ЖК “Дом у Каретного”: скромный бизнес-класс от неторопливого застройщика

Давным-давно, в XIX веке на участке между нынешними улицами Днепропетровской и Курской располагалась каретная часть. Каретный мост через Обводный канал был построен намного позже, в 2011 году. В 2020-м на Днепропетровской, 65А компания "Инвестторг" строит ЖК "Дом у Каретного". Что сулит проект новостройки, чем привлекательно место и что не так в репутации застройщика — в обзоре тайного покупателя.

Проект: отдыхать на крыше, а не во дворе

"Инвестторг" строит на Днепропетровской улице во Фрунзенском районе 10-этажный дом на 301 квартиру. Участок совсем небольшой, 0,68 га, поэтому разместить там удалось лишь дом с камерным внутренним двором и гостевой парковкой на 13 машин. Ни детской площадки, ни прогулочных променадов проект не предусматривает. Из благоустройства — вазы с цветами, дорожки да скамейки.

Двор закроют по периметру чёрным кованым забором, пускать туда будут по индивидуальному ключу, а за безопасностью станут следить консьержи с помощью камер видеонаблюдения.

Проект дома выполнил "Ленниипроект". Компания крупная, с громким именем и хорошей репутацией. В её послужном списке гостиничный комплекс "Royal park" на Петровском острове от "Кортрос", ЖК "Green City" на проспекте Александровской фермы и ЖК "Дом у Елагина острова" на Липовой аллее от компании "Северный город". Проектировала фирма коммерческие, социальные учреждения и даже территорию Александровского парка.

На рендерах дом выглядит презентабельно как снаружи, так и внутри. Фасады выполнят в неоклассическом стиле. Балконы с витражным остеклением, для безопасности — кованые решётки. Во входных группах предусмотрено обилие стекла и декора под дерево, в том числе в лифтах. "Oтисов" будет по два на секцию — пассажирский на 630 кг и грузопассажирский на 1000 кг. Этого вполне достаточно, ведь на этаже в среднем по 6 квартир. Лифт спускается в подземный этаж, где запроектировано 95 машиномест и кладовые.

По проекту, класс энергоэффективности дома В, то есть никаких особых тепло- и светосберегающих фишек на объекте нет, плата за коммунальные услуги ожидается средняя по городу. Но зато дольщикам обещают возможность организовать раздельный сбор мусора. Как это будет выглядеть, жильцы решат уже вместе с управляющей компанией.

В числе особенностей "Дома у Каретного" — эксплуатируемая крыша. Она отчасти будет компенсировать недостаток пространства для отдыха внутри крошечного двора внизу. Единственное, пейзажи за пределами здания не самые живописные, окружение комплекса — типично промышленное, смотреть там можно разве что на реку Волковку да на Обводный канал.

Квартиры в этом доме от "Инвестторга" сдаются с черновой отделкой. И за несколько месяцев до сдачи в эксплуатацию уже нет возможности дозаказать предчистовую или "под ключ".

Черновая отделка включает:

• металлическую входную дверь;
• неошпаклёванные стены;
• ровный пол со стяжкой;
• в оконных и балконных проёмах блоки из ПВХ;
• гидроизоляцию в санузлах;
• электрическую разводку по квартире — с установкой электросчетчика, розеток и выключателей;
• стояки холодного и горячего водоснабжения;
• приборы учёта электричества, воды и тепла;
• электрические полотенцесушители отечественного производства;
• радиаторы отопления.

Даже домофон в квартиру придётся проводить самостоятельно от этажного щита.

Согласно проектной документации, завершить строительство "Дома у Каретного" планируется в 3 квартале 2020 года, по словам менеджера — в конце лета. Передать ключи всем дольщиком застройщик обязался до конца 2020 года. При этом сотрудник отдела по продажам особо отметила, что задержек никаких нет. Да, они продлевали разрешение на строительство до 25 августа 2020, поскольку оно действовало лишь до 25 апреля 2019 года, однако это не скажется на сроках передачи ключей дольщикам.

