ЖК "Энфилд": лондонский размах во Всеволожском районе

Комплекс в Буграх от компании "Арсенал-Недвижимость" получил название вовсе не благодаря футбольному стадиону в Ливерпуле. Энфилд — это самый северный и один из самых молодых районов Лондона, известный своими спортивными и развлекательными мероприятиями. По задумке застройщика, ЖК "Энфилд" с его британской тезкой должны роднить обилие пешеходных зон с фонтанами и скамейками, спортивные площадки, развитая внутренняя инфраструктура. Будет ли в бугровском "Энфилде" так же комфортно, как и в лондонском, узнавал тайный покупатель.

Дорога к дому: пешком или на маршрутке

Поселок Бугры Всеволожского района — это вам не Лондон. Здесь нет ни подземки, ни развитого наземного сообщения. Конечно, добраться до жилого комплекса можно пешком от станций метро "Девяткино" или "Парнас", но 30-40-минутная прогулка по морозу да рядом с КАД вряд ли окажется приятной. От станций курсируют маршрутки. Я ехала на микроавтобусе №885 от "Девяткино", дорога заняла 15 минут. Остановка — у гипермаркета "Лента" на Южной улице.

Напротив "Ленты" на границе застраиваемого квартала расположился одноэтажный кирпичный домик — офис продаж "Арсенал-Недвижимости". Но на месте меня постигло разочарование: два строящихся дома с этой точки едва видны. До них от Южной улицы полкилометра по прямой, но путь преграждает высокий забор.

Чтобы подобраться к первым корпусам "Энфилда", мне понадобилось еще 20 минут: сначала по Шоссейной улице, потом по Полевой и Нижней мимо ЖК "Ювента". В крайнем случае, часть пути можно проделать на транспорте: по Шоссейной улице курсируют несколько автобусов и маршруток, например, №№413, 441, 99, К-10А, К-99. Вернуться в цивилизацию я решила другим путем, и за 35 минут дошла до "Девяткино" — по полевой дороге до Мурино, а там уже и рукой подать до бульвара Менделеева.

Из Бугров можно доехать также до станций метро "Политехническая", "Проспект Просвещения" и "Гражданский Проспект".

Проект: с прицелом на 2023 год

"Арсенал-Недвижимость" замахнулся на масштабный проект. На участке 69 га построят больше 300 тысяч кв. метров жилья. Квартал будет включать:

• 17 кирпично-монолитных 7-12-этажных домов;
• одну школу на 1224 места;
• два детских сада;
• пять отдельно стоящих паркингов на 2500 машиномест;
• площадки для спорта и йоги;
• пешеходные зоны с фонтанами.

Пока большинство этих зданий существуют лишь на рендерах "Арсенал-Недвижимости". К концу февраля 2018 года у компании на руках были разрешения на строительство четырех домов. Работы на первых двух ведутся с ноября 2016 года, документацию по домам №6 и №7 застройщик получил 13 февраля. Проект школы на этот момент находился в стадии согласования.

Готовность дома №1 в конце февраля составляла 50%, дома №2 — 60%. Оба корпуса возведены под крышу, заканчивалась укладка кровли, стеклопакеты были смонтированы на 80-90%. Велись работы по устройству наружных и внутренних сетей водоснабжения, канализации и отопления. Строители приступили к работам на корпусах №6 и №7.

Первые жильцы начнут заселяться в ЖК "Энфилд" уже в 2019 году — дома №1 и №2 планируется сдать в 4 квартале 2018. Но реализация всего проекта растянется на несколько лет — его обещают завершить в 2023-2025 годах. Дома №6 и №7, например, будут достроены только в 2021. Первый детсад и школу должны ввести с эксплуатацию в 2020 году.

"Арсенал-Недвижимость" особо отмечает, что дворы будут свободны от автомобилей. Мол, "Архитектурная Мастерская Цыцина", разработавшая проект "Энфилда", грамотно разделила автомобильные и пешеходные потоки, предусмотрев четыре отдельных паркинга на въезде в квартал. Однако нужно понимать, что это лишь красивая идея. Простая арифметика: ориентировочное число жителей первых двух домов — 1400 человек. Домов будет 17. По предварительным и очень грубым подсчетам, численность квартала после его полного заселения превысит 11 тыс. человек. Паркинги рассчитаны на 2500 машиномест. Наверняка будут еще подземные, но, например, в первых двух корпусах они не предусмотрены, а в корпусах №6 и №7 встроенно-пристроенная парковка вместит только 319 автомобилей. Открытых стоянок тоже на всех не хватит: около дома №1 будет всего 67 мест. Пока покупатели могут частично рассчитывать на парковку около гипермаркета "Лента" — она большую часть времени пустует.

