UP-квартал "Пушкинский": пятиэтажки между дворцово-парковых ансамблей

Жить в пешей доступности от исторических парков, в тихом городке с ограничениями по высоте зданий. С развитой инфраструктурой, особой атмосферой, налаженным сообщением с мегаполисом и пропиской "большого" Санкт-Петербурга. Каково это, тайный покупатель отправился изучать на примере UP-квартала от ФСК в пушкинских Новоселках.

Малоэтажный квартал: 15 домов и паркинг

Комплекс монолитных пятиэтажек "UP-квартал Пушкинский" возводится между улицами Ломоносова и Камероновской, в продолжение заселенного ЖК "Инкери" от YIT. В 2017 ФСК приобрел у YIT участок в 5,4 га, на котором построит 15 домов схожего с "Инкери" дизайна, но с другой квартирографией.

На генплане три квартала с огороженной закрытой территорией. Жильцы комплекса получат доступ во все дворы, чтобы иметь возможность пользоваться объектами общей инфраструктуры. Например, во втором квартале разместится многоуровневый отдельно стоящий паркинг на 90 машиномест. А в третьем зона барбекю.

Большинство корпусов поделены на две секции: в одной по 11 квартир на этаже, вторая считается семейной — одна трешка и две двушки на площадке. Дома оснастят грузопассажирскими лифтами. Коммерческих помещений не предусмотрено, в подвале продают кладовые.

Жилой фонд представлен планировками от студий до трехкомнатных. В трешках есть сауны. На верхних мансардных этажах высота потолков достигает 4,2 м, тогда как на типовых — 2,8 м. Жилье передается собственникам с предчистовой отделкой.

В составе первых двух очередей возводят 6 домов с общим сроком сдачи в конце 2020 года. Выдачу ключей планируют поочередно: жильцы первых двух корпусов должны получить их до конца июня 2021, а остальные ― до конца декабря того же года.

Застройщик: от смены названия к кадровым переменам

Группа компаний "ФСК" (бывший "ФСК Лидер", не путать с "Лидер Групп"!) ― один из крупнейших игроков на российском строительном рынке. Корпорацию основал и возглавляет Владимир Воронин, сын бывшего главы "Главмосстроя". Компания строит в Москве и Московской области, Калуге, Геленджике, Сочи. Московский опыт мы подробно рассмотрели в отчете, посвященном "UP-кварталу Комендантскому".

На петербургский рынок застройщик вышел в 2014 году. И первыми сданными UP-кварталами со слоганом "Бери выше" удивил дольщиков. Обычная практика расхождения проектной и фактической площади строительных объектов в домах от "ФСК" приняла UP-масштабы. Корпуса "UP-квартала Комендантского" увеличились в целом на 3 тыс. квадратов, а один из корпусов "Московского квартала" раздулся на 1127 кв.м. В результате дольщикам приходилось доплачивать внушительные суммы и подавать коллективные иски. Рекорд по нежданному приросту жилплощади принадлежит трешке в "Комендантском": за лишние 8,26 кв. м дольщик должен был заплатить дополнительно 700 тыс. руб.

Иногда застройщик не вписывается не только в проектные площади, но и сроки. Блок 3.1 "UP-квартала Комендантского" со сроком сдачи по декларации в 1 кв. 2018-го получил разрешение на ввод 17 декабря 2018 г.. Задержки до полугода отмечены в "UP-квартале Светлановском" и "UP-квартале Московском".

Дольщики жалуются и на другие сюрпризы. "Комендантский" в ходе строительства изменил проектный класс энергоэффективности "В" на "С", а общие коридоры получились до нелепого узкими. В "Московском" установили меньшее количество лифтов, отказались от колясочных, не закрыли территорию. В социальной группе "Светлановского" целые альбомы посвящены протекающим балконам и недоделкам по общедомовому имуществу.

В начале 2020 года объявлено о назначении нового генерального директора ООО "ФСК Лидер Северо-Запад". Им стал Михаил Возиянов, бывший генеральный директор "YIT Санкт-Петербург" и старший вице-президент " YIT в России". В официальном комментарии говорится, что кадровые изменения необходимы "для решения вопросов по укреплению позиций ГК "ФСК" на рынке Санкт-Петербурга". Возможно, новый руководитель привнесет в работу финское качество и пунктуальность.

