ЖК “Новый Невский”: изнанка Петербурга из окон дорогих квартир

Новый жилой комплекс в паре десятков метров от Невского проспекта — это настоящий эксклюзив, ведь на главной дороге города плотная застройка и почти всё очень историческое и охраняемое. Но это лицевая сторона. На практике помимо парадного Петербурга есть изнанка, в которой тоже своя изюминка, но которая далека от идеала и представлений о красивой жизни. Как раз там и возводит свой объект "ПСК". "Новый Невский" действительно новый, и не потому, что приносит в привычный архитектурный облик Северной столицы нотки современности и новаторства, а потому что сулит преображение оборотной стороны центра города — ветхой, аварийной, промышленной и депрессивной. Обо всём этом — в обзоре тайного покупателя.

Проект: снаружи камерно, внутри просторно

На Тележной улице, 32 "ПСК" строит 7-этажный жилой комплекс, который по высоте не будет выбиваться из окружающей застройки. Ранее этим участком владела компания "Тележная 32". Здесь планировалось построить здание в 9 этажей, но общественность была против. В итоге "ПСК" купила и землю, и юрлицо, и проект, "срезав" два этажа. Общественность согласилась.

ЖК "Новый Невский" по документам — это 4 корпуса, три из которых выходят на Тележную улицу, а один строится в глубине квартала. Но по сути три корпуса сливаются в один — Большой Невский. Секции последнего образуют 7-этажную стену, ограждающую внутренний двор и четвёртый дом — Малый Невский — от посторонних глаз.

Несмотря на малую этажность, дом будет высоким. Первый этаж с офисами и коммерцией занимает от пола до потолка 3,9 м, со 2 по 6-й с квартирами — 3,3 м, последний с видовым жильем и террасами имеет 4,03 м в чистоте.

Площадь участка небольшая — 0,47 га. Раньше здесь располагалась автобаза, теперь будут дома. Единственное, что удалось впихнуть во внутренний двор, так это несколько деревьев, пару скамеек, беседок да детскую площадку. Никаких открытых парковочных мест и социальной инфраструктуры типа детского сада проектом не предусмотрено.

Архитектурно-строительным проектированием ЖК "Новый Невский" занималась мастерская "Евгений Герасимов и партнеры". Компания в Петербурге известная, проектировщики талантливые. Они, например, создали концепцию развития территории завода "Красный треугольник" и реконструкции Большого Гостиного Двора. В портфолио компании проекты ЖК "Futurist", жилого дома "Верона", ЖК "Русский дом", ЖК "Царская столица", конгрессно-выставочного центра "Экспофорум" и многих других объектов.

Для "ПСК" архитекторы создали проект в современном стиле. Причём фасады, выходящие на Тележную улицу, разделены на три части, у каждой из которой свой цвет и свои декоративные элементы — облицовочный кирпич, мозаика, камень разной фактуры, металл. Различаются они не только цветом, но и, например, шириной окон. В третьем корпусе со стороны Тележной улицы окна практически от стены до стены. Во втором корпусе будут сдвоенные лоджии-эркеры — по половине на квартиру.

Корпуса объединены стилобатом, под которым размещено 89 машиномест. Оба въезда в паркинг организуют с Тележной улицы. На первом этаже — пост охраны. Территорию закроют от посторонних и поставят под круглосуточное видеонаблюдение. Но есть одна тонкость: в Малом Невском предусмотрели на первом этаже коммерцию с входами со двора, поэтому клиенты арендаторов будут иметь доступ к приватным зонам жильцов.

Грузопассажирские лифты предусмотрены по одному на секцию, производителя менеджер назвать не смогла. Они будут спускаться на подземный этаж.

Согласно проектной документации, сдать комплекс планируют во 2 квартале 2022-го, ключи выдать застройщик обязуется до конца того же года. По официальным сообщениям девелопера, строится всё по плану. В марте даже говорилось об опережении графика работ. К концу мая 2020 года в секциях 3 и 4 каркас поднялся до 6 этажа, в двух соседних — до 2-го и 4-го этажа. На месте открыт отдел продаж. Он находится во дворе дома на Невском, 163 литера Б. С 13 мая менеджеры вернулись с удалёнки в офисы и возобновили работу в привычном режиме.

