ЖК “Орловский парк”: на ПИКЕ возможностей

Восемь монолитных домов, паркинги и объекты социальной инфраструктуры - все это обещают в шаговой доступности от Суздальских озер и природного заказника регионального значения. Удаленность от городской инфраструктуры нивелируется строительством собственных объектов в проекте, запуском новых автомагистралей и станций метро. При всех этих плюсах цены на квартиры в "Орловском парке" конкурентоспособные и даже ниже, чем в соседних жилых комплексах. Разгадка этой тайны – задача тайного покупателя.

Девелопер с галактическим размахом

Девелопером проекта является московская группа компаний "ПИК". Фирма основана в 1994 году и к 2019 стала крупнейшим концерном. В Москве, Московской области и других 8 регионах страны холдингом реализовано множество проектов общей площадью в десятки миллионов м². Строит "ПИК" преимущественно в сегменте доступного жилья. В 2017 году компания презентовала в Санкт-Петербурге два комплексы - "Дальневосточный,15" и "Орловский парк".

Если быть юридически точным, застройщиком ЖК "Орловский парк" является ЗАО "ПрофСервис" – компания, аффилированная с ходингом. ПАО "Группа Компаний ПИК" и АО "ПИК-Регион" являются учредителями с 1% и 99% голосов в органе управления.

В рейтингах по надежности "ПИК" стабильно занимает места в первой двадцатке. Действительно, задержек со сроками сдачи и проблем у этого застройщика не было ни с одним проектом. Компанию не раз выбирали в качестве подрядчика федеральные органы, что наглядно свидетельствует о её репутации.

Негативные отзывы в интернете связаны с качеством отделки, используемыми материалами, габаритами сантехники, тонкими стенами и плохой шумоизоляцией. Однако следует помнить, что отзывы – вещь субъективная.

Дом, который построил ПИК

ЖК "Орловский парк" - это восемь 10-26-этажных зданий, паркинги на 1609 мест, 2 детских сада и школа. Первые этажи в домах сделают нежилыми, для кафе, магазинов и аптек.

Каждый проект компании с 2015 года разрабатывается по своду правил "ПИК-стандарт". Концепция включает подъезды со сквозным входом - со стороны двора и с улицы для исключения пересечения машин и прогулочных зон. Около домов - покрытие traffic calming для снижения скорости движения автомобилей. Разновысотные здания в составе одного комплекса - для хорошей инсоляции квартир и дворов.

Строительство "Орловского парка" ведётся по монолитной технологии. Фундамент заливался бетоном класса В30. При строительстве метро, к примеру, используется марка B25. Монолитным будет железобетонный каркас и плиты перекрытий. Наружные стены из трехслойных несущих панелей с облицовкой керамической плиткой. Первый этаж отделан мелкоштучными каменными материалами. На форумах есть мнения о невыразительности архитектуры, но на вкус и цвет, как известно. Рядом с отделом продаж на объекте установлен выставочный образец фасада. Да, неброско, но презентабельно.

Корзины под кондиционеры на фасаде в едином стиле – грамотное решение, исключающее в перспективе хаотичную пестроту экстерьера, когда жильцы сами устанавливают блоки. В рекламе жилого комплекса сделан акцент на том, что входы в подъезды находятся на уровне земли, и это действительно так. Удобно для мам с колясками, пожилых людей и инвалидов, да и при подъёме мебели будет проще.

В "ПИК-стандарт" входит правило обустройства детских и спортивных площадок, озеленение территории. Все эти опции указаны в проектной документации: велодорожки, тротуары, зоны отдыха вымощены белой и графитовой брусчаткой, кое-где светло-серым гранитно-мраморным отсевом. Детская и спортивная площадки будут с покрытием из резиновой крошки. Предусмотрены проектом и тактильные полосы на пешеходных путях для передвижения людей на инвалидных колясках и слабозрячих.

Приятный бонус – наличие внеквартирных кладовых в корпусе 1А. Помещения площадью от 2,4 до 9 м² находятся на подземном этаже с прямым доступом на лифте. Уже в декабре 2018 года начались их продажи по ценам от 188 640 рублей до 439 600 рублей.