ЖК "Энфилд" претендует на комфорт-класс, но с серьезными оговорками. Из плюсов — потолки высотой 2,75 метра, небольшое количество квартир на этаже, колясочные, индивидуальные кладовые, чистовая отделка квартир, личные и общественные террасы, камеры видеонаблюдения и домофоны с видеосвязью. Но о полноценном комфорте без службы консьержей, закрытых дворов и огороженной территории говорить не приходится. Неоднозначным кажется решение установить в домах вместо импортных лифтов типа Otis или Kone оборудование от отечественной компании "Алекс-лифт".

Дом №2 отличается от соседнего наличием открытых общественных террас на крыше. Пока сложно сказать, сколько подобных корпусов появится в квартале. Если верить рендерам застройщика, этот дом так и остается особенным, поскольку остальные здания изображены с самыми обычными плоскими крышами. Кроме того, на первых этажах обоих строящихся корпусов предусмотрены квартиры с палисадниками.

В центре квартала должна появиться пешеходная зона с фонтанами, велодорожками и местами для катания на роликах и скейтах. Между детским садом и школой — спортивные площадки с тренажерами, а между корпусами — места для досуга. На первых этажах в некоторых секциях разместятся коммерческие объекты, в доме №1, например, это будет кафе и офисы, в доме №2 — салон красоты и студия загара.

Квартиры передаются с чистовой отделкой от застройщика. В нее входят:

• установка счетчиков электроснабжения, горячей и холодной воды;
• радиаторов марки Purmo с системой регулировки температуры;
• смесителей, сантехники чешского производства, экрана под ванну, лакированного шкафа под раковину;
• подоконников и плинтусов;
• шпонированных межкомнатных дверей российского производства (кроме двери на кухню) и входной металлической двери;
• настил ламината 33 класса, укладка напольной плитки бренда Kerama Marazzi в коридоре, на кухне, на балконе и в санузле;
• оклеивание стен обоями под покрасу, облицовка стен в санузле кафельной плиткой бренда Kerama Marazzi (из трех коллекций на выбор).

На выбор предлагают два цветовых решения: светло-бежевый "белый дуб" и темно-коричневый "венге". По словам менеджера, выбирать цвет отделочных материалов дольщики будут за полгода до сдачи дома в эксплуатацию. Посмотреть на светлый вариант отделки можно в шоуруме. Он расположен в офисе продаж на объекте, на Южной улице в поселке Бугры.

А чтобы взглянуть на качество отделки мест общего пользования и благоустройство территории, достаточно пройтись по кварталу "Солнечный" на бульваре Менделеева. По словам менеджера, "Энфилд" будет похож на своего муринского собрата, разве что "Солнечный" почти в два раза выше.

Квартиры: выбор большой, но цены растут

Два строящихся дома изобилуют малогабаритными квартирами. В доме №1 из 505 квартир — 152 студии и 165 однушек (63%), 142 квартиры запроектированы двухкомнатными и всего 46 — трехкомнатными. В доме №2 студий и однушек еще больше — 72% от общего количества жилых помещений, при этом трешек всего 22 из 503, и 121 двухкомнатная.

Квартир на этаже немного, в первых двух домах — от четырех до восьми. Планировки в "Энфилде" разнообразны и в большинстве своем хороши. Хочешь — комнату 20 кв. метров, хочешь — кухню с эркером или 35-метровую террасу под окном. Можно найти двушку с пятиугольной кухней-гостиной и двухметровой гардеробной, есть однушки с раздельным санузлом, трехкомнатные квартиры с тремя балконами и студии с террасами на 10 квадратов.

Проблема лишь одна: к концу февраля наиболее привлекательные варианты были раскуплены. Мы с менеджером рассматривали двухкомнатные квартиры, и приглянувшиеся мне двусторонние с эркером остались лишь с северной стороны. "Южных" квартир в продаже уже не было.

Минимальная стоимость квадратного метра в начале марта 2018 года — 70 тыс. рублей. Так ценят трешки при 100-процентной оплате. Студии продавались уже по 76,5 тыс. рублей за квадрат. Квартира площадью 25,9 кв. м в доме №1 выставлена по цене в 1,98 млн рублей. Однушка на 35,5 кв. м стоила 2,70 млн. Двушку площадью 62,1 кв. м в этой же секции можно купить за 4,67 млн рублей. А вот трехкомнатная квартира на 70,9 кв. м в первом доме обойдется в 4,03 млн.

Эти цены актуальны на начало марта. В первый день весны 2018 года случилось подорожание на 1,5 тыс. рублей с квадратного метра. В целом же, стоимость жилья в "Энфилде" растет стабильно почти каждый месяц.