На месте оказывается, что в мае строители ещё не приступили к отделке фасадов. По официальным данным, в конце апреля кровельные работы, например, были выполнены на 80%, велись электромонтажные работы, а вот с коммуникациями они закончили.

Квартиры: планировки и цены

Застройщик определяет "Дом у каретного" как бизнес-класс, что предполагает отсутствие студий и небольшое число однушек. Строящийся ЖК едва ли проходит по этому параметру: из 301 квартиры — 27 студий и 141 однокомнатных, то есть больше половины от общего числа. Двухкомнатных квартир 92, трёшек всего 41. Да и высота потолков до бизнеса не дотягивает, всего 2,75 метра.

Плюс большинства однокомнатных квартир — большое пространство для шкафа в прихожей. В некоторых планировках площадь коридора достигает 8 кв. м, там можно разместить небольшой гардеробный уголок. В кое-каких двушках и трёшках для хранения вещей предусмотрена целая комната.

Площадь санузлов в целом комфортная, даже в однокомнатных квартирах он иногда раздельный, а если совмещённый, то не меньше 4 кв. м. В паре двухкомнатных планировок есть ванные комнаты по 8 кв. м.

К началу мая 2020 в свободной продаже осталось чуть больше 40 квартир, студий не было, а вот однокомнатную ещё можно было повыбирать. Цены стартовали с 5,79 млн за 35-метров на втором этаже. За 8 млн можно купить 54-метровую евро-двушку с кухней 26 кв. метров.

Двушка на 60,9 кв. м продаётся за 8,1 млн, и это тоже второй этаж. Всё, что выше и больше по площади, уже дороже 9 млн. Оставшиеся трёхкомнатные имеют площадь от 85 кв. м и стоят в районе 11 млн рублей.

Цены в "Доме у Каретного" сопоставимы с его ближайшим конкурентом — "Вторым кварталом", который Glorax Development строит в рамках Ligovsky City. Там в домах, сдача которых намечена во 2 квартале 2020 года, двушки также стоят около 9 млн. Например, 68-метровая на третьем этаже обойдётся в 9,5 млн рублей. 86-метровая трёхкомнатная продаётся за 10,6 млн.

Кладовую уже не купить, закончились, ведь было их всего штук 15. Зато остались места в подземном паркинге. Машиноместо отдают здесь за 1 млн рублей.

Условия покупки: льготная ипотека и дорогая рассрочка

Во время пандемии офис в соседнем от стройки здания закрыт. Так же как и два других — на Новгородской, 16 и на Центральной улице, 1 в Кудрово. Поэтому общаться с представителем застройщика приходится по телефону. С конца марта менеджеры полностью перешли на дистанционную работу. Удалённо можно получить консультацию по ипотеке, предоставить документы на кредит и оформить все документы для покупки.

Согласно сайту компании, "Инвестторг" на время карантина решил отказаться от планового повышения цен на квартиры.

Поскольку до сдачи дома осталось всего несколько месяцев, рассрочка выглядит наименее привлекательно. По словам менеджера, согласовать её можно до августа 2020 года, за основу берётся та же цена, что установлена при 100-процентной оплате, но вот на остаток начисляется 12% годовых. На таких же условиях можно оформить рассрочку на паркинг. При 30-процентном первоначальном взносе переплата составит всего 14 тыс. рублей.

В 2020 году в связи с пандемией можно было оформить ипотеку с господдержкой под 6,5%. Но это предложение действует лишь на объекты до 8 млн рублей. Если цена выше, то нужно отталкиваться от ставки в 9%. Кредит под 9,5-9,8% готовы выдать почти все крупные банки. Минимальный взнос 10%, но чтобы получить самую выгодную ставку, нужно внести хотя бы 20% от стоимости квартиры.

