норманн-Центр".

Между лесом и метро

Адрес строительства жилого комплекса - СПб, посёлок Парголово, Торфяное, Ольгинская дорога, участок № 9. Участок входит в состав территории, которая находится восточнее проекта масштабной застройки "Северная Долина". Эту восточную часть осваивают несколько девелоперов, среди которых и "Normann". Границей между этими двумя обширными местами для строительства является улица М. Дудина, на которой расположен вестибюль станции метро Парнас. Наш проект возводится в южной части этого участка.

"Три Апельсина" находится в окружении нескольких объектов являющихся основными ориентирами:

• железная дорога, расположенная на 230 метров южнее комплекса;
• электродепо метрополитена, примыкающее к участку с востока;
• Шуваловский лесопарк, начинающийся в 200 метрах на восток от стройки.

Сейчас доминантой этой территории является ЛЭП, проходящая недалеко от первого корпуса ЖК. Она не радует как эстетически, так и с точки зрения экологии.

Та часть лесопарка, которая находится рядом с объектом, благоустройством не отличается. Пока она похожа на обычный лес, в который можно зайти по протоптанным тропинкам. Благоустроенная часть лесопарка находится в районе центрального входа и горы Парнас, а это на расстоянии чуть менее двух километров от комплекса, если двигаться по автомобильным дорогам.

Застройщик считает расположение рядом со станцией метро Парнас основным достоинством объекта с точки зрения транспортной доступности. Так оно и будет, но только когда все объекты других застройщиков, расположенные между ЖК "Три Апельсина" и станцией метро будут построены. Но и после этого расстояние до метро составит около 1300 метров. Сейчас путь к метро преграждают четыре стройплощадки, поэтому добраться до него можно только через Торфяное. По этой дороге расстояние до объекта составляет более 2 500 метров. Значительно короче - менее километра идти до Выборгского шоссе, на котором можно сесть в один из многочисленных социальных и коммерческих маршрутов и доехать до метро Проспект Просвещения или Озерки. Кстати, при посещении стройки я воспользовался именно таким маршрутом.

Этими же двумя дорогами придётся пользоваться и автомобилистам как для движения в город, так и на КАД, а также в сторону области. Причём обе трассы - Выборгское шоссе и проспект Энгельса имеют репутацию перегруженных. К тому же выехать на них можно сейчас только по двухполосной Заречной улице, движение по которой будет нарастать при сдаче в эксплуатацию новых домов.

Планы на перспективу

Менеджер в офисе продаж предоставил мне план застройки квартала 12А, по которому проблему въезда в город должно решить продолжение улицы Ж. Егоровой. Действительно, существует документ под названием Распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 04.08.1995 N 816-р "Об утверждении Проекта детальной планировки района "Северная долина". По версии документа от июля 2011 г. планируется построить продолжение улицы Ж. Егоровой, но сроки при этом не указываются.

Как нет и сроков постройки двух школ на 825 мест каждая и детского сада на 220 мест, которые предусмотрены планом застройки квартала 12А. Хотя именно эти объекты должны будут решить проблему с социальной инфраструктурой этой части района массовой застройки.

Так что пока можно ориентироваться на аналогичные объекты, уже строящиеся в составе "Северной Долины". Но до них от "Трёх Апельсинов" расстояние около 2 км. Рассчитывать же на инфраструктуру населенного пункта Торфяное не стоит - по словам местной жительницы, детский сад и школа переполнены.

Потребности жителей ЖК "Три Апельсина" в торговле и услугах должны будут решить организации, которые разместятся на первых этажах трёх корпусов объекта. То же самое предусмотрено и проектом "На Заречной", который строится рядом с нашим комплексом. Но, по словам менеджера, площади коммерческих помещений позволяют разместиться только небольшим предприятиям торгово-сервисной сферы. А более крупные объекты расположены либо в районе м. Просвещения, либо в Мега - Парнас.

Трое из ларца, одинаковых с лица

"Три Апельсина" состоит из трёх одинаковых по планировкам корпусов, фасады которых будут выходить на планируемый проезд между Заречной улицей и территорией электродепо. Все здания строятся по монолитной технологии с использованием навесных вентилируемых фасадов. В качестве межкомнатных перегородок будут использованы пазогребенные блоки.

Каждый корпус состоит из одной секции высотой 26 этажей. Проектом предусмотрены: остеклённые лоджии или балконы во всех квартирах, улучшенный дизайн и отделка общественных холлов, по 2 грузовых и пассажирских лифта, а также система принудительной вентиляции. Последнее позволяет обойтись в квартирах без вентиляционных шахт.

В составе комплекса будут сданы два подземных паркинга по 96 мест в каждом. Располагаться они будут на территории между корпусами. Стоимость машиноместа составляет 420 000 рублей. Дополнительно предусмотрены гостевые парковки вокруг домов с общим количеством около 100 мест. Так как общее количество квартир в комплексе составит 900, то обеспеченность парковочными местами составляет всего 33%. Отмечу, что застройщик обременён городом строительством надземного паркинга между корпусом 3 и территорией электродепо. Но места в нём будут принадлежать именно городу.

