ЖК "Цивилизация": маленький город на месте старой промзоны

На рекламных плакатах ЖК "Цивилизация" позиционируется как жилье с видом на Неву. Но застройщик немного лукавит: более или менее живописные виды будут открываться лишь из нескольких домов бизнес-класса, строительство которых даже не началось. Большую же часть крупного земельного участка между Дальневосточным проспектом и Октябрьской набережной займут многоэтажки класса "комфорт", и их жителям о Неве перед окнами останется только мечтать. О том, что еще из обещаний застройщика останется лишь в мечтах, а что претворится в жизнь, узнавал тайный покупатель.

Кто строит

ЖК "Цивилизация" реализует ООО "ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад", входящее в крупнейшую строительную компанию страны "Группу ЛСР". Застройщик не нуждается в представлении. Он строит в разных районах города, занимается реновацией территорий, имеет хорошую репутацию и обычно не затягивает со вводом жилья.

Это если говорить в целом, но если рассмотреть в частности, то у дольщиков к "ЛСР" претензий накопилось немало. Одни жильцы столкнулись с уменьшением метража балконов (ЖК "Шуваловский"), другие — со дворами, заставленными машинами (ЖК "Новая Охта"). В последние годы сдвигались сроки строительства некоторых объектов: "Новая Охта" — на полгода, "Калина парк 2" — на пару месяцев, ЖК "Квартет" — на три квартала.

Почти в каждом объекте находятся недовольные качеством отделки: дыры в обоях, царапины на оконных рамах, полотенцесушители над раковиной вместо зеркала, свист ветра из щелей в окнах. Менеджеры уверяют, что при приемке квартир можно указать на все недочеты, которые будут устранены в течение 45 дней. Это по нормативам, а по опыту — за две-три недели.

Прошлое

Реновация промышленной зоны в Невском районе, которой занялась "Группа ЛСР", — проект масштабный. Между Октябрьской набережной и Дальневосточным проспектом на площади в 60 гектаров к концу 2025 года появится 16 тысяч квартир.

Производственные площадки на Октябрьской набережной "ЛСР" начал расчищать под жилищное строительство еще с 2012 года. Оттуда пришлось выводить перевалочный склад нерудных материалов и бетонные заводы "Аэрок" и "Баррикада".

"Цивилизация" могла бы появиться в этом районе на несколько лет раньше, если бы не конфликт с заводом "Реактив". Собственники предприятия никак не хотели покидать насиженное место, а 300-метровая санитарно-защитная зона вокруг завода повышенной опасности не позволяла по-полной застраивать перспективную территорию жильем. Однако натиск застройщиков был таким сильным, что сначала владельцы "Реактива" согласились переехать на предоставленный "ЛСР" участок в Ручьях, а в начале 2017 года продали свою землю девелоперской компании "Полис Групп".

В настоящее время большинство вопросов о сомнительном соседстве с промышленными предприятиями либо улажены, либо находятся в стадии решения. Но особые страхи у потенциальных покупателей квартир вызывает ядерный реактор У-3 в ЦНИИ Крылова, который расположен прямо под боком "Цивилизации". В "ЛСР" отмечают, что с Научным центром Крылова обсуждается возможность перебазирования на другую площадку, но, вероятно, жить по соседству с реактором дольщикам придется еще долго.

Эксперты никакой опасности в соседстве комплекса с ЦНИИ не видят — санитарно-защитные зоны в градостроительных планах не отражены, а значит и строительство жилья не запрещено. Хотя для ясности нужно пояснить, что объект официально отнесен к числу чрезвычайно высокого риска.

"Группа ЛСР" не единственная компания, пришедшая с проектом редевелопмента на Октябрьскую набережную. Рядом уже сверкает разноцветными фасадами ЖК "Светлый мир "О'Юность" от Seven Suns Development. На пересечении Дальневосточного проспекта и улицы Дыбенко медленно, но верно растет ЖК "Ренессанс" от компании AAG. Вместо бывшей фабрики "Бумага" "БФА–Девелопмент" построит "Дом на Октябрьской набережной", планируется застройка завода "Пигмент", а также реализуется несколько точечных проектов. О том, что здесь когда-то было серо, пусто и страшно, в таком густозастроенном районе уже через пару лет никто и не вспомнит.

