ЖК “Ultra City II”: с учётом ошибок первой очереди

В районе Комендантского проспекта, а именно в Каменке, строится так много жилых комплексов, что выбор квартиры здесь — непростая задача. Хорошо, если у ЖК несколько очередей и есть с чем сравнить. Вот, к примеру, "Ultra City" от "Северного города", где сданы четыре дома первой очереди. Чтобы прикинуть, какой будет квартира в "Ultra City II", достаточно перейти дорогу. Тайный покупатель так и поступил, а еще выяснил, совпали ли ожидания с реальностью у дольщиков первой очереди и какие ошибки будут учтены при строительстве второй.

Проект: всё, что нужно, — внутри

Шесть корпусов, детский сад, школа и наземная автостоянка. Всё это "Северный город" построит на участке 8,2 га в три этапа. Сдача первых домов намечена на 2 квартал 2021 года, следующий этап введут во 2 квартале 2022 года, а полностью завершить проект планируется в 2023 году.

Уже сейчас понятно, что вторая очередь"Ultra City" будет продолжением первой, особенно это видно по корпусам-подковам, которые расположились симметрично по отношению к Комендантскому проспекту. Да и в целом весь проект — это рай перфекциониста.

Внутри комплекса обещают создать оазис тишины и комфорта. По словам менеджера, на благоустройство двора было выделено больше 20 млн рублей. На территории будут три детских площадки, оборудование для которых заказали у немецкого производителя Richter Spielgeräte GmbH — создателя "Петровского фрегата" в Новой Голландии. Предусмотрены две площадки Work-out, амфитеатр, выставочные зоны, городской огород и фруктовый сад. Последним представители "Северного города" особо гордятся, ведь не везде есть возможность высадить большие деревья. В первой очереди проекта, например, это сделать нельзя, потому что двор находится на стилобате, а под ним — парковка. Под корпусами второй очереди паркинга не будет, а значит для растений оставят достаточно земли.

Двор комплекса будет закрытым, но сделать единое обособленное пространство для всех шести корпусов не получилось. На участке располагаются школа и детский сад. Самый большой двор — у корпусов 2 и 3 этапов, подковы и двух башен. И то значительную часть "откусила" школьная спортивная площадка. У корпусов 1 и 2, выходящих на проспект Королёва, своей территории будет мало, поскольку между домов строят детский сад.

Архитектурный проект разработала мастерская "Проектная культура" Владимира Григорьева. Фирма известна по торгово-развлекательным комплексам "Галерея", "Заневский каскад", "Нептун" и ледовому дворцу на горнолыжном курорте "Игора". Со стороны "Ultra City I" выглядит сдержанно. Благодаря цветовому зонированию — снизу более темный цвет, сверху светлый — 24-этажные корпуса не кажутся небоскрёбами. И как по мне, эта цветовая гамма выглядит лучше, чем в соседнем ЖК "Legenda на Комендантском 58".

Холлы предусмотрены от 44 до 56 кв. метров, вход — со двора с уровня земли, есть место для хранения колясок и велосипедов. По два-три лифта Otis на секцию. Жителям выдадут индивидуальные ключи для входа во двор и парадную. Будет вестись видеонаблюдение по периметру и предвидена возможность установить видеодомофон.

Отделка и технологии: обещанная эффективность

Офис продаж "Северного города" находится в первой очереди "Ultra City" на Комендантском проспекте. В одном из сданных корпусов расположился шоурум с технорумом. Второе — это приятная фишка застройщика, которая повышает лояльность клиента, потому что знакомит с технологиями строительства.

Вот, что представлено в техноруме:

• Четырехступенчатая система очистки воды, которую установят в каждом корпусе на техническом этаже. Аппарат будет проводить грубую и тонкую фильтрацию, сорбационную очистку и ультрафиолетовое обеззараживание.
• Клапан индивидуальной вентиляции, который даст приток свежего воздуха без открытия окон.
• "Плавающий пол" — стяжка заливается на звукоизолирующий материал, отчего не касается стен и, как следствие, не передаёт вибрацию.
• Наружные стены в разрезе — это монолитный железобетон, слой минераловатного утеплителя и тонкослойная силиконовая штукатурная система.

