ЖК "ПаркЛэнд": комплекс на опушке высоток

Там, где еще лет 13-15 назад стояла тихая деревенька Кудрово с числом жителей немного больше 100, вырос город с более чем 25-тысячным населением. Эксперты оценивают, а жители надеются, что строительный потенциал локации исчерпан, и через 2-3 года все строительство здесь завершится. Отправляемся смотреть одну из активных новостроек почти готового города.

Архитектурное древо: ветви корпусов и ветви на фасадах

ЖК "ПаркЛэнд" – проект от компании "Полис Групп". Это всего один дом, который занимает квартал в 3,8 га. Проект оформления фасадов 16-этажного комплекса разветвленной планировки вышел из-под пера финской архитектурной студии Юкки Тикканена, проект самого ЖК выполнило другое архитектурное бюро. В нем 10 секций, на площадках по 8-16 квартир. При этом основу квартирографии составляют студии, о чем подробнее поговорим ниже. Лифтов во всех секциях по 2: пассажирский и грузопассажирский.

Коммерческие помещения расположены на первых этажах. Между секциями образовано два внутренних дворика, которые застройщик обещает благоустроить и озеленить. Здесь же запланированы открытые парковки на 276 машиномест. Крытый 6-этажный паркинг на 304 места появится рядом с домом со стороны Европейского проспекта, первые 2 этажа в нем займет торговый центр. Детские и спортивные площадки вынесут за периметр дома в сторону парка.

Дизайн фасадов перекликается с лесопарковой зоной, на границе с которой строится комплекс. Согласно генплану, опубликованному на сайте "Полис групп" у ЖК будет собственный выход в парк.

Окончание строительства планируется во 2 квартале 2020 года. Но в офисе про даж уверяют, что это может произойти раньше, поскольку фактический ход строительства на 5 месяцев опережает график.

О срывах сроков и прогнозе динамики

Застройщик проекта ООО "Тин Групп". Эта компания входит в ГК "Полис Групп". "Полис групп" еще не перешагнул первый юбилей, но имя его узнаваемо и портфель сформирован. Компания работает на строительном рынке Санкт-Петербурга и Ленобласти с 2010 года. За это время построила 45 с лишним объектов. Из готовых жилых комплексов – "Вернисаж", "Мой город", "Березовая роща", "Австрийский квартал". Объем активного строительства в 2019 году составляет больше 510 тыс. кв. м: "Полисы" на Неве, Комендантском, Московском, ЖК "Краски лета" и обследуемый нами "ПаркЛэнд".

До 2014 года компания уверенно демонстрировала пунктуальность: например, ЖК "Дом на Школьной" в Шушарах или "Дом на Костромской" сданы в срок. Затем в годы кризиса в стране начались задержки, но если смотреть в общей массе сданных ЖК, то количество задержек не существенно. Но сосед нашего "ПаркЛэнда" ЖК "Березовая роща" получил разрешение на ввод в эксплуатацию в марте 2017 вместо заявленного в декларации 1 квартала 2016 года.

На этом фоне остается уповать на аккуратное заверение на сайте "Полис Групп", с которого начинается описание компании: "Застройщик имеет положительный прогноз динамики". Кто знает, может, с 5-месячного опережения графика по ЖК "ПаркЛэнд", о котором говорят менеджеры, компания начнет свой реванш?

Между тем недовольство в интернет-отзывах касаются не только сроков сдачи, но и качества строительства, а также работы менеджеров.

Прогулка вокруг стройки

Собственного сайта у ЖК нет, информация представлена на ресурсе застройщика наряду с другими комплексами. Здесь представлены имеющиеся в наличии планировки с ценами, документы, в том числе шаблон ДДУ, можно посмотреть фото- и видеоотчеты о ходе строительства, скачать буклет.

Смотреть комплекс воочию отправляюсь в предпраздничный день. Пеший путь от метро "Улица Дыбенко", как и обещалось на сайте, занял 20 минут.

Приблизившись к Ленинградской улице, понимаю, как несладко приходится автомобилистам. Со стороны Кудрово к железнодорожному переезду-горлышку у проспекта Солидарности вытянулась вялая пробка, хвост которой таял за перекрестком с улицей Центральной. В свою очередь, к тому перекрестку выстроилась вереница машин от обследуемого ЖК.