Попасть с холла на лестничную площадку можно будет по картам. На этажах устроен подвесной потолок типа Армстронг. Стены застройщик окрасит, на полу выложит плитку. Лифты установит марки OTIS GEN2. Ни в холлах, ни в коридорах нет мест для хранения колясок и велосипедов. И если велосипед можно будет оставить в кладовой, то для молодых семей с детьми коляску придется парковать у входной двери.

Минимальное количество этажей в объекте 10, максимум – 26. Только вот у дольщиков вызывают вопросы несостыковки в документах: в договоре ДДУ корпуса 1А прописано 26 этажей, а по проекту -12. Менеджер в офисе продаж сказал, что это связано с разрешением на строительство, но ориентироваться надо на проект. В принципе, так не должно быть.

Для первой очереди запроектировано 2 крытых паркинга на 600 мест, 207 гостевых мест во дворе и временные стоянки для разгрузки автомобиля около подъездов. На первых этажах многоуровневых стоянок будут торговые помещения.

Стандартная площадь машиноместа -13,25 м², но есть и по 21,6 м². В апреле 2019 они ещё не были выставлены в продажу. Если смотреть ЖК "Дальневосточный,15", то там стоимость машиноместа начинается от 884 600 рублей с возможностью оформления ипотеки и 5% скидки при 100% оплате. Есть надежда, что в "Орловском парке" паркинг будет бюджетнее – в силу особенностей проекта.

ПИКовый период и сроки

Реализация проекта разбита на несколько очередей, которые разделены на этапы. Продажи первых квартир в корпусах 3А и 4А начались в сентябре 2017 года. Срок заселения - не позднее 1 декабря 2019 года. О легитимности этого срока свидетельствуют и ход строительства, и тот факт, что домам уже присвоили адрес: СПб, муниципальный округ Коломяги, Орлово-Денисовский проспект, д.19, к.3 и 4, стр.1.

Корпуса 2 этапа 1 очереди - 1А и 2А - должны сдать в 3 квартале 2020 г. Срок сдачи домов 2 очереди – 2 квартал 2021 г.

Некоторые дольщики проводили мониторинг этапов строительства на предмет их соответствия графику работ. И, по общему мнению, всё сходится до миллиметра. В момент моего посещения корпуса 3А и 4А были завершены, в 3А начали установку балконов. Готовые балконы поднимают вверх и как-бы "надевают" на бетонные плиты. У корпуса 1А убирали кран, там основные работы также завершены. Активнее всего строили корпус 2А, но и он уже возведен вполовину - готово 10-ть из 25-ти этажей.

На объекте работают шоурумы. Можно увидеть, как выглядит холл, уже висят почтовые ящики. Над входными группами устанавливают стеклянные козырьки.

На экскурсии я заметил щели в межпанельных стыках под балконами. Однако менеджер уверил, это не является недоработкой: чтобы сократить сроки строительства и не повредить фасадную плитку, все элементы монтируются в рамках одного горизонта, а заделка швов производится позже – в соответствии с технологической документацией.

В первых числах апреля на месте паркинга появился копёр – устройство для установки свай, однако сдача предполагается только в 2020 году. Ранее в 1 этап строительства входили корпуса 3А, 4А и гараж, но позже паркинги выделили в отдельный этап.

Планировки и отделка: жизнь на ПИКе

Квартирография по "ПИК-стандарту" предполагает вариативность в выборе планировочных решений. Все квартиры, от студий до четырехкомнатных, включая балконы, сдаются с готовой отделкой в нейтральных тонах. Площадь остекления увеличена на 30%: подоконники находятся на уровне 50 см от пола. Окна действительно большие –180х210 см.

Количество розеток в квартирах больше положенных по СНИПам: больше розеток – меньше проводов при разных вариантах расстановки мебели и бытовой техники.

В определённых 2-комнатных квартирах и во всех 3- и 4-комнатных по два санузла. В некоторых трёшках в маленьком санузле сделаны выводы под воду и слив, а сантехника не установлена. Это сделано для того, чтобы владелец сам решал назначение помещения. Плохо, что в совмещенных санузлах с душевой открытого типа нет трапа в полу.

Не во всех квартирах имеются балконы, да и где есть – маленькие: от 2,2 до 3,6 м². В ряде 2-3-комнатных планировок предусмотрены гардеробные.

