ЖК "Ювента": дом юношеских грез в скромном поселке

Когда при покупке жилья главным ориентиром служит его демократичная стоимость, взоры неизбежно обращают на окраинные локации. Одна из таких ― Бугры, поселок Всеволожского района, вплотную примыкающий к городу: Бугры и Петербург разделяет только линия КАД. В отличие от признанных районов эконом-класса типа Девяткино и Кудрово, здесь нет метро, но зато и цены можно найти еще ниже. Посмотрим одно из предложений ― ЖК "Ювента".

"Комфорт-класс" возле КАДа

В противовес незамысловатому названию поселка новый комплекс получил имя древнегреческой богини юности. Возможно, потому что девелопер проекта адресует его молодым семьям.

ЖК "Ювента" состоит из трех домов с секциями в 6-9-11 этажей, которые строят по монолитной технологии. Фасады украсят цветным орнаментом: красным, желтым, зеленым.

На площадках от 6 до 14 квартир, планировки от студий до трехкомнатных, жилье с высотой потолков 2,75 м. В цокольном этаже предлагаются индивидуальные кладовки, а на первых с внешних сторон зданий предусмотрены коммерческие помещения. Застройщик обещает закрытый охраняемый двор с системой видеонаблюдения, двумя шлагбаумами и даже службой консъержей.

Комплекс строится в 3 очереди. Передача ключей дольщикам первого этапа обещана до конца 2019. Во 2 очереди строят 3 корпус со сроком готовности в мае 2021 года. А расположенный между ними 2 корпус вывели в 3 очередь, согласно декларации сдача назначена на 2 квартал 2022.

В состав проекта войдет детский сад на 80 воспитанников, который строится в 1 очереди. Паркинг на 121 место относится к 3 этапу строительства.

Проект под проект

Название ООО "Цертус" за пределами узких кругов строительного рынка ни о чем не говорит. Фирма зарегистрирована в Петербурге в 2012 году и выполняла подрядные работы. В амплуа застройщика впервые выступает с ЖК "Ювента". Своего сайта у компании нет, к каким-либо холдинговым структурам отношения не имеет. Так что заглянем в регистрационные данные.

Здесь среди четырех учредителей числится имя Рамиса Дебердеева - миллиардера и бизнесмена с налаженными связями в руководстве Ленинградской области. Его доля в ООО "Цертус" 23%. Наибольший пакет, 33%, принадлежит Дмитрию Ранкову, который также имеет 25% в ООО "РР Сити", генподрядчике "Ювенты". Дмитрий Александрович приходится сыном еще одному игроку строительного рынка ― Александру Ранкову, владельцу компании "Коннолахтинский, 55".

По всем признакам, ООО "Цертус" выглядит компанией, созданной под проект. Так что гарантом ее надежности смогут послужить только личные амбиции задействованных бизнесменов, их опыт и отношение к собственной репутации.

В отличие от застройщика, генподрядчик располагает сайтом и демонстрирует портфель. В нем мы видим участие в строительстве ЖК "Атлант" и "Александрит" от "Коннолахтинский, 55", ЖК Трилогия" и "Перемена" от "Петрополя", ЖК "Две эпохи" от Eke Group, ЖК "Эланд" и "Шведская крона" от Bonava, "Времена года" от "Юнит", ЖК "Аквамарин", "Непокоренных 49/2" от "ИСК Сфера".

Стройка: впору делать ставки

А теперь рассмотрим главный документ строящегося объекта, проектную декларацию. Сроком ввода в эксплуатацию 1 корпуса "Ювенты" значится 2 квартал 2019 года. И вот в последние дни указанного квартала переходим к практике. На объекте работает офис продаж, так что можно сразу и стройку увидеть, и получить консультацию.

Едва строящийся корпус показался на моем горизонте, стало ясно, что сдача его откладывается. Дом возведен во всю высоту, есть кровля, смонтированы окна. Но фасадных работ еще предостаточно. Не везде остеклены лоджии и балконы, утеплитель виден только на части западного фасада. Обойдя вокруг дома, рабочих на этажах я не заметила. Вся активность была сосредоточена вокруг садика ― он возводится в виде пристройки к 1 корпусу, сейчас работают над цокольным этажом.

Самое время получить комментарий в консультационном пункте. Павильон продаж расположен рядом с центральными воротами стройки. За время моей прогулки вокруг объекта никто туда не входил и не выходил. Поэтому когда не удалось открыть дверь с первой попытки, успела подумать, что офис не работает. Но нет, просто проблемы с дверной ручкой, которую нужно нажимать с большим усилием. Благо менеджер меня заметил и поспешил навстречу.

