ЖК "Весна": как выжать максимум из комфорта

Масштабная застройка территории Кудрово включает в себя объекты с разным уровнем комфортности и степени готовности. Жилой комплекс "Весна", три очереди которого планируются к сдаче в течение 2014-2015 г.г. позиционируется девелопером как комфорт-класс.

Сроки и качество

Реализацией проекта занимается инвестиционно-строительная компания "ЦДС", которая известна на рынке с 1999 года. На сегодня в активе "ЦДС" 15 реализованных жилых проекта и первые очереди в нескольких строящихся комплексах. Отмечу, что только три объекта были сданы вовремя, а по остальным фиксировалась задержка по срокам, причём максимальная составила около 3 лет. Такая же ситуация наблюдается и сейчас - некоторые объекты строятся по графику, но большинство уже имеют опоздание от 3 до 12 месяцев. И всё же все объекты "ЦДС" были, в конечном счете, построены.

Большинство претензий жители предъявляют качеству жилья. Причём если на этапе приёмки квартиры у большинства покупателей впечатление от соотношения цена/качество удовлетворительное, то после заселения оно резко ухудшается. Вот как пишет об этом один из жителей: "Сразу после заселения, недостатки стали проявляться один за другим. Мы можем слышать все, что говорят или смотрят наши соседи сверху. Кроме тончайших стен... стеклопакеты. Под напором ветров и эксплуатации они очень быстро выходят из строя. Сначала сломались ручки. Потом стало ощутимо, что сделано все через одно место, потому что в холода проявились щели, которые в теплую погоду были не заметны - ветер и холод проникают в квартиру со свистом... и качают шторы - можно догадаться, какая сила должна быть. Со временем все открывающиеся части начинают по просто отваливаться - что окна, что двери!!!"

Планы по развитию и их воплощение

ЖК "Весна" возводится почти в центре застраиваемой территории между ТРЦ Мега и рекой Оккервиль. Кстати, немного севернее новостройки планируется построить ещё один торгово-развлекательный центр. Принимая во внимание объекты торговли, сервиса и досуга, расположенные на той стороне реки Оккервиль ситуация выглядит благоприятной.

Об этом, а также об экологии и планах на строительство социальной инфраструктуры в Кудрово можно подробно прочитать в проверках ЖК "Капитал", ЖК "Новый Оккервиль" и ЖК "Вена".

Если говорить о квартале, то здесь, по словам менеджера, областные власти должны построить школу и детский сад. На мой взгляд, если это произойдёт, то в слишком отдалённой перспективе. Строительство торгово-сервисных объектов в квартале не предусмотрено, а количество коммерческих помещений на первых этажах комплекса невелико.

Отдельного разговора заслуживает строительство станции метро в Кудрово. После долгих перипетий наконец-то наступила ясность. Начало строительства запланировано на 2015 год. А сроком сдачи определён 2017 год, хотя и есть сомневающиеся в реальности этой даты. В качестве более реалистичного срока предлагаются 2018-2020 г.г. В любом случае метро здесь появится.

Вопрос остался только в точном месте нахождения вестибюля станции. Здесь есть несколько версий: возле гипермаркета "Мега-Дыбенко", на пересечении Мурманского шоссе и Кольцевой автодороги, на участке между гипермаркетом "Мега-Дыбенко" и Мурманским шоссе, а также между "Мега-Дыбенко" и железной дорогой. Последний вариант кажется, наиболее вероятным, так как только здесь достаточно места для строительства транспортно- пересадочного узла, который планируется возвести вокруг станции метро. К тому же именно в этом месте сейчас наблюдается активность строителей.

Но надо учитывать, что при любом из вариантов расстояние от первого корпуса ЖК "Весна" до метро Кудрово составит около 2-х километров. При этом расстояние до уже существующей станции метро ул. Дыбенко составляет около 2,5 километров.

Парковочная конкуренция

Кстати, любое расположение вестибюля станции Кудрово, скорее всего, приведёт к сложностям при выезде с территории Кудрово в сторону Народной улицы и развязки КАД с Мурманским шоссе. В этом месте и сейчас уже есть проблемы. Движение в сторону пр. Солидарности ограничивает узкое место при выезде с территории "Нового Оккервиля". Сейчас без проблем выглядит только дорога до развязки КАД с Колтушским шоссе и выезд по Ленинградской улице через путепровод над КАД в сторону Новосергиевки.

