ЖК "Ренессанс": неоклассические новостройки среди постсоветской разрухи

Холдинг AAG вносит свой вклад в редевелопмент промышленных территорий Невского района Петербурга. На пересечении Дальневосточного проспекта и улицы Дыбенко застройщик возводит три корпуса на 1398 квартир. По плану неоклассические высотки должны гармонично вписаться в новое окружение некогда промышленной территории. Однако пока величественность ЖК "Ренессанс" не вяжется ни с советским наследием квартала, ни с растущими поблизости новостройками. Что еще, кроме красивой картинки обещает AAG своим дольщикам, и будет ли окружение соответствовать комфорту внутри строящегося ЖК, узнавал тайный покупатель.

Реабилитироваться за "Дом на Фрунзенской"

Инвестиционный-строительный холдинг AAG к 2018 году имеет в копилке лишь один реализованный собственный инвестпроект — ЖК "Дом на Фрунзенской". До этого компания оказывала услуги другим застройщикам: подбирала земельные участки, разрабатывала проектную документацию, помогала в получении разрешений на строительство и прочее в таком духе.

ЖК "Ренессанс" стал вторым инвестиционным проектом девелопера. На третий — ЖК премиум-класса "Маленькая Франция" на Васильевском острове — в конце марта было получено разрешение на строительство.

К сожалению застройщика, дебют на поприще жилищного строительства оказался не самым удачным. Трудности взаимодействия с администрацией Петербурга, пересмотр градостроительной концепции проекта "Измайловская перспектива", в рамках которого и возводился "Дом на Фрунзенской", вынудили AAG разделить строительство объекта с другим девелопером. Согласно официальному разъяснению представителя AAG, решение градостроительного совета объединить вновь строящиеся объекты от Московского проспекта до Парфеновской улицы сквозной галереей арок привело к тому, что "Дом на Фрунзенской" пришлось возводить на разных земельных участках, принадлежащих разным собственникам. Вторым застройщиком оказалась компания "Юнит".

AAG свою часть дома построил с задержкой в полгода. А вот "Юнит" вовремя на площадку не вышел. Дом пришлось сдать половинчатым, а дольщики, заплатившие за свои квартиры бизнес-класса миллионы рублей, вынуждены до сих пор мириться с недостроем. Территория объекта давно обнесена забором. Информационный щит на объекте гласит, что ЖК "Promenade", в который входит теперь вторая часть дома и еще три корпуса, будет сдан в начале 2024 года. Однако согласно официальному сайту комплекса, проект был закрыт в 2017 году. Скорее всего, "Дом на Фрунзенской" так и останется неоконченным на долгие-долгие годы.

И вроде бы AAG достойно вышел из ситуации, выполнив свои обязательства перед клиентами, но осадок остался. На форумах, например, жильцы обвиняют застройщика в умалчивании информации о партнерском возведении объекта. Также среди комментаторов есть недовольные качеством сданного дома: кто-то обнаружил у себя в квартире неровные стены, другие нашли трещины в стяжке пола, третьи требовали замены поцарапанных стеклопакетов.

Из "Дома на Фрунзенской" визитной карточки не получилось, теперь пришла очередь ЖК "Ренессанс". У AAG грандиозные планы по освоению строительного рынка Петербурга, к реализации готовится престижный проект на Васильевском острове, но пока похвастаться застройщику нечем.

Проект: высокие потолки и большой паркинг

Холдинг AAG застраивает земельный участок площадью 3,26 га на улице Дыбенко, 8. К концу 2020 года там планируется возвести жилой комплекс, состоящий из трех разноэтажных корпусов на 1398 квартир.

Согласно проектной документации, работы проводятся в три этапа:

• 1 этап — шестисекционный дом на 566 квартир, подземная автостоянка на 280 мест, открытая парковка на 7 мест. Ввод в эксплуатацию — конец 2018 года.
• 2 этап — трехсекционный дом на 267 квартир, подземная автостоянка на 325 мест, открытая парковка на 26 мест. Ввод в эксплуатацию — 3 квартал 2019 года.
• 3 этап — шестисекционный дом на 565 квартир, подземная автостоянка на 577 мест, открытая автостоянка на 57 мест. Ввод в эксплуатацию — конец 2020 года.