Будущее

На территории в 60 га вырастут около 40 корпусов высотой 17-25 этажей. Точнее сказать сложно, поскольку сейчас в офисах продаж "ЛСР" предоставляют информацию только по 10 домам первого этапа строительства — между улицами Антонова-Овсеенко и Дыбенко. Он рассчитан до 2020 года. В рамках второго этапа до 2025 года домами застроят участок от улицы Дыбенко в сторону Крыленко.

Комфорт-класс, расположенный в глубине комплекса, возводится по бесшовной технологии. Дома монтируются из железобетонных блоков, затем фасад утепляется теплоизоляционным материалом.

На набережной появятся кирпично-монолитные дома в стиле неоклассицизма, которые по внешнему виду будут напоминать сталинские высотки.

Согласно проекту, помимо жилых корпусов на территории к 2025 году появятся:

• две школы на 3300 учеников (по одной в каждом этапе);
• четыре детских сада на 720 мест (три из них - до 2020 года);
• детское учреждение на 200 мест, объединяющее детсад и начальную школу;
• многоярусные паркинги на 4,2 тысяч машиномест;
• пешеходный бульвар, отделяющий бизнес-класс от комфорта;
• тренажерные и детские площадки, зоны для отдыха взрослых и детей;
• магазины и сервисные салоны на первых этажах домов.

И если дворы обещают облагораживать к заселению жильцов, а паркинги сдавать параллельно с вводом жилых корпусов, то социальную инфраструктуру придется подождать. Детсад во дворе первых пяти домов будет построен во второй половине 2019 года, а одну из двух школ сдадут только к концу 2020 года. Пешеходный бульвар тоже появится к завершению первого этапа, когда будет готов бизнес-класс.

В планах застройщика благоустроить набережную, продлить и отремонтировать улицы Дыбенко и Антонова-Овсеенко, посадить деревья. Одним словом, город-сад или "территория будущего", как позиционирует свой новый проект "Группа ЛСР".

Настоящее

Насколько привлекательно нарисованное будущее застраиваемой площадки, настолько же неприглядно ее настоящее. На месте спроектированного микрорайона сейчас можно обнаружить лишь старые заводы, грязь, загазованность и много строительной техники.

Я начала свое знакомство с объектом на Дальневосточном проспекте, где установлен один из двух консультативных пунктов "ЛСР". Там же видно, насколько активно ведется строительство: дом №1 уже возведен под крышу, в начале сентября 2017-го завершалась укладка звуко- и теплоизоляционного материала.

Быстро добраться до "Цивилизации" можно от станции метро "Улица Дыбенко" на трамвае №7 или №23 — он идет по выделенной линии, так что пробки не страшны. Также есть вариант доехать до пересечения улицы Дыбенко с Дальневосточным, а оттуда за 10 минут дойти до новостройки пешком.

На строительную площадку посетителей не пускают. Зато в консультативном пункте менеджер готова рассказать о восьми домах, квартиры в которых уже выставлены на продажу, подобрать планировку и назвать цены.

Такой же временный офис расположился на Октябрьской набережной (на пересечении с улицей Дыбенко). Но ни при каких обстоятельствах не пытайтесь добраться туда со станций метро "Ломоносовская" или "Новочеркасская" на общественном транспорте. По Октябрьской набережной оттуда курсирует только автобус №5. И делает он это настолько редко, что мне посещение офиса стоило часа жизни, который я потратила в ожидании нужного транспорта.

Масштаб начавшейся стройки открывается как раз с Октябрьской набережной. Если на Дальневосточном проспекте сразу натыкаешься на 25-этажный дом, выросший крайне близко к магистрали, то со стороны Невы предстают несколько корпусов — одни в стадии котлована, другие оторвались от земли на 7-10 этажей. А рядом — дымящие заводы, строительные краны, склады, старые дома, новые дома, полуразрушенные здания. Но в целом представить превращение промышленной зоны в жилой микрорайон нетрудно: тон этой территории уже задает ЖК "Светлый мир "О'Юность".

