ЖК "Новое Янино": затянувшаяся стройка на границе с Петербургом

Группа компаний "ЦДС" не отличается пунктуальностью. Первый корпус ЖК "Новое Янино" сдали позже на полтора года. Но несмотря на задержки, проблем с продажами квартир застройщик не испытывает. Попробуем узнать, чем привлекает покупателей 12-этажный комплекс на границе с Петербургом.

Проект: шесть корпусов и призрачный паркинг

Компания "ЦДС" застраивает в Янино-1 участок площадью 12 га. Жилой комплекс "Новое Янино" включает:

• шесть 12-этажных корпусов;
• детский сад на 175 мест;
• три крытых паркинга на 1200 машиномест;
• спортивные и игровые площадки.

Проект предусматривает три этапа строительства. Первый корпус Е был введен в эксплуатацию в сентябре 2017 года, в начале декабря продолжалось его заселение. Вторая очередь включает корпуса Г и Д. По словам менеджеров, их сдача намечена на конец 2017 года. Однако в конце сентября в проектную декларацию были внесены изменения и срок ввода перенесен на первый квартал 2018. В офисе продаж об этом не упоминают.

В IV квартале 2018 года обещают достроить корпуса Б и В. В третий этап входит также корпус А, но продажи там не открыты. Менеджер предположила, что для этого дома установят более поздний срок.

Как и в большинстве жилых комплексов эконом-класса в "Новом Янино" запроектировано большое количество студий и однушек. В сданном корпусе Е, например, из 598 квартир 447 однокомнатных, 151 двухкомнатная и ни одной трешки. Трехкомнатные есть только в домах Б и Д.

Квартир на этаже много, в секциях 1, 6 и 7 корпуса Б их аж по 14. В каждом подъезде по два лифта фирмы OTIS — пассажирский и грузопассажирский.

Дома возводят по кирпично-монолитной технологии, фасады неяркие, коричнево-терракотовые. Высота потолков 2,54 метра от стяжки пола. Часть первых этажей являются жилыми — под коммерцию отданы лишь несколько секций. Никаких колясочных, консьержей, подъемников для инвалидов и закрытого двора не предусмотрено — все-таки это не комфорт-класс. Зато есть диспетчерская, видеодомофоны и камеры видеонаблюдения, охватывающие весь комплекс, поэтому вопросов к обеспечению безопасности возникать не должно.

Благодаря изогнутой конфигурации корпусов дворы закрыты от ветра. И в этих дворах застройщик обещает озеленение, детские и спортивные зоны. Но ничего особенного в проектах не значится. В соседнем ЖК "Янила-Кантри", например, оборудован скейт-парк, а в "Новом Янино" только футбольно-баскетбольные площадки да уличные тренажеры.

В крытом паркинге предусмотрено 1200 машиномест, при этом квартир во всем комплексе — 4,4 тысячи. Загвоздка в том, что эти паркинги не обозначены на рендерах застройщика, а информации по срокам их строительства нет даже у менеджеров. Известно лишь то, что автостоянки расположатся за корпусами А и Б. По словам представителя "ЦДС", на старте продаж в корпусе Е речь о крытых парковках вообще не шла. Решение об их строительстве было принято значительно позже.

С гостевыми автостоянками ситуация также не ясна. В проектных декларациях я нашла информацию о 465 местах по периметру участка и 194 местах в третьей очереди. Ничего более конкретного в офисе продаж мне сказать не смогли.

В офисе продаж дату начала работ над детским садом, а уже тем более их завершения назвать не смогли. А по словам менеджера в шоуруме, руководство и вовсе решает, нужен ли им этот детсад или нет, раз по соседству открылся новый муниципальный на 220 мест. Однако позже застройщик сообщил редакции, что строительство ДОУ планируется начать во 2-3 квартале 2018 года.

Локация: поля, леса и минимум комфорта

Квартиру в Янино выбирают те, кто мечтает о тишине и покое пригорода. По этим характеристикам поселок не идет ни в какое сравнение с густонаселенными Мурино и Кудрово. С другой стороны, благ цивилизации здесь тоже значительно меньше: ни метро, ни торговых центров поблизости нет и в ближайшем будущем не предвидится.

