ЖК “Первый квартал”: с чего начинается City на Лиговском

ЖК "Первый квартал" - первенец Glorax Development в масштабном проекте "Ligovsky City". Отсюда будет расти новый "город в городе" - десятки корпусов на тысячи квартир вместо бывшей промзоны в историческом центре. Клочок земли между Лиговским проспектом и Расстанной улицей должен преобразиться уже к концу 2019 года. Но дольщики почему-то всё меньше верят в громкие обещания девелопера. Тайный покупатель разбирался, что сулит "Первый квартал", и насколько обоснован скепсис его будущих жителей.

"Ligovsky City": 40 тысяч жителей

100 гектаров. На такой площади Glorax Development, согласно официальному сайту, намерен реализовать проект по редевелопменту промышленных территорий "Ligovsky City". К весне 2019 года застройщик выкупил только четверть - 25 га. На земле в 2,8 га строится ЖК "Первый квартал". "Второй квартал" возводится напротив, с другой стороны Лиговского проспекта на 2,4 га. На улице Тосина девелопер купил 1,6 га под строительство "Третьего квартала". В 2018 году была совершена сделка по приобретению еще 18 га, которые раньше принадлежали структуре РЖД - компании "Трансконтейнер".

Территория на Лиговском проспекте, так называемая Волковская промзона, лакомая для застройщиков, но непростая. Слишком много обременений. Чтобы построить на недавно выкупленных 18 га жилой квартал, девелоперу предстоит разработать новую градостроительную документацию и внести поправки в Генплан, а это может затянуться на годы. Ну и плюс площадку нужно очистить от имеющихся промышленных предприятий. Поэтому на торгах кроме Glorax Development других участников не было.

Концепцию развития проекта под кодовым названием "Третий город" разработали урбанисты из архитектурного бюро MLA+. Их идея в 2016 году вошла в число победителей открытого конкурса "Серый пояс. Преобразование".

Если верить обещаниям застройщика, то на 100 гектарах будут построены 14 кварталов, в которых поселятся 40 тысяч людей. Здесь организуют 4 городских площади и 4 парковые зоны. По задумке, 40% этой территории будет занимать жилая зона, 30% – рабочие места, ещё 30% – рекреационная зона.

Сроки реализации проекта не ясны. В 2017 году говорилось, что на 7-8 лет растянется редевелопмент только приобретённых 25 га.

Остальное известное о квартале - лишь общие слова о "новом городе в миниатюре", "месте, где удобно ходить пешком" и прочие рекламные обещания. Более предметно к весне 2019 года можно было говорить лишь о двух кварталах - "Первом" и "Втором". Разрешение на строительство ЖК "Третий квартал" пока не получено.

Девелопер: скромное прошлое и грандиозные планы

Застройщиком "Первого квартала" в проектной документации значится компания с неожиданным для такого проекта названием "Музей техники". Эта фирма входит в Glorax Development - относительно молодой холдинг, созданный в 2014 году. Правда, контролируют его совсем даже не новички строительного рынка, а бывшие акционеры Tekta Group - девелопера крупных московских проектов - Андрей Биржин и Дмитрий Коновалов.

Застройщик вошёл на рынок Петербурга и Московской области уверенно и бойко. Ко второму кварталу 2019 года у него в инвестиционном портфеле 2,5 млн кв. метров, в фазе активного строительства - 600 тыс. кв. м. В ноябре 2018 года Glorax Development вышел на рынок Москвы. И продолжает скупать земли под будущие жилые комплексы.

Помимо "Ligovsky City" флагманским проектом Glorax Development в Петербурге является " Golden City" на намыве Васильевского острова. В 2018 году в конкурсе "Рекорды рынка недвижимости" компания была названа "Девелопером №1", а "Ligovsky City" стал лучшим в номинации "Региональный объект №1".

Брался Glorax Development и за достройку проблемных объектов, например, начатых компанией "Чесма–инвест" ещё в 2000 году. ЖК "Шерлок Хаус" удалось успешно сдать, а вот строительство "Твин Хаус" и "Мейн Хаус" идёт со скрипом. По этим объектам многие дольщики и оценивают компанию, поэтому впечатление, судя по форумам, у них сложилось на самое радужное. Ещё бы - тот же "Твин Хаус" должны были сдать к концу 2018 года, но в апреле 2019 ещё занимались фасадами и внутренней отделкой. При этом на форумах представители застройщика до последнего уверяли клиентов, что переноса сроков не будет.