Осмотр на месте начинаю с главной достопримечательности Кудрово и видового козыря "ПаркЛэнда" – парка Оккервиль. Беговые и велодорожки, огромные газоны, детские площадки, извилистая речушка, за которой начинается лесопарковая зона. К кряканью уток и шуму детворы примешивается шум со стройки. На "видовых" сторонах комплекса идут фасадные работы: в некоторых секциях монтируется декоративная плитка, где-то продолжается остекление. Патриархальную ноту пейзажу с высотками придает церковь, построенная неподалеку от "ПаркЛэнда".

По деревянной дорожке, проложенной вдоль церкви жители квартала сейчас выходят и в парк, и дальше к метро. Пройдя по ней к противоположной стороне ЖК, вижу, что здесь фасады выглядят уже как на рендерах. Жизнь на стройке кипит и позволяет верить заявлениям об опережении графика. За юго-восточным забором объекта работают экскаваторы – идет устройство свайного поля под многоуровневый паркинг.

Выйдя на Пражскую улицу, замечаю офис продаж, приютившийся среди строительного забора. С учетом предпраздничного дня и отличной погоды, предполагала, что он может оказаться закрытым. Но нет, внутри меня встретил менеджер, других посетителей не было и мы смогли обстоятельно поговорить.

Консультация получилась исчерпывающей. Менеджер порадовал развернутыми ответами и повеселил старательной работой с моими возражениями. Например, что жить на площадке с 8-10 студиями лучше, чем в окружении трехкомнатных квартир, ибо там наверняка окажутся дети. А в транспортном коллапсе на выезде из Кудрово повинны неэтичные водители. Правда, рассказал о городских по развитию дорожной сети, о чем смотрите ниже.

Из наглядной агитации в небольшом павильончике – план района на стене, миниатюрный макет комплекса на столе менеджера. И буклеты, но не на открытом доступе – мне экземплярчик выдали по просьбе.

Уже на обратном пути неожиданно позвонил другой менеджер, из центрального офиса продаж, и сообщил, что меня будет вести он. И тут же начал активно заваливать информацией, которую я уже и так слышала на объекте, даже не поинтересовавшись, удобно ли мне продолжать беседу. Словом, была бы я реальным покупателем, пожалела бы о такой рокировке.

Очень несамостоятельный город

Уникальность Кудрово еще в бытность деревней состояла в непосредственной границе с Петербургом, ведь не из каждого пригорода можно дойти до метро пешком. Деревня даже оказалась внутри кольцевой, причем неподалеку от развязки. Примерно с 2006 года за лакомые земли активно взялись застройщики, и вот уже летом 2018 года местечку присвоили статус города.

Однако работать жители новоявленного города могут только в другом городе, т.е. Санкт-Петербурге. А за медицинской помощью обращаться в районный центр Всеволожск. В Кудрово государственная медицина представлена амбулаторией. И есть частный медцентр, который принимает по полисам ОМС.

Государственных школ в городе три. При одной из них работают дошкольные отделения. Ближайший к "ПаркЛэнду" детсад имеется в соседнем ЖК "Березовая роща". Но с учетом количества жителей в этих высотках, вряд ли он удовлетворит потребности всех. Поэтому многие жители нового города возят детей в образовательные учреждения Невского района. Например, ближайшая школа в квартале между Солидарности и Большевиков расположена на удалении 1,6 км от нашего ЖК.

И все бы ничего, если не представить этот ежедневный путь в школы/детсады. Тем, кто везет детей на машинах, нужно отстоять в пробке от самого ЖК до выезда на Солидарности. А для левого поворота здесь нужно изловчиться и совершить дугу через двойные трамвайные рельсы. Этот кульбит даже рейсовые автобусы вынуждены совершать, так уж тут организовано движение.

Отправиться в школу пешком? Из-за отсутствия тротуаров вдоль парка улицу приходится переходить в самых неожиданных местах. Лавировать с ребенком между машин удовольствие сомнительное, а отправлять его одного затея небезопасная.

Вообще выбраться из Кудрово в часы пик задача не из простых. Тот самый выезд через железнодорожный переезд кажется хронически заторным. Альтернативные варианты не намного лучше. Можно сделать круг в 15 км через Новосергиево и Янино, чтобы выехать на проспект Косыгина. Можно отправиться в южном направлении через "Мегу" на кольцо или улицу Народную или через Кудровский проезд на Большевиков. Но утром и вечером, или при ДТП, все четыре варианта ведут к коллапсу.

Однако перспективы намечаются. Уже в этом году власти обещают расширить участок Ленинградской улицы от перекрестка с Центральной до железнодорожного переезда. Сам переезд РЖД согласовало сделать 4-полосным. Ведутся разговоры о строительстве здесь виадука, но конкретных данных пока нет. В этом году также обещают реконструировать и расширить Кудровский проезд. В дальней и средней перспективе обсуждается продление Центральной улицы до трассы "Кола" или до Народной улицы.

