ЖК “Эталон на Неве”: честный бизнес-лайт в промышленной зоне

Окрестности станции метро "Елизаровская" застройщики пока осваивают неохотно. В отличие от района Дыбенко, где идёт массовый редевелопмент промышленных территорий, на левом берегу Невы ещё слишком много заводов и слишком мало свободных площадок под жилищное строительство. Поэтому единичные проекты ЖК обращают на себя внимание. В середине 2018 года я писала про строительство "Дома на набережной" от компании "Северный город", и вот в начале 2020 приехала туда же посмотреть на успехи "Эталона ЛенСпецСМУ" в возведении "Эталона на Неве". Как изменилась территория за полтора года и чего ждать от нового объекта на берегу реки — в обзоре тайного покупателя.

Проект: бизнес или комфорт?

Ещё четыре года назад на проспекте Обуховской обороны, 70/2 жилой комплекс должна была построить компания "Александро-Невская мануфактура". К осени 2016-го было получено разрешение на строительство, нарисован проект и начаты поиски генподрядчика. Но потом планы поменялись. В конце 2017 года участок на берегу Невы выкупила ГК "Эталон ЛенСпецСМУ".

Проект менять не стали. На 2,79 га, как и планировалось, строится 8-18-этажный дом. Впрочем, 18-этажной будет только одна секция, остальные запроектированы средней высоты, по 8-12 этажей. За архитектуру объекта отвечала мастерская Шендеровича А.Р. Эта организация, например, разрабатывала проект ЖК "Георг Ландрин".

Строительство разделено на два этапа, а дом разделён на два класса: первыми должны сдать секции 1-8 и 12-16 второго этапа, более высокого класса бизнес-лайт. Эта часть комплекса расположена ближе к Неве. Ввод в эксплуатацию намечен на 2 квартал 2021 года. Во вторую очередь сдадут секции 9-11 первого этапа, это комфорт-класс, расположенный со стороны проспекта Обуховской обороны. Его ввод намечен на 1 квартал 2022 года.

Несмотря на то, что между этапами по проекту почти год разницы, по словам менеджера, весь комплекс могут сдать одновременно, в первой половине 2021 года. Готовность трёх секций комфорт-класса высокая.

Корпус класса бизнес-лайт выстроен в форме гребня с тремя зубцами. К Неве обращены 12-этажные секции, а с северо-западного края возвышается 18-этажная доминанта. Внутри будет закрытый двор с территорией "только для своих". В этой части ЖК запроектировано 633 квартиры и 430 машиномест в полуподземной стоянке. На первом этаже самой высокой секции разместится детский сад на 75 воспитанников.

Три секции комфорт-класса расположены с южного края ЖК. Самая высокая — 16-этажная №10. Секция №11 имеет 15 этажей, №9 — 8. Эта часть комплекса рассчитана на 205 квартир и 71 место в паркинге.

К бизнес-лайту второй этап "Эталона на Неве" застройщик отнёс благодаря высоким трёхметровым потолкам, закрытому двору, вместительному паркингу и близости к Неве. Часть квартир тут видовые, с открытыми террасами на верхних этажах. Класс проекта понижает лишь большое число студий и однушек (больше 42%) и 6-7 планировок на этаже. Особая изюминка — квартиры типа "городская вилла": одно- и двухуровневые, расположенные на первых этажах у воды, с отдельным входом.

В секциях комфорт-класса всё проще. Потолки по 2,75 метра, паркинг маленький (соотношение вместимости стоянки к числу квартир 1:3), территории закрытой нет. Ну и шумный проспект Обуховской обороны прямо под окнами.

Внешне секции тоже будут отличаться. Та, что у воды, поддерживает стиль соседнего бизнес-центра "Фидель" — сохранённого здания бывшей прядильно-ткацкой фабрики. Отсюда отделка фасадов декоративным терракотовым кирпичом — своеобразное напоминание о промышленном прошлом.

