ЖК “Ye’s” на Социалистической: многолюдно, зато в центре

ГК "Пионер" продолжает развивать сеть апарт-отелей "Ye's". К 2020 году комплекс, включающий жилой дом и гостиницу, вырастет в Центральном районе на Социалистической улице. Расположение у объекта козырное: рядом несколько станций метро, до Московского вокзала рукой подать. Но насколько оправдано строительство дома бизнес-класса рядом с крупным комплексом апартаментов? И чем кроме близости к центру завлекает покупателей застройщик? В этом разбирался тайный покупатель.

Концепция "Ye's". Опыт с Хошимина

Под брендом "Ye's" уже работают апарт-отели в Москве и Петербурге. Помимо объекта на Социалистической, строятся гостиницы в Астане и в составе ТПУ "Ботанический сад" в столице.

Что из себя представляет апарт-отель от ГК "Пионер", можно посмотреть на примере проекта на улице Хошимина. Там уже четвертый год эксплуатируется 16-этажная гостиница на 975 апартаментов трех категорий: Standard, Superior и Deluxe. Номера тут небольшие, от 27 до 42 кв. м, все они меблированы и оборудованы бытовой техникой. Большинство апартаментов сдается в наем, цена начинается с 26,5 тыс. рублей за месяц. Дополнительно предлагаются услуги по уборке апартаментов - от 1500 рублей, мелкому ремонту, например, смена смесителя - 800 рублей, хранению велосипеда - 500 рублей в месяц.

Для управления апарт-отелями была создана специализированная управляющая компания "Ye's". После ввода объекта в эксплуатацию с ней можно заключить договор и сдавать свою недвижимость в аренду. В этом случае владелец получает 80% от суммы арендной платы, 20% перечисляется УК как посреднику. Но можно работать с нанимателями и напрямую.

На форумах дольщики комплекс хвалят, особенно качество отделки от "Пионера". Но можно встретить и жалобы, например, на плохую звукоизоляцию и нерасторопный ресепшн, который "зачастую не обладает информацией и не может помочь". А если верить снимкам, опубликованным в сообществе собственников апартаментов, то спустя пару лет после ввода гостиницы в эксплуатацию рядом с входами в номера на стенах появились трещины. Управляющая компания считает их чисто косметическими, не угрожающими безопасности жильцов.

Как рассказала менеджер по продажам, некоторые дольщики в "Ye's" на Хошимина приобретали апартаменты для постоянного проживания. При этом в комплексе все помещения спроектированы в формате студий и предполагают, скорее, краткосрочную аренду. Вероятно, это истинные поклонники гостиниц, поскольку в такой обстановке не идет речь ни о камерности, ни о тишине. В холле здесь почти всегда есть постояльцы, по коридорам ходят горничные, а соседи то и дело меняются. Однако в целом комплекс производит приятное впечатление: светло, чисто и ничего лишнего.

Рядом с гостиницей был построен жилой комплекс на 1062 квартиры. Его управлением занимается УК "Пионер-Сервис". И к ней у дольщиков имеются претензии, например, на плохую слышимость в домофонах и некачественную уборку рядом с ЖК. Недовольны жильцы и тем, что оборудованием их двора беспрепятственно пользуются арендаторы апартаментов по соседству, а ведь платят за обслуживание площадок дольщики из своего кармана.

Особенности апартаментов

К чему нужно готовиться дольщикам, покупающим апартаменты, я подробно писала в обзоре ЖК "Like". Владельцев недвижимости в гостинице в первую очередь заботит налоговая ставка на имущество. В этом комплексе по существующему законодательству она не должна превышать 0,1% от кадастровой стоимости. А кадастровая стоимость гостиниц пока значительно ниже, чем квартир. По словам менеджера, если жилая студия стоит около 4 млн рублей, то кадастровая стоимость аналогичной коммерческой недвижимости едва ли превысит 1 млн.

Один из существенных недочетов апартаментов - отсутствие имущественного налогового вычета. После покупки номера в гостинице к дольщику из бюджета не вернется ни копейки. Плюс для погашения ипотечного кредита нельзя использовать материнский капитал.

Коммунальные платежи в апартаментах тоже выше. В доме бизнес-класса собственники будут платить за обслуживание жилья около 60-80 рублей с квадратного метра плюс оплата потребленных услуг по счетчикам, а проживание в гостиничном номере обойдется в 100-110 рублей с квадрата.