Судить о качестве строительства от Glorax Development можно по двум сданным комплексам: "Шерлок Хаус" в Петербурге и "Олимп" в Московской области, а также первой очереди ЖК "Английская миля" на Петергофском шоссе. Отрицательные отзывы найти трудно, но и положительных немного. Некоторые дольщики оказались недовольны отделкой МОПов в "Английской миле": якобы они сильно отличаются от рендеров. По этому же комплексу претензии к компании предъявили и надзорные органы. В феврале 2019 года прокуратура посчитала, что застройщик ЖК "Английская миля" ущемляет права дольщиков, например, сокращает гарантийные сроки, предусмотренные законодательством.

Проект: большие окна и странности с парковкой

Разрешение на строительство "Первого квартала" девелопер получил в декабре 2016 года. И в начале 2017 вышел на строительную площадку. К апрелю 2019 ни один из четырёх корпусов ЖК полностью возведён не был. Наивысшая готовность у корпуса рядом с Лиговским проспектом: в начале апреля там закончили монолитные работы в секции K, велась каменная кладка на 7-9 этаже в секции L, на 5-6 этаже в секциях M и N. Для сравнения - секция D, выходящая на Боровую улицу, оторвалась от земли всего на два этажа.

Застройщик обещает успеть сдать весь комплекс к концу 2019 года. Ключи дольщики должны получить не позже июня 2020 года. В эти даты, судя по форумам, дольщики уже не верят. По их мнению, существует явное отставание от графика. Согласно проектной документации, к концу 1 квартала 2019 года, готовность объекта должна быть не меньше 60%. Да и пример "Твин Хаус" показателен: там менеджеры тоже долго не признавались в срывах сроков.

Итак, согласно планам, к началу 2020 года на участке площадью 2,8 га между Лиговским проспектом и Боровой улицей должны вырасти четыре 10-11-этажных корпуса. В комплексе будет подземный паркинг, встроенный детский сад на 75 малышей и закрытый от посторонних двор.

В корпусах запроектирована 1021 квартира. Студий и однокомнатных 80% - 815 штук. Двухкомнатных значительно меньше - 251, трёхкомнатных 135.

Любопытно, что Glorax Development причисляет "Первый квартал" к бизнес-классу. Хотя если брать в расчёт количество малогабаритных квартир, то по неофициальной классификации петербургских новостроек ЖК едва ли дотянет до "комфорт плюс".

Остаются вопросы по вместимости паркинга. Застройщик обещает 810 машиномест, но при детальном рассмотрении документации выясняется, что это по меньшей мере лукавство. В комплексе строят паркинг с высокими потолками, позволяющими установить подъёмные устройства. Заявленные 810 мест добираются именно благодаря появлению второго уровня. Но вот незадача - устанавливать эти подъёмки девелопер не собирается. По факту парковочных мест в комплексе вполовину меньше. Эту информацию мне подтвердил и менеджер по продажам.

На форумах дольщики ставят под сомнение и двор без машин. Они сопоставляют рендеры и проект планировки, и что-то у них не клеится. Например, вместо сада камней у корпуса вдоль Боровой улицы в документах нарисована парковка. Впрочем, два менеджера по продажам меня уверили, что это старый проект планировки. Двор, по их словам, со 100-процентной вероятностью будет свободен от машин. Однако актуальные планы, если верить форумам, непросто получить даже самим дольщикам - только по официальному запросу. По словам одного из менеджеров, конкурс по проектированию дворовой территории выиграла компания "Инженерное дело", но визуализацию будущего двора застройщику пока не представила. Такой ответ получил один из дольщиков в начале апреля 2019.

Стоянка на поверхности также будет меньше, чем обещано: в указанные 100 мест для автомобилей включены двухуровневые с подъёмниками, устанавливать которые застройщик не будет.

Квартиры в большинстве секций сдают без стен, с намеченными перекрытиями из гипсовой пазогребневой плиты. Лишь санузел будет отделён от основной площади. Заказать отделку у застройщика весной 2019 года было невозможно. Высота потолков в черновом варианте 2,8 метра, с отделкой - всего 2,7. Только в секции P квартиры на втором этаже достигают 3,3 метра.

В секциях C, Е и N в части квартир было решено выполнить предчистовую. Там дольщиков будут встречать выровненные стены, стяжка пола, разводка коммуникаций, установленные розетки и даже натяжной потолок.

Привлекательно выглядят витражные окна. Во всём комплексе они увеличенные: подоконник находится всего в 20 сантиметрах от пола. В большинстве квартир предусмотрены балконы или лоджии, а секция G отличается наличием террас на втором этаже.

