ЖК “Новый Лиговский”: комфорт в окружении дореволюционных домов

Компания "СПб Реновация" возводит на Лиговском проспекте жилой комплекс повышенной комфортности. Застройщику для развития достался перспективный участок в обжитом микрорайоне и в непосредственной близости от метро и центра города. Этот проект мог бы существенно преобразить Лиговку уже в ближайшие годы, если бы местные активисты, выступившие против начавшейся стройки, не внесли в планы "СПб Реновации" корректировки. На каком этапе находится скандальный ЖК "Новый Лиговский", и какое будущее ожидает этот квартал, узнавал тайный покупатель.

О застройщике и реновации

Программа развития застроенных территорий стартовала в Петербурге в 2009 году. Тогда в результате торгов право заняться обновлением жилищного фонда города получили две компании — ООО "Воин-В" и ООО "СПб Реновация". Последняя была создана за пару месяцев до проведения тендера специально под эту программу.

За 10 лет "СПб Реновация" обязалась снести ветхие дома в 22 кварталах и построить там 8 млн кв. метров жилья. Но программа забуксовала, обязательства в столь короткий срок оказались невыполнимыми. О том, с какими трудностями пришлось столкнуться застройщику в ходе реновации территорий, я подробно писала в обзоре ЖК "Малая Охта".

Отсутствие точек входа на участок (чтобы расселить, нужно начать строить и получить деньги) и невозможность выселять последних жильцов аварийных домов принудительно привели к тому, что исполнение программы к середине 2017 года составляло всего 1,5%. "СПб Реновация" за 7,5 лет успела зайти на 7 участков из 22 и построить 110 тыс. кв. метров жилья. Среди них ЖК "Живи! В Рыбацком", ЖК "Стереос" на Ржевке, ЖК "Сандей" в Сосновой Поляне. При этом ни один проект по программе реновации полностью до сих пор не реализован, в некоторых случаях застройщик приступил лишь ко второй очереди.

6,2 га земли на Лиговском проспекте в районе Расстанной улицы оказались для застройщика одним из самых привлекательных участков для реновации, но и пока наиболее проблемным. Местные жители выступили против планов "СПб Реновации", назвав их деятельность в районе уплотнительной застройкой.

Активисты выдвигают несколько претензий. Например, их не устраивает, что на небольшом участке, где предусмотрен снос всего пяти строений, в скором будущем вырастет десяток домов высотой до 10 этажей. Во-вторых, их возмутила вырубка сквера около школы Олимпийского резерва — сейчас там строится жилой дом.

От митингов недовольные перешли в правовую плоскость и даже добились в Верховном суде отмены проектов планировки и межевания территорий. С мая работы на спорном участке №10 были заморожены, но в сентябре городской суд все же разрешил вести там строительство.

Справедливости ради стоит заметить, что протестуют против планов "СПб Реновации" жильцы домов, не попавших в программу расселения. Четыре десятка семей из трех зданий, подлежащих сносу, застройщика поддерживают, ведь у них есть шанс наконец-то покинуть свои разваливающиеся квартиры.

Если говорить не о программе обновления застроенных территорий, а о застройщике как таковом, то "СПб Реновация" пока не давала поводов усомниться в своей надежности. Те объекты, реализация которых не зависит от внешних причин вроде протестов местных или изменений в законодательстве, сдаются в срок, претензий к качеству домов у дольщиков нет. В 2016 году инвестор занял второе место на конкурсе "Доверие потребителей" и вошел в десятку сильнейших по объему строительства в Петербурге.

Новый Лиговский. Ожидания

Будущее квартала во Фрунзенском районе, выделенного под реновацию, в конце октября 2017 года остается туманным. Изначально на 6,2 га земли между Лиговским проспектом, Расстанной, Тамбовской и Прилукской улицами планировалось построить 10 домов. Но так как проекты планировки и межевания территории были в судебном порядке признаны недействительными, все согласования по второй очереди ЖК "Новый Лиговский" обратились в прах.

Сейчас разрабатываются новые проекты территорий, поэтому ни один менеджер по продажам не готов говорить однозначно о перспективах жилого комплекса. В ноябре 2016 года в СМИ проходила информация, что новые проекты ожидаются к концу 2018 года, иначе "реализация второй очереди окажется под вопросом".

Ранее комитет по строительству сообщал, что "СПб Реновация" в рамках второй очереди решила отказаться от одного дома на участке №8 и обустроить вместо него сквер. Инвестор согласился создать в квартале встроенный детский сад. Но эта информация еще не отражена ни в одном официальном документе, значит детально можно рассматривать лишь четыре дома, по которым выданы разрешения на строительство.