Застройка в поселке хаотичная, в старой части ближе к КАД преобладают малоэтажные дома, дальше вдоль Колтушского шоссе возводятся разномастные многоквартирные жилые комплексы. Никаких ярких красок, кроме фасадов новостроек, в декабре в окрестностях обнаружить не удалось. Зато летом тут явно будет преобладать зеленый цвет.

Один весомый плюс Янино — ограничение высоты застройки, установленное правительством Ленобласти в 2012 году. По закону там нельзя строить дома выше 16 этажей, а значит поселок не станет похож на высотный железобетонный город, который за несколько лет вырос у станции метро "Девяткино".

Остальные преимущества поселка неоднозначные. Экологическая обстановка должна быть благоприятной за счет Ржевского лесопарка, но жилые комплексы строятся не в окружении деревьев, а вблизи Колтушского шоссе. Тут же стоит упомянуть о работающих в Янино заводах, например, по механизированной переработке бытовых отходов, расположившемся в двух километрах от новостроек "ЦДС". В километре функционирует логистический парк, а рядом с КАД образовалась несанкционированная свалка строительного мусора, которая периодически тлеет и источает неприятный запах.

Торговля и сфера услуг тут не ахти какие. Пока в "Новом Янино" коммерческие помещения пустуют, ближайший магазин "Дикси" и кондитерскую можно найти в 200 метрах. До "Пятерочки" и "Магнита" идти больше 500 метров. В радиусе километра есть супермаркеты "Реал", "Норманн", несколько кафе, торговый комплекс, аптека, салон красоты, гостиница с фитнес-центром и много автосервисов. Вот и весь набор благ цивилизации, доступных жителям Янино. Первые этажи строящихся ЖК отдаются под коммерцию, но их явно недостаточно для быстрорастущего населения поселка.

Школа в Янино одна на 800 мест. В полукилометре от ЖК запроектировано еще одно учреждение на 1200 мест. Поликлиник нет, есть амбулатория. Два детских сада уже функционируют и еще несколько, в том числе на территории ЖК "Новое Янино", строятся или планируются. Работают в поселке Янинский культурно-спортивный досуговый центр, отделение "Почты России" и банкомат Сбербанка. А вот ресторан или торгово-развлекательный центр здесь найти не удастся. За всем этим придется отправляться в Санкт-Петербург.

К западу от Голландской улицы огороженный участок — там ведется строительство спортивно-оздоровительного комплекса. Власти Заневского городского поселения обещают открыть его в конце 2018 года. Ту же рядом — Янинская средняя школа, до нее от ЖК — минут 8 пешком. По правую руку от дороги "Ленстройтрест" возводит ЖК "Янила-Кантри".

Несмотря на активное освоение территории, пока в Янино-1 есть ощущение простора и чистого поля. С запада и северо-запада к участку "ЦДС" примыкает лесополоса, на севере — еще не застроенная территория. Строящиеся дома не давят, свободных площадей много, дышится легко.

Транспорт: полтора километра до КАД и пробки

По будням доехать до Янино-1 не составит труда. Маршрутки и автобусы отправляются с Ладожского вокзала, пробок в разгар рабочего дня нет. 20 минут — и я на остановке "Балт-Трейд" в 150 метрах от поворота на Голландскую улицу, стою в месиве из грязи и снега, а мимо проносятся большегрузные машины. Колтушское шоссе недружелюбно к пешеходам. Тротуар там предусмотрен лишь с одной стороны, и, чтобы попасть к ЖК "Новое Янино", придется изрядно испачкать обувь.

До ЖК "Новое Янино" от остановки идти 11-13 минут в зависимости от погодных условий. Радует, что Голландская улица теперь представляет собой асфальтированную дорогу, а не грязные плиты, из которых она состояла еще пару лет назад. В 2017 году за счет девелоперов улица была капитально отремонтирована. А в 2018 власти Ленобласти обещают сделать из нее городскую магистраль с полосами отвода, дренажом и освещением.