Без особого выбора

Узнать о наличии квартир можно только в единственном офисе продаж¸ т.к. филиалов или консультационных пунктов на местах строительства компания не имеет. А на сайте представлены только планировки и стоимость по типам квартир. Таким образом, просмотр по корпусам, планировкам и этажам через сайт невозможен. Чтобы попасть к менеджеру, необходимо предварительно записаться через колл- центр фирмы.

Квартирографии корпусов не отличаются, т.к. здания абсолютно одинаковые. В каждом из домов будет по 150 студий, 100 однокомнатных квартир, 25 двухкомнатных и 25 трёхкомнатных. Таким образом, из 12 квартир на каждом этаже будет только по одной двух и трёхкомнатной планировке.

Разница есть только в сроках сдачи - первую очередь (корпуса 1 и 2) застройщик планирует сдать в 4 квартале 2015 г., а вторую очередь (корпус 3) в 1 квартале 2016 г. Хотя эти сроки не выглядят до конца реалистичными, по крайней мере, то, что касается корпуса 3. Сейчас явно видна разница в стадиях строительства очередей - корпуса 1 и 2 находятся на уровне 6 этажа, а в корпусе 3 только забиты сваи. А ведь срок разрешения на строительство для всех корпусов действует до конца 2015 г.

Так как количество планировок невелико привожу стоимость всех, имеющихся в наличии на момент моего визита.

Сразу бросается в глаза то, что даже с учётом комфорт-класса, стоимость единственной планировки "трёшки" явно высока. Зато цены других типов квартир выглядят адекватными.

Отмечу, что обе планировки студий смотрятся неплохо: хорошие формы жилых помещений и большие лоджии. Правда, судя по схеме в санузле (3.4 м2), расположенном в студии площадью 33.4 кв. метра поместятся только душевые кабины.

Минимальная по стоимости однокомнатная квартира (40.6 м2) с кухней удачной формы (10 м2) с тремя окнами, имеет совмещённый санузел (5.3 м2). Зато этот недостаток отсутствует в "однушке" с чуть большей площадью - 40.8 квадратных метра. В следующей по площади (41.8 м2) однокомнатной квартире кухня (19.6 м2) и комната (13.1 м2) имеют неудачные формы.

Единственная планировка двухкомнатной квартиры (60.3 м2) на мой взгляд, имеет как достоинства, так и недостатки. Плюсами можно считать форму кухни (11.6 м2), а также угловой комнаты (12.1 м2) с тремя окнами.

К недостаткам можно отнести вытянутую и узкую форму большой комнаты (17.6 м2) с выходом на балкон и разделённый на две части холл.

Планировка трёхкомнатной квартиры 97.2 м2 выглядит комфортной. В ней два полноценных санузла (3.6 и 5.8 м2) и просторные комнаты удачной формы (20.9, 12.1 и 20.7 м2). Пожалуй, только форма кухни (13.2 м2) и нефункциональный второй холл (11.2 м2) ухудшают качество квартиры.

Все квартиры сдаются с черновой отделкой и укомплектованы приборами отопления, полотенцесушителем, электроустановочными изделиями и входной металлической дверью.

Вопросы и ответы

Все приведённые цены действительны при 100% оплате. Есть возможность приобрести квартиру в рассрочку, но, по словам менеджера, её условия не очень выгодны покупателю.

Объект аккредитован только одним малоизвестным в СПб банком под названием Донхлеббанк. Дело в том, что этот банк принадлежит застройщику. На мой вопрос - с чем связано отсутствие выбора среди банков, менеджер ответила в том смысле, что так всегда происходит по их объектам, находящимся на ранней стадии строительства. Отмечу, что ещё только один банк (Банк Санкт- Петербург) предоставляет ипотеку всего по одному объекту компании - ЖК "Десяткино".

Как я уже упоминал, большое недовольство покупателей вызывает тот факт, что сначала необходимо заключать предварительный договор участия в долевом строительстве. По этому договору Застройщик обязуется забронировать квартиру и зафиксировать её стоимость. Покупатель же обязан внести обеспечительный платёж в сумме полной стоимости квартиры в течение 5 дней. Далее в определённый срок (в моём случае не позже месяца) заключается основной ДДУ. Но если вы передумали, то вернут вам сумму за минусом 10% штрафа. Я спросил у менеджера - зачем такая схема и почему бы не использовать чистый с точки зрения закона способ аккредитива. Смысл ответа был такой, что на какие средства будет строить фирма, пока деньги дольщиков будут лежать на аккредитиве. Но для покупателя такая схема покупки имеет определённые риски.

Да и в самом тексте ДДУ есть условия, которые ухудшают положение дольщика. Например, застройщик по пункту 5.2.4. обязуется передать квартиру дольщику в течение 10 месяцев после ввода объекта в эксплуатацию, хотя закон предусматривает не позже 6 месяцев. К тому же застройщик пытается снять с себя ответственность за сдачу объекта в срок в случае действия или бездействия госорганов и организаций, ответственных за подключение инженерных сетей.

М. Поплавский