Знакомство с комплексом: лучше подойти вплотную

После всех интригующих комментариев и публикаций самое время увидеть стройку воочию. На стройке тайного покупателя встретила размеренная рабочая обстановка. Качество и соответствие проектным габаритам невозможно оценить, сколько ни ходи вокруг, но предпосылок к задержке со сдачей не наблюдается. Все дома возведены под крышу, первые два корпуса полностью остеклены и облицованы, на других на разных этапах идут фасадные работы, монтируют окна, остекляют балконы. С учетом малой этажности и небольшого количества домов, оставшихся до сдачи 11 месяцев вполне должно хватить для завершения работ.

Строительство некоторых зданий можно наблюдать в онлайне. На официальном сайте комплекса даны ссылки на две камеры: одна из них транслирует вид на 1 и 2 корпуса, на второй частично видны фасады 3 и 5. Есть и фотографии со стройки, но 31 января можно посмотреть только декабрьский отчет. Да и в целом от ресурса хотелось бы большей информативности.

Сведения о проекте представлены на сайте-визитке схематично и немногословно, любые подробности ― через форму "жду звонка". Больше всего удивило отсутствие планировок. Заявлено, что они "просторные и продуманные", указаны диапазоны площадей и стартовые цены, но возможности посмотреть варианты планировочных решений нет. С ними я познакомилась только в офисе продаж на объекте.

Прием в консультационном пункте тайному покупателю оказали теплым в прямом смысле, разговор шел за чашкой горячего кофе. Менеджер выдала буклеты 1 и 2 очереди, в которых дан такой же минимум информации, как и на сайте, но имеется типовой план этажа. Распечатала планировки с ценами всех вариантов двушек и однушек, сделала примерные расчеты по ипотеке.

Где-то через час после встречи перезвонил ипотечный консультант и назвал уже более точные цифры, сориентировал, какие документы предстоит собрать и каким должен быть подтвержденный размер доходов.

Визит в офис продемонстрировал мне и склонность застройщика к сюрпризам. Например, только здесь сообщили, что обязательным условием при покупке любых квартир, кроме студий, является приобретение кладовой. То есть автоматически бюджет сделки увеличивается минимум на 180 тыс. (подробнее об условиях поговорим ниже).

Для маленьких жителей и на вырост

Поскольку собственной инфраструктуры в комплексе не ожидается, отправляюсь изучать, что есть поблизости. Через дорогу на улице Ломоносова расположен лицей №410 с бассейном. Однако информация на сайте лицея охлаждает радость: "нормативная наполняемость ― 950 учеников. Фактически на 10.09.2019 ― 1208 учеников". Впрочем, в радиусе 2,5 км есть еще три школы: №695, 335 и 409.

Если расстояние не принципиально, можно рассмотреть учебные заведения в центральной части города. Социально-демографические показатели Пушкина указывают на старение населения, а потому в старых районах детские учреждения не так загружены. Действительно, на сайте гимназии №406 сообщается о 28 вакантных местах, а на сайте школы №606 с углубленным изучением английского ― о 20 свободных местах для будущих первоклашек.

Примерно та же картина с детскими садами. Ближайший государственный расположен в соседнем квартале между Ломоносова, Архитектора Данини и Павловским шоссе, но вакантных мест в нем нет. В качестве альтернативы для жителей в этом квартале новостроек работают три частных сада. Еще несколько садиков можно найти в кварталах за улицей Саперной.

Добавим, что в городе работает музыкальная школа, гимназия искусств имени А.А. Ахматовой и другие заведения дополнительного образования. А в случае интереса к определенным специальностям можно и высшее образование получить, не выезжая из Пушкина: в Ленинградском государственном университете им. А.С.Пушкина, Санкт-Петербургском государственном аграрном университете или Институте правоведения и предпринимательства. Обсуждается и вопрос о переезде СПбГУ в Пушкин, но это пока на уровне предложений.

Инфраструктура с надеждой на развитие

Пушкин всегда был самостоятельным и значимым пригородом Санкт-Петербурга, здесь сложилась полноценная и добротная инфраструктура. Однако в какой-то момент развитие социалки остановилось, а новостройки, напротив, активно прибавляются. Надо учитывать, что в Пушкин в поисках школ и поликлиник едут жители Славянки, Ленсоветовского, микрорайона "На Царскосельских холмах", где с инфраструктурой гораздо хуже.

Сегодняшнему Пушкину недостаточно одной детской и двух взрослых поликлиник. Многие жители отмечают нехватку магазинов ― из продовольственных здесь представлены небольшие "Пятерочки" и "Магниты". Гипермаркетов и торговых центров в Пушкине нет, хотя для кого-то это является плюсом. Слаба и индустрия развлечений ― даже посмотреть кино ездят в кинотеатры Санкт-Петербурга.