"Ultra City II" должен получить высокий класс энергоэффективности А+. По данным застройщика, те же лампы с датчиками движения в холлах и коридорах вкупе со светосберегающими светильниками сокращают энергопотери на 13%. Как следствие — ниже коммунальные платежи.

Окна в квартирах увеличенного размера — 1,8х1,8 метра. Большинство балконов с холодным панорамным остеклением, но есть некоторые исключения по этажам, где снизу вместо стекла — глухая плита. Для кондиционеров есть места на общих балконах.

Квартиры в ЖК сдаются в двух вариантах: без отделки и с предчистовой. Зависит это от корпуса. В башнях первого этапа будут бетонные потолки, пол да стены. В корпусах 5 и 6 второго этапа в квартирах сделают стяжку пола, выровняют стены, разведут по комнатам электричество.

Отделку можно заказать у партнера застройщика, компании RBI OK. Стоимость работ рассчитывается индивидуально. По словам менеджера, для двухкомнатной квартиры предчистовая отделка в корпусах первого этапа будет стоит 6 тыс. с квадратного метра, отделка "под ключ" — 15-17 тыс. В квартирах второго этапа, которые уже сдаются с предчистовой, полная отделка обойдётся в 12-13 тысяч с квадрата.

Стандартные варианты чистовой отделки для "Ultra City" — светлая "Скандинавия" и тёмная "Бельгия". Однако можно выбрать и другие стили — "Авангард", "Классика", "Сканди", "Stone" и "Wood". Шоу-рум находится в ЖК "Дом на набережной". Согласно сайту RBI OK, стоимость материалов и работы начинается от 22 тыс. рублей за кв. м.

Опыт первой очереди

Вторая очередь "Ultra City" строится по образу и подобию первой, но всё же, по уверению менеджера по продажам, новый проект должен отличаться в лучшую сторону. К примеру, наполнение двора будет богаче и разнообразнее хотя бы потому, что благоустраиваемая площадь во второй очереди больше. Плюс не будет стилобата, и это позволит высадить фруктовые деревья.

Мои первые впечатления от "Ultra City I" были благоприятные. И начались они с общественной территории у корпусов со стороны Комендантского проспекта. Там застройщик не просто привёл всё в порядок, убрав строительный забор, но и установил необычную дизайнерскую скамью, проект которой разработала Студия Артемия Лебедева.

Внутренний двор закрытый, но попасть туда днём не составляет труда — местные жители не интересуются, имеешь ли ты право пройти вместе с ними через ворота. Речи о живой охране пока не идёт, поскольку это дополнительная статья расходов для жильцов. Также нет в холлах консьержей — за них собственники решили пока не платить.

Благоустройство двора соответствует рендерам, макету и рекламным фото. Радуют глаз высокие травы вместо коротко стриженных газонов и спокойной расцветки детские площадки. Здесь есть баскетбольная площадка, теннисные столы, спортивные снаряды. Нет никаких открытых мусорных контейнеров: для этих целей построены отдельные мусоросборные камеры с собственной вентиляцией.

Но стоит войти в парадные, как настроение портится. Если не приглядываться, холлы выглядят стильно. Но при детальном рассмотрении можно увидеть трещины и сколы на стенах.

Ещё хуже обстоит дело в коридорах на этажах. Кажется, что их отделкой занимался двоечник. Криво замазанные швы, неровные углы, дешёвые дверные звонки, трещины, отваливающаяся штукатурка. Новостройке чуть больше двух лет, а внутри она выглядит как повидавший виды дом из нулевых. И если трещинам на штукатурке есть оправдание — пока идёт усадка дома, это нормальное явление, управляющая компания обещает всё потом поправить, — то к выбору отделочных материалов и способу их нанесения есть вопросы. Сопровождавший меня менеджер лишь пожимал плечами и уверял, что во второй очереди будет лучше.

Во второй очереди должны быть лучше окна. Для первой закупили профили Rehau, но по словам сотрудника "Северного города", с ними было много гарантийных случаев, поэтому пришлось заменить на стеклопакеты Ivaper.