Гораздо труднее представить, как дольщики микрорайона будут здесь жить, и насколько им будет комфортно. О плюсах территории застройщик говорит много и у себя на сайте, и в информационных буклетах, и в рекламных плакатах. В первую очередь, в плюсах значится близость к центру города. До Невского проспекта на машине можно доехать за 10-15 минут. В пешей доступности станция метро, правда, идти придется 25-30 минут. Микрорайон расположился между двумя крупными транспортными артериями — Октябрьской набережной и Дальневосточным проспектом, до КАД ехать около 20 минут.

Торговая и социальная инфраструктура Невского района развита хорошо: поликлиники, школы, детсады — всего этого в окрестностях в достатке. В 10-15 минутах ходьбы по Дальневосточному есть торговые центры. Пешком же можно дойти до парка Строителей, а если немного поднажать, то и до парка Есенина.

Теперь взглянем на обратную сторону медали.

Октябрьская набережная и Дальневосточный проспект стоят в пробках, причем не только в часы пик. Я ехала на объект по набережной в разгар рабочего дня, и то встряла в плотный затор. На планах "ЛСР" у ЖК "Цивилизация" нарисована двухуровневая развязка. Однако в генплане города новое строительство не значится. Менеджеры в офисах продаж уверяли, что это будет делать сам застройщик в рамках комплексного развития территории, однако подробную информацию — что, когда и как — предоставить не смогли. Есть у автомобилистов надежда на новый мост, который запланирован в створе Большого Смоленского проспекта и улицы Коллонтай, и развязку Восточного Скоростного диаметра. Но никто не может назвать не только даты завершения строительства, но даже его начала.

Облегчить выезд на машинах из "Цивилизации" могут улицы Дыбенко и Антонова-Овсеенко, которые пройдут насквозь от проспекта до набережной. Но это тоже к концу освоения территории. Даже с выделенными трамвайными путями все не так однозначно. Прождать трамвай на остановке можно 20 минут, а если где-то ДТП, то и значительно дольше.

Строительство собственной социальной инфраструктуры обнадеживает, но только две новые школы вместят в себя 3300 учеников, а квартир всего 16 тысяч, и большинство из них рассчитаны именно на семьи с детьми. Если говорить о существующих учебных заведениях Невского района, то не стоит забывать о строительстве других жилых комплексов, жителям которых тоже где-то нужно учить своих детей. На Октябрьской набережной уже через 10 лет появится целый микрорайон, сравнимый по численности с маленьким городом центральной России. Выдержит ли нынешняя инфраструктура такое увеличение потребителей?

Ну и наконец, паркинги. Мест в крытых многоуровневых парковках почти в четыре раза меньше, чем запланированных квартир. Есть еще открытые парковочные места, но их тоже не так много, как хотелось бы. Где будут ставить свои автомобили жильцы, пока остается загадкой.

Менеджеры в офисах продаж уверяют, что получающие ключи дольщики сразу заселятся в комфортные условия, несмотря на кипящую вокруг стройку. Мол, по грязи ходить не придется, кирпичи на голову падать не будут. Даже если это так, собственникам все равно придется смириться, что до 2025 года "как на картинке" не случится. И дышать им будет трудно, потому что к загазованному Дальневосточному проспекту добавятся выхлопы большегрузной строительной техники.

Квартиры и цены

В начале сентября в продаже имелись квартиры в восьми домах — у Дальневосточного проспекта и в середине комплекса. Однако в первом доме, который планируется сдать в сентябре 2018 года, вариантов почти не осталось.

Студий в "Цивилизации" не предусмотрено. Площадь однушек начинается от 35 кв. м. Есть варианты как с большой кухней-гостиной — до 20 кв. метров, так и с маленькими по 9 квадратов. Самые большие квартиры — трехкомнатные по 87 кв. метров. Но планировки не отличаются большим разнообразием и оригинальностью. Далеко не во всех холлах достаточно места для большого шкафа, а большие комнаты могли бы быть более квадратными. Зато в каждой квартире есть балкон.