А вот вторая часть ЖК больше гармонирует с серыми фасадами проспекта Обуховской обороны и бизнес-центром "Александро-Невская мануфактура". Но строятся секции по одной технологии: кирпично-монолитный каркас и навесные вентилируемые фасады.

Найти информацию об отделке МОПов и особенностях входных групп ни на сайте, ни в буклете невозможно — её просто нет в свободном доступе. Рендеры внутреннего обустройства парадных появились в конце февраля, и менеджеры лично рассылали их интересовавшимся клиентам. МОПы будут в стиле лофт, с плиткой на полу и декоративным кирпичом на стенах. Предусмотрят место для велосипедов и колясок, входы в парадные сделают на уровне земли. Менеджер меня уверила, что различий в отделке мест общего пользования секций комфорт-класса и бизнес-лайт не будет.

Между этажами будут курсировать по два лифта, вероятнее всего, фирмы Otis. Но возможен и аналог. Консьержей в холлах решили не сажать, в одной из секций на первом этаже разместится диспетчерский пункт, куда будет стекаться информация с камер наблюдения, расположенных по всему периметру ЖК.

Что касается благоустройства двора, то тут всё стандартно: детские и спортивные площадки, места для отдыха, озеленение. Пространства внутри немного, расстояние между параллельными секциями не превышает 35 метров, поэтому разогнаться негде.

Отделка: кот в мешке?

Все квартиры в ЖК "Эталон на Неве" сдаются без отделки, предусмотрена только стяжка пола, выровненные стены и потолок, остекление, разводка труб. Но чистовую можно дозаказать. Для однокомнатных квартир она обойдётся в 15 тыс. рублей с квадратного метра, для двухкомнатных — 13,5 тыс., для трёхкомнатных — 12,5 тыс. рублей. Договор на эти работы заключается сразу при покупке недвижимости, стоимость отделки можно включить в ипотеку.

Поскольку услуга по отделке для "Эталона ЛенСпецСМУ" новая, шоурума нет, посмотреть и пощупать материалы не представляется возможным. Менеджер может лишь дать список того, что будет использовано.

В отделку квартир входит:

• ламинат на полу в комнатах и прихожей 32 класса, поставщик — EggerPro;
• матовая керамическая плитка на полу и стенах в ванной и санузле, производитель Cersanit;
• окрашенный или натяжной потолок российского производства (в зависимости от помещения);
• обои на стенах в комнатах и кухне;
• входная металлическая дверь, межкомнатные — марки Velldoris с покрытием экошпон;
• металлопластиковые оконные блоки и балконные двери;
• акриловая ванна, унитаз, умывальник, смесители, электрический полотенцесушитель, зеркало с полочкой.

Выбрать можно из двух цветовых вариантов — тёплого и холодного. Оба они светлые, так что любителям чёрных стен здесь могут предложить только индивидуальный проект, который, само собой, обойдётся дороже. Зато никаких рамок, всё будет зависеть от личных предпочтений собственника.

Квартиры и цены: от студий до пятикомнатных

В комплексе 633 квартиры площадью от 29 до 158 кв. м. Причём малогабаритных больше 40%, что не красит ни один комплекс. Впрочем, планировки с большими санузлами и кухнями-гостиными. Есть варианты с гардеробными, просторными лоджиями, открытыми террасами и даже двухуровневые с отдельным входом. Такое разнообразие — несомненный плюс.

Цены на студии в конце февраля стартовали с 4,73 млн. За эти деньги продавалась 34-метровая квартира на 6 этаже секции 12 (бизнес-лайт). Но такая недорогая она потому, что окно выходит практически в стену соседней секции, а заодно и на стену БЦ "Александро-Невская мануфактура".

