ЖК "CHKALOV": с питерской пропиской, с шушарскими проблемами

Шушары — яркий пример масштабной, но непродуманной жилой застройки. В 2004 году на поле около крупной развязки КАД, Витебского проспекта и Московского шоссе появилась первая многоэтажка. С тех пор прошло 18 лет, и население микрорайона измеряется теперь десятками тысяч человек. Иногда шушарцам становится так невыносимо жить в своих каменных джунглях, что они выходят на улицы с пикетами и требуют строительства дорог, школ, поликлиник и зеленых зон.

Однако застройка района не прекращается. Осенью 2022 года только на землях около КАДа активные работы ведутся на шести объектах. Один из них — ЖК "CHKALOV" от "ИнтерГрупп", который добавит микрорайону тысячу-другую жителей. Застройщик в рекламных буклетах рисует для своих дольщиков комфортное будущее "в современном комплексе", рассказывает об "удобном расположении и развитой инфраструктуре района". Тайный покупатель решил столкнуться с реальностью, чтобы понять, на что могут рассчитывать будущие жители Шушар.

Проект

ЖК "CHKALOV" — это два 12-этажных жилых корпуса на несколько секций. Между секциями расположится внутренний двор, с трех сторон закрытый корпусами, а во дворе появятся детская и спортивная площадки.

12 этажей для Шушар — это непривычно низко. В восточной части поселка стоят высотки по 20-25 этажей. Но квартир в ЖК будет все равно много — 965. А на них всего 103 парковочных места на -1 этаже. Да, на сайте застройщика указано, что запланировано 143 машиноместа, но в проектной декларации значится меньшее число.

Также, согласно ПД, в границах участка планируется организовать 303 гостевых машиноместа. Кроме того, обещают парковку для велосипедов.

86% всех квартир — это студии и однушки. Еще 110 квартир имеют две комнаты, а трехкомнатных всего 22 штуки. В доме будет 11 парадных. В большинстве секций на этаже располагается от 8 до 12 квартир, но есть секции всего с 3-4 квартирами на этаже.

МОПы на рендерах выглядят красиво: керамогранитная плитка на полу и на стенах, хромированные двери лифтов, по два в каждой парадной. Однако какие это будут лифты, менеджеры по продажам пока не знают. Возможно, Otis, но не исключается российская или китайская замена.

Основные цвета комплекса — серый, голубой и коричневый. На рендерах можно разглядеть изображение самолета на стене в холле, и это, кажется, единственное, что связывает название ЖК с именем советского летчика-испытателя.

Высота потолков в квартирах — 2,72 метра, на окнах будет стоять двухкамерные стеклопакеты. Квартиры в комплексе сдаются с чистовой отделкой. Если судить по проектным изображениям, то отделка от застройщика стандартная: ламинат, обои под покраску, керамогранитная плитка в санузлах, межкомнатных двери, сантехника. Узнать производителей отделочных материалов до приемки квартиры не получится: "Интер Групп" оставляет за собой право менять их по своему усмотрению и возможностям.

Ввод в эксплуатацию ЖК "CHKALOV" намечен на 4 квартал 2023 года. Ключи дольщики получат до 30 сентября 2024 года.

Цены

Главная причина, по которой покупают квартиры в Шушарах, — приемлемая цена квадратного метра. По этому критерию микрорайон конкурирует с застройкой на Парнасе, в Мурино и в Кудрово, однако у двух последних локаций нет главного преимущества — городской прописки.

На сайте застройщика для всех квартир указана приведенная площадь, то есть общая площадь всех помещений плюс площадь лоджий и балконов, умноженная на понижающий коэффициент. Это нужно учитывать при расчетах стоимости квадратного метра. Например, приведенная площадь однушки, указанная на сайте, 34,23 кв. м, при этом общая площадь — 32,53 кв. м.

Чтобы купить квартиру в ЖК "CHKALOV", нужно минимум 4,13 млн рублей. Именно столько стоит маленькая студия на 20,5 кв. метров с 4-метровой лоджией на втором этаже. Выбор студий в комплексе большой, и некоторые планировки можно назвать удачными. Не часто встретишь 23-метровую квартиру с санузлом, в котором можно разместить полноценную ванну.

Цена на однокомнатные квартиры стартуют с 5,01 млн. За эти деньги можно купить почти 29-метровую классическую однушку. В диапазоне до 5,9 млн у застройщика большой выбор квартир площадью 33-35 кв. м. Зато в комплекса совсем мало евро-двушек, в которых площадь кухни превышает 15 кв. м. Например, квартира на 36,5 кв. м обойдется в 6 млн рублей.