Благо транспортное сообщение Пушкина с Санкт-Петербургом всегда было неплохим. Маршрутки и автобусы курсируют к "Московской", "Звездной", "Купчино". Электрички, по 2-3 рейса в час, доставят в направлении Витебского вокзала.

Тайный покупатель отправился изучать "Пушкинский квартал" от "Московской" на маршрутке К-545. В середине буднего дня дорога заняла 47 минут, однако стало ясно, что это не самый удобный вариант: маршрутка много колесит по Пушкину. Лучше у Дома Советов на той же "Московской" сесть в автобус № 299, который пересекает город по прямой и останавливается у самого комплекса (остановка "Лицей № 410"). Обратно решила прокатиться на электричке: 20 минут пешком от комплекса до Павловского вокзала, 55 рублей и 35 минут в пути до Витебского.

При всей налаженности работы транспорта бросается в глаза, что автобусы и маршрутки заполнены в любое время. Да и в электричках в часы пик и сезон тоже плотненько.

Вторую поездку в комплекс тайный покупатель совершил на машине. Стартовав с Васильевского острова в понедельник в 9.30, через 1 час 10 мин. была на месте. В обратном направлении в середине дня за 45 мин. доехала до Сенной. В 16 км от комплекса есть две развязки с КАД, а поездка в аэропорт Пулково без пробок уложится в 25 мин. Благо жителям up-квартала можно через Саперную выехать на Красносельское и далее Киевское шоссе, минуя центральную часть Пушкина. Городок с узкими улочками просто не рассчитан на нынешнее количество автомобилей, поэтому в его старых частях без заторов не обходится.

Экология всемирного наследия

Пушкин, город царских резиденций и великолепных парков, и сейчас сохраняет статус одного из наиболее экологически благополучных районов Петербурга. Промышленных предприятий здесь немного, да и вредными их не назвать. А обилие зелени делает свое дело. Единственный предмет обеспокоенности экологов ― это протекающая через город река Славянка. В ней обнаруживали химические вещества, свидетельствующие о сбросах отходов предприятиями.

"UP-квартал Пушкинский" расположен между парками: Павловским, Отдельным, Екатерининским, Баболовским. До ближайших из них ― Отдельного и Павловского ― можно дойти за 20 мин. Стихийный зеленый массив тянется вдоль улицы Архитектора Данини.

Квартиры, кладовки и способы покупки

В UP-квартале предложены квартиры от студий до трехкомнатных:

• студии ― от 2,2 млн;
• 1-комн. ― от 3,3 млн;
• 2-комн. ― от 4,7 млн;
• 3-комн. ― от 6.4 млн.

Вариантов планировок немного. В обоих буклетах, которые тайному покупателю выдали в офисе продаж, планы этажей одинаковы. Студии представляют собой вытянутые прямоугольники с балконом. Однушки представлены тремя евро-вариантами и одним классическим. Все они односторонние. Пожалуй, наиболее разнообразны двухкомнатные предложения: большинство обращены на две стороны, есть угловые кухни-гостиные с двумя и тремя окнами. Трешки имеют две модификации, в каждой из которых присутствует сауна и два балкона. На мансардном пятом этаже планировки такие же, но с высотой потолков до 4,2 м.

Покупателям одно-, двух- и трехкомнатных квартир нужно быть готовыми дополнительно раскошелиться на кладовую ― это обязательное условие застройщика. Стоимость кладовок начинается от 180-200 тыс., а метражи составляют 4-11 квадратов. Продаются они по отдельному договору купли-продажи, включить в ипотеку возможности нет.

Понравившуюся квартиру можно забронировать на 3 недели за 30 тыс. руб. По договоренности, к этому сроку добавляют еще неделю. В случае неодобрения кредита внесенные деньги обещают вернуть. Ипотеку в новостройке предоставляют 22 банка с минимальным первоначальным взносом от 10%. Наиболее низкие ставки ипотечный менеджер назвал у банка "Открытие" (от 8,9 % годовых), "Альфа-Банка" (от 9,3 %) и ВТБ (от 9,6 %).

Действует программа семейной ипотеки со ставками 4,65-6 % и первым взносом от 20%, в качестве которого принимается материнский капитал. Рассрочка от застройщика оговаривается в индивидуальном порядке.