В начале апреля в ЖК "Орловский парк" открылись шоурумы - студия 26 м² и 3-комнатная квартира площадью 77 м². Дольщики и потенциальные покупатели смогут увидеть, как выглядит планировка, ознакомиться с материалами отделки и возможной меблировкой. Запись осуществляет отдел продаж, экскурсии проходят каждый час, с 11 до 19, в группе 7 человек.

Осмотр квартиры произвёл положительное впечатление – ощущение простора и света. Хотя потолки невысокие - 2,6 метра с учётом натяжного полотна, в прихожей студии высота поменьше – 2,5 метра, а в прихожей трёшки и вовсе 2,42 метра. Грязная зона у входа отделена предбанником. Порадовали приточный клапан и система защиты от детей на окнах с замком и ключиком. У сотрудников компании на этот счёт оказались разные мнения: в офисе продаж заверили меня в том, что этот элемент будет во всех квартирах, в то время как менеджер в шоуруме сказал о присутствии защиты только для презентации.

Пол - ламинат 32-го класса с текстурой, фактура обоев тоже смотрится неплохо. Межкомнатные двери – экошпон, из бюджетной линейки, но выглядят пристойно. Пластиковые плинтуса, особенно угловые элементы, сразу бросаются в глаза, но их несложно заменить другими под окраску. Вертикальная разводка труб выглядит непрезентабельно, поэтому придется драпировать шторами.

Условия покупки

При покупке квартиры в ЖК "Орловский парк" можно прямо на сайте застройщика подобрать ипотечную программу и отправить онлайн-заявку в несколько банков.

Комплекс аккредитован в 11 финансовых учреждениях. Репутация "Первой Ипотечной Компании", занимавшейся внедрением кредитных программ в сотрудничестве с государственными инстанциями, обеспечивает достойные условия с возможностью использования субсидий, материнского капитала, льгот, минимальных ставок и досрочного погашения ипотеки. Первоначальный взнос – от 10%, есть даже программа без первоначального взноса, но там и ставка по кредиту будет выше.

В январе 2019 года корпуса 1А, 3А и 4А получили аккредитацию по программе "Военная ипотека". Если вы располагаете суммой 30% от общей стоимости квартиры, то можно оформить покупку жилья в рассрочку с индивидуальным графиком выплат. При полной оплате можно рассчитывать на скидку и бонусы от компании.

На сайте жилого комплекса можно забронировать квартиру онлайн и на 10 календарных дней отсрочить принятие решения о её приобретении. Услуга платная, стоимость – 5000 рублей. Можно забронировать квартиру и при визите в офис продаж, но только на 5 календарных дней.

Документальная подоплёка строительства и продаж стандартна: застройщик работает по 214-ФЗ и заключает Договор долевого участия. Раньше регистрация ДДУ через ПИК стоила 10 000 рублей, с начала этого года услугу сделали бесплатной. Время регистрации после покупки квартиры - 2-3 недели. За электронную регистрацию дают скидку 2% при 100% оплате и ипотеке.

В офисе продаж менеджер предупредила меня, что в июне цены поднимутся на 15-20%. Связано это с тем, что с 1 июля 2019 года начнётся процесс отмены ДДУ и дольщики перестанут финансировать строительство дома за счет собственных средств. Деньги будут поступать на эскроу-счета в банк, где будут храниться до сдачи дома в эксплуатацию.

Строительство с июля 2019 будет осуществляться за счёт банковских кредитов. Такая схема позволит решить проблему обманутых дольщиков, но неизбежно повлечет за собой увеличение стоимости квадратного метра и снижение темпов строительства. С другой стороны, если разрешение на строительство получено раньше срока изменений, то стоимость не должна измениться.

Офис продаж выглядит в стиле возводимого комплекса: нейтральные тона, простая геометрия, без вычурной роскоши и аляповатости. Сервис – на уровне: при мне девушка минут 10 объясняла потенциальной покупательнице о ста и одном способе добраться до комплекса из центра. На мои вопросы она ответила четко, но лаконично – не удалось выудить никакого инсайда. По телефону тоже ответили исчерпывающе. До офиса продаж можно заказать бесплатное такси от застройщика. Стоимость проезда в обычном такси от станции метро "Проспект Просвещения" составит 150-200 рублей.

Что нам будет стоить этот дом построить

В апреле 2019 года в ЖК "Орловский парк" наиболее доступные цены, если сравнивать с другими новостройками Приморского района. Средняя цена в комплексе составляет 100 тысяч за квадрат. На старте продаж квартиры были еще более бюджетными - менее 70 000 рублей за м², но быстро стали расти уже через пару месяцев.