Судя по табличке на фасадах корпусов первой очереди, энергоэффективность уже построенных домов только класса С. Для второй очереди обещают А+, при этом на сайте для обеих очередей указаны одинаковые цифры по снижению энергопотерь.

Отзывы жильцов о первой очереди "Ultra City" неоднозначные. Всех радует закрытый двор, благоустройство, внешний вид корпусов, видеонаблюдение. Но многие сходятся в жалобах на плохую шумоизоляцию и некачественные окна. Не предусмотрено здесь мест для колясок и велосипедов, в холлах есть лестницы, которые неудобно преодолевать с теми же колясками. Но в целом, если сравнивать с соседями, то к проекту "Северного города" претензий почти нет.

Квартиры и цены

Корпуса первого этапа "Ultra City II" по уровню комфорта отличаются от корпусов второго. Первый этап — это две 25-этажные башни с более мелкой поквартирной нарезкой. В каждой по 274 квартиры, включая студии, пускай их и немного, по 22 в каждой башне. Есть там и большие форматы, например, евро-четырёхкомнатные квартиры с кухней-гостиной по 18 квадратов.

В корпусах 1 и 2 по две парадных, на этаже — по 5-6 квартир, в каждой секции три лифта — два пассажирских и один грузопассажирский.

В корпусах 5 и 6 второго этапа нет студий, площадь однокомнатных квартир стартует с 30 кв. м. Плюс всё жильё передаётся здесь с предчистовой отделкой. Корпус 5 более семейный. Он разделён на 6 секций, на этаже по 4 квартиры, двушек больше, чем однокомнатных. В корпусе 6 всего три секции, по 7-9 квартир на этаже и из 529 квартир 431 — однокомнатная.

Ещё одна особенность корпусов-подков — комнаты с непрямыми углами. Из-за изогнутой формы в домах второго этапа нет идеальных прямоугольников. Однако, по словам менеджера, в жизни это практически не бросается в глаз. Опыт показывает, что мебель встаёт в такие комнаты без танцев с бубном.

К плюсам планировок я бы отнесла их разнообразие. Здесь есть классические варианты с небольшой 10-метровой кухней и евро-планировки с кухней-гостиной. Есть однушки и двушки с гардеробными, трёхкомнатные квартиры с двумя большими санузлами. В изогнутых корпусах все двух- и трёхкомнатные лоты двусторонние: выходят окнами на Комендантский проспект и во двор. В числе минусов иногда крохотные помещения для туалета на 1, 2 квадрата и двухметровые балконы. В первой очереди и вовсе встречались балконы площадью 1,7 кв. м.

Высота потолков на большинстве этажей составляет 2,74 метра, только на последнем они трёхметровые.

Разница в цене в домах разных этапов ощутимая. В корпусе 2 студия площадью 26 кв. м продаётся за 4,18 млн рублей. А в корпусе 6 за 4,67 млн можно купить однушку на 32,7 кв. м, и это с предчистовой отделкой.

В корпусах первого этапа в открытой продаже находятся чуть больше 100 квартир. Стоимость однокомнатных начинается с 5,25 млн, 51-метровая двухкомнатная обойдется в 6,76 млн, 74-метровая трёхкомнатная — в 9 млн.

В корпусах-подковах второго этапа выбор ещё большой. Согласно сайту компании, на рынке — свыше 300 квартир. Часть еще не выведена в продажу, например, нельзя купить трёшку.

Чем ближе к сроку сдачи, тем сильнее растут цены. Например, в августе 2019 года 30-метровая однушка в корпусе 6 стоила от 3,1 млн рублей, 48-метровая двухкомнатная квартира — от 5,2 млн рублей, 74-метровая трёхкомнатная — 7,4 млн. Летом 2020 года самая дешёвая двухкомнатная в этом корпусе обойдётся в 6,5 млн рублей, трёхкомнатная — в 9 млн.

Две башни третьего этапа в продажу ещё не выведены. Вот, что о них известно из проектной документации: 565 квартир, студий из них всего два десятка, двухкомнатные будут преобладать. О ценах на старте и планировках менеджер ничего сказать не смог, но в имеющихся корпусах цена квадратного метра начиналась со 100 тыс. рублей за квадратный метр.