Если говорить о дорогах внутри застраиваемой территории Кудрово, то здесь идёт активное строительство. Мне удалось подъехать почти к самому комплексу по новой дороге, правда, сделать это можно только со стороны Центральной улицы. Одна из будущих главных дорог в Кудрово - Европейский проспект, вдоль которого строятся корпуса нашего объекта, пока является только строительной бетонкой. С востока к домам примыкает территория ЖК "Вернисаж", а с юга строится ЖК "Лондон". Так что теснота для машин и людей будет обеспечена.

Проблемы с парковкой в районе строительства неизбежны. Так в комплексе планируется построить два подземных паркинга по 100 мест и около 100 гостевых мест рядом с домами. К тому же стоимость машиноместа особо доступной не назовешь - 550 000 рублей плюс ежемесячные платежи за обслуживание. Отчасти ситуацию может спасти достаточная для парковки ширина Европейского проспекта, но за эти места жителям придётся конкурировать с жителями других комплексов. Например, напротив корпуса 1, на той стороне Европейского проспекта, находится дом, рядом с которым вообще нет даже гостевой парковки.

Квартиры и бронь

Комплекс "Весна" будет состоять из шести 22-25 этажных дома, строящихся по кирпично-монолитной технологии. Причём корпуса имеют разную форму и количество секций. Обращаю внимание на то, что почти традиционное для застройщика нарушение сроков имеет место и здесь. Сейчас это отставание составляет около шести месяцев.

Необходимо отметить, что "ЦДС" строит на другой стороне Европейского проспекта, напротив корпуса 6 ещё один комплекс. Но пока непонятно будет ли это продолжение ЖК "Весна" или совсем другой объект.

Обратившись по телефону в офис продаж застройщика, я узнал, что на месте строительства есть консультационный пункт. Правда, по словам менеджера центрального офиса, там нет возможности увидеть квартиры в наличии. Но это оказалось не так. У менеджера в этом пункте есть полный доступ к актуальной базе по квартирам.

Обращаю внимание, что квартирография комплекса состоит из планировок от студий до двухкомнатных квартир, при отсутствии "трёшек". Те или иные варианты планировок оказались в наличии во всех шести корпусах.

Правда существует один неприятный нюанс. Есть квартиры просто в наличии, а есть квартиры под технической бронью. Обычные квартиры покупатель может приобрести по стоимости указанной на сайте, а стоимость квартир под технической бронью определяется руководством застройщика индивидуально при заинтересованности покупателя именно в этой квартире. Поэтому такие квартиры обойдутся дороже примерно на 2000 рублей за квадратный метр. Их стоимость я буду указывать со знаком +.

Первая очередь

В первой очереди со сроком сдачи 4 кв. 2014 г. будут введены в эксплуатацию 25 этажные корпуса 1 и 2 на 846 квартир. В основном квартиры остались в корпусе 1.

Минимальный по стоимости вариант представляет собой студию площадью 29.25 кв. метра по цене 2 925 000+ рублей. К плюсам планировки можно отнести квадратную форму жилого помещения и отдельную кухонную зону с выходом на балкон.

Однокомнатные квартиры представлены практически одинаковыми планировками площадью 40.79 и 40.84 кв. метра по стоимости 3 626 000+ рублей. Обе квартиры имеют раздельные санузлы и кухни около 11 кв. метров с выходом на лоджии. Отмечу, что на лоджии выходят и окна комнат.

Планировки двухкомнатных квартир площадью 54.76 кв. метра по стоимости 4 375 000+ рублей и площадью 57 кв. метров по цене 4 554 000+ рублей тоже очень похожи. Разница только в том, что в квартире большей площади выход на балкон из кухни (10.08 м2), в отличие от варианта 54.76 кв. метра в которой выход на балкон из комнаты, а кухня чуть больше - 11.44 кв. метра.

Вторая очередь

Вторая очередь состоит из трёх одинаковых корпусов 3, 4 и 5 высотой 22 этажа. Общее количество квартир во второй очереди - 1286, а срок сдачи заявлен застройщиком, как и в первой очереди- 4 квартал 2014 года. Кстати, то, что сроки сдачи двух очередей совпадают, явно подтверждает опоздание срока ввода в эксплуатацию первой очереди.

В основном варианты остались только в корпусе 5. Самый доступный по стоимости вариант представляет собой "однушку" площадью 34 кв. метра по цене 2 924 000+ рублей. Напомню, знак + означает, что квартира находится под технической бронью и реальная стоимость будет выше. К плюсам планировки можно отнести только квадратную форму кухни, хотя её площадь всего 8 кв. метров.