Бронь у "Инвестторга" бесплатная на две недели. Забронировать понравившийся объект можно прямо по телефону, так же в режиме онлайн передать необходимые документы ипотечному консультанту.

Застройщик: привыкший опаздывать

Инвестиционно-строительная компания "Инвестторг" появилась в 1992 году как поставщик электротехнических изделий и строительных материалов. В 1996 году фирма вплотную занялась строительством жилья и промышленных зданий. Но за 24 года гигантом рынка так и не стала. В портфеле "Инвестторга" меньше десяти сданных жилых объектов, среди них ЖК "Адмирал", ЖК "Невский ключ", ЖК "Невский дуэт". С 2016 года девелопер осваивает Кудрово: строит там ЖК "Европейский" и "Европейский парк".

Для каждого объекта у ИСК "Инвестторг" отдельное юрлицо. "Дом у Каретного", например, по документам строит ООО "Специализированный застройщик Эй би групп".

Объектов у девелопера немного, но их в срок сдавать почти не получалось. Одно из больных воспоминаний — ЖК "Адмирал" на улице Подвойского. Сдать его удалось в 2011 году, спустя 3 года после обещанного дольщикам срока. ЖК "Невский ключ" — перенос на 5 кварталов, ЖК "Европейский" — на полгода.

Вроде бы от таких срывов дольщиков должен защищать ДДУ, но в комментариях отмечают: юристы застройщика прописали в договорах возможность переноса сроков, поэтому по факту добиться неустойки даже через суд не получается.

В Кудрово "Инвестторг" заключил с правительством Ленобласти соглашение о строительстве части Европейского проспекта и проспекта Строителей до декабря 2017 года. Но что-то не задалось. В итоге случилось отставание в графике, заморозка работ и фактическое расторжение соглашения в сентябре 2018 года.

К качеству строительства у жильцов тоже есть претензии. С ЖК "Адмирал" в мае 2019 года в СМИ разразился скандал — дом "лопнул по шву". На высоте 10 этажа отслоилась облицовочная кирпичная кладка, в итоге здание обследовали аварийщики, запретили людям выходить на балконы.

По остальным сданным домам жалобы мельче: в ЖК "Европейском", например, у кого-то промерзают стены, в "Невском дуэте" периодически не работают лифты. В противовес этим отзывам — множество однотипных хвалебных комментариев, подлинность которых вызывает сомнения.

Расположение: у моста и автовокзала

Днепропетровская улица — место тихое. По факту это Фрунзенский район, но совсем на границе с Центральным. Поэтому и до площади Восстания от ЖК "Дом у Каретного" меньше 3 километров.

Но если в районе Восстания историческая архитектура, то вокруг новостройки — типичная промзона. Прямо напротив ЖК закрытая территория "Водоканала Санкт-Петербурга", а именно Волковская водопроводная станция и "Водоканалстрой". Поэтому надеяться, что этот участок "в скором времени будет благоустроен", как обещают риелторы, не стоит.

Между "Домом у Каретного" и Прилукской улицей сейчас работает шиномонтаж и центр кузовного ремонта, стоят автобусы и разобранные машины. Но судьба этой земли определена: в ближайшие пару лет там планируется построить ещё один дом. Сотрудники ремонтной мастерской рассказали, что им осталось работать тут два года. А потом придёт застройщик. По словам менеджера по продажам, это будет "ЦДС".

На Прилукской улице в 250 метрах от строящегося ЖК компания "Эльба" обещает возвести ещё один 10-этажный дом бизнес-класса. А это значит, что все ветхие постройки снесут, двухэтажное дореволюционное здание, в котором когда-то располагался филиал Слюдяной фабрики, отреставрируют и приспособят под спортивный комплекс.

Тот факт, что лет через 5 район преобразится, сомнений не вызывает. Но до бизнес-класса окружение вряд ли дотянет. Хотя бы потому, что в паре сотен метров расположен филиал автобусного парка №1. И съезжать он не собирается. В глубине квартала стоят обшарпанные жилые дома, какие-то склады, гаражи и строения непонятного назначения.

