Квартал "Галактика": гигантский комплекс в исторической части Петербурга

Пятен под застройку в центральных районах Петербурга негусто, поэтому каждая новостройка вызывает повышенное внимание. Тем более если речь идет о целом квартале в 38 га. Именно такую площадь занимает проект "ЛенСпецСМУ", реализуемый между Обводным каналом, Митрофаньевским шоссе и Московским проспектом. Ни дать ни взять галактика по меркам Адмиралтейского района. Отправляемся изучать новую городскую систему.

Галактический размах

На участок, с которого когда-то начиналась железная дорога Санкт-Петербург-Варшава, в разное время имелись разные виды. Еще в 1935 году вынашивалась идея продолжить Измайловский проспект до площади Конституции. В 80-е годы прошлого века здесь задумывали квартал с концертно-выставочными зданиями и НИИ. В конце концов рынок и соблазнительность участка для застройщиков сделали свое дело, и панорама промышленного Обводного понемногу стала меняться.

Гектары между Московским проспектом, Балтийской веткой железной дороги и Благодатной улицей норовят превратиться в гигантский жилой квартал. На бывших площадях "Петмола" и прилегающей территории уже выросли ЖК "Тапиола", "Времена года", "Новомосковский", строится ЖК "Променад". И вот теперь на основной площади "Измайловской перспективы" реализуется проект комплексного освоения территории с созданием квартала "Галактика".

Старт проекта оказался громким, правда, в разных тональностях. Начало активной фазы строительства в марте 2017 года сопровождалось набором пышностей. Были речи представителей городских властей, разбивание бутылки шампанского "на счастье", освящение котлована православным священником и праздничный фейерверк.

Но еще раньше прозвучал протест градозащитиков по поводу снесенных в ходе рекультивации исторических строений Варшавского вокзала. Не стало дореволюционных зданий "Вагонмаша", кузнечных и слесарных мастерских. Практически до фундамента разрушено здание пакгауза. Уцелевшие исторические здания на сегодня успели обрести охранный статус и будут реконструированы под социальные объекты.

Что же мы увидим в новой городской галактике? Концепция квартала, принадлежащая перу "Студии 44" Никиты Явейна, обещает явить городу 30 жилых домов, 3 школы и 7 детских садов. В оставшихся исторических строениях разместят отделение почты России, спортивные или торговые заведения. Будут организованы кабинеты врачей общей практики, обустроены зоны отдыха во дворе, созданы аллейки и тропинки. Участок 5 га за "Варшавским экспрессом" застройщик, по сообщению Фонтанки.ру, передал в собственность города. На нем к 2022 году планируется разбить линейный парк от торгового комплекса до улицы Ташкентской.

По территории комплекса пройдет проектируемый Измайловский проспект, на который будет выходить окнами добрая половина домов. С одной стороны, проспект улучшит транспортное сообщение квартала с миром и разгрузит напряженные Московский проспект и Митрофаньевское шоссе. С другой стороны, добавит выхлопных газов в квартале.

А вот со станциями метро жителям комплекса повезет, их в пешей доступности целых три — "Фрунзенская", "Балтийская" и "Московские ворота". Так что даже из самой глубинки идти до метро будет не дольше 15 минут. Административно новый квартал будет относиться к двум районам города: большая часть его расположена в Адмиралтейском, и несколько домов — в Московском.

Пока на генеральном плане прорисованы 20 корпусов и одна школа. Два садика будут встроены в жилые корпуса и один, с бассейном, спроектирован как отдельное двухэтажное здание. В каждом корпусе предусмотрен подземный паркинг и свой дворик с детскими и спортивными площадками.

Дома строят кирпично-монолитные с вентилируемыми навесными и оштукатуренными фасадами, дизайн-концепция каждого из будет индивидуальна. Высота строений — 10-15 этажей плюс две высотных 20-этажных башни в середине квартала.

Проектированием корпусов, кроме "Студии 44", занимаются "Эталон-Проект" и финское бюро "Т-Архитектс" Юкки Тикканена. При этом дома, разработанные нашими специалистами и их финскими коллегами, имеют технологические отличия. Например, в корпусах от финнов будут балконы и двухкамерные стеклопакеты. В остальных домах — лоджии и однокамерные стеклопакеты.

Строительство спроектированных 20 домов рассчитано до 2023 года. Более точные сроки сдачи обозначены для трех очередей:

• шесть корпусов (8.2-1, 8.2-2, 8.2-3, 8.2-4, 8.5-1 и 8.5-2) должны ввести в строй в 4 квартале 2018 года;
• два корпуса (4.5-1 и 4.5-2) — во 2 квартале 2019;
• еще один (4.11) — в 4 квартале 2019.

На выдачу ключей в документах предусмотрено 9 месяцев. По факту, заверяют в отделе продаж застройщика, это должно случиться раньше.