Студия площадью 26 м² на 7 этаже в корпусе 2А со сдачей в конце 2020 года стоит 2,66 млн рублей. К сравнению, в ЖК "Чистое небо" от компании Setl City придется выложить 2,75 млн за 26,89 м² с отделкой. Только вот сдача планируется во 2 квартале 2021 года.

В "Орловском парке" 1-комнатная квартира 37,70 м² на 6 этаже в корпусе 2А обойдется в 3,50 рублей. В корпусе 3А примерно такой же метраж - 37,40 м² - можно купить за 3,93 млн. Сравнимая по площади квартира 36,42 м² есть в ЖК "Чистое небо", со сроком сдачи в конце 2020 года она будет стоить на порядок больше - 4,40 млн. В ЖК "Граффити" на Парашютной улице, ближе к станции метро "Комендантский проспект", за однушку с отделкой 36,77 м² и ключами в конце этого года просят 4,49 млн рублей. Однокомнатная квартира у ближайших соседей - ЖК "Новоорловский" - продаётся за 3,91 млн рублей. Это 34,43 м², 7 этаж, заселение в 2019 году, но без отделки.

Двушку 49,20 м² в корпусе 3А на 22 этаже можно купить за 5,81 млн рублей, а аналогичную квартиру на 25 этаже, да ещё на солнечной стороне, по переуступке предлагают за 5,54 млн. В ЖК "Шуваловский" 53 м² на 23/25 этаже со сдачей в 4 кв. 2020 года оценивают в 4,96 млн рублей. В строящемся квартале "UltraCity 2" квартира 51,3 м² без отделки стоит еще дороже - 5,73 млн, при этом ожидаемый срок сдачи 2 кв. 2021 года.

Трешки от "ПИКа" начинаются с 6,66 млн (заселение через год) и 7,45 млн рублей (ключи в этом году). Четырехкомнатные – от 9,48 млн рублей.

Анна Кашурина, специалист по недвижимости агентства "Петербургская Недвижимость", считает, что уровень цен в ЖК "Орловский парк" адекватно соотносится с локацией. На окраине города заселяемые территории только формируются и объекты инфраструктуры видны в перспективе. И хоть репутация застройщика – "монетизируемый" критерий, в данном случае имидж крупнейшего застройщика страны, но новичка на питерском рынке, не повлиял на цену.

Я вышла на ПИКадилли

В оценках "Орловского парка" принято говорить о его удаленности от городской инфраструктуры. Однако, такая "приватность" комплекса многих дольщиков устраивает: "тихо, спокойно, не будет лишних людей". В планах застройщика своих два детских садика и средняя школа. Это внушает оптимизм, вот только в проектной декларации строительство учреждений никак не отображено. В общем, пока реальнее ориентироваться на социальные объекты соседних ЖК.

В ближайшем ЖК "Новоорловский" компания YIT построит и безвозмездно передаст в собственность города школу на 825 учеников. На баннере указан срок сдачи - 3 квартал 2019 года, внешне здание выглядит готовым. По соглашению с городскими властями застройщик предоставит земельные участки для размещения на них двух детских садов. Запланирован у соседей спортивно-досуговый центр, а некоторые магазины уже работают.

Ближе к Парашютной улице расположен ЖК "Шуваловский" от "Группы ЛСР". Там предусмотрено 2 детских сада, один из которых уже работает, и школа с бассейном.

Все дороги ведут к дому

До станций метро "Озерки", "Парнас" и "Проспект Просвещения" 10 минут на машине. Подъехать к комплексу удобнее всего по Суздальскому шоссе. Чуть подальше до "Удельной" и "Комендантского проспекта" – 9 км. Дорога в центр города займет 35 минут. Всё зависит от уровня пробок. Уже сейчас на активно застраиваемой Парашютной улице напряженный траффик, а в часы пик выезд из Приморского и Выборгского районов затруднены. На КАД и ЗСД можно выехать через Парашютную улицу или Выборгское шоссе.

