ЖК "Новая Охта 2": жилье с отделкой и городской пропиской за линией КАД

По ту сторону КАД от "Гражданского проспекта" и железнодорожной станции "Мурино", между Токсовской и Пискаревской развязками, одна за другой вырастают новостройки. На 600 гектарах угодий бывшего совхоза "Ручьи" "Группа ЛСР" реализует проект КОТ. Кварталы между КАД и Муринской дорогой достроены и заселены в 2017 году. Сейчас осваивается более интересный участок, который выходит к реке Охте.

Типовые многоэтажки с отделкой

Изначально комплекс назвали "Новая Охта. На речке", но потом застройщик решил обе очереди объединить под одним именем ЖК "Новая Охта". Реализовать проект должны до 2020 года.

Между Муринской дорогой и рекой Охта в октябре 2018 строят 21 дом. Типовые 15-24-этажные высотки возводят по панельной технологии бесшовного домостроения.

ЖК позиционируется застройщиком как комфорт-класс для молодых семей. Жилье передается новоселам с чистовой отделкой "комфорт", стандарты которой утверждены "Группой ЛСР" с марта прошлого года. Но об этом чуть позже.

В квартирах установят тепловые счетчики, подведут линии телефона, телевидения и интернета. Разводка водопроводных труб выполняется в полу.

Во входных группах есть места для почтовых ящиков и колясочных. Холлы отделают в едином стиле. В каждой секции по 3 лифта Otis. На этажах по 9-11 квартир. Возле парадных — скамейки и урны.

Дворы останутся открытыми, как и в уже сданных кварталах. Предусмотрено видеонаблюдение по периметру и система видеодомофонной связи. На территории оборудуют детские, спортивные площадки и, как гласит буклет, "четко зонируют автостоянки". Надо полагать, что именно на них и предстоит парковаться большинству жильцов. Во второй очереди предусмотрено 4 многоуровневых паркинга на 582 места, но в 2019 обещают построить только один из них.

Район застройки входит в городскую черту, так что жители комплекса оплачивать коммунальные счета будут по городским тарифам.

ЛСР точка ру

Проект реализует крупный петербургский девелопер "Группа ЛСР", о котором мы неоднократно писали, например, о пунктуальности его детально рассказано в обзоре жилого дома "Паруса", о структуре и отзывах клиентов ― в обзорах ЖК "VIVA" и "Цивилизация". За застройщиком замечены немногочисленные переносы сроков в среднем на 1 квартал, но серьезных репутационных промахов он не совершал и традиционно фигурирует в топ-строчках всевозможных строительных рейтингов. В начале 2018 года компания вновь возглавила рейтинг по текущим объемам строительства, составленный порталом "Единый реестр застройщиков".

Свое знакомство с комплексом я начала с сайта застройщика. Здесь можно получить исчерпывающие данные о проекте и консультацию в онлайн-чате в рабочие часы. Особенно порадовала актуальная информация о наличии и стоимости квартир. Как подтвердили в офисе, эти сведения обновляются регулярно. Есть онлайн-бронирование на 24 часа. По договоренности с менеджером бронь можно продлить на 3-5 дней.

Узнав от онлайн-консультанта, что в октябре на объекте открывается шоурум, записалась на просмотр в первый день его работы. Контактов менеджера на объекте мне почему-то не сообщили, что привнесло элемент квеста в поиски шоурума. Но по порядку.

На стройке и в шоуруме

Добраться в ЖК на общественном транспорте легче всего от ст. м. "Гражданский проспект": уехать можно на автобусах 183, 177, 61 или маршрутке К-298. Подождав у метро 5 минут, села в 183-й и еще через 10 минут была на месте. Первое, что обратило на себя внимание, ― график движения автобусов. Перечисленные маршруты курсировали один за другим. Доехать на них можно не только до Гражданки, но и до метро "Политехническая", "Академическая", "Пионерская", "Старая деревня". А маршрутка К-83 довезет до "Девяткино", "Новочеркасской" и "Улицы Дыбенко".

Найти дом с шоурумом получилось не сразу. Мне был назван адрес: Муринская дорога, 61, кв. 3. Но вся нечетная сторона улицы обнесена бетонным строительным забором и на не сданных еще домах табличек с номерами априори нет. Пришлось звонить консультанту, которая оказалась занятой на встрече, и только по окончании могла сбросить номер менеджера на объекте. Так что в ожидании я успела прогуляться по району.

