ЖК "Зеленый квартал": европейская застройка в российских реалиях

Малоэтажный комплекс "Зеленый квартал" имеет многолетнюю историю. Проект стартовал в середине 2010-х и пережил многое – противостояние с градозащитниками, судебные тяжбы, сокращение площади застройки в четыре раза, смену названия. Сейчас буря улеглась и стройка идет своим чередом. Новые кварталы разрастаются, обещая стать по-европейски комфортными.

Как живется покупателям квартир в первых сданных домах и что ожидает будущих новоселов, разобрался на месте тайный покупатель.

Застройщик, который сдает дома в срок

В 2020 году холдингу Setl Group исполнилось 26 лет. За два с половиной десятилетия компания построила более 250 домов, десятки детских садов, несколько школ. В прошлом году застройщик ввел в эксплуатацию 36 корпусов и начал строительство 47 новых.

Единый ресурс застройщиков присвоил холдингу Setl Group максимальный рейтинг за соблюдение декларируемого срока ввода жилья. По информации, опубликованной на сайте ресурса, 100% квартир передаются дольщикам вовремя.

Некоторые дольщики на форумах жалуются на плохую звукоизоляцию, но в основном отзывы о качестве построенных домов положительные. Подробнее о частных жалобах на квартиры от этой компании мы писали в обзорах ЖК "PULSE на набережной", ЖК "Палацио" и ЖК "Москва".

Маленькая "Европа"

Малоэтажный "Зеленый квартал" напоминает застройку небольших европейских городов. На улицах тихо и уютно. Цветные невысокие дома, узкие улочки, миниатюрные дворы-колодцы.

Комплекс реализуется в несколько очередей. Дома высотой по 4 этажа с мансардами. Строить выше 18 метров на Пулковских высотах нельзя. Застройщик хитрит и надстраивает мансарду – формально требование выполнено, но фактически получается полноценный жилой уровень. Балконы на этих этажах застройщик называет террасами, поскольку над ними нет крыши и их нельзя застеклить.

Дворы пока открыты, но так будет недолго. По словам менеджера, скоро все арки закроют для свободного въезда. Жители проголосовали за дворы без машин, заехать туда можно будет только для погрузки/разгрузки.

Застройщик обещает высадить сиреневый сад, кленовую, вишневую и яблоневую аллеи, которые будут вести к еловому скверу. Сейчас зелени в жилых кварталах немного – это узкие газоны вдоль домов и детских площадок, не успевшие набрать роста кустарники, молодые деревья, не дающие пока тени.

Дворы маленькие, в них едва помещается крохотная детская площадка и полоса газона. Гулять остается только по тротуарам, каких-то больших рекреационных зон, которые могли бы стать центрами притяжения жителей, в первых двух очередях не замечено. Все вокруг закатано в асфальт или выложено брусчаткой.

Открытые парковки вдоль домов плотно заставлены машинами. Крытые паркинги, видимо, могут позволить себе не все, да и мест в них может не хватить всем желающим, так как количество квартир намного больше. Например, во второй очереди на 1672 семьи приходится 576 мест для автомобилей. В следующих трех очередях соотношение примерно такое же: в третьей – 350 квартир и 127 м/м, в четвертой – 853 и 348, в пятой – 619 и 283.

Пулковская обсерватория

В презентации жилого комплекса подчеркивается его близость к Пушкину и Павловску. Фактически на машине до Царского Села ехать 15 минут, до дворцово-паркового ансамбля Павловска – на 10 минут дольше.

Есть у жителей место для прогулок и в шаговой доступности – территория Пулковской обсерватории. Идти до ближайшего входа 20 минут вдоль Пулковского шоссе. Путь крайне неприятный – трасса шумная и сильно загазована, но в парке зелено и спокойно, хотя гул машин проникает в самые отдаленные уголки.

Вход на территорию бесплатный. Благоустроенные дорожки сменяются лесными тропинками. Посетители парка катаются на велосипедах, гуляют по одному и парами, с колясками и с собаками, пренебрегая запретом на выгул домашних животных.

На территории еще сохранились дома, построенные в стиле сталинского ампира. Раньше в них жили сотрудники обсерватории, сейчас жители сменились. Вероятно, парк настолько безопасен, что ни на одном из окон квартир нет решеток. На первых этажах обустроены открытые террасы, а на входах в подъезды нет кодовых замков.

Главное здание обсерватории недавно пережило косметический ремонт. Фасады выглядят свежевыкрашенными, а крыльцо, газоны, дорожки и асфальтовые подъезды к входу поддерживаются в безупречном состоянии. Тем не менее на остальной территории много строений, которые утопают в зелени и выглядят заброшенными.