Квартиры и цены: дорого-богато

В ЖК "Новый Невский" 120 квартир от 47 до 183 кв. м. Самая большая площадь — это пятикомнатные хоромы с огромной 42-метровой террасой. Студий, как и полагается бизнес-классу, тут нет. Зато в проекте:

• 40 однокомнатных,
• 20 двухкомнатных,
• 47 трёхкомнатных,
• 12 четырёхкомнатных,
• 1 пятикомнатная.

Все они сдаются с предчистовой отделкой. На полу будет стяжка, сделают разводку электричества, установят розетки и выключатели. Остальное — сами, возможности дозаказать ремонт от застройщика нет.

Малый Невский корпус — вариант попроще, с более мелкой нарезкой квартир. Здесь представлены только 24 однушки и 6 двушек. Жилья с террасами нет.

Если говорить о планировках, то они, на мой взгляд, в большинстве своём не представляют из себя чего-то особенного. Во-первых, 11-метровые кухни в некоторых однушках. Евро-двушек здесь днём с огнём не сыщешь. Во-вторых, маленькие лоджии и балконы по 2,5 кв. м или вообще квартиры без какого-либо балкона. В-третьих, планировки больших квартир с длинным коридором по традициям петербургских коммуналок.

На всё это можно было бы закрыть глаза, если бы не цена. Стоимость однушек в мае 2020 года стартовала с 10 млн. В эту сумму обойдётся 49-метровая однокомнатная квартира на 5 этаже. То есть 204 тыс. за квадратный метр.

Двухкомнатных квартир в мае почти не осталось в продаже, оно и понятно — их всего было 20 штук. Самая дешёвая двушка из имеющихся четырёх в наличии имеет площадь 79 кв. метра и стоит 17,5 млн. У неё две спальни, 19-метровая кухня, два балкона и две гардеробных.

Цены на трёхкомнатные начинались с 15,33 млн, но в мае это было по акции. С июня её стоимость — 16,14. За эти деньги предлагали купить 103-метровую квартиру на 2 этаже. Стоимость кажется соответствующей бизнес-классу, но второй этаж в этом комплексе коварен. Поскольку на участке тесно, есть риск получить вид в соседние окна или стену. Причём близко, на расстоянии 15-20 метров.

Одна из самых привлекательных трёшек, на мой взгляд, продавалась по акции за 17 млн (базовая — 17,9 млн). В планировке три окна и балкон выходят на детскую площадку. Площадь лота 123 кв. м, из которых аж 28 приходятся на прихожую и коридор, гардеробная занимает 2 квадрата.

Квартиры с террасами имеют заоблачные цены. Самая дешёвая — 99-метровая. Она стоит 23,4 млн.

Парковочные места в подземной стоянке продаются за 1,8-2,2 млн рублей. Кладовых в комплексе нет.

Один из недостатков проекта — отсутствие цен в открытом доступе. Если актуальное наличие квартир можно посмотреть на официальном сайте, то за их стоимостью придётся связываться с менеджером.

Условия покупки: индивидуальный подход

Главный недостаток высокого класса новостройки в 2020 году — вариант не получить субсидированную ипотеку под 6,5% годовых. Так случилось и с "Новым Невским": банки не аккредитовали его по льготной программе. По словам менеджера, всему виной приставка "бизнес-класс" перед названием и цена квадратного метра.

Поэтому самая низкая ставка по ипотеке, на которую могут рассчитывать будущие дольщики, — 8,3% от "ДОМ.РФ". "Промсвязьбанк" готов выдать кредит на квартиру под 8,5%, "Абсолют Банк" — под 8,7%. Те банки, которые активнее и чаще одобряют заявки, предлагают от 9%. Например, Сбербанк — 9,1%, "Уралсиб" — 9,6%, "Росбанк" — 9,7%.

Возможна ещё рассрочка, бесплатная или с 10% годовых на остаток. Тут всё зависит от первоначального взноса. Если от 50% и выше, то рассрочка будет беспроцентная. Оформляется она до конца передачи ключей, то есть до марта 2022 года.

С 1 июня "ПСК" объявил новую акцию — минус 2% от базовой цены при онлайн-покупке. Плюс к этому иногородним клиентам могут согласовать списание дополнительного 1%. Но есть возможность и увеличить скидку, под каждого клиента её размер согласовывается индивидуально. По словам менеджера, если сделка оформляется быстро и оплата единовременная или очень оперативная, то можно "скостить" до 5%.

