ЖК “FoRest”: под шум деревьев и ЗСД

ЖК "FoRest", или по-русски "лес", позиционируется "Аквилон-Инвестом" как городской комфорт без городских суеты и шума. И вроде бы правда — строится комплекс у Юнтоловского заказника в окружении сосен и берёз. Но как же ЗСД, до которого меньше 200 метров? Вот же источник шума, суеты и загазованности, который невозможно игнорировать. Или застройщику всё-таки удастся создать вокруг комплекса природный оазис, чтобы жителей окружали деревья и красивый ландшафт, а не машины? Разбирался тайный покупатель.

Проект изнутри и снаружи

ЖК "FoRest" состоит из пяти сливающихся воедино корпусов в общей сложности на 2162 квартиры. Высота — 9-13 этажей. Строится всё в два этапа. Ко 2 кварталу 2022 года должны сдать корпуса 1А и 1Б, к 4 кварталу 2023-го — оставшиеся три дома и встроенный детский сад на 125 воспитанников. Под землёй паркинг на 365 машин и 300 кладовок.

Проект разработан архитектурной студией "Ретро" совместно с мастерской Михаила Мамошина. У "Ретро" в портфеле проекты ТЦ "Владимирский пассаж", ЖК "Доминанта" на проспекте Ю. Гагарина, ЖК "Петровская ривьера" и гостиницы "Амбассадор". "FoRest" было решено сделать приближённым к природе. В отделке фасадов и холлов доминируют натуральные приглушённые цвета: белый, серый, коричневый и зелёный.

По наполнению это чистый комфорт-класс без претензий. Застройщик обещает закрытый двор, видеонаблюдение, детские и спортивные площадки, подземный паркинг со спускающимся туда лифтом, колясочные в каждой парадной, видеодомофоны и систему контроля доступа. Высота потолков на жилых этажах 2,74 метра.

"Аквилон" в этом комплексе продвигает стандарт "4Э": экономия, экологичность, эргономика и энергоэффективность. По сути, ничего нового, речь идёт о малошумных лифтах, зелёных дворах, продуманных планировках квартир, освещении с датчиками движения и так далее. Но есть и приятные детали. Например, заявленный класс энергоэффективности дома — А+, то есть очень высокий. Теплопотери должна сократить технология "Термо-S", при которой слой утеплителя для фасадов увеличивается на 50 мм от рекомендуемых норм, а также автоматизированный тепловой пункт с датчиками температуры. Обещают дополнительную шумоизоляцию перекрытий — на 3 см больше нормативов.

В комплексе будет применена система "inHOME", которая включает установку датчиков дыма и протечки воды, датчик открытия входной двери, счётчики с автоматическим сбором и передачей показаний.

Дворов между секциями четыре, и их наполнение сильно различается. Концепцию разработало агентство ландшафтной архитектуры и дизайна "Нескучный сад" — автор благоустройства "Новой Голландии". Между секциями 1А и 1Б нарисуют места для парковки, а вот между корпусами 1Б и 1В автомобиль оставить не разрешат, там будут детские площадки. Самый богатый по наполнению двор — во втором этапе между корпусами 1Г и 2: обещают верёвочный парк, амфитеатр для игр с песком, шалаши для пряток и зону с лежаками.

Под землёй устроят 365 машиномест, но большая часть из них позволяет установить подъёмник и парковать сразу два автомобиля. На земле 190 гостевых мест: в первом этапе 101, во втором — еще 89. Итого 555 парковочных мест на 2162 квартиры.

Коммерция займёт только часть первых этажей, выходящих фасадом на улицу, остальные первые этажи будут жилыми. Все помещения для бизнеса застройщик продаёт, поэтому заранее нельзя сказать, что именно тут откроется.

Квартирография и отделка

Студий и однушек в ЖК "FoRest" подавляющее большинство: в первом этапе 83%, во втором — 86%. Отсюда и большое число квартир на этаже, до 13. Есть секции исключительно с малогабаритным жильем, есть семейные с четырьмя лотами на площадке. В большинстве подъездов по два лифта — пассажирский и грузопассажирский. Но секциям 5, 6, 11 и 12 не повезло: там по одному лифту. При этом в 5 подъезде, например, 9 этажей и по 7 квартир на каждом.