Стоимость двухкомнатной квартиры площадью 55.51 "квадратов" составляет 4 312 000 рублей. Большая кухня (14.1) с выходом на лоджию и форма большой комнаты (17.14) с двумя окнами являются её плюсами. Явный недостаток только один - небольшой по площади (4.14) совмещённый санузел.

Третья очередь

Основной выбор квартир остался в третьей очереди ЖК "Весна", которая представляет собой разноуровневый 23-25 этажный дом. Это самый большой из всех домов комплекса - 800 квартир со сроком сдачи в 4 кв. 2015 года.

Самая доступная по цене студия площадью 25.65 кв. метра обойдётся в 2 144 000 рубля. Её планировку удачной не назовёшь. Кухонная зона находится в глубине помещения и отделена от жилой зоны на 3/4 стеной, что создаёт проблемы с естественным освещением.

Минимальная стоимость однокомнатной квартиры площадью 35.42 кв. метра составляет 2 521 000 рублей. Недостаток планировки состоит в вытянутой форме комнаты (15.08) и кухни (8.64). Санузел в квартире совмещённый (3.55), часть которого "съедает" вентшахта. Зато в холле есть кладовка площадью 1.7 кв. метра.

Следующая по стоимости "однушка" площадью 34.58 кв. метра обойдётся покупателю в 2 489 000 рублей. Кладовка в ней отсутствует, хотя кухня на метр больше и более квадратной формы. Особенностью планировки является неправильная форма комнаты (16 м2), но зато в ней два окна.

Неплохим вариантом среди "однушек" можно было бы считать двухстороннюю квартиру площадью 37.82 кв. метра по цене 2 753 000 рубля. Здесь квадратная кухня (10.86), раздельный санузел (3.23+1.23) и функциональный холл площадью 4.05 кв. метра. Но в комнату можно попасть только через кухню, а такой вариант явно на любителя.

Самая доступная двухкомнатная квартира площадью 49.19 "квадрата" стоит 3 658 000 рублей. За исключением маленького совмещённого санузла (3.58) планировку можно считать удачной. Она двухсторонняя, а кухня (10 м2) с выходом на балкон (1.24) имеет квадратную форму.

Всего на 10 000 рублей дороже "двушка" площадью 52.31 кв. метра. Она тоже двухсторонняя и здесь обе комнаты и кухня имеют удачные формы. Правда, кухня меньше 10 кв. метров (8.6), а совмещённый санузел такой же маленький по площади- 3.56 квадратных метра.

Хорошая по площади кухня(13.8) с выходом на лоджию(1.18) находится в квартире площадью 56.71 кв. метра за 3 976 000 рублей. Комнаты (15.97+14.71) в квартире расположены на разные стороны, а санузел раздельный.

Неплохо выглядит и "двушка" с максимальной площадью 57.63 "квадрата" по цене 3 985 000 рублей. Хорошие формы комнат (12.9+17.77) и кухни (11 м2), расположенные на разные стороны являются её плюсом. Но большую площадь холла (10.26) вряд ли удастся полностью использовать из-за его квадратной формы.

За что придётся доплатить

Квартиры передаются покупателям с предчистовой отделкой. Правда покупатель может въехать с квартиру с чистовой отделкой - такая услуга предлагается продавцом по стоимости 8 000 рублей за квадратный метра.

Необходимо учитывать, что в цену квартиры не входит остекление лоджий. За это придётся заплатить отдельно из расчёта 5 000 рублей за "квадрат" реальной площади лоджии.

Увеличится стоимость квартиры и при покупке в рассрочку. Для "однушек" такое увеличение составит 20%, а для двухкомнатных квартир - 15%. Правда, сохраняется скидка 10-15% с первого взноса при его сумме более 50%.

Доступна покупателям и ипотека от нескольких известных банков. Причём, при покупке в ипотеку стоимость приравнивается к 100% оплате, а покупателям оказывает бесплатную помощь специальный менеджер.

Продажи ведутся по договору ЖСК, что тоже увеличивает стоимость квартиры за счёт вступительного и целевого взносов. Кроме того, пайщик обязан будет оплачивать и иные установленные взносы, сумма которых ещё не определена.

Напомню что при покупке квартиры по договору ЖСК, пайщику трудно предъявить претензии в случае несоблюдения сроков сдачи. Разрешение на строительство ЖК "Весна" действует до апреля 2017 года, так что застройщик имеет право без всяких последствий для себя сдать объект в пределах этого срока.

Среди условий договора неприятным выглядит пункт 5.4., по которому в случае расторжения договора пайщик потеряет 15% от суммы внесённых за квартиру средств.

М. Поплавский