Нужно понимать, что виды далеко не из всех окон удачные. Мало того, если не брать в расчёт квартиры со стороны Невы, и отчасти со стороны проспекта Обуховской Обороны, почти у всех жильцов 1-8 этажей перед глазами будут стены ближайших зданий. Но то, что выше, и стоит сильно дороже. По словам менеджера по продажам, особенно хорошо это видно в квартирах секций 1-4, окнами выходящих на БЦ "Фидель". Двухкомнатная квартира на 8 этаже одной из секций стоила почти на миллион дороже, чем на 7 этаже, и всё потому, что 8 этаж немного выше, чем крыша БЦ, а значит, оттуда открывается какая-никакая, но перспектива.

Однокомнатных квартир в продаже почти не осталось. Самая недорогая стоила 5,3 млн за 38 кв. м. Расположена она в 14 секции бизнес-лайт на 6 этаже. Эта планировка с видом во двор, что вполне неплохо. За 6 млн можно купить 44-метровую однушку на 5 этаже в десятой комфорт-секции. Другая 44-метровая, но уже "бизнес" и на 2 этаже в 3 секции, обойдётся в 6 млн.

Стоимость двухкомнатных квартир стартует с 7,59 млн. Столько просят за 52,3 кв. м на 2 этаже двенадцатой "бизнес-секции". 68-метровую евро-двушку на 5 этаже 10 секции класса "комфорт" можно купить за 9 млн. Планировка с видом на Неву и площадью 72,8 кв. м продаётся за 11,33 млн.

Выбор трёхкомнатных квартир ещё разнообразнее, чем двухкомнатных. Есть даже варианты с комнатами неправильной формы, например, в секции 15. Такая "изломанная" трёшка площадью 91,8 кв. м на 2 этаже стоит 11,18 млн. Самые дорогие — видовые лоты, с огромными открытыми террасами. Террасы учитывают в стоимости не полностью, применяется понижающий коэффициент, поэтому фактически дольщик платит примерно за треть открытой площади. Квартира с террасой на 85 квадратов и тремя комнатами продаётся за 22,56 млн.

Самой дорогой квартирой в феврале 2020 года была 5-комнатная с террасой 91 кв. м. Стоила она 25,14 млн.

Отдельно стоит упомянуть "городские виллы" на первых этажах. Небольших планировок тут мало, всё-таки это — товар высокого класса. Одна из самых недорогих из имеющихся в продаже — однушка на 61,3 кв. м в секции 7 за 8,92 млн. Но она без вида на воду, а вот видовые почти все двухуровневые. Трёхкомнатную двухуровневую в секции 4 площадью 95,6 кв. м можно купить за 12,5 млн.

Указанные цены действительны при ипотеке или 100-процентной оплате. Базовые на 7% дороже, и именно они берутся для расчёта рассрочки.

Машиноместо в паркинге ЖК "Эталон на Неве" продаётся за 1,07 млн рублей. Если покупать вместе с квартирой, то его отдадут за 1,059 млн, а если в рассрочку на 5 лет с первоначальным взносом в 218 тыс. рублей — за 1,3 млн.

Условия покупки: рассрочка на 5 лет

Ипотеку можно получить в большинстве крупных банков. "Открытие" предлагает кредит по ставке от 7,85% годовых, "Альфа-Банк" — от 7,99%, а "Промсвязьбанк" в рамках акции готов дать деньги под 7,5%. Для этого в качестве первоначального взноса нужно внести от 15% стоимости квартиры, а также застраховать жизнь и имущество.

Есть рассрочка: беспроцентная до окончания строительства и с удорожанием на 1% на остаток ежемесячно до 2024 года. При расчёте берётся базовая цена, а скидка в 7% даётся лишь на первоначальный взнос.

Забронировать квартиру можно бесплатно. Цена фиксируется на 10 дней, за это время нужно получить одобрение ипотеки или внести нужную сумму при рассрочке или 100-процентной оплате.

Окрестности: заводы и советское наследие

Окрестности станции метро "Елизаровская" — это часть Невского района, одного из самых промышленных и криминальных по данным ГУ МВД по Петербургу и Ленобласти за 2019 год. Но Невский район большой и, следовательно, неоднородный. К сожалению, именно левобережная его часть, где и строится ЖК "Эталон на Неве", развивается особенно неохотно, хотя казалось бы — до центра города всего пару станций метро, Нева близко, есть все условия для модернизации.