К парку примыкают садовые участки с плодовыми деревьями, огородами, цветниками, парниками и обветшалыми хозпостройками. Местные садоводы с удовольствием угощают гуляющих яблоками.

Когда-то Пулковская обсерватория была по своему оснащению и достижениям одной из лучших в Европе. Она является памятником истории и культуры федерального значения. Ансамбль обсерватории входит в число объектов, охраняемых ЮНЕСКО. Однако в 2018 году президиум РАН решил перенести в течение пяти лет астрономические наблюдения из Пулково на другие наблюдательные базы, расположенные в более благоприятных астроклиматических условиях. По словам менеджера отдела продаж, это решение дает основание предполагать, что "Зеленый квартал" не ограничится теми очередями, которые строятся сейчас.

Первоначально проект был больше в четыре раза, но его серьезно сократили из-за градозащитников, которые долгое время судились с компанией. Жилые кварталы рядом с обсерваторией Setl Group начал застраивать в 2016 году. Комплекс назывался тогда "Планетоград".

Земельный участок находится в охранной зоне Пулковской обсерватории, все согласования застройщик получил, но активисты утверждали, что активное строительство дает колоссальную засветку и мешает астрономическим наблюдениям. В судебном порядке им удалось добиться сокращения площади жилого комплекса до 25%, но теперь компания надеется вновь вернуться к первоначальному проекту. Скорее всего, пустующие земли все же рано или поздно станут городом. Причем не только на той стороне Пулковского шоссе, где находится обсерватория. Напротив через дорогу заложила свой "ЮгТаун" компания КВС.

В то же время возможное расширение "Зеленого квартала" на юг – не очень хорошая идея, так как сразу за Волхонским шоссе находится крупный полигон твердых бытовых отходов "Южный". По прямой от "Зеленого квартала" до свалки 2,5 км. Соседство на западе тоже не самое лучшее – Южное кладбище.

Транспорт: автобус по пропускам

Транспортная доступность – одна и ключевых проблем, с которой сталкиваются новоселы. Территория, на которой строится "Зеленый квартал", относится к Московскому району Петербурга, но от основной городской застройки удалена.

Добраться от станции метро "Московская" до Пулковских высот на автобусе или маршрутке можно за 25 минут. Выходить надо на остановке "Пулковская обсерватория". Пешком расстояние от автобусной остановки до ближайших домов микрорайона можно преодолеть минут за 20.

Транспорт ходит довольно часто. Пробок на этом участке, как правило, не бывает – Пулковское шоссе широкое и обладает высокой пропускной способностью.

Непосредственно в "Зеленый квартал" заходит только один коммерческий автобус, без номера. Он курсирует между жилым комплексом и метро по определенному расписанию, которое вывешено на остановке. Утром автобус делает четыре рейса, увозя раз в час местных жителей к "Московской". Вечером на нем же можно вернуться домой от метро.

В соцсетях местные жители жалуются на нехватку мест в этом автобусе. На остановках возникают споры и конфликты. Управляющая компания даже ввела пропуска, обладатели которых могут пользоваться автобусом.

На подходе передача ключей жителям второй очереди ЖК, и проблема общественного транспорта будет с каждым днем становиться все острей. В следующем году в Петербурге стартует транспортная реформа, которая предусматривает полный отказ от маршруток. Если в микрорайон не пустят городской автобус, квартал может остаться без общественного транспорта.

Выезжать из микрорайона на машине в сторону Петербурга не очень удобно. Поворота налево нет, приходится делать немаленький крюк – сначала около 2,5 км до пересечения с Волхонским шоссе, и, только преодолев развязку, можно выехать на Пулковское шоссе в направлении центра города.

Жилой комплекс отличает также близость к аэропорту "Пулково". Добраться до него на автомобиле можно менее чем за полчаса.

Технология строительства и "сладкая" отделка

Корпуса "Зеленого квартала" строятся по монолитной технологии. Фасады в основном оштукатурены и выкрашены в теплые естественные тона. Местами застройщик использует для отделки внешних стен кирпич и декоративные керамические блоки.

Квартиры сдаются с отделкой "под ключ" в двух цветовых решениях "Ваниль" и "Шоколад". Светлое и темное оформление меняется через этаж. На нечетных квартиры "ванильные", на четных – "шоколадные". Этот же принцип застройщик использует во всех своих жилых комплексах. В зависимости от этажа разными по цвету будут полы, внутренняя сторона входной и межкомнатные двери, декор плитки в санузлах.

В квартиру ведет металлическая дверь с отделкой МДФ. Стены в комнатах, кухне и прихожей оклеены обоями под покраску. На полу уложен ламинат, есть межкомнатные двери МДФ. Потолки выкрашены белой матовой краской. Их высота составляет 2,75 м, на мансардных этажах – до 3,2 м.