В 600 метрах от комплекса пролегает Шоссейная улица, которая переходит в Колтушское шоссе. До КАД 1,5 километра, но пробки в часы пик затрудняют выезд из поселка. По утрам поток машин в районе Янино-1 в сторону кольцевой автодороги движется со скоростью 5-10 км/ч. По вечерам плотное движение образуется на съезде с КАД. В октябре СМИ писали, что власти Ленобласти планируют реконструировать Колтушское шоссе, расширив его с двух до четырех полос. Но сроки пока не утверждены.

С общественным транспортом проблем нет: от Ладожского вокзала и станции метро "Проспект Большевиков" курсируют автобусы и маршрутки. А вот с метро вышла неприятность: сначала говорили об открытии станции к Чемпионату мира по футболу в 2018 году, потом перенесли ее строительство за 2020 год, а теперь Адмиралтейско-Охтинской веткой намерены заняться после 2028 года.

На стройке: чистые холлы, заставленные машинами дворы

Гостей ЖК "Новое Янино" встречает новенький Г-образный корпус Е — он стоит ближе всего к Колтушскому шоссе. Перед ним — расчищенная территория под детский сад, запланированный "ЦДС". Западнее в 100 метрах от комплекса уже работает дошкольное учреждение — оно было построено за счет областного и муниципального бюджета.

Между корпусами тихо и чисто: на детских площадках играть еще некому, ведь корпус E начал заселяться только в октябре. Но внутриквартальные проезды между домами Е, Г и Д уже плотно заставлены автомобилями. Ожидание нехватки парковочных мест становится реальностью.

Корпуса Г и Д, сдача которых намечена на конец 2017 года (или на первый квартал 2018, если верить изменениям проектной декларации), в начале декабря были построены и ждали результатов госкомиссии. Корпуса А, Б и В, входящие в третий этап строительства, имели разную степень готовности. В корпусе Б заканчивали остекление, велись внутренние работы. В корпусе В возводили 8 этаж, хотя сдаваться эти дома должны одновременно в VI квартале 2018 года. Корпус А в начале декабря был построен лишь на 7 из 12 этажей.

В 3 секции сданного корпуса Е расположился консультационный пункт и шоурум. Здесь можно пообщаться с менеджером, ознакомиться с проектом и планировками, посмотреть на чистовую отделку, которая идет в довесок в корпусах Б и В. Двухкомнатная образцово-показательная квартира производит приятное впечатление. Разве что давят низкие потолки высотой 2,54 метра. В санузел влезет только небольшая ванна, да электрощит у входной двери торчит бельмом на глазу. Но в целом все чисто и аккуратно.

В холлах создается впечатление, что потолок нависает над самой головой. На полу и стенах уложена бежево-терракотовая плитка, узоры перекликаются с фасадом дома. МОПы просторные, у выхода большое зеркало. С улицы просто так проникнуть в дом не получится: на входной двери установлен видеодомофон. При желании жильцы смогут сменить свои стандартные трубки в квартирах на экраны.

То, что комплекс — чистой воды эконом-класс, хорошо видно на последнем этаже. Застройщик не предусмотрел технические помещения, поэтому в коридорах и квартирах под потолком проложены трубы отопления и вентиляции, зашивать которые по нормам запрещено. Такие же трубы, но меньшего диаметра, можно увидеть в углах холла на первом этаже. Для заселившихся дольщиков такой "декор" стал неприятным сюрпризом.

При желании с менеджером можно пройти в строящийся корпус Б и посмотреть планировки. Пока вид из большинства окон приятный — перед взором предстают безграничные просторы Ленинградской области. Но нужно учитывать, что территории вокруг будут застраиваться, и каким станет вид лет через пять, предсказать трудно.

Квартиры и цены: минимум трехкомнатных и коммуналка авансом

В домах Г и Д подобрать квартиру сложно: в середине декабря оставалось лишь шесть вариантов. В сданном корпусе Е были свободными две студии и три двухкомнатные квартиры. Однако основной упор менеджер делают на корпус Б. Его преимущества — чистовая отделка и высокая степень готовности. Есть шанс, что сдать его удастся раньше намеченного срока.

