ЖК “Второй квартал”: Волковка - продолжение следует

Таких комплексов как "Второй квартал" на месте Волковской промзоны Glorax Development обещает построить 14. Старший брат - "Первый квартал" - возводится напротив, с другой стороны Лиговского проспекта, немного в отдалении от будущей масштабной застройки. А "Второй квартал" как раз открывает собой проект по преображению почти 100 га во Фрунзенском районе города. Рендеры и проекты застройщика воодушевляют: в таком грамотно зонированном пространстве хочется жить. Но стоит выйти на улицу и посмотреть на реальное окружение жилого комплекса, оптимизм угасает. Впрочем, обо всём по порядку в обзоре тайного покупателя.

Зона КУРТ. Город будущего

Земля в районе улиц Расстанной, Камчатской, Боровой и Лиговского проспекта - так называемой Волковской промзоны, включена в список зон комплексного и устойчивого развития территорий (КУРТ). Этот термин придумали в 2017 году, чтобы грамотнее застраивать перспективные, но простаивающие городские площади. Чаще всего на них расположены ветхие промышленные предприятия, а земли поделены между несколькими собственниками, которым крайне трудно договориться.

Одно из главных правил развития земли под статусом КУРТа - держать баланс между застройкой и рекреационными зонами. Так, например, в Петербурге редевелопмент "серого пояса" предполагает, что 40% земли отведут под жильё, 30% – под коммерческие помещения, а оставшиеся 30% займут рекреационные зоны. Таких пропорций обещал придерживаться и Glorax Development.

Концепцию развития промзоны разработало голландское архитектурное бюро MLA+. Проект стал победителем в открытом конкурсе "Серый пояс. Преобразование" в 2016 году. Согласно концепции под кодовым названием "Третий Петербург", Волковка может вместить в себя "передовые идеи и инновации". Здесь предлагается разместить корпус ИТМО, дворец науки и техники, создать лофты в памятниках архитектуры и сеть соседских центров. Станция метро "Боровая" (строительство которой перенесено на 2028 год) рассматривается в качестве "импульса к развитию". Архитекторы предлагают облагородить Лиговский проспект, продлить Бухарестскую улицу и создать вдоль железнодорожных путей новую широтную магистраль и линейный парк.

Часть Волковки взялся застраивать Glorax Development. Он уже выкупил под возведение Ligovsky City 25 гектаров, из них 2,4 га - под "Второй квартал", 1,6 га на улице Тосина - для строительства "Третьего квартала". Будущее ещё 18 гектаров пока туманно - сначала нужно разработать новую градостроительную документацию. Кроме того, на другой стороне Лиговского проспекта на 2,8 га строится ЖК "Первый квартал".

Ligovsky City раскинется на 100 га, но что конкретно и в каком виде там появится, к концу весны 2019 года было не ясно. На сайте проекта речь идёт о строительстве 14 кварталов на 40 тысяч жителей. Здесь должны возникнуть 4 городских площади и 4 парковые зоны, а также социальные объекты. По словам менеджеров, это 6-7 детских садов, 3 школы и одна поликлиника. Для неё выделят место в центре Ligovsky City.

На всё это девелопер взял себе 7-8 лет. Но с реализацией задумки могут возникнуть трудности. Чтобы застроить промышленные территории, нужно принять новый генплан Петербурга, а в апреле 2019 года стало известно, что его рассмотрение перенесено на 2020 год. Да и в целом в городе не сформирована политика по застройке КУРТов. Только на подготовку документации могут уйти годы.

Волковская промзона. Настоящее

По задумке, вся территория Волковской промзоны должна стать единым современным пространством. Но это лет через 7-8 в лучшем случае. Летом 2019 года красивых видов в округе не было. Со стороны Расстанной улицы к строительной площадке примыкают четырёхэтажные жилые дома, далее на юго-восток растянулись земли "Метростроя". С юга первый корпус ЖК выходит на участок, где планируется открыть станцию метро "Боровая". Сейчас же там полуразваленные склады за жёлтым бетонным забором. При этом сроки строительства метро регулярно переносятся.