К лету 2020 года цены значительно возросли. Теперь можно говорить о 120 тысяч за квадрат и больше. Для жилых комплексов Каменки эта цена выше среднего. Например, в ЖК "Чистое небо", что по соседству, в корпусе со сдачей во 2 квартале 2022 году 50-метровая двушка продаётся за 5,9 млн. Получается 118 тыс. за квадрат с чистовой отделкой. Но "Чистое небо" — это никакого закрытого двора, стандартное благоустройство и открытые мусорные контейнеры напротив парадной.

В ЖК "Шуваловский" с похожим на "Чистое небо" уровнем комфорта за двушку площадью 51 кв. м просят 6,25 млн (122 тыс. за квадрат). Это с отделкой и сдачей в конце 2020 года.

Парковочные места в девятиэтажной автостоянке "Ultra City II" тоже продаются. Согласно сайту, из 1337 возможных в продаже 997 вариантов. Всего 5 типов машиномест, отличаются они размерами. Для небольшой машины подойдёт площадка 4,6 на 2,5 метра, для больших автомобилей предусмотрены места 6,4 на 2,5 метра. Самое недорогое машиноместо стоит 120 тыс. рублей, самое дорогое — 630 тыс. Цена указана при 100-процентной оплате.

На подземном этаже есть кладовые. Их было всего 34 штуки, поэтому летом 2020 года сайт "Северного города" уже не выдавал доступных вариантов.

Условия покупки

Самые выгодные способы покупки квартиры в "Ultra City" — 100-процентная оплата или ипотека, потому что в этом случае от базовой цены даётся скидка в 15%. Все цены на сайте указаны именно с этой скидкой.

До ноября 2020 года есть возможность оформить ипотеку с господдержкой под 6,5%, а то и ниже. По этой программе работают большинство банков, но сумма кредита не должна превышать 12 млн рублей. В ином случае ипотеку дадут под 7,9-8,5%. Например, банк "Открытие" оформляет кредит на квартиру под 7,9%, "Райффайзен Банк" готов предложить от 7,99%, банк "Россия" — от 8%.

Для корпусов 1 или 2 действует акция от "Альфа-банка": на первый год ставка по ипотечному кредиту всего 0,01%, второй и последующие годы — от 6,5%. Чтобы поучаствовать в этой программе, нужно соблюсти ряд условий. Квартира должна быть не дороже 10 млн рублей, первоначальный взнос от 15%, срок кредита до 20 лет.

Есть несколько вариантов беспроцентной рассрочки:

• стандартная — первоначальный взнос от 30%, остальная часть выплачивается по согласованному графику, последний платёж за 2 месяца до сдачи дома;
• для корпусов первого этапа — сначала 50% от стоимости квартиры, оставшаяся сумма в июне 2021 года;
• для корпусов второго этапа — первоначальный взнос 25%, второй платёж в течение 12 месяцев, третий платёж в течение 18 месяцев, четвёртый, последний, — не позднее апреля 2022 года.

Место в паркинге можно купить в рассрочку, но тогда не видать 12-процентной скидки, которую дают при 100-процентной оплате. Рассрочка возможна до апреля 2022 года.

Застройщик: без серьёзных провалов

"Северный город" является частью группы RBI, которая работает на строительном рынке Петербурга 26 лет. Холдинг включает в себя несколько компаний:

• "Северный город" строит дома комфорт-класса;
• под брендом RBI возводятся дома бизнес-класса и элитная недвижимость;
• обслуживанием сданных жилых комплексов занимается УК "Управление комфортом";
• RBI OK создана для отделки квартир;
• RBI PM — для управления апарт-отелями;
• Development Systems — BIM-моделирование;
• ГК "Active Group" занимается арендой, продажей и покупкой жилья на первичном, вторичном и элитном рынке, управлением недвижимостью.

На счету компании 72 проекта, одни из последних реализованных — ЖК "Дом на набережной" и ЖК "EcoCity".