Выбор планировок не богатый, но имеется. Например, можно подобрать однокомнатную квартиру с кухней в 9,2 кв. метра или с кухней-гостиной площадью 18,8 квадратов. Среди двухкомнатных преобладают двусторонние. Неоднозначным планировочным решением можно назвать проходную кухню-гостиную, но таких квартир запроектировано немного.

Площадь студий в комплексе начинается с 25,59 кв. метров и достигает 31,5 квадратов. Однушки есть маленькие по 31 кв. метру и побольше — 51,2 кв. метра. Площадь двухкомнатных колеблется от 46,3 до 55,9 кв. метров, а площадь трешек не превышает 73,1 кв. метра.

Цены на студии стартуют с 1,69 млн рублей в корпусе В. Однокомнатную квартиру можно купить за 1,94 млн, двушку — за 3,06 млн. Трехкомнатные квартиры представлены только в одной планировке. В середине декабря в корпусе Б их оставалось две штуки — на 2 и 11 этажах. Цена квартиры площадью 73,11 квадратов составляла 4,74 млн рублей.

Ценовая политика "ЦДС" выгодно отличает "Новое Янино" от близлежащих комплексов. Та же двушка площадью меньше 50 кв. метров в "Янила-Кантри" будет стоить 3,9 млн рублей. Можно найти варианты и дешевле, например, в ЖК "Брусничный" от группы компаний "НСК" — 3 млн за двухкомнатную квартиру площадью 43 кв. метра, но речь о чистовой отделке там уже не идет.

Цена квартир в первой и второй очереди существенно отличается от стоимости жилья в третьей. Разница может достигать 16 тыс. рублей с квадратного метра. Так, оставшаяся в корпусе Д двушка площадью 51,65 при 100% оплате или ипотеке стоит 4,45 млн рублей, а двухкомнатная квартира площадью 53 кв. метра в корпусе В обойдется в 3,31 млн.

В стоимость квартир в корпусах Б и В включена чистовая отделка. В нее входят:

• металлическая входная и межкомнатные двери;
• ламинат на полу и обои на стенах в комнатах;
• плитка в санузлах;
• акриловая ванна с экраном, смесители;
• радиаторы отопления, домофон, приборы учета электроэнергии и воды.

Стоит отметить, что от чистовой отделки можно отказаться. Тогда будет произведен перерасчет цены, но менеджеры в унисон уверяют, что эта разница не покроет даже стоимость материалов. Так, вышеупомянутая трешка без отделки будет стоить на 274 тысячи меньше — 4,47 млн рублей.

Новоявленные собственники на первых порах вынуждены заключить договор на обслуживание жилья с управляющей компанией "ЖЭС-1". Для получения ключей дольщикам придется оплатить коммуналку авансом — 45,25 рублей с квадратного метра. Как подсчитали мне в офисе управляющей компании, за квартиру площадью 54,9 кв. метра придется выложить 11,7 тыс. рублей. И в эту сумму входит только содержание и обслуживание жилья, без водоснабжения, водоотведения, отопления и электроснабжения. Эти слуги по договору дополнительно оплачиваются "ЦДС" — в корпусе Е сумма составляет 17 тыс. рублей. Такая система в сданном доме действует до марта 2018 года, потом жильцы будут получать привычные квитанции. Плюс еще 15 тысяч единовременно нужно отдать управляющей компании на обслуживание общего имущества, приобретение и монтаж систем видеонаблюдения, вывоз ТБО.

Но и это еще не все: собственники, заключившие договоры ЖСК, вынуждены оплачивать остекление лоджий по не совсем рыночным ценам. Так, на форумах жалуются, что остекление обходится в 50-55 тыс. рублей. В ДДУ никакие дополнительные сборы на балконы и лоджии не зафиксированы.

Застройщик: надежный, но неторопливый

Застройщиком ЖК является ООО "БалтИнвестГрупп", входящее в холдинг "ЦДС". Основная проблема "Центра Долевого Строительства" —- затягивание сроков, "Новое Янино" исключением не стал.