Двухкомнатную в ЖК "CHKALOV" не купить дешевле, чем за 7,3 млн. За эту сумму предлагается 48-метровая квартира с двумя спальнями и проходной кухней. Более интересный варианты стоят дороже, например, квартира площадью 53 кв. м с кухней гостиной выставлена на продажу за 7,5 млн, и это на втором этаже. Самые большие двушки в комплексе имею площадь 57 кв. м и стоят больше 8 млн.

Трехкомнатных квартир в ЖК совсем мало, цены — от 9,37 млн, площадь — от 65 кв. м. От этажа цена квартиры зависит, но не критично. Например, 70-метровая трешка на 3 этаже продается за 10,14 млн, а на 10 этаже — такая же стоит на 281 тыс. дороже.

Условия покупки

Рассрочки у застройщика нет, поэтому квартиру в ЖК "CHKALOV" можно купить либо со 100-процентной оплатой, либо с использованием ипотечного займа. Стандартные ипотечные программы со ставками 6,5%-6,7%. Получить ее можно в основных банках страны.

Если в семье есть ребенок, рожденный после 1 января 2018 года, то можно пройти по программе "Семейная ипотека" и снизить ставку до 5,5-6%.

Бронь квартиры у "ИнтерГрупп" бесплатная на 14 дней по паспорту. Этого обычно достаточно для сбора документов и одобрения ипотечного кредита.

Машиноместо в подземном паркинге пока купить не удастся: они выйдут в продажу после введения дома в эксплуатацию. По словам менеджера по продажам, можно рассчитывать на 800-900 тыс. рублей за место, что, конечно, сравнимо с ценами в районах рядом с центром города (в соседних ЖК паркинг можно купить за 550-600 тыс.). На паркинги обещают рассрочку, но короткую — всего на полгода.

Застройщик

О компании "ИнтерГрупп" я подробно писала в обзоре ЖК "Звезды столиц" еще в 2019 году, и за 3 года практически ничего не изменилось. В списке реализованных проектов застройщика только два комплекса — уже упомянутые "Звезды столиц" и ЖК "Две столицы". Оба они построены на территории бывшего мясокомбината "Самсон" в Средней Рогатке. По сути, именно для этих целей компания и бала создана в 2015 году, предположительно, структурами, связанными с "Московским индустриальным банком".

"ИнтерГрупп" из-за невысокой строительной активности редко мелькает в новостях. разве что в 2021-2022 годах Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Петербурга через суд потребовал от "ИнтерГрупп" восстановить объект культурного наследия на территории бывшего мясокомбината "Самсон".

А вот отзывов на построенные ЖК искать долго не пришлось. Дольщики активно делятся своими впечатлениями от жизни в сданных домах. "Являюсь собственником квартиры в "Двух столицах " уже год. Зимой стало жить совершенно невозможно: течёт и продувается панорамное тёплое остекление так, что цветы замерзают — а это спальня, на минуточку". Или вот еще про этот же комплекс: "Штукатурка в МОПах вся косая и кривая, все в трещинах, о плитке вообще молчу, дом только сдали, а возле лифтов она вся стерлась".

Действительно, первый ЖК у "ИнтерГрупп", если верить отзывам, образцовым не получился. Со вторым дела пошли лучше, критики "Звезд столиц" намного меньше. Одна из главных претензий — регулярные отключения электричества, вместе с которым пропадает отопление и горячая вода. Кроме того, жители говорят о протекающих балконах. "Дома с виду красивые, но стены как из картона, подъезды внутри убитые", — резюмирует дольщик.

Социальная инфраструктура

В Шушарах давно назрела проблема нехватки мест в детских садах и школах. Как сказано в презентации ЖК "CHKALOV", "этот район Санкт-Петербурга вырос более чем в 4 раза за последние 10 лет". В тексте, правда, не уточняется, что вырос он в первую очередь за счет жилья, а не строительства социальных учреждений. О них задумались совсем недавно, когда оказалось, что детям южного "заКАДья" негде учиться.

В сентября 2022 года шушарцев приняли по-прежнему только две школы: №459 и №93. Школа №93 набрала 11 первых классов, № 459 — 6 первых классов по 40 человек. Превышение нормативной наполняемости — почти в два раза. Те, кому эти два варианта не подходят, возят детей в Купчино или Пушкин, а это в лучшем случае час пути на машине в одной сторону.

Однако к заселению ЖК "CHKALOV" ситуация должна несколько улучшиться. Уже сейчас, в 2022, идет строительство трех школ: больших на 1 950 и 1 650 мест, а также "трансформера", где разместятся группы детского сада на 150 воспитанников и начальная школа на 200 учеников. Самую большую, на 1950 мест, "Дальпитерстрой" обещает достроить в ноябре 2022 года. Это здание на Новгородском проспекте станет новым корпусом школы №93. Школу поменьше возводит "Лидер Групп" на Школьной улице, ее планируют ввести летом 2023 года. Начальная школа от "Лидер Групп" должна была открыть двери 1 сентября 2022 года, но прокладка коммуникаций пошла не по плану, поэтому не успели.