В ходе консультации менеджер уверенно обещал передачу ключей от 1 корпуса до конца года, как и положено по ДДУ. Аргумент: "со стороны строителей нет предпосылок, чтобы этого не случилось". Видимо, застройщик рассчитывает использовать те самые 6 месяцев, отведенные законом на выдачу ключей после сдачи в эксплуатацию, чтобы подтянуть "хвосты" по строительству. Однако дом большой, и это навевает сомнения в быстром финише.

Тем временем открыты продажи в 3 корпусе, который сдается следующим. Ориентируют на завершение строительства в мае 2021 года. Сейчас на площадке устраивают свайное поле. Корпус №2 относится к 3 очереди, работы над ним начнутся примерно через 1,5 года, более точный срок в офисе не указывают. Тогда же будут строить и паркинг.

Цены: в локации дешевле не найти

Жилье в комплексе предлагается по цене от 1,4 до 5,2 млн. В 3 корпусе можно купить дешевле, чем в первом. Мне, например, предложили двушки идентичных планировок в третьем за 3,2 млн, а в первом за 3,6. Различаются и сами планировки. Например, в 1 очереди остались студии 28-29 квадратов по цене 2 млн. В 3 корпусе студийное жилье помельче, 23-26 кв.м, но и дешевле, за 1,4-1,6 млн.

Однокомнатные планировки в 3 корпусе можно приобрести за 2,1-2,7 млн, в 1-м ― за 2,7-3 млн. Их площади от 35,7 до 44 кв. м. Из двухкомнатного жилья в 1 корпусе остались 2 планировки: в 54,4 и 57,3 квадратов за 3,6 и 3,8 млн. В третьем корпусе цены на этот формат начинаются от 3.2 млн.

Трехкомнатные квартиры есть только в первом корпусе. За площадь 76,5-77,5 нужно отдать 5,1-5,2 млн руб. Если бы не последнее обстоятельство, можно было бы говорить о разнообразии планировок. Кухни не меньше 10 квадратов, есть однушки с раздельными санузлами, квартиры с тремя окнами в комнате, двусторонние планировки, балконы до 7 кв.м. При этом озадачивают решения без балконов, особенно студии. Такие квартиры расположены не только на первом, но и на втором этаже.

Все вышеназванные цены действуют при единовременной оплате, базовая стоимость квартир на 15% больше. До конца строительства застройщик предоставляет беспроцентную рассрочку с первоначальным взносом от 20%, на который дают скидку 15%. Варианты дальнейшего погашения суммы оговариваются индивидуально.

Покупки в 3 корпусе кредитуют два учреждения: Сбербанк с первым взносом от 15% и процентной ставкой от 8,2% годовых и "Дельтакредит" с таким же первоначальным взносом, но под 9,25% годовых. 1 корпус, кроме этих банков, аккредитовали еще два ―"Уралсиб" и "Российский капитал".

Посмотрим, что есть у соседей. В северной части поселка заявлен масштабный проект ЖК "Новые горизонты" от ЦДС. Если верить сайту застройщика, в единственном сданном корпусе предлагаются квартиры от 2,4 млн. Но дальнейшие работы здесь заглохли, отчеты о ходе строительства обрываются в декабре 2017 года, а сам дом стоит в чистом поле.

На северо-восточной окраине Бугров компания VillaDevelopment распродает квартиры в сданном ЖК "Villa Hills" ― от 1,98 млн за студию в 19,8 квадратов. От обоих этих объектов "Ювента" выгодно отличается близостью к обжитой центральной части поселка и к выезду в сторону Петербурга.

Ближайший сосед по локации ― ЖК "Энфилд" от "Арсенал-Недвижимости". Здесь до 2023 должны построить 17 домов. В двух сданных корпусах предлагаются студии от 2,6 млн, однушки от 3,8, двухкомнатные от 5,3 млн и трешки от 6,5 млн. В домах со сдачей в 2020 году можно выбрать жилье по цене от 2,3 до 6,1 млн.

Традиционные дефициты

Побеседовав с менеджером и получив буклет с визиткой, иду знакомиться с поселком. Если б не бугристый рельеф, то, наверное, все Бугры можно было бы увидеть не отходя от офиса продаж. Поселок очень компактный. "Ювента" примыкает к его центральной части с советскими постройками, которая раньше собственно и составляла населенный пункт. Пеший путь от комплекса до всех имеющихся социальных объектов займет не больше 10 минут.

