ЖК "Дом на набережной": проект, потеснивший новый мост через Неву

Видом на главную реку Петербурга способны похвастаться немногие строящиеся жилые комплексы: набережные не резиновые, их на всех не хватает. Но компании "Северный город" повезло: ей удалось получить под застройку участок не только рядом с рекой, но еще и в пешей доступности от метро. Теперь в километре от "Елизаровской" возводится "Дом на набережной". Что еще может предложить покупателям застройщик, кроме соседства с главной водной артерией города, и чем примечателен район строительства, узнавал тайный покупатель.

Застройщик: множество наград и негативные отзывы

Компания "Северный город" входит в холдинг RBI. Это давний и проверенный игрок на строительном рынке. Он существует 24 года, за которые реализовал 120 проектов. Последним введенным в строй жилым комплексом, по данным на октябрь 2017 года, стал 8-этажный "Дом у Елагина" в Приморском районе.

Наград в закромах у холдинга предостаточно. Наибольшее признание получает жилье бизнес-сегмента. Так, последние два года RBI побеждает в конкурсе Urban Awards. В 2017 году лучшим строящимся ЖК бизнес-класса стал "Дом у Невского", в 2016 этот титул получил проект "Петровская ривьера".

У "Северного города" тоже случаются успехи: в этом году ЖК "Ultra City" на Комендантском проспекте вошел в пятерку лучших строящихся жилых комплексов комфорт-класса. А в 2014 застройщик получил премию "Доверие потребителя".

История компании пестрит достижениями. Оттого так неожиданно было найти немалое количество негативных комментариев на форумах.

Часть претензий от дольщиков "Северного города" касается срывов сроков строительства. Здесь речь идет о проекте "Mistola Hills", который был сдан на год позже ожидаемого. А дольщики ЖК "Green City" получили квартиры позже установленного срока, поскольку при приемке обнаруживали строительные недоделки. Остальные же покупатели говорят о плохой клиентской поддержке: мол, менеджеры пытаются всеми силами продать квартиру, упуская из вида важные особенности объекта. Кого-то из дольщиков дезинформировали о сроках сдачи жилья, другие не смогли уточнить необходимую информацию после подписания ДДУ, третьи были неприятно удивлены изменениями проектной декларации, о которых их не предупреждали.

Имеются судебные решения, согласно которым застройщик ущемлял права дольщиков ЖК "Дом у Площади Победы" и ЖК "Time. Дом у Московского". В одном решении говорится о содержании в ДДУ неких противоречащих закону пунктов, а в другом — о незаконном требовании компании заплатить за коммунальные услуги авансом.

И вроде бы на фоне десятков наград и тысяч счастливых лиц дольщиков подобные отзывы кажутся незначительными, однако все это является поводом быть чуть более внимательным при покупке квартиры.

Проект: с оглядкой на историю

"Северный город" строит ЖК "Дом на набережной" в привычном для себя классе комфорт-плюс. В этом проекте было решено переосмыслить наследие Петербурга-Ленинграда и добавить в облик новостройки величия сталинской архитектуры. Это нормальное явление для объектов, возводимых на набережных города: нечто похожее по другую сторону Невы собирается построить "ЛСР" в своем квартале "Цивилизация".

Здание строят из монолитных железобетонных плит. Наружные стены складываются из керамзитобетонных блоков, сверху крепится утеплитель, а в завершении — облицовочная штукатурка.

Всего в доме пять секций, 18-19 этажей и 702 квартиры. Площадь жилых помещений начинается с 28 кв. метров и достигает 102 квадратов. На первых этажах разместятся коммерческие организации со входами со стороны улицы. Попасть в квартиры получится только со двора. Двор обещают сделать закрытым, чтобы проникнуть за ограду, придется общаться с охраной по аудиосвязи (вариант точно не для социофобов). Вся придомовая территория будет находиться под круглосуточным видеонаблюдением.

В подземном паркинге предусмотрено место всего для 65 автомобилей. Но в дополнение к ним организуют открытые парковочные места на 151 машину. Эта парковка займет почти треть земельного участка со стороны Общественного переулка. Такая планировка была вынужденной мерой, поскольку застраиваемая земля расположена в двух территориальных зонах — ТД (жилая и деловая застройка) и ТУ (зона городских дорог и магистралей). Именно в зоне ТУ и появится парковка.