После завершения строительства всех корпусов AAG возведет на участке здание под детский сад и начальную школу на 200 воспитанников, которое передаст на баланс города.

Проект архитектуры выполнило бюро LiphartArchitects. Для "Ренессанса" был выбран неоклассический стиль, отсылающий к монументальности сталинских высоток.

Застройщик позиционирует "Ренессанс" как жилой комплекс с признаками бизнес-класса. Речь идет о закрытых дворах без машин, видеонаблюдении по периметру, стойках ресепшен в каждой входной группе, отделке холлов в классическом стиле, теплом подземном паркинге. Корпуса расположены таким образом, что внутри образуется территория с детскими площадками, велодорожкой, садом и свободным доступом к wi-fi. Даже обеспеченность парковочными местами соответствует петербургскому бизнес-классу: 0,84 м/м под землей на каждую квартиру. По классификации агентства элитной недвижимости Knight Frank, норма составляет от 0,7.

Высота потолков в "Ренессансе" начинается с 2,75 метров в чистовой отделке. Такие квартиры продаются во второй очереди с 3 по 16 этажи. Выше 16-го — потолки достигают 2,9 метра, как и в первом корпусе. И только на вторых этажах всех домов от пола до потолка 3,3-3,5 метра.

Поскольку корпуса разноэтажные, у жильцов некоторых секций будут террасы, например, в первой очереди — на 13 этаже секции В и 15 этаже секции Е. Во второй очереди такие пространства запроектированы на 16 и 19 этажах секций А и В.

В качестве плюсов застройщик указывает лифты Kone со спуском в паркинг, трапы для отвода воды с пола в ванной, усиленные входные двери из металла с заполнением теплозвукоизоляционным материалом. В оконные проемы установят либо дерево-алюминиевые окна Skaala (для первой очереди уже подписаны соответствующий договор с поставщиком), либо пластиковые рамы Schuco.

Квартиры в комплексе сдаются с предчистовой отделкой: выровненными и покрытыми шпаклевой стенами, стяжкой пола, окрашенным в белый цвет потолком, разводкой труб, установленными радиаторами отопления, розетками и выключателями.

За 12 тыс. рублей с квадратного метра можно заказать полную чистовую отделку. На выбор предлагается три варианта — "Восток", "Запад" и "Север". За эти деньги в комнатах уложат ламинат 33 класса, а в санузлах — плитку производства Kerama Marazzi, установят сантехнику, тумбу под раковину и полотенцесушитель. Стены покрасят, установят межкомнатные двери. Все материалы можно увидеть и потрогать в шоуруме на улице Дыбенко, рядом со строящимся ЖК.

Вместо ветхих заводов — новые дома

От станции метро "Улица Дыбенко" до ЖК "Ренессанс" ведет прямая дорога. У меня путь по улице Дыбенко занял 20 минут. В марте 2018 года территория между Дальневосточным проспектом и Октябрьской набережной не располагала к приятным прогулкам и уж тем более к комфортной семейной жизни. Этот район по-прежнему остается промышленным, здесь еще функционируют заводы, автомастерские и многочисленные склады. Но в ближайшие годы промзона будет расформирована и застроена жильем.

Рядом с "Ренессансом" "Группа ЛСР" уже возводит целый квартал "Цивилизация" на 16 тысяч квартир. Южнее по Дальневосточному проспекту "ПИК" будет строить шесть панельных многоэтажек, ближе к Октябрьской набережной "Полис Групп" запланировал ЖК "Полис на Неве". В начале 2018 года стало также известно, что на месте завода "Пигмент", расположенного в полукилометре на северо-запад от "Ренессанса", Setl City готовится построить 300 тыс. кв. метров недвижимости. Более подробно о планах развития Невского района я писала в обзоре ЖК "Цивилизация".

