ЖК "UP-квартал "Московский": опции бизнес-класса и КАД под окнами

Квартиры в Шушарах пользуются хорошим спросом. Прописка городская, метро близко, а цена квадратного метра на старте продаж во многих ЖК не превышает 70 тысяч рублей. Одним из новых проектов в поселке является жилой комплекс от ФСК "Лидер" UP-квартал "Московский". Как сказал один из менеджеров по продажам застройщика, "конкурентов у UP-квартала в Шушарах нет". Насколько обосновано это утверждение, узнавал тайный покупатель.

Девятый по счету

Слоган всех UP-кварталов, возводимых финансово-строительной корпорацией "Лидер", — "Бери выше". Таким образом застройщик хочет показать, что покупателям квартир класса "комфорт" доступны опции бизнес-класса. Речь идет о закрытом дворе, круглосуточном видеонаблюдении, консьержах в холлах, индивидуальном дизайне входных групп и обустроенных местах общего пользования.

UP-кварталов в списке застройщика уже девять. Три из них строят в Петербурге и Ленобласти — "Светлановский", "Комендантский" и "Московский". Так как ни один UP-проект к октябрю 2017 года полностью не реализован, говорить однозначно о том, все ли обещанные опции бизнес-класса будут воплощены, нельзя. Но уже построенные объекты ФСК "Лидер" выглядят хорошо, у дольщиков серьезных претензий нет. Например, жильцы ЖК "Новое Измайлово-2" в Балашихе, который "Лидер" достраивал за ЗАО СФК "Реутово", хвалят ровные стены и "правильную прокладку коммуникаций". А бизнес-класс "Лисицина/5" и дом премиум-класса "Дыхание" в Москве получились у застройщика эффектными. Последний в 2016 году стал лауреатом премии European Property Awards в номинации "Архитектура высотных жилых зданий".

Компания строит быстро, задержки по вводу жилья если и случаются, то некритичные. Так, первая очередь "Светлановского" во Всеволожском районе была сдана на полгода позже намеченного срока, на пару кварталов перенесли ввод в строй ЖК в Сколково. На форумах можно встретить единичные замечания к отделке в квартирах: в ЖК "Светлановский" дольщик обнаружил нехватку декоративной фурнитуры на окнах, отклонение стены от вертикали на два сантиметра и трещину в створке стеклопакета. Но все подобные недочеты, указанные при приемке квартир, застройщик обязан устранить за свой счет.

Чего ожидать от проекта в Шушарах

На участке площадью 5,5 га и в 200 метрах от развязки КАД-Московское шоссе строится три кирпично-монолитных дома. Максимальная высота новостройки — 24 этажа. В жилом комплексе разместится 2175 квартир. Самым крупным запланирован второй корпус на 1040 жилых помещений. В этом же доме появится детский сад на 105 мест.

В "Московском" застройщик отказался от подземного паркинга. Вместо него будет построено четыре девятиэтажных здания на 1110 машиномест. Плюс еще 77 автомобилей смогут вместить в себя открытые парковки.

UP-проект в Шушарах реализуется в четыре этапа. В начале ноябре строители заканчивали возведение 19 этажа первого 23-этажного дома на четыре секции. Его сдача намечена на первый квартал 2018 года. Второй корпус обещают построить ровно через год — в первом квартале 2019, еще через два квартала сдать третий корпус, ну а все благоустройство и паркинги завершить в начале 2021. Так что дольщикам пару-тройку лет придется помучиться с парковкой автомобилей.

Минусом проекта я бы назвала большое число студий в первом доме — 267 штук, или 43% от общего количества жилых помещений. Площадь этих квартир невелика — от 24 до 29,5 кв. метров. Еще 25% приходится на однушки площадью до 39,7 квадратов. 155 из 622 квартир — двушки 55,1-59,7 кв. м и всего 44 трехкомнатных площадью чуть больше 70 кв. метров. Такое количество малогабаритного жилья привело к тому, что в третьей секции на этаже располагаются по 10 квартир. Зато в первой и во второй — по шесть.