В санулах стены и пол облицованы плиткой, установлены унитаз, ванна или душевая кабина. На стояках смонтированы счетчики горячей и холодной воды. В ванных комнатах и совмещенных санузлах будут теплые полы и натяжные потолки. Подводка к радиаторам отопления скрыта под стяжкой. В туалете и ванной коммуникации "зашиты" в короба. В квартиру заведена пожарная сигнализация, кабели телевидения и интернета. Все балконы, кроме террас мансардного этажа, застеклены.

На каждый подъезд приходится по одному грузовому лифту Otis. Представитель застройщика утверждает, что из-за малой этажности ждать долго кабину не приходится. В секциях есть колясочные. Жители могут приобрести место в подземном паркинге по цене от 550 тысяч рублей.

Инфраструктура: все, что необходимо для жизни

Проект "Зеленый квартал" предусматривает все, что необходимо для жизни людей. На первых этажах, обращенных к Пулковскому шоссе, размещены коммерческие помещения. В сданном корпусе уже есть пара магазинов, аптека и пункт выдачи интернет-заказов. Крупные торговые центры находятся ближе к Петербургу. До них ехать больше 15 километров.

Планы по созданию социальной инфраструктуры у застройщика серьезные. Ожидается, что в кварталах появятся две школы и два детских сада. Осенью 2021 года уже построено одно дошкольное учреждение – оно сдано и начнет функционировать в ближайшее время. Школа тоже почти завершена, ее сдадут в декабре. Для учеников организация откроет свои двери в следующем учебном году.

Пока ближайшая школа, которую могут посещать дети, живущие в "Зеленом квартале", находится в 20 минутах ходьбы, напротив Пулковской обсерватории. Столько же и до детсада. Дошкольное учреждение есть в кварталах старой застройки, в историческом районе Кокколево. Из квартала до садика можно доехать на автобусе — три остановки в противоположную от Петербурга сторону.

С учреждениями здравоохранения дела обстоят хуже. Строительство медицинского центра в жилом комплексе только планируется, а пока до городских поликлиник придется добираться на транспорте. Ближайшие взрослые поликлиники Московского района находятся возле станции метро "Парк Победы". Ехать до них больше 20 километров – дорога на машине займет около получаса. Детские поликлинические отделения находятся чуть ближе – около "Московской". Без пробок на автомобиле можно добраться до места за 20 минут.

Планировки и цены

Первая очередь ЖК "Зеленый квартал" состоит из трех корпусов и уже заселена. Вторая очередь тоже включает три дома, которые введены в эксплуатацию в августе 2021 года. Застройщик рассчитывает, что Новый год покупатели смогут отпраздновать уже в новой квартире.

Шесть корпусов готовятся к сдаче в конце этого года. В 2022 году планируется завершить строительство десяти зданий: два сдадут к концу II квартала, восемь – в IV квартале. Еще четыре корпуса застройщик рассчитывает ввести в середине 2023-го, в продаже этих квартир пока нет.

Лет 8-10 назад Setl Group выводил в продажу сразу все квартиры в жилом комплексе, как только получал разрешение на строительство. На этом этапе цена была самой выгодной, покупатели сметали все интересные с точки зрения инвестиций варианты. Далее по мере роста дома непроданные лоты поэтапно дорожали. И тут конкуренцию застройщику начинали составлять дольщики, переуступая купленное на этапе котлована жилье по стоимости ниже, чем у компании.

Несколько лет назад, когда при высоких ипотечных ставках новостройки начали терять клиентов, Setl Group избрал другую стратегию. Квартиры поступают в продажу частями, выборочно. Каждый последующий пакет выходит на рынок уже по более высокой цене. Позже ставки снизились, но принцип продаж застройщик сохранил.

В тех корпусах "Зеленого квартала", где сейчас открыты продажи, представлены планировки четырех типов – студии, 1-, 2- и 3-комнатные. На этажах находится разное количество квартир. Есть семейные подъезды, где на этаж приходится 6-7 соседей и преобладают двух- и трехкомнатные варианты. Но есть и такие секции, которые больше похожи на общежитие: этаж "нарезан" на 13-14 квартир, среди которых только одна 2-комнатная. Остальное жилье – это студии, однокомнатные и евродвушки.

Студии

Цена студий стартует от 3,55 млн рублей. За эти деньги можно купить 20,6 кв. метра со сдачей в середине 2023 года на последнем этаже. Из плюсов – панорамное окно и выход на террасу площадью 9 кв. метров. Размер комнаты составляет 14,5 кв. метра, санузел совмещенный, с душевой кабиной.