Корпуса ЖК "Новый Лиговский" встраиваются в существующий квартал, поэтому они не должны контрастировать с близлежащими домами. Внешний вид новостроек сдержанный: это обычные прямоугольные здания, построенные по кирпично-монолитной технологии. 5-этажный корпус №2, выходящий фасадом на Расстанную улицу, будет полностью бежевым, наружные стены остальных домов выложат из бежевого и серого кирпича. Все квартиры имеют остекленные лоджии или балконы.

Корпус №2 на улице Расстанной — самый камерный. В нем предусмотрено 12 квартир: по одной однушке, двушке и трешке на этаже. Подземный паркинг вместит 6 машин. В нескольких метрах вглубь квартала возводится 10-этажный дом №3 на 36 квартир и 15 машиномест. В этом здании запроектированы только однокомнатные и двухкомнатные квартиры в равном количестве. Дом №11 по Прилукской улице рассчитан на 30 квартир: 21 двухкомнатная и 9 однокомнатных. Причем две однушки расположены на первом этаже прямо по соседству с коммерческими помещениями. Паркинга в этом корпусе не будет.

С корпусом №10, по которому тоже опубликована проектная декларация, пока все сложно. Для строительства этой 10-этажки застройщик вырубил сквер, и получил в результате митинги, судебные иски и приостановление разрешения на строительство. И хотя работы теперь законно могут продолжаться, проект дома пришлось корректировать. Как пояснил менеджер, сейчас корректировки находятся в стадии согласования, поэтому продажи в этом корпусе закрыты. И когда они начнутся, никто точно сказать не может.

Если верить нынешней проектной декларации, то в доме №10 на Лиговском проспекте должно быть 42 квартиры и 27 машиномест. Большинство жилых помещений — однушки. Всего три квартиры запроектированы трехкомнатными, и расположатся они на 8-10 этажах.

Корпуса №2 и №3 по Расстанной улице обещают заселить уже в ноябре 2018 года, корпус №11 — до марта 2019. Дата сдачи корпуса №10 на Лиговском проспекте не называется. По существующей документации, планируемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию – 4 квартал 2019 года.

Изначально планировалось сдать первые дома в начале 2017 года — об этом гласят старые буклеты жилого комплекса. Как пояснил представитель застройщика на одном из форумов, смещение сроков произошло из-за сложностей с обеспечением безопасности имеющейся застройки: проводилось усиление зданий, применялась непростая технология устройства свайного поля и так далее. Все это привело не только к увеличению времени строительства, но и росту финансовых затрат.

Комфорт внутри и снаружи

"СПб Реновация" позиционирует ЖК "Новый Лиговский" как жилье класса "комфорт плюс", с опциями "бизнеса". По словам одного из менеджеров, к высокому классу комплекс будет приближать небольшое число квартир в корпусах и дизайнерская отделка парадных. Холлы будут с элементами эко-дизайна — деревянными панелями, предусмотрены места для хранения велосипедов и колясок, датчики движения на лестничных пролетах, бесшумные лифты Otis с зеркалами.

На первых этажах планируется открыть спортивные или творческие классы для взрослых, магазины, кафе, медцентры и другие коммерческие объекты. Согласно скорректированным планам, в квартале появится детсад на 55 мест — об этом говорится на сайте городской программы реновации.

Квартиры сдаются с черновой отделкой. Дольщиков при заселении будут ожидать входные металлические двери, видеодомофон, голые оштукатуренные стены, двухкамерные стеклопакеты с повышенной шумоизоляцией, радиаторы с терморегуляцией и счетчики водоснабжения. Высота потолков в черновой отделке — 2,76 метра.

В рамках благоустройства территории инвестор ничего экстраординарного не обещает. Двор закрытым сделать на этом объекте не получится: корпуса запланированы в разных частях земельного участка среди существующей застройки. На сайте жилого комплекса говорится о создании живой изгороди из высоких растений по границам квартала. Внутри зоны жилой застройки планируется разбить двор-сад с разноуровневой подсветкой, а также обустроить детские и спортивные площадки. В проектной документации указано, что площадь озеленения четырех осваиваемых участков составит 2,8 тыс. кв. метров.