Дизайн холлов "Первого квартала" разработало московское бюро Mill Studio. Основной посыл - сочетание индустриального стиля и неоклассики. Стены и полы в местах общего пользования обещают отделать керамогранитом тёплой цветовой гаммы. Разбавят этот неоклассицизм вставки кирпичного цвета, линейный свет на стенах и стальные двери лифтов Otis или Schindler - по два на секцию.

В рамках "Первого квартала" Glorax Development создаст встроенный детский сад на 75 мест и фитнес-центр, бесплатный для всех жильцов. Обещает также реконструировать школу №359 и обустроить новый сквер между Лиговским проспектом и Боровой улицей.

Окружение: промзона, но центр близко

Окрестности Лиговского проспекта за Расстанной улицей представляют собой типичную "серую зону" Петербурга: ветхие промышленные предприятия, небольшие сервисные пункты, разрисованные бетонные заборы и облупившиеся фасады. Лет через 10 здесь, если верить обещаниям Glorax Development, будет новый "город в городе" на 40 тысяч жителей, но пока атмосфера безрадостная.

В обособленном расположении ЖК "Первый квартал" кроются как плюсы, так и минусы. Если основная часть "Ligovsky City" будет строиться к востоку от Лиговского проспекта, то этот комплекс возводится через дорогу в уже существующей застройке. Хорошо то, что сразу после введения ЖК строительство вокруг прекратится - никакого шума, грязи и большегрузной техники. С другой стороны, соседство у комплекса, скажем прямо, не самое презентабельное.

Когда-то на месте строительства "Первого квартала" работал колбасный завод "Самсон". Постройки настолько обветшали, что собственнику оказалось легче его снести. Но другие строения, знавшие лучшие времена, по соседству остались. Тут, например, работает производитель отделочных материалов "Вега", производство спецодежды "Атлант", автосервисы и мастерские. Привлекает внимание здание на Лиговском, 269 - построенные в стиле конструктивизма Лиговские бани. Оно находится под защитой государства как памятник архитектуры. В конце 2017 года появилась информация, что Glorax Development намерен выкупить постройку и реконструировать её под офисы. Но к 2019 году сделка так и не состоялась.

Если с восточной стороны комплекс упирается в Лиговский проспект, то на западе тянется железная дорога - Витебская линия ОЖД. Здесь же располагается станция "Боровая", так что бонус от такого соседства всё же имеется - за полчаса на электричке можно доехать до парков Пушкина и Павловска. И это радует, потому что рядом с "Первым кварталом" зелёных зон нет.

За железной дорогой высятся полосатые трубы Центральной ТЭЦ. От этого пейзажа жителям корпуса, выходящего фасадом на Боровую, тоже никуда не деться.

Среди других соседей ЖК - факультет физической культуры РГПУ им. Герцена и его аспирантское общежитие, "Культурная прачечная" для бездомных и один ночной клуб, которые местные жители называют наркопритоном. Никаких конкретных планов по приобретению, сносу или реконструкции этих строений пока нет.

Инфраструктура: дождаться метро

Лиговский проспект считается одной из центральных магистралей Петербурга. Он связывает центр города с Московским проспектом, поэтому, например, путь до аэропорта Пулково на машине без пробок займёт около 25 минут. До Московского вокзала и вовсе рукой подать - по свободной дороге минут 7, проблема лишь в том, что Лиговский проспект редко бывает свободен. В часы пик там образуются плотные заторы, и только общественный транспорт беспрепятственно движется по выделенной полосе.

С общественным транспортом здесь никаких проблем. Остановка автобусов и трамваев находится в 100 метрах от ЖК. Единственное разочарование будущих дольщиков - перенос сроков строительства станции метро "Боровая", вестибюль которой должен появиться прямо напротив "Первого квартала". Сначала речь шла о запуске движения по Красносельско-Калининской линии к 2022 году. Затем стали говорить об открытии "Боровой" и других станций ветки не позже 2025 года, и вот теперь - 2026-2027 годы. Поэтому ближайшее время жителям комплекса придётся добираться до станции Фрунзенско-Приморской линии "Обводный канал" - чуть больше 800 метров по прямой.

Кафе, магазины, салоны и прочие радости комфортной жизни поблизости, конечно, имеются, но выбор невелик. Что-то более или менее привлекательное встречается уже после Обводного канала, ближе к площади Восстания. Но зато в ТК "Лиговъ" у метро есть супермаркет Prisma, разнообразные магазины и кинотеатр. А в километре от ЖК работает "Ашан". До крупного ТРК "Галерея" можно доехать на общественном транспорте - всего 4 остановки.

Недостатка учебных заведений тоже не ощущается. Ближайшая к "Первому кварталу" школа расположена всего в 400 метрах. Застройщик обещает реконструировать школу №359, которая находится в полукилометре от ЖК. В радиусе километра три детских сада. До детской поликлиники №19 около полукилометра.