Квартиры с индивидуальными террасами стоят дороже, но при расчете цены учитывается не вся площадь открытого пространства, а лишь его часть. Например, из 19,1 кв. м веранды к площади квартиры приравнивается только 6,3 кв. м. К стоимости двушки такая площадка накинет около 460 тыс. рублей. То же самое и с балконами, к их площади применяется понижающий коэффициент.

На сайте стоимость квартир не указана, ее можно узнать только у менеджера. А он называет цену при условии 100-процентной оплаты или ипотеке. В этом случае на студии, однушки и двухкомнатные квартиры дается скидка 12% от базовой цены, а на трешки — 15%.

За 50 тыс. рублей с квадрата можно приобрести кладовую. Их немного, предусмотрены они не во всех секциях. Например, в доме №2 запроектировано 62 таких помещения.

Паркинги пока не продаются. Строительство отдельно стоящих в ближайших планах не значится, а подземный в доме №7 выведут на рынок в лучшем случае вместе с квартирами. Стоить одно машиноместо будет в районе 300 тыс. рублей. По словам менеджера, старт продаж второй очереди случится в конце марта-начале апреля 2018 года.

Цены в "Энфилде" не самые низкие для района Мурино-Бугры. Буквально в 800 метрах от территории ЖК застройщик "Самолет ЛО" реализует вторую очередь своего флагманского проекта — "Мурино 2019". Там цена квадратного метра начинается с 61 тыс. рублей. Те же 12 этажей, тоже с чистовой отделкой, к "Девяткино" ближе. Правда, ввести в эксплуатацию его обещают к 2 кварталу 2019 года. В ЖК "Ювента", строящемся в 100 метрах от "Энфилда", за два года до сдачи первого корпуса, квадратный метр продают по 50-55 тыс. рублей.

Застройщик: отделка вызывает вопросы

"Арсенал-Недвижимость" давно облюбовал район станции метро "Девяткино". Сейчас там помимо "Энфилда" строится ЖК "Солнечный" (первые очереди были сданы еще в 2014-2015 годах) и ЖК "YouПитер" (сдана только первая очередь). Ранее компания реализовала здесь проект ЖК "Девяткино".

Девелопер работает с 1997 года, в 2017 году вошел в список добросовестных застройщиков журнала "Деловой Петербург", имеет рейтинг надежности наивысшего класса "А" и различные награды строительного сообщества. Сдачу объектов если и задерживает, то на незначительные пару месяцев, как это случилось, например, с ЖК "Девяткино" и ЖК "Флагман".

На форумах можно найти отрицательные отзывы об отделке от застройщика. Например, жильцы ЖК "Солнечный" оказались недовольны стенами в своих квартирах, которые выровняли гипсокартоном. За гипсокартоном уложен пустотелый кирпич, в результате на такую стену нельзя повесить ничего тяжелого. Кто-то обнаружил у себя криво уложенный ламинат, неправильную разводку электросетей и некачественную ванну, гнущуюся под весом в 65 кг, другие нашли щели в установленных стеклопакетах.

Встречаются недовольные общением с представителями "Арсенал-Недвижимости" после подписания ДДУ или при приемке квартиры. Мол, застройщик теряет всякий интерес к клиентам после продажи им жилплощади. Хотя эту проблему, на мой взгляд, можно списать на человеческий фактор и на непрофессионализм отдельных менеджеров. Мое общение со специалистом в офисе продаж на объекте тоже не принесло мне удовольствия. Отвечал он на вопросы неохотно, планировки интересующих квартир распечатывать отказался, отметив, что все есть в буклете, информацией о сроках строительства социальных объектов не владел. Возможно, иное отношение менеджеров я бы встретила в офисе "Арсенал-Недвижимости" на бульваре Менделеева, 7 или в центральном офисе на улице Итальянской, 2.

Условия покупки: рассрочка до двух лет

Ипотеку на квартиру в ЖК "Энфилд" предлагают крупные банки. Средняя ставка составляет 9,5-10%. Банк "Российский капитал" предлагает от 8,75% годовых с первоначальным взносом 10%. Сбербанк своим зарплатным клиентам готов выдать кредит под 9,4% годовых, ВТБ24 обещает от 9,7%, "Уралсиб" — от 9,9%.

Как при ипотеке, так и при 100-процентной оплате на квартиры дается скидка 12-15%. Плюс еще 2% скинут, если это повторная покупка в "Арсенал-Недвижимости".

Рассрочка предоставляется на менее выгодных условиях, но есть возможность оформить ее на пару лет и выплачивать даже после заселения. При расчете берется базовая цена квартиры без скидки 12-15%. До окончания строительства дома рассрочка беспроцентная, при более значительном сроке ежегодно на остаток суммы начисляется 13%. На студии рассрочку можно оформить максимум на 36 месяцев с первоначальным взносом не менее 30%, на остальные — 48 месяцев и взнос от 20%. В качестве бонуса — скидка 5-10% на первый платеж.