Застройщик "Северный город" за свою историю выиграл множество профессиональных конкурсов. В 2019 году, например, "Дом на набережной" получил звание лучшего комплекса комфорт-класса по версии Urban Awards, а за проекты "Mistola Hills" и "EcoCity" компании была вручена награда как лучшему застройщику Ленобласти в малоэтажном строительстве.

И ведь проекты последних лет получались действительно удачными, например, о "Доме на набережной" почти нет негативных отзывов. А второй этап "Ultra City I" был сдан на год раньше запланированного срока. Но не всегда и не во всём "Северный город" является отличником. Были и срывы сроков сдачи в ЖК "Mistola Hills" на год, и претензии к качеству жилья в "Green City". Подробнее об этом я писала в обзоре ЖК "Дом на набережной".

Дороги и транспорт: в надежде на метро

ЖК "Ultra City II" строится между Комендантским проспектом, проспектом Королёва, улицей Планерной и перспективной Глухарской. Комплекс можно будет объехать по периметру, но не сейчас, а в будущем. Потому что Каменка сегодня — это сплошная стройка, это касается и дорог.

Главная улица, без которой этому району никак, — Комендантский проспект. Его регулярно продлевают, сейчас он дошёл до реки Каменки, дальше — тупик, на север и северо-запад города отсюда только по параллельной Парашютной улице. Но на юго-восток прямо к метро "Комендантский проспект" — это пожалуйста.

С Комендантского проспекта будут въезжать жильцы корпуса-подковы второго этапа. Башни первого этапа выходят на проспект Королёва, который кончается прямо у "Ultra City". Комендантский с Королёва должны соединять улицы Плесецкая и Глухарская. И если первая имеется (её за свой счёт построил Setl Group), то Глухарской в эту сторону не существует. Год назад сообщалось о возможном продлении улицы до Парашютной, но к лету 2020 года работы так и не начались.

Как манны небесной ждут все местные строительства развязки ЗСД на Шуваловском проспекте. До этого места от ЖК всего 2 километра. По ЗСД оттуда можно будет доехать до Васильевского острова за 10 минут. Завершить работы на развязке планируется к концу 2021 года. В апреле, правда, появилась информация о сокращении финансирования из-за пандемии, но официально сроки пока не переносились.

Комендантский проспект продлят после 2022 года, когда именно — не ясно. Дорога обеспечит прямой выезд от "Ultra City" до КАД, пока же сначала надо выбраться на Парашютную улицу, а потом 8 километров ехать до кольцевой. А поскольку прямого выезда на Парашютную нет, путь до КАД займёт не меньше 15 минут.

Что касается общественного транспорта, то всё тоже в перспективе, иногда крайне туманной. Сейчас ближайшая станция метро "Комендантский проспект", до неё почти 4 километра. В сторону метро ходят маршрутки и один большой автобус, никаких трамваев и троллейбусов. Ехать, если без пробок, минут 20.

Все надежды на станцию "Шуваловский проспект" 5-й фиолетовой линии и станцию "Каменка" (бывшая "Планерная") 3-й зелёной линии. Они будут пересадочными и расположатся на пересечении Шуваловского и Комендантского проспектов, в километре от ЖК "Ultra City". Реальность "Шуваловского проспекта" даже почти осязаема: на продление фиолетовой ветки выделены деньги, а ввести её обещают в 2025 году. А вот о "Каменке" жителям Приморского района даже не стоит мечтать раньше 2026 года.

На картах буклетов и в памяти местных жителей ещё осталась станция под рабочим названием "Магистраль 31", которую обещали открыть в двух шагах от "Ultra City". О ней вообще пока ничего не известно.

Экология: свалка под боком

Одна из самых больных тем Приморского района — свалка мусора и неприятные запахи, которые разносятся по округе, стоит только ветру подуть "не оттуда". В нескольких километрах на северо-запад находится полигон твёрдых бытовых отходов "Новосёлки". В 2019 году его закрыли, потому что он уже был не способен вместить новый мусор. Свалку засыпали грунтом, теперь она не источает ароматы.

Хотя в районе "Ultra City" и "Чистого неба" по-прежнему пахнет, но только весной и вовсе не мусором. Тянет с полей удобрением натурального происхождения. Да, неприятно, но не опасно.