Старый Лиговский. Реальность

Жилой комплекс строится в квартале исторической застройки. Да, здесь стоят здания, которые охраняются государством, но фото этих домов вряд ли попадут в туристические буклеты. Окрестности Лиговского проспекта за набережной Обводного канала — типичная петербургская промзона. Дореволюционные дома здесь находятся в плачевном состоянии, зелени мало, действующих предприятий много. Около ЖК "Новый Лиговский", например, расположена промплощадка логистической компании "Трансэк", складская база АО "Метрострой", чуть дальше по Лиговскому - ООО "Опытный Тракторный Завод", "Дновский электромеханический завод". Атмосфера у района соответствующая — промышленно-депрессивная. А еще буквально в 900 метрах Волковское православное кладбище.

С другой стороны, новый комплекс строится всего в трех километрах от Невского проспекта. До центральной части города можно дойти пешком минут за 40, а до станции метро "Обводный канал" — всего за 12-15 минут. Или проехать две остановки на трамвае по выделенной линии.

Близость центра города и метро — главное преимущество объекта "СПб Реновации". Ну а промзона, в конце концов, не вечная — городские власти вместе с инвесторами давно вынашивают планы по преображению серого пояса. Земли рядом с ЖК "Новый Лиговский", занятые складами и бывшими заводами, уже проданы Glorax Development. Девелопер готов застроить жильем и коммерческой недвижимостью почти 25 га между Расстанной и улицей Тосина. Поэтому дольщики "СПб Реновации" могут надеяться на приятное соседство с новостройками в будущем.

Но ближайшими соседями собственников "Нового Лиговского" останутся жильцы старых четырех- и пятиэтажных домов. В квартале рядом с ЖК расположены 36 зданий, и только пять из них подлежат сносу в рамках программы реновации. В трех по-прежнему живут люди, два были расселены силами городских властей. Здание фабрики, где располагался нелегальный бизнес по шиномонтажу, снесли для строительства первой очереди. На территории второй очереди помимо жилых домов из красного кирпича находятся склады, гаражи и пункт приема стеклотары, где постоянно обитают бомжи.

Если строительство второй очереди затормозит (а мы помним, что местные жители недовольны планами инвестора и намерены судиться до последнего), то дольщикам первой очереди придется жить с не самым приятным видом из окон. В лучшем случае это будет стройка, в худшем — ветхие постройки, одноэтажные склады и места сбора бездомных.

Особенности расположения

В октябре 2017 года на объекте уже можно увидеть, где расположены и как будут выглядеть первые корпуса "Нового Лиговского". Дома №2 и №3 по Расстанной улице были возведены под крышу, сооружалась кровля и внутренние инженерные системы. На стройплощадках корпусов №10 и №11 строители устанавливали распорную систему шпунтового ограждения.

У каждого строящегося дома есть свои плюсы и минусы. Во втором всего 12 квартир, но окнами он выходит на Расстанную улицу с трамвайными путями (возможна вибрация). Третий корпус находится чуть дальше от проезжей части, но стоит близко ко второму корпусу и существующим домам. Зато часть окон выходят на детскую площадку, спортшколу и теннисный корт, а заодно — на пункт приема металлолома и аварийные дома.

Не самое удачное расположение у корпуса №10, который должен появиться на месте бывшего сквера. С двух сторон к участку строительства примыкают жилые дома, с третьей — здание школы Олимпийского резерва. Из части окон корпуса №11 будет видна Прилукская улица, совсем рядом — существующая застройка. Этот корпус единственный строится без подземного паркинга.

Парковку вообще можно считать слабой стороной ЖК "Новый Лиговский". Уже сейчас даже в разгар рабочего дня прилегающие к территории дворы заставлены автомобилями. А запроектированные в первой очереди подземные паркинги способны обеспечить машиноместами только четверть жильцов.

Условия для жизни

Поскольку жилой комплекс строится в обжитом районе, проблем с доступом к жизненно важным объектам у дольщиков не возникнет.

В радиусе полутора километров есть вся необходимая социальная инфраструктура:

• городская поликлиника №19;
• дорожная клиническая поликлиника ОАО "РЖД";
• детсады №№ 8, 17;
• школы №№ 153, 359, 376;
• СДЮСШ Олимпийского резерва №1;
• Санкт-Петербургский государственный экономический университет;
• Санкт-Петербургский Драматический театр им. Графини С.В.Паниной.

Но на форумах местные уверяют, что к врачам в поликлиниках очереди, в детсады не попасть, а школы укомплектованы под завязку, но это актуально чуть ли не для каждого района города. Зато не в каждом районе есть такая доступность основных видов транспорта, на котором можно добраться до других больниц и школ. Помимо метро в пешей доступности на набережной Обводного канала существует автобусный вокзал, а в другой стороне - железнодорожная станция Витебской линии "Боровая". Рядом с ЖК остановка трамваев №№16, 25 и 49, а также многих автобусов, курсирующих до Московского вокзала.