Именитый застройщик

Номинально у нового апарт-отеля и жилого комплекса бизнес-класса "Ye's Residence" разные застройщики. ЖК возводится под брендом инвестиционной девелоперской компании "Пионер", гостиницу строит ООО "ЛендГранд". Но все они входят в одну группу компаний. "Пионер" в 2015 году для реализации своего жилищного проекта купил ООО "ЛендГранд", у которого на тот момент была в собственности земля на Социалистической, 21 литера А.

Подробно о ГК "Пионер" я писала в обзоре ЖК "Life-Лесная". Если коротко, то после перехода на 214-ФЗ срывов сроков ввода в эксплуатацию у застройщика не наблюдалось. Зато у дольщиков есть претензии к качеству строительства объектов комфорт-класса, например, ЖК "Life-Приморский". В сети встречаются жалобы на плесень под обоями, неровно уложенный ламинат, отсутствие вентиляции в санузлах и несоответствие отделки МОПов рендерам.

Глобально же застройщик нареканий не вызывает как у дольщиков, так и у экспертов: в 2018 году, например, международное рейтинговое агентство Standard&Poor`s изменило прогноз рейтинга ГК "Пионер" со стабильного на позитивный. В копилке у компании победа в конкурсе "КАИССА-2017" в номинации "Лучший проект в сфере апарт-отелей" ( "Ye's" на Социалистической улице), премии Move Realty Awards (ЖК "Life-Приморский"), Urban Awards 2017 (ЖК бизнес-класса "Life-Кутузовский") и другие.

Окружение: пешком до Невского проспекта

Апарт-отель с домом бизнес-класса строится в центре города со всеми отсюда вытекающими. О тишине и размеренных прогулках среди деревьев дольщикам придется только мечтать. Да, в 10 минутах ходьбы от ЖК есть Багратионовский сквер и сад Театра Юных Зрителей, но это лишь небольшие островки зелени в плотно застроенном еще в конце XIX-начале XX века квартале.

Район имеет не самую безупречную репутацию. Местные говорят, что раньше здесь нередко собирались маргиналы, да и сейчас обилие коммуналок вносит свою лепту в атмосферу близлежащих улиц. Но по факту это спокойный квартал в центре Петербурга с разбитыми тротуарами и обветшалыми фасадами домов. Зато до метро можно дойти пешком. До станции "Лиговский проспект", например, всего за 7 минут, до "Звенигородской" - минут за 10.

Можно предположить, что апарт-отель будет пользоваться особым спросом у гостей города, ведь он строится всего в полуторакилометрах от Невского проспекта. Путь до Московского вокзала пешком займет минут 20, а на машине - около 8 минут.

Из крупных торговых комплексов в радиусе километра есть ТРК "Галерея" и ТРК "Лигов". В 500 метрах находится ТЦ "Планета Нептун", до "Ашана" по прямой около 700 метров. Буквально в 400 метрах есть рынок "Ямской", а чуть дальше - Кузнечный рынок.

Один из бонусов - ФОК "РЖД" под окнами. Там функционирует тренажерный зал, стадион и бассейн. Также в пешей доступности еще как минимум три фитнес-центра и пара небольших качалок.

Детская поликлиника располагается на Загородном проспекте (10 минут пешком), взрослая - на улицы Правды (6 минут). Серьезных очередей там не наблюдается.

Так же нет критичной очереди в детсады - их в округе достаточно, причем как муниципальных, так и частных. Ближайший детсад №100 находится по соседству - на пересечении улиц Марата и Социалистической.

Из общественного транспорта рядом только трамвай №16 - он курсирует по улице Марата. Но в шаговой доступности Лиговский проспект, откуда можно доехать до Московского вокзала, а в обратную сторону - за набережную Обводного канала во Фрунзенский район.

Для автомобилистов дорожная обстановка тоже благоприятная - улица Марата и близлежащие дороги редко бывают загружены до отказа, до Московского проспекта ехать 5 минут, так же как и до Невского. Но это пока. После заселения отеля трафик на узких прилегающих улицах наверняка увеличится.

Рядом с объектом "Пионер" не стал открывать офис продаж - видимо, не нашел места. Он открылся на улице Восстания, 6А. О своем визите желательно предупредить заранее, иначе менеджеров в офисе можно и не застать. Посмотреть же на готовый апарт-отель "Пионера" можно в офисе продаж на Хошимина. Там представитель застройщика даже отведет в шоурум и покажет обустройство гостиничного номера.

Проект: единый облик

На площади 1,93 га возводится два объекта: 10 этажный апарт-отель "Ye's" на 73,3 тыс. кв. м и 9-10 этажный жилой дом бизнес-класса "Ye's Residence" на 9,5 тыс. кв. м. Раньше на этой земле располагались четыре здания кондитерской фабрики им. Крупской, которые были снесены.