В 2019 году ожидается начало прокладки дороги М-49 длиной 14,6 км, которая свяжет Приморское шоссе, Западный скоростной диаметр, Комендантский проспект, Планерную и Парашютную улицы. Проект новой автомагистрали должен разгрузить дорожную сеть Приморского района. Ранее предполагалось привлечение частного бизнеса для строительства платной трассы, но в настоящий момент обсуждается финансирование из федерального бюджета. А в этом случае проезд по трассе будет бесплатным.

До конца года должны отремонтировать мост через реку Каменку в районе Заповедной улицы. Это не столь значимое событие, как строительство трассы, однако открытие моста даст возможность сквозного проезда. Сейчас жители района вынуждены объезжать по Новоорловской улице. Ну и вишенкой на этом "транспортном торте" станет открытие станций метро "Шуваловский проспект" и "Парашютная" в 2023 и 2025 годах.

Не составит проблем для жителей добраться до "Проспекта Просвещения" на общественном транспорте. У офиса продаж остановка автобуса №180. Ехать 20 минут до остановки на улице Хошимина, что в 5 минутах от метро. Маршрутное такси К-407а до комплекса отправляется от остановки на перекрестке проспектов Энгельса и Просвещения, ехать в сторону Суздальского проспекта.

Мой дом — моя крепость: нужно ли защищаться от окружающей среды

Преимущество ЖК "Орловский парк" в плане экологии - обширная лесопарковая зона по периметру комплекса. К югу находится государственный природный заказник регионального значения "Новоорловский", через который протекает река Каменка. Речкой её можно назвать лишь условно – так, небольшая канавка. Зато в пределах 5 км находятся большие водоёмы - Шуваловский карьер и Нижнее Большое Суздальское озеро. По другую сторону Суздальского шоссе расположено Песочинское участковое лесничество.

Экологическую обстановку могут осложнить резиденты особой экономической зоны (ОЭЗ) "Новоорловская". Комплекс граничит с фармацевтическим заводом "Новартис".

Центр гигиены и эпидемиологии в городе Санкт-Петербург не обнаружил в проекте предприятия нарушения действующих санитарных правил и нормативов. Отработанный воздух фильтруется на выходе, а газы с вредными веществами сжигаются в специальных печах. В разной степени удаленности от "Орловского парка" находятся Фармасинтез-Норд, машиностроительный завод "Редуктор", фармацевтический комплекс "Цитомед", завод "Витал Девелопмент Корпорэйшн", производитель медтехники "Орион Медик" и другие. Проверка показала, что все эти предприятия работают в соответствии с требованиями экологической безопасности.

Беспокойство вызывает другое: недавно в лесном массиве на Суздальском шоссе, на который открывается вид из окон корпусов 2А, 3А и 4А, началась вырубка леса. Зачем же уничтожать крупный, свыше 52 га и более 50 тысяч деревьев, лесной массив? Оказывается, ещё в 2007 году был утвержден проект планировки территории этой самой ОЭЗ "Новоорловская" и этот лес не входит в состав зон зеленых насаждений общего пользования. Поэтому протесты местных жителей, дольщиков жилых комплексов и городских активистов не возымели результата.

Между тем лесная полоса служила естественной преградой для неприятных запахов от расположенных севернее полигонов "Новосёлки" и "Северный" – отстойник Водоканала для иловых осадков. Свалка, являющаяся источником выбросов фенолов и других вредных веществ, была закрыта в 2017 году. В рамках рекультивации свалку отсыпают строительным грунтом, однако этот процесс займет много лет, да и скапливающиеся внутри свалки газы создают риск взрывов и пожаров. Недавно было возбуждено несколько уголовных дел о незаконном вывозе на свалку опасных отходов. Существующий же уровень контроля совсем не даёт гарантий, что и в будущем на свалку не станут вывозить "левые" отходы.

Со стороны КАД запах периодически ощущается, в районе "Орловского парка" воздух свежий, да и опрошенные жители ЖК "Новоорловский" не жаловались. Но значит ли это, что и завтра запаха не будет? В конце 2018 года администрация Санкт-Петербурга выделила землю под станцию дегазации на полигоне "Новосёлки", однако срок работ для строительства станции – 7 лет.

Вызывает беспокойство перспектива размещения поблизости, в промзоне "Каменка", двух мусороперерабатывающих (в худшем варианте — мусоросжигательных) заводов. Землю городские власти уже выделили, пока дело вроде застопорилось и договор с инвестором расторгнут, но что будет дальше? Пока по экологии района больше вопросов, чем ответов.