Работы на участке начались в 2014 году, тогда же стартовали продажи в корпусе Е, сдать который планировали в I квартале 2016 года. А потом были переносы сроков, пустые обещания и успокоительные речи менеджеров. В итоге дом был введен в эксплуатацию только в сентябре 2017. При этом покупателям, вступившим в стройку в 2014-начале 2016 года, ничего кроме томительного ожидания не остается, ведь раньше "ЦДС" заключал договоры ЖСК, и лишь в июле 2016 года на этом объекте перешел на ДДУ.

Перенос сроков сдачи — системная беда компании "ЦДС". Первый корпус ЖК "Приневский" на Октябрьской набережной ввели в эксплуатацию на год позже первоначального срока. Сдачу корпуса 4 в "Муринском посаде" задержали на два года. На более ранних объектах задержки достигали 2,5-3 лет — ЖК "Дюна", ЖК "Золотой век". И все же есть основания полагать, что после перехода на ДДУ срывы сроков если и будут, то не критичные. Согласно 214-ФЗ застройщик будет отвечать за них рублем.

Качество квартир в сданных домах — момент спорный. На форумах можно найти однотипные положительные отзывы, доверия которым мало. Но есть и гневные отрицательные. Дольщик ЖК "Золотое время" при приемке квартиры столкнулся с кривыми стенами и щелями в дверном проеме, забитыми газетой. В "Муринском посаде" жильцы жалуются на протечки крыши, свист в вентиляции и плохую звукоизоляцию. Есть недовольные внутренней инфраструктурой, например, количеством парковочных мест в ЖК "Новое Мурино".

В "Новом Янино" приемка квартир в корпусе Е не у всех прошла гладко. Дольщики выкладывают в соцсети фото с ржавыми радиаторами, трещинами в ламинате, щелями в углах комнат и отваливающейся от стен штукатуркой. Хотя встретившиеся мне на объекте два новосела были довольны новыми квартирами. Небольшие замечания, которые предъявляют дольщики застройщику при приемке, рабочие устраняют в течение нескольких дней.

Если же отойти от частностей, то компания "ЦДС" имеет положительную репутацию в строительном сообществе Петербурга. За 18 лет своего существования она построила 113 домов, в конце 2017 года вела строительство 18 комплексов. Имеет звания "Лучшая компания в сфере строительства эконом-класса", "Лидер строительного качества 2017", получала награды от правительства Ленобласти за весомый вклад в развитие социальной инфраструктуры региона, побеждала в конкурсе "Строитель года". А по итогам 2016 года ГК "ЦДС" заняла 4 место в Петербурге по объемам введенного в эксплуатацию жилья. Так что если бы не срывы сроков, застройщика можно было бы назвать надежным.

Условия покупки: скидки и акции

Когда компания "ЦДС" работала по договорам ЖСК, то об условиях ее рассрочки ходили чуть ли не легенды. Тогда можно было оформить беспроцентную рассрочку на 5 лет независимо от срока окончания строительства. Теперь менеджеры предупреждают, что больше таких выгодных условий они предложить не могут. Рассрочка оформляется до окончания строительства и рассчитывается от базовой цены квартиры.

Зато при покупке в ипотеку или 100% оплате предоставляются скидки. В декабре, например, скидка составляла 17%. Плюс появляются акции на отдельные корпуса комплекса.

Ипотеку на квартиру в "Новом Янино" можно оформить в восьми банках: ВТБ24, Сбербанк, Россельхозбанк, "Российский капитал", "ДельтаКредит", "Абсолют Банк", "Райффайзен" и "Санкт-Петербург". Самый низкий процент предлагал "Россельхозбанк" — 9,1% годовых, самый высокий был у "ДельтаКредита" — 10,5%. В декабре в офисе продаж предупредили, что с ипотекой в корпусах Г и Д придется подождать до введения их эксплуатацию, поскольку дома находились на госкомиссии.

Бронь квартиры у "ЦДС" платная — 30 тыс. рублей. В стоимость квартиры эта сумма не включена, при заключении договора деньги возвращаются.