С детсадами похожая беда: в 2021 году СМИ писали о переполненности групп в 2-3 раза. Тогда 1 сентября в открывшемся новом детском саду для воспитанников не хватило даже мебели. В 2022 году был сдан еще одно дошкольное учреждение на 320 мест. Но полностью социальную напряженность с местами в детсадах снять пока не удалось.

В ближайшем доступе к ЖК "CHKALOV" располагается детский сад №38 (на расстоянии 900 метров) и №37 (1,7 км).

С медицинской помощью в Шушарах тоже целая эпопея. К концу 2021 года взрослую поликлинику №60 должны были перенести в здание на улице Валдайской, а старое здание на Первомайской перепрофилировать на детское медучреждение. Однако к сентябрю 2022 взрослая поликлиника в новом доме так и не заработала, при этом в прежнем здании уже начался ремонт. О точных сроках открытия пока не говорят, но местные надеются, что это случится до конца осени.

В детской поликлинике №49, по жалобам шушарцев, не хватает врачей, поэтому очень сложно получить талон на прием. Отделения этой поликлиники работают в 200 метрах от ЖК "CHKALOV" и в полутора километрах на Пушкинской улице.

В Шушарах есть свое отделение полиции, но нет пожарной части. Но поскольку от ближайшей пожарной части спасатели смогут приехать минут за 10-12, это не проблема. Главное, чтобы не было пробок.

Транспорт

Транспортная инфраструктура — больная тема для жителей Шушар. Вот как описывает плюсы расположения ЖК "CHKALOV" застройщик:

• до Московского шоссе 1,6 км, на автомобиле 5 минут;
• до КАД 4,3 км, на автомобиле 11 минут;
• до аэропорта Пулково 13 км, на автомобиле 20 минут;
• до ближайшей остановки общественного транспорта 3 минуты пешком;
• до станции метро "Купчино", а также до станции метро "Звездная" 20 минут на общественном транспорте;
• до электрички "Шушары" 2,2 км, 30 минут пешком и 10 минут на автомобиле.

А теперь к реальности. Поисковый запрос "пробки в Шушарах" выдает множество новостей о часовых заторах и в самом районе, и на прилегающих магистралях. Даже не в часы пик въезды в Шушары с КАДа и Московского шоссе на "Яндекс.Картах" окрашены в красный. В дни, когда внезапно выпадает снег или случается ДТП, автомобилисты стоят в пробках часами. И если от ЖК "CHKALOV" до Московского шоссе еще можно попробовать доехать за 5-10 минут, то на обратный путь нужно закладывать в 3-4 раза больше времени.

Выезд из Шушар пока один, реконструировать его обещают с 2016 года. И только в конце августа 2022 года Госстройнадзор выдал разрешение на модернизацию Пушкинской улицы от Новгородского до Витебского проспекта. Сейчас эта дорога очень извилистая, ее планируется спрямить и расширить до 4 полос.

На карте метро существует станция "Шушары", открыли ее в октябре 2019 года. Но толку от нее жителям никакой: она находится практически в чистом поле, даже на машине до нее добираться минут 20, а пешком — больше часа. Поэтому жители района едут до "Купчино". 20-30 минут на автобусе, и вы в метро. Зато остановка находится рядом с ЖК.

До железнодорожной станции "Шушары" от ЖК "CHKALOV" идти действительно около 30 минут. Оттуда всего за 19 минут можно оказаться на Витебском вокзале, а это уже центр города. Курсируют они часто, каждый 15-20 минут, главное — добраться до станции.

И к хорошему: в августе 2022 года стартовало строительство 6-километровой трамвайной линии, которая соединит Шушары, аэропорт Пулково и станцию метро "Купчино". Пока работы ведутся по плану, и если ничего не изменится, то трамвай "Славянка" пустят в 2029 году. Других реальных предложений по решению транспортной проблемы Шушар в обозримом будущем пока не наблюдается.

Еще из Шушар удобно уезжать в стороны Москвы — до платной М11, даже несмотря на внушительный крюк через Московское шоссе и КАД, всего 20-25 минут.

Шоппинг и отдых

С продуктовыми магазинами в Шушарах проблем нет — большая часть первых этажей уже сданных домов отданы под коммерцию. Почти в каждом ЖК есть супермаркет "Магнит", но также представлены "Пятерочка", "Лента" и "Перекресток". Еще одна отличительная особенность локации: большое число магазинов алкогольных напитков. Только в двух ближайших к ЖК "CHKALOV" многоэтажках их пять.