В поселке работают: школа, детский сад, амбулатория, администрация. Для 4,6 тысяч человек, каким было население Бугров до начала строительного бума, этого хватало. За последние несколько лет сюда переехали новоселы домов от ЦДС, ИПС, "Патриот-Невы", "ПромСервиса". А школа так и работает одна, теперь в две смены. В детский сад, по отзывам жителей, попасть сложно. Так что собственный садик в первой очереди "Ювенты" окажется очень кстати. Новую школу придется ждать в соседнем "Энфилде", здесь "Арсенал-Недвижимость" обещает сдать учебное заведение на 1224 мест до конца 2020 года.

Пожалуй, лучше всего обстоят дела с магазинами. В Буграх работают несколько сетевых супермаркетов, гипермаркет "Лента" расположен в километре от комплекса. А на машине и в "Мегу" недалеко прокатиться ― расстояние 4 км.

Транспорт с вариациями

На автобусах и маршрутках из Бугров можно доехать до трех станций метро: "Проспект Просвещения", "Гражданский проспект" и "Девяткино". Правда, район Девяткино в народе уже прочно окрестили синонимом транспортного коллапса. Но менеджер отдела продаж уверял, что именно этой станцией он пользуется, на маршрутке добирается до нее за 15 минут. Теоретически от комплекса до "Девяткино" можно и дойти минут за 40.

Я ездила на стройку на машине в середине дня, поэтому обошлось без пробок. На обратном пути вела хронометраж: 13.30 ― выезжаю от комплекса на Шоссейную улицу, 13.37 ― пересекаю проспект Просвещения, 13.39 ― "Родео Драйв", 13.50 ― на Светлановской площади, 14.12 ― въезжаю на мост Бетанкура. С учетом соблюдения скоростного режима и отсутствия навигатора, кажется, неплохо. Но подчеркну, что ехать в утренние или вечерние часы пик я не рискнула.

Существует утвержденный проект развития дорожной инфраструктуры Мурино-Бугровской локации. Так, должны построить продолжение Воронцовского бульвара, разделяющего два поселка, отремонтировать и благоустроить техническую дорогу от Бугров до Девяткино, а из Мурино сделать дополнительные выезд в город. Но это планы, причем частично делегированные застройщикам. Пока же действующие в Буграх дороги как по качеству, так и по ширине проезжей части с трудом тянут на троечку. Как они справятся с увеличением потока после заселения "Ювенты" и "Энфилда"?

Что же касается планов по открытию станции метро в поселке, говорить о них сейчас бессмысленно, так как на схемах развития метрополитена она помечена абстрактным сроком "после 2030 года".

Да и в целом будущее поселка прогнозировать трудно. С одной стороны, есть планы по застройке полей между Буграми и Мурино, в результате чего оба населенных пункта образуют большой район с общей инфраструктурой и дорожной сетью. Но с другой стороны, некоторые эксперты отмечают спад строительной активности в локации, а то и вовсе предрекают уход оттуда девелоперов ввиду невостребованности проектов.

На пути к рекреациям

В рекламе исследуемого ЖК сделан акцент на "комфорте загородной жизни". Действительно, въехав в поселок, ощущаешь тишину и спокойствие, даже несмотря на КАД в поле зрения. Здесь нет привычной городской суеты, поют птицы, жители постят фотографии утки с выводком в местной канавке, а в непонятного происхождения большой луже рядом с нашей стройкой, пишут, даже ондатру наблюдали.

Однако таких привычных загородных атрибутов как зеленые массивы, парки, водоемы вокруг Бугров нет. Только поле, которое со временем должно превратиться в новый микрорайон. А вот КАД с двумя развязками близко, сразу за магистралью начинается промзона "Парнас". В самом поселке тоже есть промышленность, в том числе завод композитных материалов. Так что вряд ли тут уместно говорить о свежем воздухе. Разве что за ним недалеко съездить.

В отсутствие пробок "Яндекс.Карты" обещают 15 минут на машине до популярных спортивно-развлекательных комплексов "Юкки" и"Охта-парка". В 15 км находится Ново-Кавголовский лесопарк с зубровником. А любителей ближних и дальних красот Карельского перешейка порадует выезд на автодорогу "Сортавала" в 9,5 км от комплекса.