Если идти по Муринской дороге и не углубляться во дворы, весь ЖК можно миновать за 10-15 минут. На расстоянии чуть больше километра я насчитала по 4 транспортных остановки в обоих направлениях.

Успела оценить свежезасаженную молодыми деревьями улицу Корнея Чуковского, которую позже в офисе продаж гордо порекомендовали как прогулочную зону. И на обратном пути заметила наконец павильон ЛСР на стройке.

В двухэтажном офисе продаж работают два менеджера, стоит макет комплекса под стеклом с подсветкой. Оборудован небольшой детский уголок. Ожидание можно скоротать на диванчике за просмотром буклетов. Правда, на некоторые из заинтересовавших меня корпусов буклетов не нашлось.

Попасть в шоурум можно только со стройплощадки, поэтому всех снаряжают в каски, инструктируют и по деревянным настилам ведут в почти готовый корпус №1. По пути видно, что работы идут активно, многие корпуса уже возведены под крышу.

Отделка демонстрируется на примере трехкомнатной квартиры. Для усиления эффекта она и мебелью обставлена. Все, как обещается на сайте и в буклетах, ― двери, стены, пол, сантехника. Если не придираться к неровностям в обработке потолка, то впечатление от увиденного сложилось благоприятное.

Чистовая отделка от застройщика включает:

• металлическую входную дверь, с внутренней стороны отделанную МДФ;
• межкомнатные двери, в санузлах ― с глухим полотном, в остальных комнатах ― с элементами остекления;
• металлопластиковые окна с двухкамерными стеклопакетами;
• холодное остекление балконов и лоджий, остекление в пол выходной двери на балкон;
• окрашивание потолков вододисперсионной краской;
• оклеивание стен в комнатах и кухне виниловыми фактурными обоями под окраску;
• ламинат 32 класса толщиной не менее 8 мм на полу в комнатах и кухне;
• облицовку стен и пола в санузлах керамической плиткой;
• комплект сантехники — акриловая ванна на каркасе с экраном, раковина в комплекте с тумбой, унитаз, смесители Oras, Grohe или их аналоги;
• светильники в санузлах и вывод лампочек в остальных комнатах.

Поэтика буклета и проза бытия

Познакомившись с содержанием комплекса, продолжаю обозревать окрестности. Интересно было увидеть речку, близость которой подчеркивается во всех описаниях новостройки. В свое время проводился даже конкурс на благоустройство Охты в этом районе. Победил проект "Времена года", авторы которого задумали разбить на берегу яблоневый сад с тропинками и веломаршрутами и обустроить функциональные зоны: от пляжа, детских площадок, мест для пикников до сцены с амфитеатром, арт-кластера, скейт-парка и центральной площади. Разбить парк планировалось уже в 2016-2017 годах. Однако мой на вопрос о нем в офисе продаж ответить не смогли.

Зато любители активного отдыха, при условии, что у них есть автомобиль, смогут за 20-30 минут доехать до популярных спортивных курортов "Охта Парк" и "Северный Склон" или до Ново-Кавголовского лесопарка с зубровником, да и просто прокатиться к озерам и лесам Карельского перешейка.

Теперь инфраструктура. В отличие от первых новоселов, жители будут переезжать не в чистое поле. По другую сторону Муринской дороги уже функционируют два детских сада на 240 мест каждый, начальная школа № 191 с детсадовским отделением, детская поликлиника и филиал взрослой поликлиники № 17. Еще одну школу на 825 мест на территории первой очереди должны достроить в этом году. Однако смогут ли они принять всех желающих? Ведь рядом стоит 40 заселенных домов на 12000 квартир.

В "Новой Охте 2" спроектированы 2 школы и 1 детский сад. Менеджер отдела продаж сообщила мне, что в 2019 году планируется построить одну школу.

В буклете ЖК под слоганом "Все что нужно ― близко" перечислены множество заведений в пределах огромного квадрата между проспектами Суздальским, Энгельса и Науки. Но близость эта условная, и все обозначенные "преимущества развитого мегаполиса" отделены от района "Новой Охты" КАДом и железной дорогой. А ситуация с транспортной доступностью неоднозначная.