Летом 2020 года в продажу были выведены только два корпуса первого этапа, 1А и 1Б. Выбор планировок тут невелик. Однокомнатные квартиры либо классические с 10-14-метровой кухней, либо евро-двушки с кухней-гостиной 18 метров, у всех — совмещённый санузел. Двухкомнатную можно выбрать или с маленькой кухней, или с той же на 18 квадратов. Только один вариант трёхкомнатной.

Есть несколько нестандартных планировок. Поскольку корпуса имеют изгибы и острые углы, пришлось нарезать квартиры с комнатами неправильных форм. К сожалению, грамотно спланировать такие пространства не удалось, это признают даже менеджеры по продажам. Где-то кухня получилась настолько изогнутой, что рабочую зону пришлось разместить в проходе, где-то в двушке остался только один санузел, где-то спальня получилась треугольной.

Квартиры передаются с предчистовой отделкой:

• входная металлическая дверь с внутренним полотном;
• стены подготовлены под покраску/поклейку обоев — выполнена штукатурка и шпаклёвка;
• звукоизоляция и выравнивание пола;
• радиаторы со встроенными терморегуляторами;
• двухкамерные стеклопакеты;
• холодное остекление балконов/лоджий;
• разводка электричества по квартире с установкой розеток и выключателей;
• ТВ-антенны, розетки для телефона и интернета;
• счётчики электроснабжения, горячей и холодной воды.

У застройщика можно заказать белую отделку за 9900 рублей с квадратного метра. Работы будут выполнены после приёмки квартиры, по договору на них даётся 6 месяцев. Стоимость отделки можно включить в ипотеку при покупке квартиры.

Чистовая отделка выполняется по трём дизайн-проектам. Светлая "Ваниль" и тёмный "Шоколад" — это стандартные варианты в корпусах "Аквилон-Инвеста", такими сдавались квартиры, например, в ЖК "4YOU". Отделка "Графит" — новое предложение. Отличие здесь не только в цвете, но и в качестве межкомнатных дверей — они будут белые и гладкие, в то время как в других вариантах — классические шпонированные.

По словам менеджера, с отделочными материалами определяться позже, ближе к сдаче корпусов. Однако сейчас можно сказать, что все они будут иностранного производства. Ламинат предусмотрен 32 класса износостойкости.

Цены и условия покупки

Самую дешёвую студию в комплексе площадью 21,6 кв. м можно приобрести за 2,85 млн рублей. Это 132 тыс. рублей за квадрат. И подобных предложений до 3 млн в ЖК "FoRest" много. За 3,84 млн продаётся 33-метровая однушка нестандартной формы с почти треугольной спальней. Классические однокомнатные стоят от 4 млн. В 4,13 млн, например, обойдётся квартира площадью 35 кв. м на 4 этаже (117 тыс. за квадрат).

Цены на двухкомнатные стартуют с 6,55 млн. За эту сумму отдают 59-метровую квартиру с небольшой 12-метровой кухней на 2 этаже (110 тыс. за кв. метр). Евро-планировки выходят дороже классических даже при равной площади. Например, 58-метровая квартира также с двумя спальнями, но кухней-гостиной на 18 метров, стоит 6,73 млн (116 тыс. за квадрат).

Трёшек совсем мало. Их площадь составляет 81-82 кв. метра, цена — около 9,4 млн, то есть в среднем 115 тыс. рублей за квадрат.

По уровню цен "FoRest" мало чем отличается от ближайшего соседа ЖК "New Time" от "РосСтройИнвеста". Двушка на 58,7 квадратов с предчистовой отделкой в комплексе РСТИ стоит 6,4 млн — 109 тыс. за квадрат. Сдаётся эта квартира на квартал раньше, чем первые корпуса "Аквилон-Инвеста". Ну а самую дешёвую студию на 21,6 кв. м в "NewTime" можно купить за 2,85 млн, она без отделки.

Квартиры в "Ariosto!" от "Арсенала" значительно дороже, но сдаётся он раньше на три квартала плюс все квартиры с чистовой отделкой. Там стоимость студий площадью 26 кв. стартует с 3,86 млн. Двушка 58,8 кв. м продаётся за 8,23 млн.

Парковочные места были выведены в продажу в конце июля. Цена — от 550 тыс. рублей при 100-процентной оплате или от 674 тыс. при покупке в рассрочку. При этом, по словам менеджера, паркинг продаётся по договорам ДДУ, так что на него можно оформить ипотечный кредит.