У улицы Тосина планируется "Третий квартал", но дата выхода на площадку не известна. Между участком Glorax и Расстанной улицей находятся здание управления на транспорте МВД РФ по СЗФО, РУВД Фрунзенского района, жилые дома и часовня Архистратига Михаила. Остальная часть прилегающей территории занята автоцентрами, СТО и всевозможными промпостройками.

Неприглядное одноэтажное здание, стоящее чуть ли не вплотную к первому корпусу "Второго квартала" со стороны Лиговского проспекта, сносить пока не планируется. По словам менеджера по продажам, застройщик пытается его выкупить, но пока безуспешно. Из-за него даже пришлось предусмотреть в первом корпусе арку для организации внутриквартального проезда.

"Второй квартал". Проект

На участке площадью 2,4 гектара строится четыре 9-11-этажных корпуса на 830 квартир.

Самый большой, первый корпус, 10-секционный на 417 квартир возводится рядом с Лиговским проспектом. Самый маленький - третий - односекционный на 70 квартир. Он стоит в глубине квартала и соседствует с существующей застройкой.

Во "Второй квартал" входят только жилые корпуса с подземной парковкой и внутридворовым благоустройством. Никаких детских садов или скверов, как в "Первом квартале", тут не будет. Они должны появится в рамках следующих этапов строительства Ligovsky City.

Двор сделают закрытым, в этом меня уверила менеджер в офисе продаж. Она признала, что на рендерах и даже макете внутри двора появилась открытая парковка, но в итоге её не будет. Ведь без свободного от машин двора бизнес-статус ЖК стоял бы под вопросом.

Гостевые парковки тоже предусмотрены в плане. Согласно проектной документации, их будет 85. Под землёй застройщик пообещал организовать 570 машиномест. Но эти цифры не слишком правдоподобны. Как и в "Первом квартале", на некоторых местах подземного паркинга можно установить двухуровневые подъёмники. И вместимость стоянки рассчитывалась именно с учётом их монтажа. Но сам застройщик ставить подъёмники не намерен - это смогут сделать владельцы парковочных площадок.

Во "Втором квартале" предусмотрено 69 механических подъёмников - 138 машиномест.

Проект квартала разработала проектно-производственная фирма "А.Лен". На рендерах корпуса выглядят аскетично и современно. Что гармонирует с окружающей застройкой. В похожем стиле рядом уже возведён "Новый Лиговский" от "СПб Реновации" и ЖК "Look" от "Петербургской строительной компании". Поблизости расположены здания, относящиеся к эпохе конструктивизма.

Так же как и в "Первом квартале" оконные проёмы увеличены, подоконники находятся всего в 20 сантиметрах от пола. Исключение - второй этаж, здесь подоконники стандартной высоты - 60 см от пола. Окна и балконные двери сделаны из алюминиевого профиля с двухкамерными стеклопакетами. Высота потолков - 2,75 метра.

Первые этажи отданы под коммерцию. Все они выставлены в продажу, что именно там разместится, менеджер не знала, но предположила, что в одном помещении уместно было бы сделать фитнес-центр, поскольку площадь наиболее подходит именно под эти цели. В "Первом квартале" спортзал появится. И он будет бесплатным для жильцов ЖК.

В каждой секции установят по два лифта грузоподъёмностью 1000 и 450 кг. С производителем застройщик пока не определился. Это будет либо Otis, либо Kone. На лифтах же можно будет спуститься в подземный этаж, где помимо парковки спроектированы 194 кладовые. Они разместились под северной частью корпуса 2 и под корпусом 3.

Дизайн холлов "Второго квартала" перекликается с планируемой отделкой мест общего пользования первого брата: та же неоклассика с элементами лофта. На картинках цветовая гамма в этом ЖК будет холодной: кремовый и серый керамогранит вместо бежевого и кирпичного. Дизайн-проект разработало московское бюро Mill Studio.