Бронь под ипотеку у "ПСК" бесплатная на 2 недели. На эти же дни квартиру можно забронировать для "подумать". Но за залог в 50 тыс. рублей могут "застолбить" и на месяц. В случае покупки эта сумма учитывается в стоимости квартиры.

Место: оборотная сторона

Если идти к стройке по Невскому проспекту, да ещё и в солнечный день, на Тележной улице можно испытать шок. А если при этом держать в уме стоимость квартир, то из всей гаммы эмоций самой яркой будет недоумение. Первые впечатления от локации: тесно, ветхо, потрёпано и неказисто. Особенно ярко это ощущается на контрасте с парадным Невским проспектом с его отреставрированными историческими фасадами и бутиками.

Участок в прямом смысле окружён видавшими виды строениями — некоторые находятся на расстоянии меньше метра, а то и вовсе примыкают к корпусам ЖК. Тут есть жилые дома, автомастерские, трансформаторная подстанция №507, гаражи, шиномонтаж, спортивные площадки, гимназия, бизнес-центр и большая промышленная территория прямо на противоположной стороне Тележной улицы.

В районе строительства ЖК "Новый Невский" плотно. Слева первый дом пристроился к жилой пятиэтажке, справа — к автомойке, позади на расстоянии 15 метров двухэтажное строение и детская площадка. Между фасадами первого и второго дома нового комплекса всего 21 метр. "Это Невский проспект, тут везде так", - разводят руками менеджеры по продажам.

Чем дальше от главного проспекта города, тем больше открывается изнанка Петербурга. Промышленные постройки, полуразрушенные здания и инфекционная больница им. Боткина. До неё от строящегося комплекса 200 метров. Тут же находится областная тюремная больница им. Гааза, а по соседству с ней — НПО по исследованию и проектированию энергетического оборудования им. И.И. Ползунова.

Зато стоит перейти реку Монтастырку, которая протекает в 160 метрах от ЖК "Новый Невский", попадаешь в Митрополичный сад, рядом с которым Александро-Невская лавра, Троицкий собор, Феодоровская церковь, Духовная академия, Никольское кладбище и несколько других православных зданий и организаций.

Если на ликвидацию небольших предприятий и автосервисов надеяться стоит — всё-таки негоже занимать такую перспективную землю неперспективными строениями, то больницы и кладбища никуда отсюда не денутся. У менеджера по продажам не оказалось информации о планах по реновации на Тележной, 37-39, так что из окон квартир бизнес-класса ещё минимум несколько лет будет открываться совсем не бизнес-пейзаж. Там расположен деревообрабатывающий комбинат "Сосна", который портит виды, но, по данным Роспотребназора, вреда не несёт.

Зато судьба соседних аварийных зданий на Тележной улице сейчас решается. Дома № 21а, 23а, 25–27, 29а, и 29г давно расселены и находятся в неудовлетворительном состоянии. Вокруг них долгое время не утихают скандалы. Градозащитники требовали сохранить здания, власти города хотели снести, но в марте 2020 года по ним были объявлены торги: корпуса планируется реконструировать под жильё. За ними, на Тележной, 17-19, Glorax Development строит ЖК "Grand House", его обещают сдать к середине 2021 года. Поэтому к западу от "Нового Невского" территория облагородится.

Лишь территория к юго-западу от "Нового Невского" осталась неблагоустроенной, но туда можно и не ходить. Лучше ходить в сторону площади Александра Невского и центра города, а он чуть ли не под окнами. И там — все блага главной улицы Петербурга, а вместе с ней и мегаполиса.

Транспорт: в любую сторону

Уровень развития транспортной инфраструктуры — основной повод поселиться в районе Невского проспекта. Во-первых, сам проспект. Пускай и загруженный в часы пик, но связывает запад с востоком центральной части. С него хоть на правый берег Невы в Невский район, хоть на Васильевский остров и Петроградку.

Большой плюс для жильцов "Нового Невского" — близость моста Александра Невского и набережных, которые ускоряют путь на север и юг города.

Для пешеходов тоже сплошные плюсы. Станция метро в 250 метрах, причём она пересадочная — через "Площадь Александра Невского" пролегают жёлтая и зелёная ветки. До Московского вокзала пешком 1,5 км, доехать на автобусе туда можно минут за 10. Автобусы и троллейбусы регулярно курсируют по Невскому проспекту, а к остановке около площади съезжаются ещё и маршрутки (центр города для них закрыт).