Единственное "но": если вдруг на одном из перекрестков Лиговского проспекта происходит ДТП, весь общественный транспорт, следующий по выделенной линии, встает намертво. И такое случается часто.

Квартиры, планировки, цены

Ознакомиться с предложением застройщика и разузнать все о "Новом Лиговском" можно в центральном офисе продаж "СПб Реновации" на улице Некрасова, 14а или на объекте со стороны Расстанной — там офис открылся в начале октября. Для прохода на стройплощадку необходимо предъявить паспорт. Ну и желательно предварительно записаться, хотя я пришла на объект без предварительного звонка, и это не вызвало никаких затруднений.

Стоит отметить, что далеко не все менеджеры "СПб Реновации" полностью владеют информацией о будущем квартала. На вопросы о новых проектах планировки и межевания территорий, судах и второй очереди отвечают уклончиво или советуются с коллегами по телефону. Один из менеджеров, например, уверил, что все дома в квартале должны быть построены к 2021 году, хотя согласования на вторую очередь еще не получены, и точные сроки никому не известны. Не упоминают менеджеры и об открытии в ЖК детского сада, при этом, по последней информации, он все же должен там появиться.

В октябре квартир в продаже было много. Даже в 12-квартирном корпусе еще оставались однушка, хотя их раскупают в первую очередь, две двухкомнатные квартиры и три трешки. В третьем и одиннадцатом корпусах предложений и того больше.

А вот что касается планировок, то выбирать не из чего. Однокомнатные квартиры во всех трех домах похожи: кухня 13,3-15,8 кв. метров, санузел у входа, комната по 20-25 квадратов. Евро-трешки с большой кухней по 24,5 кв. метра есть лишь в корпусе №11, полноценные трехкомнатные квартиры предусмотрены только в корпусе №2 (ну и в десятом, продажи в котором не открыты).

Санузлы для такого класса жилья откровенно маленькие. В однокомнатных квартирах полноценную ванну поставить некуда, придется обходиться душевой кабиной. В двушке площадью 64,15 кв. метра предполагается ванная комната на 3,3 квадрата и туалет на 1,11 квадрат. При этом базовая стоимость квартиры без скидки при 100-процентной оплате и ипотеке составляет 8,74 млн рублей. Гардеробные или кладовки выделены лишь в квартирах второго корпуса.

Если рассматривать покупку паркинга отдельно от квартиры — а в случае с 11 корпусом по-другому и не получится, в нем подземная парковка не предусмотрена, — то машиноместо обойдется в 1,5 млн рублей. Но для желающих поселиться в корпусе №3 в октябре действовала акция: паркинг за 350 тысяч при покупке однушки и за 362 тысячи при приобретении двушки.

Основной конкурент ЖК "Новый Лиговский" — клубный дом бизнес-класса "Look", который строит "ПСК" буквально в нескольких метрах на Лиговском проспекте. В нем всего 96 квартир, и цена двушек, например, начинается с 8,03 млн рублей (за 62 кв. метра).

Варианты покупки

Главным козырем менеджеров по продажам является 15% скидка на квартиры в ЖК "Новый Лиговский" при ипотеке или единовременной оплате 100%. Так, базовая цена двухкомнатной квартиры площадью 75,06 кв. метров в корпусе №11 составляет 10,22 млн, а со скидкой — уже 8,69 млн. Плюс у "СПб Реновации" можно найти другие акции, например, минус 2% для иногородних.

Покупка оформляется по договору долевого участия в рамках 214 ФЗ. "Новый Лиговский" аккредитован такими банками, как "Глобэкс", "Санкт-Петербург", "Промсвязьбанк", Россельхозбанк, Сбербанк, Уралсиб и "Московский индустриальный банк". Одно из самых интересных предложений у "Московского индустриального банка". Застройщик субсидирует часть ипотечной ставки, поэтому там оформить ипотеку можно под 7,1% годовых при первоначальном взносе от 50% и под 7,8% при взносе 20%. Но есть нюанс: в этом случае "СПб Реновация" дает лишь 9-процентную скидку на квартиру вместо 15%. То есть такие условия будут выгодны лишь тем, кто оформляет кредит на длительный срок.

Есть вариант получить ипотеку в Сбербанке под 7,9% при электронной регистрации договора и под 8% при обычной. В среднем же ставки по ипотеке на этом объекте составляют 9,5-10% годовых.

Рассрочка предоставляется до окончания строительства по менее выгодным условиям. Например, при первоначальном взносе 50% застройщик дает 10-процентную скидку на квартиру, при использовании схемы "20 на 80" скидок нет.