Если верить задумкам девелоперов, через 5-7 лет квартал превратится из промышленного в спальный. Вопрос лишь в том, насколько проекты будут гармонировать между собой. Например, ЖК "Ренессанс" с ротондой, строгими колоннами и декоративными пиками на крыше окружат скромные многоэтажки от "Группы ЛСР". А чуть южнее рядом с Октябрьской набережной уже переливаются множеством цветов дом ЖК "Светлый мир "О'Юность" с картинками на фасадах.

"Ренессанс" возводится на пересечении улицы Дыбенко и Дальневосточного проспекта. Ближе всего к шумному и загруженному проспекту располагаются секции С и D корпуса первой очереди. Однако строятся они не вплотную к магистрали, а на расстоянии 80 метров. Сейчас между стройкой и дорогой работают автомойка и шиномонтаж, но по словам менеджера, к завершению первой очереди на этом месте будет организована парковка на 100-150 машиномест.

Пока улица Дыбенко обрывается на пересечении с Дальневосточным проспектом. Но AAG должен ее продлить до западной границы своего участка, а до Октябрьской набережной дорогу протянет "Группа ЛСР". Только со сроками пока не ясно: на набережной корпуса "Цивилизации" будут строиться в последнюю очередь, а значит, и улицу Дыбенко могут сделать только к концу проекта, то есть к 2025 году.

Во второй половине марта первый корпус "Ренессанса" был построен на 12-15 этажей, корпус второй очереди поднялся только на два этажа. AAG объявил о старте проекта в апреле 2016 года, при этом, согласно официальным отчетам, в сентябре еще продолжалась подготовка места под строительство. На форумах отмечается, что у девелопера возникли трудности с демонтажом скрытого свайного поля ранее размещенного объекта. Однако в марте 2018 года работы уже велись по графику. Сдать первую очередь AAG обещает в конце 2018 года, а выдать ключи — к апрелю 2019. Второй корпус, к строительству которого приступили в начале 2017 года, должны сдать в 3 квартале 2019.

Пробки, или старая сказка про новый мост

Удаленность от метро нельзя отнести к сильным сторонам расположения ЖК "Ренессанс": все-таки до станции "Улица Дыбенко" 1,6 километра. Рассчитывать на скорое строительство станции кольцевой линии "Дальневосточный проспект" на пересечении с улицей Коллонтай тоже не приходится: в планах города она значится на 2028-2048 годы.

Зато по улице Дыбенко от метро по выделенной линии курсируют трамваи №7 и №23, остановка — напротив ЖК. На трамвае №7 также можно доехать до станции метро "Ломоносовская", дорога займет минут 25-30. До станции зеленой ветки подземки от ЖК "Ренессанс" курсируют маршрутки №5 и №409.

С точки зрения автомобилистов расположение у комплекса удачное. До развязки с КАД ехать меньше 6 километров, или 8-10 минут без пробок. До площади Александра Невского на машине не больше 10-12 минут. Проблема лишь в том, что свободным движение в этой части Невского района бывает нечасто. В часы пик Дальневосточный проспект, Октябрьская набережная, Народная улица в сторону Володарского моста да и сам мост могут встать намертво. А в пробке на мосту Александра Невского, Заневском и Малоохтинском проспектах по вечерам застревал чуть ли не каждый местный автовладелец.

Дорожная обстановка в этом районе уже сейчас напряженная, а ведь через 5-7 лет территория между Октябрьской набережной и Дальневосточным проспектом пополнится тысячами новых жителей. Только в "Цивилизации" и "Ренессансе" могут поселиться больше 18 тыс. человек. Частично разгрузить район способен новый мост через Неву в створе Большого Смоленского проспекта и улицы Коллонтай, который правительство города анонсирует уже несколько лет. Его строительство было включено в обновленную версию госпрограммы "Развитие транспортной инфраструктуры Санкт-Петербурга до 2022 года". Возведение моста запланировано на 2021-2022 годы.

Школы построят, поликлиники не обещают

В 2018 году ситуация с социальной и торговой инфраструктурой вопросов не вызывала. В радиусе полутора километров работает больше десятка муниципальных и частных детсадов, поблизости есть школы как общеобразовательные, так и с углубленным изучением иностранных языков, а напротив ЖК расположился Морской технический колледж.