На большинство квартир можно получить ипотечный займ по госпрограмме под 6,1-6,5% годовых. По этой программе сейчас работают большинство банков. Но есть нюансы. Квартиры в секциях 1 и 2 корпуса 1А и секции 7 корпуса 1Б продаются по переуступке от юрлица, и в этом случае госпрограммы не действуют. Ипотеку на такую квартиру можно оформить лишь под 8,7-9% годовых.

Рассрочка дело невыгодное, поскольку расчёт идёт от базовой цены, которая на 15% выше "ипотечной". Если первоначальный взнос не меньше 20%, на него даётся скидка 15%. Оставшаяся сумма вносится равными платежами ежемесячно или ежеквартально до конца строительства.

Маленький бонус иногородним: всем покупателям без постоянной регистрации в Петербурге, Москве, Ленинградской и Московской областях предоставляется дополнительная скидка в 30 тыс. рублей.

Застройщик и невыполненные обещания

Группа компании "Аквилон-Инвест" была создана в Архангельске в 2003 году. Спустя почти 13 лет расширилась до Петербурга и к 2020 году стала входить в топ-10 крупнейших застройщиков Северной столицы. Совесть "Аквилон-инвеста" чиста, за ней не тянется долгостроев и обманутых дольщиков, а всего на счету больше 100 построенных объектов различного назначения.

Ранее я уже писала обзоры на объекты "Аквилон-Инвеста" — ЖК "Q-мир" и ЖК "4YOU". В 2018 году отзывы были в основном положительными, поскольку петербургский рынок компания осваивать начала в 2016 году, когда открыла в городе свой первый офис продаж. Но вот ввели в эксплуатацию первые корпуса ЖК "4YOU", и в соцсетях и на форумах появились жалобы. Основная претензия — расхождение реальности с обещаниями. Например, дольщики планировали увидеть в комплексе колясочные и закрытые дворы, а оказалось, что отдельных мест для колясок не предусмотрено, а двор не закрывается даже шлагбаумом — решение о его работе должны принять собственники на встрече с управляющей компанией.

Были неприятно удивлены дольщики, заказавшие чистовую отделку. Тогда на работы по договору давалось 4 месяца, а строители явно не успевали. Жильцы получали ключи позже срока, да ещё и отделка была не идеальной, приходилось исправлять недочёты.

Дороги в планах и в реальности

Чтобы посмотреть на стройку своими глазами, лучше надеть резиновые сапоги, особенно если дождь. Асфальтированных дорог и благоустроенных тротуаров рядом с ЖК "FoRest" пока не построили. Но, по словам менеджера "Аквилон-Инвеста", к сдаче первого этапа комплекса, рядом должны появиться нормальные дороги.

Во-первых, продлят Планерную улицу, которая идёт параллельно ЗСД и заканчивается у Глухарской. Сейчас к трём ЖК — "Ariosto!", "FoRest" и "NewTime" — ведут уложенные бетонные плиты. Но без цивилизованной дороги все три комплекса не пройдут госкомиссию.

Во-вторых, обещают построить продолжение Арцеуловской аллеи, которая соединит Планерную и Верхне-Каменскую улицы. Смольный поручил подготовить проект планировки территории для строительства этой дороги к 25 июня 2021 года. Проложить её должны между "FoRest" и "Ariosto!".

Ну и в-третьих, когда-нибудь должны продлить проспект Авиаконструкторов до реки Каменки не только юридически, но и фактически. Сейчас он обрывается у Глухарской улицы, но по уверениям менеджера по продажам, вот-вот, "к сдаче "FoRest" точно", проспект дойдёт и до района нынешней застройки.

Уже сейчас активно строят развязку ЗСД с Шуваловским проспектом. От комплекса до неё меньше полутора километров. Основные съезды планируется сдать уже к 1 ноября 2020 года, оставшиеся до конца 2021 года. Западный скоростной диаметр — дорога платная, но удобная: по ней за 20-30 минут можно уехать на другой конец города. Основной недостаток — поток машин в этой части Приморского района сильно возрастёт, пробки на Шуваловском и Комендантском проспектах неизбежны.

Чего не хватает уже прямо сейчас, так это продления Комендантского проспекта до КАД. Дорогу должны построить, но после 2022 года. Сейчас до кольцевой, если не считать платный ЗСД, путь только по Парашютной улице, а это даже без учёта пробок больше 21 минуты. Хотя по прямой до КАД всего 4,3 километра.

Увеличение автомобильного потока вряд ли порадует пешеходов, пользующихся общественным транспортом, и метро их не спасёт. В настоящее время до единственной в округе станции "Комендантский проспект" нужно ехать 25-30 минут на маршрутке. Транспорт отправляется от автостанции на Глухарской улицы, что в 600 метрах от ЖК "FoRest".