Оба здания строятся в одном стиле и по одной технологии. Это будут монолитные железобетонные дома с вентилируемым фасадом. Архитектурно-строительное проектирование выполнило бюро "Земцов, Кондиайн и партнеры". Эта компания известна проектами новой сцены Александринского театра, ЖК "Космос", гостиницы "Коринтия Палас", ТК "Невский центр" и многими другими.

В облике объектов на Социалистической будут сочетаться классический стиль в камне, кирпичные элементы, характерные для промышленной архитектуры XX века, и современные стекло-алюминиевые фасады. Перед проектировщиками стояла задача вписать новые дома в существующую застройку, часть из которой признана объектами культурного наследия. Со стороны Боровой улицы к участку примыкает доходный дом М. Б. Кварта, на углу Марата-Социалистической стоит дом В. А. Локотниковой.

Объект позиционируется как бизнес-класс, особенно это касается жилого дома. Высокому статусу соответствует круглосуточное видеонаблюдение, подземный паркинг, двор без машин, отсутствие малогабаритных квартир. А вот высота потолков до бизнеса не дотянула. Со своими 2,7 метра в черновом варианте и 2,55 в чистоте ЖК едва можно причислить к комфорт-классу.

И дом, и апарт-отель планируется сдать в 1 квартале 2020 года. По ДДУ ключи дольщики должны получить до сентября 2020.

Апарт-отель "Ye's"

Главный вход в гостиницу запроектирован с Социалистической улицы. В отеле разместится 1315 номеров, подземный паркинг рассчитан на 219 машиномест. Закон не обязывает застройщика гостиниц строить автостоянку, но когда объект возводится в охраняемых границах культурного наследия, действуют иные регламенты.

Двор будет закрыт от машин. Он не слишком просторный - 40 на 60 метров, но застройщик обещает сделать его максимально зеленым и высадить взрослые деревья.

Первый этаж отдан под коммерческие помещения. Там разместится ресторан на 130 посадочных мест, кафе на 42 места, салон красоты. В здании гостиницы появится видовой Sky bar на 10 этаже и фитнес-центр.

Внутри "Ye's" должен выглядеть как настоящая гостиница. Центральный холл, по словам менеджера, будет просторнее, чем в отеле на Хошимина - 800 кв. м против 100. На втором этаже помимо центрального вестибюля расположатся помещения горничных, кладовые чистого и грязного белья, офисы управляющей компании и коворкинг-центр. Жилыми запроектированы с 3 по 10 этажи. Для 1300 с лишним номеров предусмотрено 12 лифтов Otis: 10 пассажирских грузоподъемностью 630 кг и два грузопассажирских на 1000 кг, причем один из них будет работать только на Sky bar.

Все номера в апарт-отеле сдаются с чистовой отделкой. На полу будет уложен ламинат не ниже 32 класса, стены оклеят обоями под покраску, потолок сделают подвесным со встроенными светильниками. В санузле уложат керамическую плитку и установят сантехнику.

До марта 2019 года у застройщика можно дозаказать обустройство номера за 26 тыс. рублей с квадратного метра. В эту цену войдет мебель и техника, но поставщики пока не определены.

Менеджер уверила, что при проектировании апарт-отеля на Социалистической были учтены ошибки проекта на Хошимина. Новый объект строится по нормам для жилых домов, а это значит, что та же звукоизоляция в новом "Ye's" будет лучше. Также стоит ожидать более качественной отделки холлов, коридоров и самих номеров. В чем именно это выразится, менеджер не уточнила.

Жилой дом "Ye's Residence"

ЖК бизнес-класса строится по соседству, но адрес будет другой - Боровая улица, 19 литера А. Всего в нем предусмотрено 65 квартир. Из них 8 однокомнатных, 52 квартиры запроектированы двухкомнатными, трешек всего три, четырехкомнатных и вовсе две штуки, обе они с большими 30-метровыми террасами.

Под землей расположится паркинг на 43 машиноместа, плюс шесть машиномест предусмотрено рядом с домом. В паркинг будут спускаться курсирующие между этажами лифты Otis. Всего лифта будет два - по одному грузопассажирскому на секцию.

Двор сделают закрытым. Его ландшафтный дизайн разработала компания Nikken Sekkei. Как говорится на официальном сайте ЖК, в проекте использованы идеи японских "Садов камней", правда, в каком виде они появятся в "Ye's Residence", не уточняется.

Квартиры в доме сдаются с черновой отделкой. Помещения отличаются большими площадями: даже однушки имеют 51,47 кв. м. Площадь двухкомнатных начинается с 67,96 кв. м. Площадь самой большой - 157,74 кв. м, причем 31,77 кв. м из них занимает терраса.