Планировки и цены: квадратные метры без стен в подарок

Планировки квартир выглядят привлекательно. Особенно если учесть, что они свободные и выполнить перепланировку легче, чем в уже отремонтированных помещениях. Во многих двушках и трёшках предусмотрено место под гардеробную или кладовку, прихожие просторные, есть варианты с кухнями по 9 квадратов, а есть с большими столовыми 26 кв. м.

Цены на квартиры в "Первом квартале" - тайна за семью печатями, на сайте комплекса их не найти. Уточнить стоимость понравившегося объекта можно только у менеджера. Впрочем, и здесь всё не так просто: из-за различных акций итоговую стоимость приходится высчитывать прямо при клиенте.

В апреле Glorax Development вернул для "Первого квартала" уже знакомое дольщикам предложение "Квадратные метры в подарок". При расчёте цен по этой акции учитывается метраж квартиры. Например, при покупке объекта площадью 62 кв. м от базовой цены отнимается стоимость 9,5 кв. м. В результате квартира дешевеет с 9,28 до 7,8 млн рублей. Квартира площадью 75,3 кв. м получит скидку на 10,5 квадрата, а площадью 83,1 кв. м - 12,5 квадрата. По признанию менеджера, "Квадратные метры в подарок" почти не отличаются от традиционных скидок в 10-15% при 100-процентной оплате или ипотеке.

Базовая цена квадратного метра в "Первом квартале" кусается - 120-160 тысяч рублей. Но после применения скидок и акций снижается до 110-130 тыс. Например, стоимость трёхкомнатной квартиры на 83,4 квадрата после вычитания акционных 12,5 метра составляет 9 млн - 108 тыс. за кв. м. Если учесть, что это почти центр города, то цена привлекательная. Но нужно всегда держать в уме, что квартиры сдаются не то, что без отделки, даже без стен.

Средняя цена студии в "Первом квартале" - 4 млн рублей, однушки - 5 млн. Так, студия площадью 25,5 кв. м на 3 этаже секции Q-1 в апреле продавалась за 3,8 млн рублей. Это с вычетом стоимости 3,5 кв. м по акции. Однокомнатную квартиру площадью 33 кв. м можно купить за 4,6 млн.

Хотя квартиры с предчистовой отделкой тоже остались в продаже, выбор уже невелик. Трёшка на 87 кв. м в секции Е со всеми скидками стоит 9,1 млн - 105 тыс. за кв. м. В секции С трёхкомнатных не осталось.

Место в подземном паркинге можно купить за 825 тыс. рублей. Это базовая стоимость. При ипотеке или 100-процентной оплате - минус 12%, в итоге - 726 тысяч. На большинстве этих мест можно установить двухуровневые подъёмники.

Кладовые, площадь которых 3-8 кв. метров, пока в продажу не выведены. Но если ориентироваться на цены в ЖК "Второй квартал", то стоить они будут от 225 тыс. рублей.

С мая цены на квартиры выросли в среднем на 1000 рублей за кв. метр, а в некоторых квадрат прибавил 3,5 тыс.

Условия покупки

В "Первом квартале" с условиями покупки квартиры всё стандартно - 100-процентная оплата, ипотека или рассрочка. Рассрочка с каждым месяцем становится всё менее выгодной затеей - действует она только до ноября 2019 года, акция с "метрами в подарок" не применяется.

Ипотеку на покупку квартиры в этом ЖК предоставляют все крупные российские банки. Ипотечный менеджер рассчитал для меня возможные варианты кредитования, и самая низкая процентная ставка в апреле 2019 оказалась у "ЮниКредита" - 9,25%. В "Промсвязьбанке" можно оформить займ под 9,8% годовых, в банке "Открытие" под 10%. В остальных ставка достигает 10,5% и выше.

Место в подземном паркинге можно приобрести и в рассрочку, и в ипотеку. При рассрочке берётся в расчёт базовая цена. Всю сумму придётся внести до ноября 2019 года. Если оформлять рассрочку с минимальным первым взносом 20% и ежемесячными платежами, то можно купить парковочное место со скидкой 12%.

Бронь у Glorax Development платная. Устно "застолбить" понравившуюся квартиру можно на 2-3 дня, после заключается договор о бронировании и вносятся 25 тыс. рублей. Эта сумма позволяет сохранить за клиентом квартиру на 2 недели, пока оформляются документы на ипотеку. Бронь для оформления рассрочки - неделя. Внесённые 25 тыс. рублей учитываются в стоимости.