На протяжении десятилетий территория за улицей Седова до Невы складывалась как промышленная, и несмотря на то, что предприятия съезжают за город, происходит это не слишком активно. Огромные площади до сих пор заняты некогда производственными постройками. Например, неосвоенными остаются почти 30 га бывшего "Невского завода", занимавшегося энергетическим машинострением. Несколько лет назад эту землю даже расчистили, но дальше дело не пошло. Летом 2019 года Комитет по градостроительству и архитектуре Петербурга поручил к июню 2020 подготовить проект планировки и межевания этой территории. По неофициальной информации, там могут построить до 600 тыс. кв. м жилья, а также деловой комплекс с общественно-культурными функциями на месте ДК "Невский".

Одна из проблем этой территории — множество зданий, находящиеся под охраной государства как объекты исторического и культурного наследия. Они ограничивают варианты застройки, расчистить значительную территорию под строительство становится сложнее. Например, в 2019 году стало известно о продаже на проспекте Обуховской обороны, 86 построек Спасской и Петровской мануфактур. Но по оценкам экспертов, реконструировать этот комплекс под что-то современное будет непросто и дорого. А сносить нельзя.

Там, где строится "Эталон на Неве", раньше располагались склады бывшей прядильно-ткацкой фабрики им. Ногина. Работать она перестала ещё лет 10 назад. Два здания были переформатированы в бизнес-центры "Фидель" и "Александро-Невская мануфактура". А ненужные строения снесены.

Земли в этом районе освободили не все предприятия. В 1,5 километрах от ЖК на проспекте Обуховской Обороны, 45 работает Ленинградский комбинат хлебопродуктов им. Кирова. По адресу Обуховской Обороны, 80 имеет производство "Невская косметика", а дальше по проспекту располагается Императорский фарфоровый завод. На Седова функционирует Завод турбинных лопаток и ещё много мелких и средних предприятий. Поэтому экологическая обстановка здесь не самая благоприятная.

На месте и в офисе: с видом на Неву или в стену?

Вот ты заходишь в метро в центре города, изобилующего магазинами, торговыми центрами, ресторанами и салонами услуг, проезжаешь две станции и выходишь в другую реальность. Вокруг "Елизаровской" нет ярких вывесок, отсутствует развитая торговая инфраструктура и заведения высокого уровня.

Идти до ЖК "Эталон на Неве" от метро минут 7-10, прямо по проспекту Елизарова. Упираешься в проспект Обуховской обороны и видишь: справа стройку, слева склады и трубы. Это типичный пейзаж местной промзоны.

С юго-востока, по проспекту Обуховской Обороны, 72 комплекс подпирает территория завода "Картонтоль". Если верить сайту предприятия, там до сих пор производят коробочный картон и бумагу. Но менеджер по продажам рассказала, что это больше "производственная дача", как называет своё детище собственник. Часть помещений арендуют вполне безобидные компании, территория завода облагорожена, здания отремонтированы. Продавать предприятие владелец не намерен, поэтому с таким соседством придётся смириться.

С другой стороны секций комфорт-класса — сквер и парковка перед бизнес-центром. Чтобы взглянуть на основную часть стройки, нужно пройти через арку этого бизнес-центра на внутреннюю территорию. Расстояние между фасадом БЦ "Александро-Невская мануфактура" и территорией "Эталона на Неве" всего пару десятков метров, жильцам нижних этажей секций 1, 5, 12 и 13 (они расположены ближе всего к БЦ) может не хватать свободного пространства перед глазами.

С северо-запада комплекс прижат БЦ "Фидель". Те, кто купит квартиры в секциях 1, 2, 3 и 4 до 8 этажа, будут смотреть в его красно-кирпичную стену. А вот собственникам квартир с 9 этажа и выше повезёт. Им откроется вид на Смоленский сад и Неву.