Как уже отмечалось, застройщик сулит покупателям красивую жизнь бизнес-класса. Во двор можно будет попасть по smart-картам, в домах установят адресную систему автоматической пожарной сигнализации и скоростные бесшумные лифты. Согласно первоначальному проекту, в холлах должны разместить колясочные, помещения для консьержей, места для хранения велосипедов и даже мойки для шин и лап животных. Вентилируемые фасады облицуют керамогранитом, входные группы выполнят по индивидуальному дизайн-проекту, а во дворе появятся детские и спортивные площадки. Проблема в том, что часть из этого рискует остаться только на бумаге.

Как выяснилось, в проектную декларацию были внесены изменения и сокращено количество лифтов. Теперь на 10 квартир третьей секции первого 23-этажного корпуса установят всего два подъемника, хотя ожидалось четыре. В других секциях также осталось по два лифта вместо запланированных трех. Помимо этого в ходе строительства было решено отказаться от мусоропровода. ФСК "Лидер" считает такие изменения несущественными и не влияющими на комфортность проживания: по словам менеджера, грузоподъемность лифтов увеличена, а на освободившихся площадях будут колясочные и места для временного хранения велосипедов. Новый проект получил положительное заключение экспертизы, а дольщики просвещают потенциальных покупателей на форумах и собираются обратиться в суд.

Трудности могут возникнуть и у автовладельцев. Машиномест в многоуровневом паркинге почти в два раза меньше, чем квартир: 1110 против 2175. При этом шушаровцы уже жалуются на нехватку парковок в микрорайоне. Ну и наконец сама локация ЖК вызывает вопросы и опасения. И дело здесь не только в трассах под окнами.

Неоднозначное соседство

Для Шушар как нельзя лучше подходит определение "каменные джунгли" — многоэтажки примыкают одна к другой, возвышаясь над землей словно гигантские деревья, а среди них орудуют огромные строительные краны. Однако UP-квартал "Московский" расположился немного в стороне от основного жилого массива.

Пока это один из самых близких к КАД и Московскому шоссе ЖК: от крайней точки первого корпуса до шумозащитного ограждения съезда ровно 50 метров. Это обстоятельство настораживает потенциальных покупателей, ведь рядом с загруженными трассами экологическую обстановку нельзя назвать благоприятной. Но лично мне воздух на территории "Московского" не показался загазованным. Да и шум от трасс особо не мешает. Рядом с дорогой присутствует постоянный гул, но за закрытыми окнами его точно не будет слышно.

По словам менеджера продаж, застройщик планирует увеличивать высоту шумозащитного ограждения в районе квартала. Роль дополнительного заграждения сыграет и девятиэтажный паркинг, который разместится как раз вдоль одного из съездов.

А вот звук взлетающих из "Пулково" самолетов обращает на себя внимание — их с территории квартала видно и слышно. К этой особенности локации дольщикам придется привыкнуть.

Если сзади и справа от квартала (за паркингом и корпусом №3) проходят транспортные артерии, и от этого уже никуда не деться, то слева от ЖК по Школьной улице — пустующий земельный участок. Территория выглядит заброшенной: там забиты сваи, кое-где лежат строительные материалы, проложены какие-то трубы, но все в грязи и частично затоплено. Как рассказал менеджер в офисе продаж, в таком виде участок пребывает не первый год. На него можно беспрепятственно проникнуть сквозь щель в заборе, никаких опознавательных знаков нет. Дольщики на форумах отмечают, что участок принадлежит "Дальпитерстрою". По данным Госстройнадзора, там планировалось строительство многоквартирного жилого дома, но работы временно не производятся.

Настораживает то, что судьбу земли сложно предугадать. Она либо останется в таком неприглядном состоянии и будет представлять опасность для особо любопытных детей, либо на нее вернется владелец и построит там очередную многоэтажку. В последнем случае дольщикам, купившим квартиры в UP-квартале в секциях 1, 2 и частично 3 корпуса №1 со стороны участка, придется жить с видом на стену. Расстояние от корпуса до заброшенной земли — около 25-30 метров. ЖК от нее будет отделять лишь небольшой внутриквартальный проезд.

Где учиться и лечиться

Если ориентироваться по картам и планам застройщика, то объектов социальной инфраструктуры около строящегося квартала в достатке. Новую школу №93 на 1125 учеников видно из окон первого корпуса — она открылась в 2015 году на Школьной улице. В пяти минутах от комплекса расположился детский сад №38, еще два детсада работают в ближайших окрестностях. Но в реальной жизни ситуация с соцобъектами в Шушарах непростая.