Квартиры во "Втором квартале" сдаются без отделки, с так называемой свободной планировкой. В квартире после сдачи не будет даже стен, лишь 20-сантиметровые кирпичи в местах, где проектировщики их предусмотрели. Но несколько квартир было решено сдавать с предчистовой отделкой - они расположены в 4 и 5 секции первого корпуса и в третьем корпусе. Но к концу июня 2019 в продаже были только большие трёшки с отделкой.

На месте: темп строительства

Офис продаж Glorax Development расположен на Лиговском проспекте, 240. Там установлены два красочных макета обоих строящихся кварталов - "Первого" и "Второго".

На встречу с менеджером лучше предварительно записываться, но я была там дважды, один раз без записи, и ждать долго не пришлось.

Летом 2019 работы на стройке шли активно. К началу июля корпус 1 оторвался от земли на 5-7 этажей, только в секции 6 велось устройство стен и перекрытий 1 этажа. В корпусе 2 и 3 сооружали кровлю и внутренние стены, в корпусе 4 строители трудились на уровне 6 этажа.

Менеджер по продажам уверила, что из графика они не выбиваются, ЖК будет сдан в срок - в середине 2020 года. Ключи же дольщики, согласно ДДУ, получат до конца 2020 года.

Квартирография и цены

Планировки ЖК "Второй квартал" в большинстве своём кажутся рациональными и продуманными. Выбор разнообразен: студии, однушки, двушки и трёшки, евро-варианты с большими кухнями, двусторонние, угловые, с гардеробными и без, с лоджиями и даже террасами на 9 этажах. В числе плюсов - 4-6 квартир на этаже. Только в секции 6 первого корпуса и секции 1 второго корпуса их 8.

Студий и однушек в ЖК 26% от общего числа квартир. Согласно неофициальной классификации петербургских новостроек от агентства Knight Frank, "Второй квартал" по этому показателю относится, скорее, к "бизнес-лайт". По высоте потолков 2,75 метра, количеству парковочных мест и средней площади квартир до уверенного бизнес-класса комплекс не дотягивает.

Цену квадратного метра можно назвать адекватной, если брать в расчёт удобное расположение, перспективу появления станции метро, срок сдачи, качество строительства и уровень безопасности. В июне 2019 года квадратный метр в трёхкомнатной квартире в 1-3 корпусах продавался в среднем за 110-120 тыс. рублей. В однушках и студиях цены значительнее - 140-155 тыс. Четвёртый корпус был выведен в продажу летом 2019 года, поэтому цифры там другие - 120-130 тыс. за квадрат в двушках и трёшках. Но не нужно забывать, что всё это черновой вариант квартир, без стен внутри.

Цена на студии площадью 26 кв. м начинается с 4 млн. За 4,6 млн в июне можно было купить однокомнатную квартиру площадью 32,09 кв. м во втором корпусе. Двухкомнатная на 66,6 кв. м в первом корпусе продавалась за 7,16 млн, евро-трёшка площадью 68,46 кв. м в четвёртом корпусе - за 8,39, трёхкомнатная площадью 77,68 в первом корпусе - 8,88 млн.

Весной и в начале лета 2019 года Glorax Development применял акцию "Дарим квадратные метры" - вычитал от базовой цены стоимость определенного количества квадратов, своего для каждого вида квартир. В июле эту акцию отменили, но цены выросли незначительно, в среднем - до 100 тысяч.

Стоимость парковочных мест начинается с 890 тысяч, при 100-процентной оплате - 860 тыс. Места с высокими потолками, на которых допускается установка двухуровневых подъёмников, в продажу пока не выведена.

Кладовые раскупаются активно. К середине июне в продаже оставалось штук 15. Цена - 75 тыс. за кв. м. Площадь кладовых - от 2 до 7 кв. м.

Инфраструктура: детсадов может не хватить

Пока по соседству со "Вторым кварталом" не построили станцию метро "Боровая", придётся довольствоваться "Обводным каналом". Эта станция находится в километре от ЖК.