Часть набережной у "Эталона" пока абсолютно не благоустроена. Где-то паркуются машины, остальное перекрыто забором. Но менеджер по продажем уверила меня, что к сдаче комплекса территорию у воды приведут в порядок, как это сделали соседи при строительстве "Дома на набережной".

В целом земля вокруг стройки не кажется такой уж неприглядной. Да, здесь ещё много ветхих и старых строений, особенно непонятное здание МВД РФ с выбитыми стёклами (как раз между "Домом на набережной" и "Эталоном на Неве"), но близость двух БЦ и уже сданного комплекса бизнес-класса создаёт благоприятную атмосферу.

В БЦ "Александро-Невская мануфактура" расположился офис продаж "Эталон ЛенСпецСМУ". К менеджеру предварительно записываться не обязательно, поток клиентов у них небольшой. Там же есть макет будущего комплекса. Но образцов материалов, используемых в отделке квартир, к ним почему-то не завезли.

Я побывала на объекте в середине февраля 2020. Работа на стройке шла активно. В секциях 1, 2, 5-13 уже укладывали кровлю. У остальных была высокая степень готовности монолитного каркаса. Даже секции комфорт-класса, сдача которых намечена на 1 квартал 2022 года, были возведены больше, чем наполовину.

Дороги и транспорт: в центр за 15 минут

Если правобережной части Невского района из-за массового жилищного строительства грозят нескончаемые пробки, то в районе "Елизаровской" дела обстоят оптимистичнее. И строят тут меньше, и автомобилистам не нужно толкаться на мосту, чтобы попасть в центр города.

Есть некритичные заторы в часы пик на проспекте Обуховской Обороны и на улице Седова. При этом в сторону набережной Обводного канала и в центр ехать легче, чем на юг. На той же Ивановской улице сходятся потоки с обеих берегов Невы. Также загружена КАД в районе Обухово.

До КАД на машине от ЖК "Эталон на Неве" ехать минут 12-15, до площади Восстания — минут 15-20. И для любого пути главной транспортной артерией микрорайона является проспект Обуховской Обороны.

Когда говоришь о Невском районе, дорогах, пробках и переправах, невозможно обойти стороной планы по строительству Большого Смоленского моста в створе улицы Коллонтай. Говорить о нём начали ещё в начале 2000-х, к строительству планировали приступить в 2010, даже проект существует, а денег на мост так и нет. Сложно сказать, что сулит появление такой переправы через Неву буквально в полукилометре от ЖК. Возможность быстро перебраться на правый берег — да, но куда важнее — увеличение транспортного потока по улицам, которые на это не рассчитаны. Ведь по мосту поедут все те, кто заселился в многотысячные ЖК на правом берегу. Поэтому, может, и хорошо, что мост не строят, по крайней мере, для дольщиков "Эталона на Неве".

Не должно быть проблем и у пешеходов. До станции метро "Елизаровская" идти минут 10, а оттуда всего одна станции, и ты уже на площади Александра Невского. Ещё станция — и вот центр города. По проспекту Обуховской обороны курсируют два трамвая — 7 и 24. Оба идут в центр, а обратно — №7 на правый берег Невы до проспекта Солидарности и №24 до Рыбацкого.

Пару слов о парковках. Того, что спроектировано в ЖК "Эталон на Неве" (501 машиномест на 838 квартир), явно недостаточно. Ещё есть открытые автостоянки, но они, скорее, гостевые. Прямо у комплекса расположены две стоянки бизнес-центров, но они предназначены для своих. Как вариант — пара небольших парковочных пространств за Невским рынком (с другой стороны проспекта Обуховской обороны) и вдоль Большого Смоленского проспекта. Но нужно учитывать, что свободные стоянки уже облюбовали жильцы соседнего ЖК "Дом на набережной".