Самые большие студии 26-28,7 кв. метра. В таких планировках комната просторнее, ее площадь составляет 19 кв. метров, а цена варьируется от 4,05 до 4,7 млн рублей. Стоимость зависит от этажа, на первых дешевле.

Однокомнатные

Однокомнатную квартиру можно приобрести самое малое за 4,7 млн рублей. Такую планировку предлагают на первом этаже — 32,2 кв. метра с застекленным балконом и сдачей в IV квартале будущего года.

Во всех однушках кухня не меньше 10 квадратных метров, совмещенный санузел и ниша для шкафа в прихожей. Площадь от 31 до 41,4 кв. метра. Самая дорогая обойдется в 6,35 млн рублей.

Двухкомнатные

Площадь двухкомнатных варьируется от 51,7 до 66,9 кв. метра. Даже в самых маленьких двушках размеры кухни-гостиной составляют 17 квадратов. Везде раздельные санузлы, балкон или терраса. Планировки есть как односторонние, так и угловые или на две стороны.

Цена начинается от 7,65 млн рублей за 52-метровую двушку. За самую дорогую квартиру площадью 66,9 кв. метров придется выложить 9,4 млн рублей.

Трехкомнатные

Трехкомнатных квартир в продаже на момент моего посещения в сентябре 2021-го около десятка. Самая маленькая площадью 70,5 кв. метра находится в мансардном этаже и стоит 9,7 млн рублей.

Двусторонняя планировка с небольшими колебаниями метража от 77,8 до 90,1 кв. метров обойдется в 11,7-12,7 млн рублей. Одна квартира 90,1 кв. метра осталась в заселенном доме на первом этаже, ее цена составляет 11,8 млн рублей. Есть угловые 80-метровые трешки по цене от 11,7 до 12 млн рублей со сдачей в II квартале 2022 года.

Условия покупки

Приобрести квартиру в ЖК "Зеленый квартал" можно сразу заплатив всю сумму, с использованием ипотеки или в рассрочку.

У застройщика есть большой офис на Московской площади, где в обособленной переговорной с чашечкой кофе происходит подписание договоров, а также отдел продаж непосредственно на объекте. Это отдельно стоящее строение в два этажа. На первом располагается зона для встреч и переговоров с клиентами, на втором – шоурум. Здесь оборудованы две квартиры с полной отделкой, чтобы потенциальные покупатели могли на месте оценить вид и качество отделки.

Посмотреть, как выглядят квартиры, можно и в самих домах – для показа в сданном корпусе предлагают несколько вариантов из тех, что еще не проданы.

О встрече в офисе или на просмотр необходимо записываться заранее по телефону.

Забронировать выбранную квартиру можно, внеся 20 тыс. рублей в качестве залога. Эта сумма фиксирует цену, но не учитывается в стоимости квартиры – ее возвращают при заключении договора долевого участия.
После внесения залога при 100-ной оплате и рассрочке на сделку выходят в течение семи календарных дней, при ипотеке срок чуть больше – 10 дней.

Кредитуют объект крупнейшие банки, в том числе ВТБ, Сбербанк, Дом.РФ, "Юникредит банк" и другие. Ставки колеблются от 2 до 6,2%. Рассчитать примерную сумму ежемесячного платежа можно прямо на сайте застройщика с помощью онлайн-калькулятора.

Setl Group предлагает покупателям воспользоваться рассрочкой. Это традиционно самый дорогой способ покупки, хоть застройщик и называет ее беспроцентной. Секрет в том, что расчет ведется от базовой цены.

Если при 100-ной оплате и ипотеке застройщик дает максимальную скидку в 15% от стоимости квартиры, то оплата по частям не предполагает снижения цены. Небольшой срок, на который можно растянуть выплату (по сравнению с ипотекой), делает ежемесячный платеж довольно высоким.

Максимальный срок, на который можно оформить рассрочку, составляет 3 года. Первый взнос при этом должен быть не меньше 30%. Остальное делится равными частями на 36 месяцев.

Есть также программа рассрочки "20 на 80". При ней скидка составит 12% от базовой цены – немного меньше, чем при полной оплате. Первую сумму в 20% надо внести сразу, остаток – через 4 месяца. Таким вариантом менеджеры предлагают воспользоваться тем, кому необходимо продать имеющееся жилье.

Покупатели, которые ранее уже покупали квартиру у Setl Group, могут рассчитывать на скидку в 1%. При военной ипотеке цена снизится на 50 тыс. рублей, для участников корпоративной жилищной программы (сотрудники Сбербанка, ВТБ, Газпрома и его дочерних структур), а также иногородних клиентов предусмотрена скидка в 30 тыс. рублей.