Прогулочную зону встроенного детского сада на 60 малышей разместят в центре жилого комплекса. Почти половину пространства между секциями дома (проще говоря, внутри буквы "П") огородят забором, а на оставшейся территории уместят спортивную площадку, горки-качели, пешеходную зону и места для отдыха.

"Северный город" позиционирует свое жилье как "стиль 3e": экология, эргономика и экономика. В эту концепцию входят, например, малошумные лифты, двойные перегородки между комнатами и санузлами, повышающие звукоизоляцию, скрытые места для кондиционеров, усиленные металлические входные двери в квартирах, индивидуальный электронный ключ для каждого жильца и свободный wi-fi во дворе.

Особо отмечают и многократно напоминают менеджеры о 4-ступенчатой системе очистки холодной воды. Питьевая вода должна литься прямо из крана, а горячую будут готовить на основе очищенной холодной непосредственно в доме. Только все равно нужно учитывать, что теплоснабжение дома будет зависеть от центрального, и традиционного отключения горячей воды летом избежать не удастся.

По заявленным опциям дом действительно соответствует статусу "комфорт плюс". И тем сильнее он контрастирует со своим не самым комфортным окружением.

Окружение: Back in the USSR

Время в районе станции метро "Елизаровская", кажется, замерло. Местная архитектура дышит Советским Союзом и многолетним запустением. Названия близлежащих улиц отсылают нас в прошлое. Напротив строящегося "Дома на набережной" можно увидеть памятный знак в честь первой листовки Владимира Ленина к рабочим Невского завода. Даже курсирующие здесь трамваи помнят не только развал СССР, но, вероятно, и его расцвет.

Главной точкой распространения депрессивной атмосферы района выступает территория Невского завода. Ранее производственные площадки располагались между проспектом Обуховской обороны, Большим Смоленским проспектом и улицей Седова. Они занимали больше 50 га. Но в 2007 году предприятие разделили на две компании. Теперь как завод энергетического машиностроения, вошедший в состав "РЭП–Холдинга", функционирует только часть корпусов. В том числе светлое закругленное здание на проспекте Обуховской обороны, 51. Его можно видеть с территории "Дома на набережной", — там располагается Институт энергетического машиностроения и электротехники.

Оставшиеся 30 га с офисными и складскими зданиями будут расчищены и в дальнейшем застроены коммерческими помещениями или жильем. Застройке подлежит территория неподалеку от участка "Северного города", имеющая выход к Неве. Там сейчас расположены обветшалые автомойки, автосервисы, гаражи, несколько аварийных пустующих построек и даже памятники архитектуры. В 2013 году озвучивались планы снести все, что позволяет закон, и построить деловой комплекс с общественно–культурными функциями. Но прошло уже немало времени, а воз, то есть вся постсоветская разруха, и ныне там.

На огромной территории по Большому Смоленскому проспекту, некогда принадлежащей заводу, дела идут примерно так же. Земля огорожена высоким забором, за которым продолжают разрушаться старые здания. Ранее говорилось, что на этом месте будут строить жилье. Но эксперты сомневаются в целесообразности застройки, поскольку ЖК в окружении производственных площадок не будет пользоваться популярностью. Так что дольщикам "Дома на набережной" придется еще долго мириться с промзоной и искать в этом свои плюсы.

Например, несмотря на заводы, в микрорайоне тихо и зелено. Мало того, что под окнами ЖК Смоленский сад, так еще через дорогу разбит сквер ДОСААФ. Рядом с улицей Ольминского есть сад Фонтанчик, да и на набережной пока растут деревья. Пространства много, давящих высоток нет, во дворах спокойно и безлюдно. Приятное впечатление производит и бизнес-центр класса B+ "Фидель", стоящий в паре десятков метров от "Дома на набережной" за Смоленским садом. За ним, на проспекте Обуховской обороны, 70, "Александро-Невская мануфактура" уже приступила к строительству жилого комплекса.

До 20 минут пешком от нового ЖК находятся:

• четыре детских сада №№ 3, 10, 17 и 47;
• лицей №329 и гимназия №330;
• две общеобразовательные школы №№327, 340 и одна частная — "Шанс";
• СДЮШОР №1;
• детская музыкальная школа им. Глазунова;
• женская консультация №31;
• детская городская поликлиника №73 и взрослая — №6;
• стоматологическая поликлиника №13.