В целом, если нет необходимости каждый день выбираться "в город" по работе, то в Шушарах можно вполне комфортно жить. Тут работают фитнес-центры, зоомагазины, салоны красоты, пункты выдачи интернет-магазинов, кафе и рестораны. Правда, за другими развлечениями типа кино и "большого" шоппинга придется всё-таки ехать в сторону "Купчино" в ТРК "Балкания Nova" и "Балканский" или на "Звездную" в ТРК "Континент".

Гулять в Шушарах негде: тут настолько плотная застройка, что на карте почти не осталось даже крохотных зеленых пятен. Зато всего за 20 минут на машине можно доехать до Пушкина с его парками и дворцами. А еще 5 минут, и вот вы уже в Павловске.

Что предлагают конкуренты

Шушары осваивают несколько застройщиков, но все проекты вне зависимости от названия компании, по сути, очень похожи: максимальное количество квартир, минимально необходимый комфорт для будущих жильцов.

В 2022 году квартиру на этапе стройки можно было купить в ЖК "CHKALOV", ЖК "Simple" от "БАУ СИТИ", ЖК "Монография" от Группы "Эталон" и ЖК "AEROCITY-2" от "Лидер Групп". ЖК "Алексеевский квартал" от "Дальпитерстроя" уже должен быть сдан в ближайшее время, но строится с большой задержкой.

Для сравнения возьмем однокомнатные квартиры площадью 32-33 кв. м:

• ЖК "CHKALOV" — общая площадь 32,05 кв. м, 4 этаж, чистовая отделка, сдача во 2 кв. 2023 года, 5,55 млн;
• ЖК "Simple" — общая площадь 33 кв. м, 4 этаж, предчистовая отделка, сдача во 2 квартале 2023 года, 6,11 млн;
• ЖК "AEROCITY-2" — общая площадь 32,8 кв. м, 6 этаж, без отделки, сдача в 4 квартале 2024 года, 5,28 млн;
• ЖК "Монография" — общая площадь 32,2 кв. м, 4 этаж, без отделки, сдача во 2 кв. 2025 года, 5,57 млн.

Обстановка на местности

Офис продаж "ИнтерГрупп" расположен на Московском шоссе, недалеко от центрального входа на территорию бывшего мясокомбината "Самсон". Однако с конца сентября попасть туда стало непросто. Менеджер по продажам по телефону уверил меня, что офис работает до 21:00, однако, приехав на место, я увидела свежее объявление: теперь сотрудники находятся в здании с 9:00 до 18:00 и только по будням, суббота и воскресенье для них выходные.

Мало того, менеджеры "ИнтерГрупп", видимо, не очень заинтересованы в продаже квартир: сотрудник, пообещавший проконсультировать по ЖК хотя бы по телефону "на следующий день в рабочее время", повторным звонком меня так и не удостоил. Дальнейшее общение с менеджерами застройщика тоже вызвало много вопросов. Поэтому отзывы клиентов вроде "качество обслуживания отвратительное" кажутся вполне обоснованными.

А теперь отправляемся в Шушары. Чтобы не застрять в пробке, я отправилась в поселок до часа пик, в 17:00, но и в это время на въезде оказался небольшой затор. Плюс нужно учитывать, что от метро автобусы отходят практически полными, поэтому запасайтесь выдержкой и терпением.

От станции метро "Купчино" до ЖК "CHKALOV" можно доехать на автобусе №190. Мой путь занял 21 минуту. До жилого комплекса оставалось около 100 метров, когда автобус сломался. Пришлось идти пешком, а это не самое приятное времяпровождение в Шушарах. Если в районе давно застроенной Вишерской улицы и Новгородского проспекта жизнь уже наладилась, а пространство обжилось, то Старорусский проспект и конец Школьной улицы — это стройка, пыль, грязь, заросшие пустыри и десятки припаркованных машин.

Около строящегося жилого комплекса расположена конечная остановка нескольких автобусных маршрутов. С одной стороны, удобно, с другой — значит, что рядом с домом постоянно будет слышен гул заведенных моторов.

За ЖК "CHKALOV" "шушарская цивилизация" заканчивается, поскольку территорию между Старорусским проспектом и трассой М-11 застройщики только начали осваивать. Из сданных домов здесь только ЖК "AEROCITY" от "Лидер Групп".

Атмосфера в этой части Шушар гнетущая. И увы, шансов, что через пару лет она кардинально изменится, очень мало: опыт ранее застроенной части микрорайона говорит как раз об обратном.