Продолжение застройки в районе Малой Митрофаньевской улицы, по другую сторону проектируемого Измайловского проспекта и северо-западного блока, со стороны Балтийского вокзала, пока еще в разработке. Точные даты завершения всего проекта тайному покупателю так и не довелось услышать — менеджеры лишь многозначительно улыбаются: "Квартал-то галактический... Где-нибудь год 2025-й... А там посмотрим".

Пара слов к портрету застройщика

Девелопер комплекса — АО "Эталон ЛенСпецСму", входящее в ГК "Эталон" Вячеслава Заренкова, — в особом представлении не нуждается. Один из старейших петербургских застройщиков работает с 1987 года. Кроме жилищного, компания занимается промышленным и коммерческим строительством. У девелопера есть свои заводы по производству стройматериалов и техника. Холдинг развивает финансовое и риелторское направления.

За 30 лет работы застройщик снискал репутацию пунктуального. Хотя небольшие задержки в сроках сдачи случались, в среднем они укладываются в 1 месяц. А вот отзывы о качестве строительства и обращении с покупателями звучат прямо-таки полярные. От восторженно-благодарных до откровенно бранных, обвиняющих в строительных ляпах, проволочках с оформлением собственности после ввода домов в эксплуатацию и замалчивании всех предстоящих платежей при покупке. Как бы то ни было на счету компании более 130 построенных объектов и на сегодняшний день она остается одним из лидеров по объемам массового жилья.

Как купить

Сейчас в продаже жилье первых трех очередей. Продажи осуществляются по ФЗ-214. Ипотеку до 30 лет предоставляют 11 банков, в том числе Сбербанк — от 9,4 % с первым взносом от 15%. "Газпромбанк" предлагает от 9,5%, первый взнос от 10%, ВТБ-24 — от 9,7%, первый взнос от 10%. Если первый взнос внушительный, 30-50%, возможно оформление ипотеки по двум документам.

Застройщик предлагает бесплатные услуги ипотечного брокера, который не только поможет оформить ипотеку на приглянувшуюся квартиру, но и подать предварительные заявки на определенную сумму в разные банки, чтобы затем выбрать наиболее подходящие условия.

Рассрочка от застройщика предоставляется с первым взносом от 20% по следующей схеме: беспроцентная до конца строительства, затем ежемесячно начисляется 1% на убывающий остаток суммы. Общий срок рассрочки на квартиры в корпусах первой очереди — до декабря 2020 года, второй очереди — до июня 2021 года и третьей — до декабря 2023 года. Поскольку стоимость квартиры при покупке в рассрочку на 13% выше, чем в случае единовременной оплаты или ипотеки, интересной она может быть если первый взнос составляет большую часть суммы, от 70-80%.

Принимается к оплате материнский капитал, возможно оформление военной ипотеки. Постоянно действуют акции, но разнарядка на них меняется ежемесячно. При этом заранее акции не анонсируются. Поэтому если расчеты вам сделали в текущем месяце, а покупать вы решитесь в следующем, цифры могут заметно отличаться.

Узнать текущие цены и наличие квартир можно на сайте ЖК. Как заверяют менеджеры, информация отображает реальную картину. Единственное "но": на сайте могут числиться свободными зарезервированные квартиры, по которым не получен ответ из банка.

Что почем

На конец сентября 2017 в продаже было 1260 квартир, от студий до трехкомнатных. Как сообщил менеджер компании, в ближайших к Обводному финских корпусах уже практически не осталось студий и однушек, двухкомнатные еще можно выбрать, на трехкомнатные наименьший спрос. В остальных корпусах дефицитов не наблюдается.

Цены в квартале начинаются от 3 млн за студию. Однокомнатные квартиры продаются по 3,8-6,1 млн, двушки стоят 5,6-10,6 млн, диапазон цен трехкомнатных — 7,4-12 млн. В зависимости от этажа разница на аналогичные квартиры может доходить до 600 тысяч.

Почти все дома первых трех очередей сдаются с подготовкой под чистовую отделку:

• цементная стяжка на полу;
• выравнивание стен и потолков;
• вывод каналов связи в квартиру;
• остекление лоджий и балконов;
• монтаж системы отопления и электрической разводки.

И только в одном корпусе, сдача которого ожидается в 4 квартале 2019, жилье будет передаваться дольщикам с полной отделкой, которая подразумевает:

• окраску стен и потолков водно-дисперсионной краской;
• укладку паркетной доски на полу в жилых комнатах и керамогранитной плитки – в кухне и санузлах;
• установку входных металлических и межкомнатных дверей и фурнитуры;
• оформление стен плиткой и установку бордюров в санузлах;
• установку фирменной сантехники и смесителей.

Возле стройки

Встретиться с представителем застройщика не составляет труда, у "ЛенСпецСму" 4 офиса в Санкт-Петербурге. Меня же интересовал офис продаж на объекте. Таковой имеется и представляет собой тесный павильончик, расположенный в конце автостоянки "Варшавского экспресса", если въезжать со стороны Воскресенской церкви.