По данным на середину сентября 2017 года, в школе №93 ни в одной параллели не было свободных мест. В пешей доступности от жилого комплекса еще есть школа №459, до остальных уже придется добираться транспортом.

В местные детские сады большая очередь, поэтому многие родители возят детей в Пушкин или Купчино. И UP-квартал со своими 105 местами для дошколят ситуацию не сильно облегчит. В начале года СМИ писали, что Шушарам в детсадах не хватает 2,2 тыс. мест.

Недостает местным и лечебных учреждений — в поселке работает всего одна поликлиника. Новую построить обещали, даже нашли для нее землю, но пока на этом участке выросла лишь часовня. Ничего более конкретного о строительстве медучреждения не слышно. Как не слышно информации о появлении в Шушарах полицейского участка.

Проблемы Шушар типичны для районов с интенсивной застройкой: социальная и дорожная инфраструктура явно не поспевают за жилой и коммерческой недвижимостью. Согласно предварительным данным, численность населения поселка уже достигла 66 тыс. человек. И продолжит расти, ведь в округе еще достаточно мест для нового жилого строительства.

Транспортные реалии и перспективы

Для людей, пользующихся общественным транспортом, все не так печально, как кажется. Быстро добраться до центра Петербурга можно на электричке. Станция "Шушары" находится в 13-15 минутах ходьбы, причем путь до нее мне показался приятным: шума мало, деревьев и детских площадок много. Электрички отправляются каждые 20-25 минут. До Витебского вокзала всего 20 минут.

Есть еще вариант доехать на маршрутке до метро "Купчино", "Звездной" или "Московской". Здесь скорость будет зависеть от дорожной обстановки, но транспорт ходит часто, а остановка расположена в пяти минутах от комплекса.

Многие говорят об открытии в 2018 году станции метро "Шушары", но на нее надеяться не стоит: она строится в трех с лишним километрах от комплекса, в промзоне, до "Купчино" ближе. Единственный плюс новой станции для жителей ЖК — возможность дойти до нее пешком, ведь на пути к "Купчино" лежит КАД и многополосные развязки.

Что действительно вселяет надежду, так это строительство рядом с UP-кварталом линии скоростного трамвая. Если верить существующему плану развития транспортной сети города, к 2023 году рельсы проложат от станции метро "Купчино" до Витебского проспекта, а от него по Чудовской улице и Старорусскому проспекту до Пушкинской улицы. Проект планировки территории, по которой пройдет скоростной трамвай, должны утвердить в конце 2017 года.

Зато дольщикам-автовладельцам не позавидуешь: из района в город можно выехать только одним путем по Пушкинской улице на Витебский проспект. Второй выезд — на Московское шоссе — ведет от города. На пути в Петербург уже сейчас регулярно скапливаются пробки в 7-8 баллов. Местные говорят, что в часы пик на выезде можно прождать 15-20 минут.

В планах к 2018 году реконструировать Пушкинскую улицу и расширить ее до четырех полос. Но шушуровцы уверены: ситуацию это не спасет. Поселок экстренно нуждается в выезде на КАД, но как сообщали СМИ, добро на его строительство не дает Росавтодор. В начале года в администрации города снова обсуждали возможность организации съезда с кольцовой автодороги, но ничего конкретного до сих пор не сделано. Поэтому автомобилистам придется запастись терпением или сделать выбор в пользу общественного транспорта.

Квартиры, планировки, цены

Шушары в качестве места для жизни выбирают все же не из-за большой любви к отдаленным районам, а из-за цен на квартиры. Квадратный метр комфорт-класса здесь обойдется в 70-75 тысяч рублей, а на старте продаж и того меньше.

ФСК "Лидер" в начале октября продавал квартиры в первом доме в среднем по 69 тысяч за квадрат. Цена выше, чем в корпусах гигантского ЖК "Шушары" с вводом во втором квартале 2018 от "Дальпитерстроя". Но и условия жизни "Лидер" предлагает лучше, и репутация долгостроями у него не запятнана. На старте цены вообще начинались с 64 тысячи за квадрат, что даже по меркам Шушар хорошее предложение. Эти расценки застройщик смог позволить себе благодаря тому, что получил землю для строительства по низкой цене: участок ранее принадлежал сети "Метрика" и был заложен в Россельхозбанке.