В квартале проектируется несколько школ и детсадов. Например, два общеобразовательных учреждения на 3300 учеников (первая — к 2020 году, вторая — к 2025) появятся в ЖК "Цивилизация". Школа есть в планах по развитию территории завода "Пигмент", которой займется Setl City. На сайте ЖК "Ренессанс" на интерактивной карте я насчитала 7 проектируемых в квартале школ и 12 детсадов. Однако сроки их возведения и вместимость не указаны. Поэтому сейчас, когда все жилищные проекты на этой территории находятся на начальной стадии, невозможно предсказать, смогут ли запланированные соцобъекты справиться с резко возросшим населением Невского района.

Обеспокоенность вызывает количество медицинских учреждений. Сейчас в радиусе 2,5 километров от ЖК пациентов принимают:

• взрослая поликлиника № 87 на улице Дыбенко, 21 корпус 2;
• № 100 на Искоровском проспекте, 10;
• № 8 на улице Новосёлов, 45;
• № 94 на Товарищеском проспекте, 24 корпус 1;
• детская городская поликлиника № 62 на Искоровском проспекте, 8;
• поликлиника СЗГМУ им. И.И. Мечникова на Октябрьской набережной, 6.

В планах городских властей значится строительство детской и взрослой поликлиник на пересечении Дальневосточного проспекта с улицей Коллонтай. Но программа по возведению медицинских учреждений в Петербурге была провалена, и эти объекты так и зависли на стадии проектов. В марте 2018 года о сроках строительства поликлиник информации не было.

Экологическая обстановка Невского района считается не самой благоприятной в городе, поскольку здесь до сих пор функционируют промышленные предприятия. А из-за развернувшейся масштабной стройки по дорогам регулярно курсирует большегрузный транспорт, еще сильнее загрязняя воздух выхлопами.

В полукилометре от ЖК "Ренессанс" находится парк Строителей. Рядом со станцией метро "Улица Дыбенко" — парк Есенина, небольшая зеленая аллея есть вдоль улицы Крыленко, но все это не способно справиться с загазованностью квартала. У будущих и нынешних жителей района надежда лишь на девелоперов и благоустройство застраиваемой ими территории. Если застройщики не высадят между своими многоэтажками парки и скверы, гулять в окрестностях будет негде.

Зато для покупателей здесь раздолье. По Дальневосточному проспекту, менее чем в километре от "Ренессанса", находится целый торговый городок. Там работают ТРК "Лондон Молл", магазины "Леруа Мерлен", Castorama, "Мебель Wood", супермаркеты "Лента" и "Карусель". Вдоль улицы Дыбенко расположился рынок "Правобережный", у станции метро — ТРК "Невский". А до "Икеи" и "Мега Дыбенко" на машине ехать 10-12 минут.

Евро-планировки и растущие цены

Несмотря на то, что "Ренессанс" позиционируется как жилой комплекс класса "комфорт плюс", в корпусе первой очереди студии и однокомнатные квартиры занимают 78%. На 566 квартир в корпусе №1 двушек запроектировано 65, трешек — 55, и одна квартира оказалась пятикомнатной. Для этого же корпуса предусмотрено значительно меньше мест в паркинге, чем в остальных очередях: автостоянка вместит всего 280 автомобилей.

Во второй и третьей очередях расклад по студиям и однокомнатным квартирам иной: 44% и 58% от общего числа.

Особенность этого жилого комплекса — ориентированность на евро-планировки с большими кухнями-гостиными. Например, в самой маленькой евро-двушке, оставшейся в продаже, из 49 кв. метров общей площади жилыми являются только 19,41 метров, то есть одна комната. Стоила такая квартира в начале апреля 6,7 млн рублей. В эту цену входит почти 30-метровая терраса.

С 1 апреля 2018 года в ЖК "Ренессанс" произошло существенное удорожание квадратного метра. Дело в том, что AAG получил от Сбербанка проектное финансирование строительства первой и второй очередей комплекса в размере 1,2 млрд рублей. Эти деньги позволили девелоперу не зависеть от продаж квартир, что и сказалось на росте цен. Так, если в марте самая дорогая четырехкомнатная квартира площадью 109,2 кв. метра во второй очереди стоила 11,29 млн рублей, то с апреля она продается уже за 11,61 млн.