Ассортимент и частота движения автобусов, о которых говорилось выше, радуют. Но поездка в середине дня не показательна. Вряд ли такая же радужная картина сохраняется в часы пик ― Токсовский тоннель, как и вся развязка, давно и стабильно собирают пробки. А сейчас половина тоннеля перекрыта из-за ремонта, который продлится до конца года.

Для автомобилистов есть вариант выезжать в город через Пискаревскую развязку. Но Муринская дорога настолько узкая, что трудно представить, как она осилит появление автопарка второй очереди.

Пешеходы же уповают на появление моста через КАД в створе улицы Даниила Хармса, который обеспечит доступность ж/д станции "Мурино" и станции метро "Гражданский проспект". В СМИ есть сообщения о заключенном контракте на проектирование надземного перехода. Завершить разработку проектной документации планируется в 2019 году.

Есть вопросы и к буклетному тезису "Как за городом, только в городе". Да, из части окон будет вид на зеленый массив. Но осматриваясь вокруг, я постоянно упиралась взглядом то в трубы с дымом, то в движущиеся по КАДу фуры, то в маячащие опоры ЛЭП. Красивых пейзажей с лоном природы мне снять не удалось.

Наконец, буклетному "погружению в спокойствие" мешает такой штрих: помещения в первой очереди приобретались правительством города под социальное жилье и передавались малообеспеченным семьям, очередникам из коммуналок и выпускникам детдомов. В интернете появился ряд скандальных публикаций, приводящих жалобы соседей на шумные компании, грязь в подъездах и вокруг домов, уличные драки.

За время своей короткой прогулки я не заметила подтверждений тем "страшилкам". Напротив, на улицах много детей, мамочек с колясками. Впрочем, дело было днем. На всякий случай отметим, что в 2017 году здесь появился участковый пункт полиции. А во второй очереди, по заверениям отдела продаж, социального жилья не будет.

Что почем и на каких условиях

Жилые метры комплекса выводятся в продажу поэтапно, по мере реализации квартир. Несмотря на приличную степень готовности всех коробок, сейчас продажи ведутся в 12 корпусах. С 1-го по 10-й сдаются в эксплуатацию в конце 2018 года, 11 и 12-й ― в 3 квартале 2019. Ключи должны передать до 30.06.2019 и 30.03.2020. На сайте застройщика указана стоимость, расположение в корпусе и на этаже каждой квартиры.

Цена за квадратный метр стартует от 73 тысяч рублей. Сравним с ближайшими соседями. ЖК "Новое Мурино" уже сдан, цены на квартиры с отделкой в нем ― от 82 тысяч рублей за квадрат. В строящемся неподалеку ЖК "Старая крепость" со сроком сдачи в 4 квартале 2018 квадратный метр (также с отделкой) стоит от 70 тысяч. Но оба соседа имеют областную прописку со всеми вытекающими коммунальными тарифами.

Интересно, что стоимость идентичных квартир в корпусах "Новой Охты" с разными сроками сдачи или на разных этажах отличается, но не существенно. Например, двушка площадью 58,6 кв.м в 10 корпусе со сроком сдачи в 4 квартале 2018 и на 7, и на 14 этаже обойдется в 4,48 млн. В 11 корпусе со сдачей в 3 квартале 2019 такая же квартира будет стоить 4,31 млн на 14 этаже и 4,23 млн на 8 этаже.

Оставшиеся в наличии двухкомнатные квартиры стоят 4,1-5,1 млн, трехкомнатные ― 5,9-6,0 млн, четырехкомнатные ― 7,5 млн. Ну а желающим приобрести более скромное жилье ― студию или однушку ― придется подождать старта продаж в оставшихся 9-ти корпусах.

Машиноместа сейчас реализуются в паркингах 1 очереди, их можно купить за 210-400 тысяч руб или арендовать за 4000 руб в месяц.

Все цены указаны при 100%-ной оплате или ипотеке. В компании работает свой ипотечный отдел, ЖК аккредитован 20-ю банками. Наименьший процент предлагают:

• "Промсвязьбанк" ― от 8,7% при первом взносе от 20%;
• "Открытие" ― от 8,5% при первом взносе от 10%;
• ВТБ-24 ― от 8,9% при первом взносе от 10%;
• "Совкомбанк" ― от 8,9% при первом взносе от 15%.

До конца строительства можно воспользоваться рассрочкой с первым платежом от 10%. Принимается военная ипотека, материнский капитал, субсидии, квартиры в зачет.