Самый кошмарный сон жителей Каменки — мусороперерабатывающий завод в Левашово, у полигона ТБО "Новосёлки". Несколько лет чиновники и лоббисты проталкивали идею строительства завода меньше, чем в 8 километрах от "Ultra City". Но постоянные митинги, петиции и обращения к первым лицам страны, кажется, сделали своё дело — контракт на его строительство был расторгнут. В Смольном пообещали, что в черте города ничего связанного с мусоросжиганием не появится.

Сейчас экологическая обстановка в Каменке стабильная. Поскольку дороги тут ещё только строятся, сильной загазованности не ощущается. Парков между высоток, конечно, не оставили, но в 2 километрах от комплекса на юго-запад расположен Юнтоловский заказник. До Шуваловского карьера чуть больше километра на северо-восток, за ним — Новоорловский заказник.

Соцкультбыт: школы строят, поликлиник не хватает

Школу на 825 мест и два детских сада на 230 малышей "Северный город" строит самостоятельно. Один из обещанных детсадов на 80 воспитанников уже работает в первой очереди. Школу обещают сдать в 2023 году.

В целом неплохо, если бы "Ultra City" был обособленным ЖК в сложившемся микрорайоне. Но вокруг такие же стройки, растущие буквально в поле. Здесь всё с нуля, потому местным жителям придётся рассчитывать лишь на созданную застройщиками инфраструктуру, ну или ездить за тридевять земель.

Вот, к примеру, по соседству в ЖК "Чистое небо" Setl City осенью обещает начать строительство уже пятого детского сада, также ранее была сдана школа с двумя бассейнами на 1100 учащихся. Открыть её планируется 1 сентября 2020 года. Ещё одну школу застройщик готов возвести неподалёку, сроки пока не названы, но к работам могут приступить уже в 2020 году. Согласно проекту, здание будет трёхэтажным, с двумя бассейнами. Рассчитана школа на 1375 учеников. Среди ближайших работающих школ — №578 и №579, до них от "Ultra City" полтора километра.

Без образования в Каменке не останется никто — городские власти обязывают застройщиков включать в свои проекты детские сады и школы, потому что за годы активного строительства сложился острый дефицит этих учреждений. Сегодня ситуация выравнивается, по крайней мере, по словам чиновников. Например, в 2019 году в Приморском районе было открыто 8 садов на 1000 мест, а в 2020 году, помимо ДОУ от застройщиков, планируется открытие детсадов, построенных за счёт городского бюджета.

Но есть ощутимая нехватка медучреждений, и эта беда пока не сглаживается. Ближайшие к "Ultra City" взрослое и детское отделения поликлиники №114, они находятся на улице Шаврова, туда идти минут 20-25. Там же отделение скорой медицинской помощи для взрослых. В километре от ЖК, на Комендантском, 53, есть офис врача общей практики. Также врачи принимают на Парашютной, 42. Но что это для микрорайона, в котором уже живут тысячи людей и ещё несколько тысяч ждут заселения? Местные говорят о плотной записи в медучреждения.

В 2020 году должны сдать поликлинику-долгострой на Вербной улице, которую начали строить ещё в 2014 году. Но находится она аж в 4,5 километрах от "Ultra City II".

Кино, театр и прочий культурный досуг в этом районе на найдёшь, ближайший кинотеатр находится у станции метро "Пионерская". Но вот с магазинами, кафе и супермаркетами проблем нет. Прямо за ЖК "Ultra City II" со стороны проспекта Королёва — гипермаркеты "Лента" и "Леруа Мерлен" с товарами для дома и ремонта. Ну а на первых этажах многочисленных соседних ЖК уже пооткрывались пекарни, салоны красоты и детские магазины. Крупный торговый центр "Атмосфера" — у метро "Комендантский проспект".

Крупные сети фитнес-центров в микрорайон ещё не пришли, но небольшие вовсю работают. В округе много творческих кружков и школ танцев. Также есть информация, что готовится строительство физкультурного комплекса на Глухарской улице, но пока это на уровне обещаний.