По общему номеру компании на 8-800 мне сообщили номер менеджера представительства. Самому менеджеру тоже дозвонилась сразу. Он поведал, что в будни офис работает с 10 до 18 часов, а в выходные с 10 до 17. О наличии обеденного перерыва не было сказано ни слова. И, по закону Мерфи, я приехала на следующий день в самый разгар оного. Приспущенные на офисе рольставни объяснила табличка: "Обед: 13.00-14.00". Так что у меня было достаточно времени прогуляться перед встречей вдоль строительного забора.

На площадку сейчас никого не пускают, но через забор можно увидеть и технику, и растущие корпуса. А через дыры в заборах я рассмотрела внушительные пустыри и остов пакгауза. Лучше всего со стороны офиса продаж просматриваются финские корпуса с балконами. В одном ведутся монолитные работы на 11 этаже и одновременно на 1-4 выполняется кирпичная кладка. Во втором корпусе заливается монолит на уровне 9 этажа. Вдали виднеются и окруженные кранами корпуса, которые будут сдавать в конце следующего года.

Попытка прогуляться вокруг квартала не удалась из-за преградивших путь строительных заборов "Времен года" и "Променада". Эти же заборы не дали просчитать своим шагом подходы к "Фрунзенской" - пока что путь к этой станции лежит только в обход через набережную Обводного канала. Поэтому для знакомства с южной оконечностью квартала решила предпринять еще одну поездку на ст.м. "Московские ворота". А пока отправляюсь на встречу с отобедавшим менеджером.

Менеджер о комплексе рассказал и от себя лично, и на мои вопросы ответил. Вооружил меня рекламным буклетом и распечатками планировок и платежей по рассрочке. Не могла не спросить об эко-экспертизе земель, по которым много лет ходили поезда. Меня заверили, что после рекультивации были взяты необходимые пробы и они соответствуют нормам. Мониторинг состояния участков продолжается, и сотрудники отдела продаж регулярно получают соответствующие документы, цифры в которых радуют. Однако мое скромное покупательское желание порадоваться этим цифрам вместе разбилось о непреодолимое: "Только для служебного пользования".

По срокам появления детских садов, школ и дорог менеджер дал следующие ориентиры. Садики в корпусах со сроком сдачи на конец 2018 введут в строй к концу 2019 года. Строительство школы намечено на 2019 года, а значит, в лучшем случае ввод в эксплуатацию произойдет в 2020 году. И скорее всего, надо еще держать в уме дополнительное время для передачи ее на баланс городу и оснащение. Временем появления Измайловского проспекта называют 2019 год. С оговоркой, что в любом случае к моменту сдачи первых корпусов подъезды к ним будут обеспечены.

Окружение галактики

Итак, что мы будем иметь в нашей галактике на первых порах? Развитую инфраструктуру примыкающих районов. Например, школы по другую сторону Обводного канала. При этом надо учитывать, что желающих в них попасть будет все больше по мере заселения новостроек по обе стороны от "Фрунзенской". Два государственных и три частных детских сада есть на территории между "Галактикой" и Московским проспектом, но претендовать на них станут и новоселы "Времен года", "Новомосковского" и "Променада".

Торгово-развлекательная инфраструктура представлена "Варшавским экспрессом", "Лентой", различными заведениями вдоль Московского проспекта, ну и коммерческими первыми этажами новостроек локации. Здесь уже есть и еще прибавятся магазины, салоны красоты, отделения почты, Сбербанка, кафе, аптеки. Напротив метро "Фрунзенской" расположена городская поликлиника № 48. Так что в принципе все необходимое для жизни можно найти поблизости.

Больше удручают цвета карты вокруг застраиваемого участка: большой серый массив промзоны вдоль Митрофаньевского шоссе и отсутствие хотя бы малюсеньких зеленых пятен. Менеджеры уверяют, что основу промзоны составляют безвредные складские помещения. Но есть там и действующий завод фасонных изделий. Еще менеджеры выражают надежду на цепную реакцию: мол, выкупили земли под застройку у "Петмола" и РЖД, найдется покупатель и на остальных собственников.

А вот надежд на появление парков особо и нет. Разве что прогуляться через загруженный автомобилями Обводный и дойти до сада Олимпия, что между Малодетскосельским и Клинским проспектами, а то и до Польского сада на Державинском переулке.

Если сейчас территория "Галактики" выглядит зажатой между тремя транспортными артериями - набережной Обводного канала, Московским проспектом и Митрофаньевским шоссе, то после прорубки Измайловского проспекта к ним добавится четвертая. Разгрузит ли она соседние магистрали, сделав транспортные потоки более равномерными? Или в городе станет одной загазованной улицей больше? Впору делать ставки.