Бронь квартиры в "Энфилде" бесплатная, нужна только заявка и паспортные данные. Бронируют обычно на месяц, в течение которого решаются вопросы с оплатой и ипотекой. Цена на этот срок фиксируется.

Настоящее и будущее Бугров

ЖК "Энфилд" строится в поле. С востока и северо-востока к кварталу примыкают сельхозземли. Но такая картина продержится недолго: Мурино все плотнее прижимается своими высотками к Буграм. Еще несколько лет, и две активно застраиваемые территории сольются в один густонаселенный район.

Плотность населения в Буграх не так велика, как в Мурино, но проблем с инфраструктурой уже достаточно. Общеобразовательная школа в поселении одна — в полукилометре от "Энфилда". Многим семьям приходится возить детей в Петербург. В конце 2017 года СМИ сообщали, что началось проектирование пристройки к школе. По предварительным данным, она будет рассчитана на несколько сот учеников и откроется не раньше 2019 года. Федеральный бюджет частично профинансирует строительство в Буграх школы на 950 мест. Появится она в лучшем случае в 2021 году. В более отдаленных планах правительства Ленобласти — строительство в поселке еще двух школ.

Общеобразовательное учреждение запланировано также на границе с Западным Мурино в жилых кварталах девелопера "Самолет ЛО". Но рассчитывать жителям Бугров на них не приходится, ведь в Мурино дела со школами обстоят тоже неважно.

Полноценной поликлиники в поселке нет. На улице Полевой, 10 в 700 метрах от "Энфилда" работает лишь амбулатория. В конце прошлого года стало известно, что районные власти готовы выкупить два коммерческих помещения, в одном из которых разместится детская амбулатория. Второе будет отдано под детский сад.

С детскими садами в начале 2018 года ситуация в Бурах была напряженной: в самом поселке существует только одно ДОУ. Пока не сдадут свои сады "Арсенал-Недвижимость" и застройщик ЖК "Ювента", выкручиваться новоселам придется за счет дошкольных учреждений Западного Мурино. В ближайших к "Энфилду" ЖК "Мурино-2017", ЖК "Мурино-2019" и ЖК "Светлановский" ДОУ планируется открыть в этом году или начале следующего.

Мест для прогулок в Буграх крайне мало. Разве что парк Победы на Шоссейной улице в 650 метрах от "Энфилда" да поле в направлении Мурино. Севернее ЖК — жилая застройка, на западе — складской комплекс и овощебаза, а юге — КАД. С учетом близкого расположения кольцевой автодороги экологическая обстановка здесь не такая благоприятная, какой ждешь от пригорода.

Но у этого соседства есть и неоспоримые преимущества: благодаря КАД и выезду на проспект Культуры автомобилисты из Бугров могут быстро добраться в любую точку Петербурга. В отличие от муринцев, например.

Не обошла поселок проблема заторов на дорогах. Еще недавно ситуация с пробками была печальная: весь поток автомобилей из Западного Мурино направлялся в Петербург по одной дороге через развязку в Буграх, в результате стояли все — и муринцы, и бугровцы. Благодаря проколу под КАД потоки распределились, и теперь движение в районе развязки с кольцевой автодорогой менее напряженное. Но Шоссейная улица, ведущая из Бугров в Петербург, так и осталась двухполосной, да и проспект Культуры в часы пик продолжает стоять в 7-балльных пробках.

Буквально 26 февраля в правительстве Ленобласти был утвержден проект комплексного развития дорожно-транспортной инфраструктуры Бугровского, Муринского и Новодевяткинского поселений. По официальной информации, в проект вошло строительство развязки с КАД в Западном Мурино, дороги в обход Мурино и Нового Девяткино, развитие ТПУ "Девяткино", модернизация перекрестков на Токсовском шоссе в Мурино и несколько других объектов. Всего в проекте пять этапов, завершить их реализацию планируется в 2021 году. Чуть подробнее о транспортных реалиях и перспективах этого района я писала в обзоре жилого комплекса "Материк".

Из крупных торговых точек в пешей доступности только гипермаркет "Лента" на Южной улице. Хотя в Буграх люди живут давно, поэтому более мелких магазинчиков, парикмахерских и сервисных центров тут достаточно. В ТЦ "Байкал" на Шоссейной улице, например, можно купить косметику и сноуборды. Зато сразу за КАД есть ТРК "Северный Молл" и "Леруа Мерлен" — идти туда пешком примерно полчаса, ехать на машине — не больше 5 минут. Также из Бугров на автобусе можно добраться до ТРК "Родео Драйв" (25-30 минут) и ТЦ "Мега Парнас" (20-25 минут).