Лиговский проспект - крупная и загруженная транспортная артерия города. По нему можно добраться как до Московского проспекта, а оттуда - на юг города и до аэропорта, так и до центра - площади Восстания и Московского вокзала. Тут же, в километре от ЖК - набережная Обводного канала, идущая с запада на восток. Поэтому что касается транспортной инфраструктуры, то расположение у ЖК крайне выгодное. Единственный минус - на Лиговском проспекте в часы пик нередки пробки. Зато трамваи и автобусы ходят по выделенной линии, а остановка общественного транспорта располагается рядом со "Вторым кварталом", на углу Лиговского и улицы Тосина.

С детсадами в этой части Фрунзенского района дела обстоят хорошо - в 10-15 минутах ходьбы расположены ДОУ №8 и №17. Но нужно понимать, что после заселения ЖК "Первый квартал" и "Второй квартал" нагрузка на ближайшие учреждения увеличится. А ждать строительства обещанных 6-7 садов в Ligovsky City придётся несколько лет.

То же самое и со школами: ближайшая №359 совсем рядом, на углу Расстанной и Тамбовской, её Glorax Development сейчас реконструирует, до школы №153 - 850 метров.

Детская поликлиника №19 находится неподалёку, на Прилукской улице, до неё 600 метров. А вот до взрослой поликлиники №48 идти больше 2 километров. Застройщик обещает, что через несколько лет в сердце Ligovsky City появится новое медучреждение, пока это лишь планы.

Весомый недостаток локации - отсутствие поблизости прогулочных зелёных зон. Ближайшее к ЖК свежее пятно на карте - Волковское кладбище. Впрочем, напротив комплекса Glorax Development уже благоустраивает новый сквер. И в нём будут гулять жители обоих строящихся кварталов.

Не хватает в этой части Лиговского проспекта кафе, ресторанов и баров. Приличный общепит нужно искать ближе к площади Восстания. С супермаркетами дело обстоит лучше - до "Дикси" 200 метров, до "Пятёрочки" - 450, "Лента" находится в километре от ЖК, до "Ашана" на Боровой - 1,2 км.

Застройщик

Как и в случае с "Первым кварталом", для реализации проекта "Второго квартала" была создана отдельная компания "Лига Девелопмент". Она входит в холдинг Glorax Development, созданный в 2014 году. Подробнее я писала о нём в обзоре ЖК "Первый квартал".

Основной вопрос к застройщику - осилит ли он такую масштабную застройку, ведь в его портфеле реализованных проектов нет пока ничего подобного. Параллельно с Ligovsky City девелопер строит Golden City на намыве Васильевского острова, и туда тоже необходимо вложить миллиарды рублей. Не только на сами жилые дома: строительство социальной и транспортной инфраструктуры полностью ложится на плечи девелопера.

Пока же Glorax Development наращивает объёмы строительства и не даёт поводов сомневаться в своей надёжности. Не удивительно, что в 2018 году в конкурсе "Рекорды рынка недвижимости" компания была названа "Девелопером №1".

Условия покупки

При покупке квартиры в ЖК "Второй квартал" доступна ипотека, рассрочка и 100-процентная оплата. Рассрочка выгодна лишь при большом первоначальном взносе, на него даётся скидка 15%. Но расчёт идёт от базовой цены.

Рассрочку можно оформить беспроцентную до конца строительства, то есть до мая 2020 года.

Ипотеку в ЖК "Второй квартал" выдают большинство российских банков, средняя ставка - 10% годовых. "Промсвязьбанк" готов выдать займ под 9,7-9,85% годовых, Россельхозбанк - под 9,7%, а например, Сбербанк предлагает минимум 10,2% при страховании жизни и электронной регистрации документов.

Бронь квартиры в Glorax Development платная - 25 тыс. рублей. Заключается договор, вносятся деньги, и квартира остаётся за клиентом на время оформления документов и одобрения кредита банком. Затем эта сумма вычитается из стоимости квартиры.