Цены на квадратный метр в домах, срок сдачи которых намечен на конец 2018 и начало 2019 года, держатся в районе 82-83 тыс. рублей. Стоимость зависит от этажа — самые дорогие квартиры располагаются на 6-10 этажах. При этом менеджеры замечают, что цены растут чуть ли не каждый месяц на 1-2 тысячи с квадратного метра.

Цены не самые низкие для этого района. Конкуренцию "Цивилизации" составляет тот же ЖК "Светлый мир "О'Юность", где двухкомнатную квартиру площадью 60 кв. м можно купить за 5 млн рублей. И это со сроком сдачи в конце 2017 года. Рядом строится ЖК "Ренессанс", в котором цены хоть и выше ("евро-трешка" площадью 70 кв. м за 6,8 млн рублей), но и комфорт-класс там приближен к бизнесу — потолки выше, внешний облик интереснее, двор закрытый. Впрочем, скорость, с которой квартиры в первом доме "Цивилизации" исчезают из продажи, показывает, что дома "ЛСР" пустыми не останутся.

Квартиры в жилом комплексе сдаются с отделкой под ключ. Менеджеры особо отмечают, что на этом объекте действует новый стандарт отделки — по нему, например, сделаны квартиры в последних построенных корпусах ЖК "Шуваловский". Там же на объекте открыт шоурум, где можно пощупать ламинат, который сменил линолеум, и обои под покраску. В шоуруме на Невском проспекте, 68 представлен пока старый вариант. Также посмотреть на отделку и технологии строительства стоит в техноруме на Кирочной, 39. Прийти и туда, и на Невский можно без записи в рабочее время, а вот чтобы поговорить с менеджером конкретно о "Цивилизации", лучше предварительно позвонить и записаться.

В новый стандарт отделки от "ЛСР" входят:

• стальная двухлистовая входная дверь;
• межкомнатные двери в цвет ламината;
• ламинат 32 класса на полах кухни, прихожей и комнат;
• белые фактурные виниловые обои под покраску на стенах;
• панельные приборы отопления с терморегуляторами;
• счетчики на воду и электричество;
• бежевая плитка на полах и стенах в санузлах;
• полный комплект сантехники в санузлах: ванна на каркасе с экраном, унитаз, раковина с тумбой, стальные смесители, два светильника, электрический полотенцесушитель.

Как уже отмечалось, по отделке у дольщиков есть нарекания, поэтому при получении ключей лучше тщательно проверять каждый закуток.

Места в паркинге у дома №1 тоже появились в продаже — стоимость одного машиноместа начинается от 300 тыс. рублей. Этот шестиэтажный паркинг способен вместить в себя 223 автомобиля. Его планируется ввести в эксплуатацию в первом квартале 2018 года.

Условия покупки

Покупка в ЖК "Цивилизация" проводится по договору долевого участия согласно ФЗ №214. Получить ипотеку на покупку квартиры в комплексе можно почти во всех крупных банках. Причем не нужно обзванивать каждую кредитную организацию — у "ЛСР" есть свой ипотечный отдел.

Предоставляется рассрочка до окончания строительства дома. Первоначальный взнос должен быть не меньше 10%. Застройщик регулярно проводит акции, например, скидывает 1 тыс. рублей с каждого квадратного метра за повторную покупку.

У "ЛСР" действует программа "Трейд-ин". В том случае, если покупка квартиры в новостройке планируется за счет денег от продажи имеющейся недвижимости, то партнер застройщика — агентство недвижимости - берет на себя проведение такой сделки. После заключения ДДУ вносится не менее 10% от стоимости приобретаемого жилья, остальное — в течение трех месяцев, за которые риелторы должны продать ваши квадратные метры. Если денег не хватает, можно воспользоваться рассрочкой или ипотекой. Однако в программе участвует только жилая недвижимость Петербурга или, в крайнем случае, квартиры в ближайшем пригороде.