Зато рядом протекает река Волковка, а в полукилометре от дома Обводный канал. Собственно, дом и назван в честь моста через канал. На благоухающие парки рассчитывать не надо: самое "зелёное" место округи — Волковское православное кладбище, до него от ЖК 500 метров по прямой.

Спорное соседство — автовокзал. С одной стороны, отсюда отходят автобусы, например, в Финляндию, с другой — слишком уж много транспорта для такой небольшой территории и для комфортной размеренной жизни в доме бизнес-класса. Дышится в районе тяжело. Потому что автобусы и промзона, до железной дороги метров 600. А по набережной Обводного канала постоянно курсируют большегрузы.

Вся цивилизация расположена ближе к Лиговскому проспекту. Если идти туда по Прилукской улице, то по левую руку будет Дом народного творчества и досуга, по правую ДК Железнодорожников и Театр им. Паниной, а уже на Лиговском — библиотека №10 им. Есенина.

Социалка: пока всего в достатке

Микрорайон, в котором строится "Дом у Каретного", обжитой, с социальной инфраструктурой проблем нет. В радиусе 1 км с десяток детских садов, до ближайшего №17 метров 400. Школа №153 в 400 метрах, №359 в полукилометре, до школы 376 около 700 метров. Помимо этого, в пешей доступности работают Школа олимпийского резерва №1 и несколько школ танцев.

Ближайшая к дому поликлиника, как взрослая, так и детская, расположена на Воронежской улице, до неё идти 10 минут. Остальные лечебные учреждения в шаговой доступности обслуживают другие районы. Например, детская поликлиника №24 на набережной Обводного канала, 123 — жителей Адмиралтейского, а Детская поликлиника №12 на Загородном проспекте, 29 — жителей Центрального. В числе других медучреждений в районе строительства "Дома у Каретного" — Городской кожно-венерологический диспансер на набережной реки Волковки, 3.

И вроде бы ни с образованием, ни с медуслугами проблем быть не должно, но как будут обстоять дела в перспективе — не понятно. Ведь район застраивается жильем, а социальная инфраструктура за темпами застройщиков не поспевает. Только на пятачке между Днепропетровской, Тамбовской, Прилукской и Курской улицами помимо дома от "Инвестторга" будет ещё два ЖК. А чуть в отдалении между Лиговским проспектом и Расстанной улицей Glorax Development строит свой Ligovsky City чуть ли не на 40 тысяч жителей. О том, что будет в дальнейшем на территории Волковской промзоны, я подробно писала в обзорах ЖК "Первый квартал" и "Второй квартал".

Транспорт: 5 минут до центра

С точки зрения транспортной доступности и близости к центру города ЖК "Дом у Каретного" — чистый бизнес-класс. До станции метро "Обводный канал" идти 10 минут, от станции "Обводный канал" до станции "Адмиралтейская" ехать 10 минут. Впрочем, зачем "Адмиралтейская", если отсюда до фактического центра города 30 минут пешком.

Не хочется пешком, тогда на наземном общественном транспорте. Прямо у ЖК останавливаются автобусы 74 и 76. С остановки на Днепропетровской улице можно уехать в сторону Купчино, с остановки на Курской — до Московского вокзала, к Смольному собору и Таврическому саду.

Рядом пролегает Лиговский проспект, по которому по выделенной линии курсируют автобусы, троллейбусы и трамваи. И оттуда можно отправиться вообще в разных направлениях.

Для автомобилистов тоже раздолье, ведь совсем рядом проходит набережная Обводного канала, а по ней за 15 минут без пробок можно добраться до ЗСД. До КАД тоже ехать около 20 минут. Аэропорт "Пулково" находится примерно в 30 минутах езды на машине.

Большой плюс локации — близость Московского и Витебского железнодорожных вокзалов, а также автовокзала, откуда автобусы отправляются в разные города России, в Финляндию и Эстонию.