Инфраструктура для жизни: шопоголикам тут не место

Несмотря на промышленное прошлое района, в окрестностях "Елизаровской" зелено. В 130 метрах от "Эталона на Неве" находится Смоленский сад, если перейти через проспект Обуховской обороны, будет Сад Фонтанчик. У станции метро есть небольшие скверы, аллеи, а ближе к улице Седова — Палевский сад.

Конечно, эти зеленые зоны не способны полностью компенсировать выхлопы от большого транспортного потока. В том числе большегрузов, которые идут через промзону по проспекту Обуховской обороны, улицах Седова и Бабушкина. Но летом благодаря деревьем здесь можно дышать. Впрочем, у набережной влияние транспортных артерий ощущается не так остро, но чем ближе к "Елизаровской", тем воздух тяжелее и пыли больше.

Поскольку район обжитой, а новое жилое строительство ведётся не слишком активно, в ближайшие годы с социальной инфраструктурой проблем быть не должно. У собственников "Эталона на Неве" будет свой муниципальный детский сад на 75 мест и кабинет врача общей практики на первом этаже (обслуживание в рамках ОМС). В соседнем ЖК "Дом на набережной" уже открылся детсад на 60 мест. В радиусе пары километров существует 10 детсадов, 5 школ, более 15 медцентров, футбольная школа, бассейн и клуб единоборств.

C чем в районе "Елизаровской" проблема, так это с торговой инфраструктурой. Крупного ТРК, из которого можно не выходить полдня и сделать все необходимые покупки, здесь нет. Существует только небольшой ТЦ "Елизаровский" прямо у метро, за остальным, особенно развлечениями, нужно ехать в центр города или хотя бы до ТРК "Континент" у ст. м. "Бухарестская". На машине путь займёт минут 15-20.

Да что там торговые комплексы, в районе нет даже разнообразия супермаркетов. Ближайший — "Пятёрочка" в переулке Ногина, это около 500 метров от ЖК, чуть больше выбор у метро. Ещё вариант — Невский рынок через дорогу. Либо остаётся довольствоваться маленькими магазинами у дома.

Застройщик: штампованная похвала

ГК "Эталон", куда входит застройщик "Эталон ЛенСпецСМУ", существует с 1987 года. За это время компания достойно вынесла несколько кризисов и не обзавелась ни одним проблемным объектом. Не срывает сроки ввода в эксплуатацию и даже завершает долгострои других компаний. Построила и продолжает строить десятки ЖК в Петербурге, Москве и Московской области. В 2019 году "Эталон" стал "Девелопером года" по версии XI федеральной премии Urban Awards 2019.

Но это всё сухая официальная информация. "Живые" отзывы нужно искать на форумах, да вот незадача: реальную картину по ним сложить крайне сложно. После прочтения десятка комментариев "дольщиков" складывается впечатление, что писал их один человек — так, на мой взгляд, похожа стилистика всех хвалебных оценок.

Отрицательных комментариев в разы меньше, но они изобилуют разнообразием: тут и протечки на балконах, и промерзающие эркеры без утепления ( ЖК "Речной"), и некачественные наклеенные обои (ЖК "Ландыши"), и трещины в стенах (ЖК "Морской фасад"). Более подробно о претензиях дольщиков ЖК от "Эталон ЛенСпецСМУ" я писала в обзоре "Дома на Обручевых".

Дом на Обручевых застройщик сдал в срок, госкомиссию ЖК прошёл в конце 2018 года. И уже получил порцию недовольства от жителей. В соцсетях я нашла информацию о протечках фасадного остекления и мутной водопроводной воде. По коммунальным вопросам представители "Эталона" отсылают к управляющей компании АО "Сервис-Недвижимость". Она достаётся дольщикам комплексов от застройщика и на неё в сети очень много жалоб. Основные — завышенная плата за коммунальные услуги и отсутствие какой-либо реакции на обращения жильцов. Проблемы, по словам дольщиков, не устраняются.