Тут же стоит упомянуть про спортивные центры, отделения банков, магазины и Невский рынок. Район развит хорошо, поэтому с социальной, торговой и развлекательной инфраструктурой проблем не возникнет. А в крайнем случае всегда можно доехать до центра — станция метро "Елизаровская" всего в километре от "Дома на набережной". Для автомобилистов дорогой-выручалочкой служит проспект Обуховской обороны, ведь до площади Александра Невского по нему ехать 7-10 минут.

Транспортная инфраструктура: быть ли мосту?

Существует один аспект, который сильнее всего пугает потенциальных покупателей "Северного города", и он прописан в генплане развития Петербурга. Речь идет о Большом Смоленском мосте, на который уставшие от заторов на дорогах жители Невского района возлагают большие надежды. Мост этот должен пройти прямо у "Дома на набережной".

Если верить первоначальным проектам планировки и межевания квартала, то заезд на переправу должны были организовать по тому самому участку, где строится "Дом на набережной". Но в 2012 году проект чудесным образом изменился: заезд решили пустить в обход участка, по восточной границе Смоленского сада. Таким образом, застройщику был дан зеленый свет на возведение многоквартирного дома.

Но и это еще не все. На рендерах "Северного города" набережная Невы представлена как тихий внутриквартальный проезд с зеленым берегом реки. Сейчас Перевозная набережная не имеет транзитного движения, поскольку начинается и оканчивается тупиком. Но согласно схеме развития улично-дорожной сети Петербурга до 2025 года, вскоре там должна появиться магистраль непрерывного движения. Ее строительство диктует дорожная обстановка окрестностей, поскольку проспект Обуховской обороны зачастую задыхается в пробках. Да и в целом Невский район в часы пик стоит плотно.

Если у властей города все же дойдут руки до реализации этих проектов, то "Дом на набережной" окажется оцеплен шумными магистралями. С другой стороны, строительство Большого Смоленского моста хотели приурочить к Чемпионату мира по футболу 2018 года, но дело до сих пор не сдвинулось с мертвой точки. Дом в следующем году уже введут в строй, и это не вызывает сомнений, а вот новый мост все еще остается лишь на картинках.

Виды: кому — Нева, а кому — ветхие дома

В начале октября строители добрались уже до 15-17 этажей дома, в зависимости от секции. С первого по седьмой этаж в окнах появились стеклопакеты. На нижних этажах продолжалось устройство цементных стяжек полов в квартирах и прокладка внутренних инженерных коммуникаций. Монтаж оборудования котельной был почти завершен. Согласно проектной документации, строительство жилого комплекса должно закончится в 4 квартале 2018 года.

"Дом на набережной" можно рассмотреть не только со стороны, но и изнутри. Несмотря на продолжающуюся стройку, менеджеры уже устраивают покупателям экскурсии. На осмотр необходимо предварительно записываться по телефону, их проводят с 10:00 до 15:00.

В качестве показательного выбран четвертый этаж. На экскурсию мы с менеджером отправились из временного офиса продаж, расположенного прямо на объекте. Пока представить, насколько на площадке будет красиво к концу 2018 года, непросто: сейчас там строительный мусор, рабочая техника и металлические вагончики. Однако проведение таких осмотров уже на этом этапе — грамотный ход застройщика. С земли впечатление о комплексе складывается не самое приятное, и связано это с его окружением. Но внутри дома мнение меняется на противоположное, стоит только выглянуть из окна.

В своем буклете застройщик утверждает, что "из большинства квартир открывается живописная панорама на Неву". Но даже взглянув на рендер, понимаешь, что это не так. Дом имеет форму буквы "П", и только правая сторона здания обращена к реке. Еще можно разглядеть кусочек набережной из угловых квартир левого крыла, но это все равно далеко от "большинства".

Зато дольщики, купившие квартиры с окнами во двор, получат вид на Смоленский сад. Он хоть и небольшой, но живописный. С учетом благоустроенной придомовой территории там будет уютно и зелено.