Единственное, с чем реально могут возникнуть проблемы, так это с парковкой. Поскольку это центр города, то свободных участков практически нет. Если не купить место в паркинге, то придётся мучиться. При этом в подземной автостоянке запроектировано только 89 машиномест, квартир — 120, а расчётное число жильцов 450. Простая арифметика подсказывает, что площади под землёй хватит не всем.

Инфраструктура для жизни: всё, о чём можно мечтать

Центральный район — это чаша изобилия. В пешей доступности как минимум пять детских садов: ближайший на Невском, 182, в 200 метрах от ЖК. Рядом две школы. Гимназия №168, входящая в рейтинг лучших общеобразовательных учреждений Петербурга, буквально за углом. В центре находятся лучшие школы города, так что единственная проблема, которая будет стоять перед жителями "Нового Невского", это проблема выбора.

В лечебных учреждениях тоже нет недостатка. Помимо уже упомянутой инфекционной больницы им. Боткина, в километре от "Нового Невского" расположена поликлиника Российского НИИ гематологии и трансфузиологии, в 1,2 км Городской центр по лечению детей с аномалиями развития тканей челюстно-лицевой области, в 1,5 км детская больница им. Раухфуса. Детская поликлиника №44 в 1,7 км. Плюс к этому куча частных клиник, в том числе стоматологии и центры эстетической медицины.

За 6 минут можно дойти до администрации Центрального района, за 2 минуты — до пункта полиции, за 5 минут — до Музея городской скульптуры. Достопримечательностей здесь вообще такое количество, что перечислять их нет никакого смысла, стоит просто выйти на Невский проспект.

Эта часть города — прекрасное место для любителей дорогого шоппинга. Первые этажи домов по Невскому проспекту заняли бутики, одна из главных галерей элитных брендов — в 800 метрах, в 450 метрах — ТЦ "Москва", ТРК "Галерея" — в 5-7 минутах езды.

Единственное, чего не хватает территории, так это мест для спокойных прогулок. Есть, конечно, Митрополичий сад, но он всё же меньше того же Таврического, да и находится рядом с оживлёнными дорогами. А до Таврического минут 20 пути по пробкам. Все остальные зелёные зоны по соседству слишком маленькие и слишком людные.

Застройщик: добавилось разочарование

"Петербургская строительная компания" как генеральный подрядчик на рынке жилого строительства работает с 2007 года. Работает уверенно, но не без помпезности, шума и крупных скандалов. Наверное единственное серьёзное потрясение в истории девелопера случилось в 2017 году, когда от них отпочковалась компания "ПетроСтрой". По словам представителей "ПСК", юрлицо перешло под контроль бывших топ-менеджеров холдинга в результате разногласий.

Но это не мешало "ПСК" строить. В течение 13 лет компания сдавала не только жилые комплексы, но и школы, хосписы, здание суда. В 2014 году фирма даже участвовала в строительстве Олимпийских объектов в Сочи и Красной Поляне. В 2019 году девелопер начал работу над "Новым Невским", закончил ЖК "Славянка" и апарт-комплекс "Like".

К середине 2020 года в активном строительстве, помимо "Нового Невского", находились ЖК "Nobelius" и апарт-комплекс "START". В мае "ПСК" вошла в число участников конкурса "Доверие потребителя".

Два года назад, когда я писала обзор ЖК "Like", негативных комментариев о "ПСК" в сети было крайне мало. Но с лета 2018-го настроения на форумах несколько изменились. Кто-то пожил в свежепостроенных домах и нашёл недочёты, кто-то получил квартиру, например, в ЖК "Like", и разочаровался.

Например, жильцы дома "Look" заявляют, что все стёкла на балконах были установлены неверно, внутренней стороной наружу, и теперь собственники не могут сделать ремонт, не нарушив облик фасада. Впрочем, облик и сам портится, потому что покрытие стёкол стирается от негативного воздействия питерской погоды.

Дольщики, купившие апартаменты в ЖК "Like", оказались недовольны отделкой и изменением проекта уже в процессе строительства (об этом я подробнее писала в обзоре ЖК "Like"). Жители возмущены работой управляющей компании, оставленной застройщиком. Как некоторые признаются, многие обещания менеджеров "ПСК", например, по доходности апартаментов, оказались далеки от полученной действительности.