К 2025 году на пересечении Шуваловского и Комендантского проспектов обещают открыть станцию "Шуваловский проспект" 5-й фиолетовой линии. Туда в теории можно будет дойти пешком минут за 30. Другие перспективы развития транспортной инфраструктуры, например строительство станции под кодовым названием "Магистраль 31" в 2 км от "FoRest", крайне туманны и в ближайшее десятилетие реализованы не будут.

Окружение и экология

Жителям "FoRest", так же как и соседних "NewTime" и "Ariosto!", придется привыкать к постоянному непрекращающемуся шуму ЗСД. Несмотря на защитные экраны и зеленую полосу, гул на Планерной улице слышен отчётливо: от Западного скоростного диаметра до фасада "FoRest" — 160 метров. И это минус.

Но за ЗСД раскинулся огромный зелёный Юнтоловский заказник. Его площадь 976,8 га, и он никуда отсюда не денется. По нему можно часами гулять и кататься на велосипеде, здесь слышно пение птиц. Всё это очень весомый плюс.

А теперь о воздухе. Ароматы Приморского района — это чуть ли не местная достопримечательность, правда наслаждаться ей сюда не едут, скорее бегут подальше. Известных причин неприятных запахов две: полигон ТБО "Новосёлки" и органическое удобрение полей. Хорошая новость: в 2019 году свалку закрыли, засыпали и "благоухание" прекратили. Мало того, власти пообещали не строить у этого полигона мусороперерабатывающий завод, о который было сломано много копий активистов и экологов. Что касается полей, то они под натиском застройщиков отступают всё дальше. Честно признаться, не такой уж это и невыносимый запах, да и длится всего несколько дней весной.

Куда больше в плане чистоты воздуха расстраивает загруженный Западный скоростной диаметр, растущий автомобильный трафик и сокращающаяся зелёная полоса — на земле между ЗСД и Парашютной улицей природа быстро проигрывает строительной технике.

Социалка и досуг

Полную красоту в микрорайоне должны навести в течение 2,5 лет. Строительство "NewTime" завершат в 2021, "Ariosto!" — в 1 квартале 2022-го, "Modum" — в 1 квартале 2023 и к концу 2023 достроят "FoRest". Но застройщики вряд ли остановятся в освоении этой части Приморского района. От "NewTime" до реки Каменки больше 600 метров. Свободной площади ещё много — минимум 5, а то и 7 лет придётся жить в окружении непрекращающейся стройки.

Насколько быстро в микрорайон придут радости цивилизации вроде кафе, магазинов и салонов красоты никто не знает. ЖК возле Комендантского проспекта, типа "Чистого неба", бизнес заселил быстро. Сейчас там кипит жизнь. Но тут место более отдалённое, возможно, первое время из необходимого будут только магазины. За Глухарской улицей ближе к Шуваловскому уже начинается привычная жизнь — в этом квартале расположены типичные советские 10-этажки.

Ближайший торговый центр "Монпасье" находится на Шуваловском проспекте, там есть даже кинотеатр. Ближе к станции метро "Комендантский проспект" — ТЦ "Пять озёр" и ТРК "Атмосфера".

Проблем с образовательными учреждениями у жителей новостроек быть не должно. Во-первых, уже сейчас в 800 метрах от ЖК находится школа №635, на 200 метров дальше — №246. На Шуваловском проспекте есть детский сад №67, но он вряд ли пригодится, поскольку новые комплексы строят свои ДОУ. В "Ariosto!" планируется 3 детских сада на 480 мест, причём первый сдадут уже в конце 2020 года. По одному детскому саду откроют в "NewTime", "FoRest" и "Modum".

К сентябрю 2022 года обещают открыть новую школу на 1110 мест, которую в рамках своего проекта возводит "Арсенал-Недвижимость". У чуть более отдалённых комплексов на Комендантском проспекте тоже планы по развитию социальной инфраструктуры, об этом я подробнее писала в обзоре ЖК "Ultra City".

А вот поликлиники пока не строятся, и это с учётом новых домов может стать проблемой. Сейчас ближайшие — №114 и №115 — в 2,5-3 км от ЖК. Находятся они в уже густонаселёных районах. Открытие офисов врачей общей практики, как в ЖК "Юбилейный квартал", мало спасает от долгого ожидания и длительной записи.