Поскольку рост цен был анонсирован заранее, многие квартиры на момент написания обзора оказались забронированы. Например, в свободной продаже, если верить сайту ЖК, 2 апреля оставались только три двухкомнатные квартиры в обеих очередях, а студий было чуть больше 50.

Квартиры в комплексе, на мой взгляд, отличаются продуманным расположением разных по функционалу зон. Так, кухонная зона в квартирах с евро-планировкой зачастую располагается в нише. При дозаказе полной отделки на полу этого пространства будет уложена плитка, а в гостиной — ламинат.

В ЖК "Ренессанс" можно найти трехкомнатные квартиры с гардеробными и раздельными санузлами. Но есть и менее удачные варианты, например, евро-трешка на 58 кв. метров с одним санузлом площадью менее 4 кв. метров.

В самой маленькой квартире, имевшейся в продаже 2 апреля, из 26,35 кв. метров общей площади 3,55 квадрата занимает ванная комната, 8,82 кв. м — кухонная зона, а жилыми оставлены 11,22 квадратов. И все это за 2,81 млн рублей или 106,8 тыс. за квадратный метр.

Главный конкурент "Ренессанса" в этой локации — ЖК "Цивилизация" от "Группы ЛСР". И хотя уровень комфорта в корпусах "Цивилизации" ниже — нет закрытого двора, высота потолков не превышает 2,7 метра, внешне корпуса выглядят скучновато, — но хорошая репутация застройщика и более доступные цены способны перекрыть эти недостатки. Так, однокомнатная квартира на 39,8 кв. м во второй очереди "Ренессанса" стоит 4,37 млн рублей (109,8 тыс. рублей за квадрат), а в "Цивилизации" со схожим сроком сдачи близкая по площади однушка обойдется в 3,54 млн (90 тыс. рублей за квадрат). И это уже с отделкой.

Место в паркинге ЖК "Ренессанс" в 2018 году продается по 600 тыс. рублей. Увеличенное место обойдется уже в 800 тыс.

Рассрочка, ипотека, Trade-In

Актуальная стоимость квартир публикуется на сайте ЖК "Ренессанс". Все цены указаны уже с учетом 15-процентной скидки, которая предоставляется застройщиком при полной оплате или ипотеке. Эта же скидка сохраняется при определенном виде рассрочки: 70% — первоначальный взнос, остальная сумма вносится равными платежами в течение года.

Есть возможность оформить отсрочку платежа на полгода. Первоначальный взнос в этом случае составляет 20%, а на квартиру дается скидка в 10%.

Другие варианты рассрочки рассчитываются от базовой стоимости квартиры, и в лучшем случае предоставляется 15-процентная скидка на первоначальный взнос. На таких условиях, например, можно внести более 45% на аккредитив, а остаток выплачивать равными суммами до 20 апреля 2019 года при покупке квартиры в первой очереди, и до 20 октября 2019 — во второй.

Ипотеку на квартиру в "Ренессансе" можно оформить в большинстве крупных банков. Самую низкую процентную ставку предлагает "Дельтакредит" — 6,75% на объекты в первой очереди. Но на таких условиях цена квартиры, от которой ведется расчет, повышается на 12%. Как отмечают менеджеры, одно из самых выгодных предложений по ипотечному кредитованию у "Россельхозбанка": 9% годовых при первоначальном взносе от 20%.

AAG также предлагает своим клиентам воспользоваться нестандартной схемой Trade-In. Застройщик и дольщик заключают ДДУ и договор купли-продажи вторичной недвижимости. По нему застройщик выплачивает первую сумму, эквивалентную 20% от стоимости новой квартиры, и засчитывает её в стоимости нового жилья. Вторичка переоформляется на AAG, но остается у дольщика в залоге до получения ключей. После переезда старая квартира продается, дольщику отдают оставшуюся сумму, которую он может внести для досрочного погашения ипотеки.

Бронирование квартиры в ЖК "Ренессанс" бесплатное на две недели. Сделать это можно по телефону, назвав паспортные данные.