Насколько оправданы столь просторные террасы, сейчас сказать трудно. На мой взгляд, "великолепного вида на центр города" жильцам ждать не стоит. Высота ближайших домов хоть и не превышает 5 этажей, но потолки в старом фонде, в отличие от "Ye's Residence", высокие. Высота строящегося дома составляет около 30 метров, этого хватит разве что для созерцания питерских крыш.

Зато жильцы смогут пользоваться всеми бонусами гостиницы под боком. Для них будет доступен бизнес-центр, услуги по доставке еды, уборка, фитнес-центр и даже паркинг отеля, если на своей автостоянке вдруг не останется мест.

Цены: до 200 тысяч за квадрат

Номера в апарт-отеле разделены на пять категорий: Studio (19,3–23,9 кв. м), Standard (26,5 кв. м), Superior (30,5–38,0 кв. м), Deluxe (39,9–48,9 кв. м) и Suite (49,20–120,1 кв. м). И только несколько апартаментов категории Suite предназначены для семей – в них есть две спальни. Площадь самого маленького с двумя комнатами – 63,8 кв. м, в продажу в конце августа он выставлен по цене 9,69 млн рублей. Есть еще вариант на 70,25 кв. м, но только 48 кв. м из них жилые, потому что больше 20 кв. метров отдано под террасу. Стоит такое жилье 13,84 млн рублей.

Остальные семейные номера и того дороже. Самый дорогой апартамент площадью 179,56 кв. м с огромной террасой продается за 35,36 млн рублей.

В конце августа 2018 года номеров категории Studio в продаже не осталось. Самый дешевый апартамент категории Standart (та же студия с совмещенной кухней-гостиной и спальней) площадью 26,5 кв. м на 8 этаже продавался за 4,8 млн рублей. Это аж 181,1 тыс. рублей за квадрат. Похожие варианты на нижних этажах тоже распроданы.

А вот номер Superior площадью 32,1 кв. м, но на третьем этаже пока еще есть в продаже. Стоит он 4,5 млн, то есть 140,9 тыс. рублей за кв. м. С каждым этажом к цене номера добавляется примерно 100 тысяч.

Стоимость квартир в "Ye's Residence" еще менее привлекательна. Цена квадратного метра тут достигает 199,2 тыс. рублей. Например, за однушку на 9 этаже площадью 51,48 кв. м просят 10,26 млн. Не удивительно, что в середине августа 2018 года, согласно официальному сайту объекта, из 65 квартир были проданы всего 7.

Самая дешевая квартира в ЖК обойдется в 9,17 млн. Столько стоит однушка площадью 51,47 кв. м на третьем этаже. Двухкомнатная квартира площадью 67,97 кв. м на втором этаже продается за 10,89 млн. Самая дорогая в доме квартира имеет четыре комнаты, занимает 157,74 квадрата и стоит 31,23 млн. Это 198 тыс. рублей за кв. метр. При том, что больше 30 квадратов общей площади отведены под террасу.

Стоит отметить, что на сайте указаны базовые цены. При 100-процентной оплате, а также ипотеке на апартаменты дается скидка 10%, а на квартиру - только 5%.

Парковочное место в августе 2018 можно было приобрести только под гостиницей. Обойдется оно в 2 млн рублей. Под жилым домом паркинг в продажу еще не выведен, но и там цены не будут ниже нынешних. По словам менеджера, вероятно часть парковочных мест будут сдаваться в аренду.

Условия покупки

Для апартаментов и квартир условия приобретения одинаковые. С клиентом заключается договор долевого участия и предлагают оплатить покупку тремя способами: сразу всю сумму, оформить рассрочку или взять ипотечный кредит.

Рассрочка и на апартаменты, и на квартиры беспроцентная. Но только на 6 месяцев и с 30-процентным первоначальным взносом. Ипотеку дают крупнейшие российские банки, средняя ставка составляет 9,5%. Летом 2018 агентство ДОМ.РФ предлагало оформить кредит на покупку апартамента или квартиры по ставке от 8,75% годовых. Первоначальный взнос должен быть не меньше 20%, а сумма кредита - не выше 20 млн рублей.

Ставки Сбербанка стартуют с 8,7% годовых. Такой процент по ипотеке можно получить при подаче заявки до 31 августа 2018 года и сумме кредита от 3,8 млн рублей.

Бронь у "Пионера" на этом объекте платная - 30 тыс. рублей. В случае оформления ипотеки, сумма учитывается в стоимости квартиры. Если в выдаче кредита будет отказано, застройщик обещает вернуть деньги.