Меньше всего повезет с видом жильцам квартир со стороны проспекта Обуховской обороны. До оживленной дороги не больше 50 метров, и на этой площади перед комплексом стоят старые ветхие дома, вплотную к участку ЖК примыкает котельная и шиномонтаж. С нижних этажей угловой секции вообще не видно почти ничего, кроме стены котельной. Если принять во внимание генплан города, то ветхие дома снесут. А на их месте проложат заезд на новый мост, что тоже не самая радужная перспектива.

Перед окнами, выходящими на Общественный переулок, много придомового пространства, но большая его часть будет заставлена машинами. А в отдалении — привычная для этого района промзона с развалинами. Как уже говорилось, все это должны убрать и застроить не то жильем, не то культурно-деловым центром. Вопрос лишь в том, сколько лет придется ждать, любуясь на разруху.

Есть свои минусы и у некоторого жилья со стороны Невы. Между рекой и строящимся комплексом остался ветхий четырехэтажный жилой дом. Это значит, что собственникам квартир на 2-6 этажах угловой секции вид загородит старое здание, которое пока никто сносить не собирается. Так что лучше рассматривать этажи выше седьмого.

Цены на квадратные метры со стороны промзоны хоть и ниже, чем в квартирах, выходящих на Неву, но контраст между видом из окон существеннее. И как бы это обстоятельство не стало причиной раздора среди жильцов дома.

Квартиры: богатый выбор планировок

Из 702 квартир в ЖК почти треть занимают однушки (308) и студии (17). Двухкомнатными запроектированы 254 квартиры, еще 113 трехкомнатных и всего 10 четырехкомнатных.

Цена квадратного метра начинается со 102 тыс. рублей и достигает 135 тысяч. Так, студия площадью 28,1 кв. метр на 19 этаже обойдется в 3,8 млн рублей. Это высокая стоимость жилья комфорт-класса, пускай даже с приставкой "плюс". С другой стороны Невы студия обойдется на миллион дешевле. В ЖК "О'Юность", например, или в ЖК "Золотая долина". Но вид на Неву, вероятно, дорогого стоит.

Разброс цен между видовыми и невидовыми квартирами — несколько сотен тысяч. Например, за двушку 60 квадратов на 8 этаже с окнами на проспект Обуховской обороны и старые дома придется заплатить 6,32 млн рублей. А аналогичная квартира, но уже с привлекательной стороны стоит 6,91 млн. На 19 этаже цена такой же составляет уже 7,6 млн — 700 тысяч накинул панорамный вид.

Выбор планировок в комплексе большой: есть квартиры односторонние и двусторонние, с небольшими кухнями в 10 кв. метров и с кухнями-гостиными по 20 квадратов. Особенно хороши угловые квартиры с кухнями неправильной формы по 21 кв. метру и двумя балконами. Из минусов — высота потолков всего 2,72 м. в черновой отделке. Только в квартирах на 19 этаже высота потолков достигает 3 метров.

На этаже по 7-9 квартир, два лифта на секцию. Жилье сдается с черновой отделкой — стены даже не будут оштукатурены. Однако в 30 квартирах решено выполнить чистовую отделку. Она включает в себя стяжку и грунтовку пола, шпатлевание потолка и стен, канализационные и водопроводные стояки с приборами учета, электрическую разводку и входные двери. Трехкомнатная квартира с белой отделкой на 6 этаже обойдется в 9,47 млн рублей. Цена квадрата — 107 тысяч.

По словам менеджера, стоимость жилья увеличивается примерно раз в квартал в среднем на 2-5%. Например, двухкомнатные квартиры подорожали с 9 октября, в этот же день сразу на 5% повысилась цена на угловые трехкомнатные с видом на Неву.

Условия покупки: акции на любой случай

Ипотеку на квартиру в "Доме на набережной" можно оформить в 10 банках. Сбербанк на этом объекте в октябре предлагал ставку 7,9% с первоначальным взносом не менее 15%.

При 100-процентной оплате или ипотеке действует скидка в 15% от базовой цены. Также есть вариант рассрочки. Она беспроцентная и действует до июня 2018 года. 50% вносится сразу, оставшаяся сумма равными платежами ежемесячно. До 31 октября давали ту же 15-процентную скидку и при покупке в рассрочку.

У "Северного города" традиционно действует целый набор дополнительных акций. Например, скидка в 100 тысяч иногородним, 2% при повторной покупке или те же 2% сотрудникам банков-партнеров. Но как отметил менеджер, скидки не суммируются.