Но нужно понимать, что такой "аттракцион неслыханной щедрости" в UP-квартале продлится недолго. Застройщик выводит квартиры на рынок партиями, и предложения из первой уже заканчиваются. Следующие будут позже и дороже. Мало того, цены растут на 1-1,5 тысячи с квадратного метра каждый месяц — последнее повышение на трешки случилось 2 октября 2017. Как рассказал менеджер в офисе, даже на старте продаж второго и третьего корпусов дешевле квартир не будет.

Если с вариантами планировок можно ознакомиться на сайте, то стоимость предоставляют по телефону или при личной встрече в офисе продаж. Офис находится на объекте, на Школьной улице. Мне для надежности предложили предварительно записаться, но нагрянуть к специалисту можно и без предупреждения: очередей в его кабинет не наблюдается.

Интересно то, что не все квартиры в первом корпусе были в продаже в начале октября. Например, нельзя было купить трешку во второй секции. С трехкомнатными квартирами в первом корпусе вообще грустно: они представлены только в одном варианте планировки. Кухонь больших нет: максимальная площадь 13,25 кв. метров. Высота потолков — 2,76 метра.

Первый корпус имеет такую конфигурацию и расположение, что трудно предугадать, с какой стороны вид из окна будет более выигрышным. Часть квартир выходят на КАД и угол девятиэтажной парковки, еще часть — на стену соседнего корпуса, другие же обращены окнами на заброшенный участок. Но несмотря на это, квартиры не висят мертвым грузом: во второй секции однушек, например, уже не осталось. Как заметил менеджер, соседство с КАД смущает далеко не всех. Некоторые покупатели осознанно выбирают квартиры с окнами на магистраль: мол, с верхних этажей Петербург будет как на ладони.

На цену квартир влияет только этаж, вид из окон не учитывается. Самая низкая стоимость квадратного метра на этажах со второго по четвертый. Второй блок — с 5 по 18 этаж, и с 19 по 23 располагаются самые дорогие квартиры. Однако разница невелика: так, двушка площадью 55,15 кв. метров в третьей секции на 8 этаже обойдется в 3,798 млн рублей, а на 21 -3,81 млн.

Большинство квартир сдаются с предчистовой отделкой — оштукатуренными стенами, стяжкой пола, разводкой электричества, входной дверью. Но как сообщил менеджер по телефону, недавно было принято решение в некоторых квартирах выполнить чистовую отделку. Мне предложили двушку стоимостью 4,02 млн рублей плюс 350 тысяч за отделку (оформляется отдельным договором, при 100-процентной оплате действует скидка 15%). За эти деньги обещают установить сантехнику, положить на пол комнат ламинат 32 класса, а в санузлах и на балконе — плитку, стены оклеить обоями под покраску, установить межкомнатные двери. Отделка студии стоимостью 2,12 млн обойдется в 197 тысяч. При полной оплате — минус 15% от этой суммы. Можно оформить рассрочку до даты передачи ключей — 31 августа.

Условия покупки

Квартиры в UP-квартале "Московский" реализуются по договору долевого участия. Можно оформить беспроцентную рассрочку до окончания строительства, однако это всего до марта 2018 года. Ипотеку в этом ЖК предлагают 16 банков, процентные ставки начинаются с 9,4%. Но иногда можно попасть на удачные предложения от банков-партнеров. Так, в сентябре у ФСК "Лидер" действовала ипотечная акция "Субсидирование ставки от застройщика", по которой Сбербанк выдавал кредиты под 7,6%, а при электронной регистрации ДДУ — под 7,4%.

Стоимость квартир менеджеры называют уже со всеми скидками при 100-процентной оплате или ипотеке. В сентябре и начале ноября действовала скидка в 150 тысяч на двушки.

Забронировать понравившуюся квартиру можно на три недели, стоит это 30 тысяч рублей. Менеджер предлагает прямо в офисе внести залог — для этого у них даже установлены банковские терминалы. Цена на квартиру на этот срок фиксируется, и если банк одобряет ипотеку, 30 тысяч учитывается в стоимости приобретаемого жилья. Если ипотеку получить не удалось, залог возвращается.