На стадии обсуждений продление улицы Строителей в северном направлении. Еще более абстрактные разговоры ведутся о строительстве ВСД (Восточного скоростного диаметра). А вот открытие станции метро внесено в планы развития Метрополитена до 2023-2025 года. Земельный участок под нее зарезервирован в районе "Меги".

Зато экология места только радует. Здесь нет и не было вредных производств. КАД удалена достаточно, чтобы не ощущать и не слышать ее. Большой парк под рукой выглядит неоспоримым плюсом. Ниже по течению Оккервиль тоже видны стихийные зеленые пятна. Сейчас за строительными заборами их состояние не разобрать. Но можно надеяться, что по окончании всех строительных работ эти участки благоустроят. А в 20 минутах ходьбы от комплекса, рядом с метро, раскинулся еще один ухоженный парк – имени Есенина.

Цены и планировки

Квартирный фонд комплекса исчисляется 2453 квартирами. В мае на сайте застройщика актуален 161 вариант. Но, по словам менеджера продаж, еще не выведена в продажу 3 секция. Цены начинаются от 1,9 млн за 20-метровую студию до 6,3 млн за 66-метровую 4-комнатную евро. Цены указаны в случае 100%-ной оплаты, в том числе по ипотеке. В зависимости от этажа разница в стоимости квартир может достигать 200 тыс. руб. Например, мне предложили двушку на 1 этаже за 5 млн, а на 13-16 эта же планировка стоит 5,2 млн.

В глаза бросается обилие малогабаритного жилья. Некоторые секции состоят только из однокомнатных и студий: например, 4 однушки и 10 студий на площадке. Или мне предлагали 3-комнатную евро в видовой и малоквартирной секции, где между двумя евро-трешками втиснуты в ряд 6 студий.

Метражи скромные. Студии по 20-23 кв.м., однушки и 2-комнатные евро по 27-40, классические двушки – 46-47, трех- и четырех- евро – 46-66 квадратов. Планировки каждого типа жилья можно назвать идентичными. Например, студии – это прямоугольники разной площади. Все однушки, в т.ч. евро-форматы, – односторонние, с совместными санузлами. Отличаются в основном площади комнат, конфигурация и расположение балконов и санузлов. При этом кухни от 8 кв.м. до 17 квадратов, балконы не меньше 3 кв.м.

Классические двухкомнатные планировки, а также трех- и четырех- евроформата – все двусторонние с раздельными санузлами.

Жилье в комплексе сдается с предчистовой отделкой:

• оштукатуренные стены;
• разводка электрики с установкой выключателей и розеток;
• установленные счетчики;
• панельные радиаторы отопления;
• стяжка на полу;
• двухкамерные стеклопакеты на окнах.

Можно заказать и полную отделку. Это добавит к стоимости квадратного метра по 8 тыс. руб. если сумму включить в ипотеку, и по 7 тыс. при оплате наличными. Чистовой ремонт от застройщика включает:

• окраску потолка;
• оклейку стен флизелиновыми фактурными обоями под покраску;
• укладку ламината 32 класса на полу в комнатах и кухне;
• облицовку стен и пола в ванных комнатах и санузлах;
• установку сантехники: унитаз-компакт, раковина с тумбой, ванна акриловая или душевой уголок с поддоном;
• установку межкомнатных дверей.

Продажи ведутся по ДДУ. Привлечение ипотеки возможно от порядка 20 банков. Список их на сайте не опубликован, но можно заказать звонок ипотечного консультанта. Есть программа кредитования с нулевым первоначальным взносом – от "СМП-банка" под 14% годовых. Ипотечная бронь за квартиру в счет оплаты не перечисляется, а возвращается в течение календарного месяца при любом решении банка.

Действуют программы семейной и военной ипотеки, принимается материнский капитал.

При наличии от 30% стоимости выбранного жилья можно рассмотреть варианты рассрочки. Застройщик предоставляет бесплатную рассрочку до конца строительства со скидкой от 10% на первый взнос. Можно оформление данного способа оплаты еще на год после окончания строительства, но в этом случае стоимость жилья будет базовой.

По поступившей от представителя застройщика информации возврат залога 15 рабочих дней, а не 1 месяц, как написал Тайный покупатель. А также характеристика в описании компании: "Застройщик имеет положительный прогноз динамики", присвоена застройщику рейтингом сайта Новострой.Су