ЖК “Урбанист”: третий из ларца на границе Мурино

Компания "Мавис", застроив лицевую часть города Мурино, пошла осваивать поля, и пока это получается у неё успешно. На участке между улицами Шувалова и Шоссе в Лаврики с завидной скоростью растут дома трёх проектов: ЖК "Цвета радуги", ЖК "Авиатор" и ЖК "Урбанист". На первых двух тайный покупатель уже побывал, теперь — обзор на последнего брата.

Проект: шесть корпусов без отделки

ЖК "Урбанист" строит на отшибе Мурино, где город граничит с деревней Лаврики. Лет через 5-6 на земле площадью 3 га вырастут шесть 15-21-этажных корпусов. Летом 2020 года речь шла только о первых двух на 1788 квартир. Сдача первого 21-этажного намечена на 4 квартал 2021 года, второго 15-этажного — на конец 2022 года.

"Урбанист" во многом похож на своих братьев — ЖК "Цвета радуги" и ЖК "Авиатор". Тот же кирпично-монолитный каркас, те же навесные вентилируемые фасады, отсутствие подземного паркинга и мелкая нарезка внутреннего пространства на студии и малогабаритные однушки и двушки. Однако по уровню комфорта он обогнал "Цвета" и приблизился к "Авиатору". В "Урбанисте" закрытая территория двора, охрана и видеонаблюдение, детские площадки по возрастам, спортивные зоны и места для выгула собак.

Двор без машин увидеть не получится — на внутренней территории для первых двух корпусов запроектированы 115 машиномест. Крайне мало для 1788 квартир, поэтому застройщик предлагает остальным автовладельцам (720 водителям, потому что расчётная потребность двух корпусов — 835 машиномест) оставлять свои автомобили в многоэтажных паркингах, которые строятся за пределами участка. Согласно проекту планировки территории, в районе строительства объектов "Мависа" на двух участках №30 и №31 появится не меньше 3 тысяч машиномест. Согласно генплану территории, "Мавис" построит в "Урбанисте" и "Авиаторе" как минимум четыре наземных крытых паркинга. Общая их вместимость пока не известна, но ориентировочная вместимость парковки в "Урбанисте" — 300 авто.

На первом этаже первого корпуса выделено место под ФОК на 60 человек, а в последующих очередях — два детских сада (вместимость не уточняется).

Менеджеры по продажам отмечают: если "Цвета радуги" — это стандарт-класс, то "Урбанист" с "Авиатором" — чистый "комфорт". Входы в парадные здесь со стеклянными дверями на уровне земли, холлы в керамограните, лифты Otis (по три на секцию). В офисе продаж на объекте создан шоурум с парадной в "Авиаторе". В "Урбанисте" будет почти также, только в серо-зелёных цветах и без мест для хранения детских колясок и велосипедов.

Квартиры передаются с черновой отделкой, то есть стены даже не будут оштукатурены. Дольщики получат стяжку на полу, разводку электричества по квартире, входную металлическую дверь, двухкамерные стеклопакеты. Но за 11 тыс. рублей с квадратного метра можно дозаказать чистовую отделку.

В отделку от застройщика входит:

• выравнивание стен, потолков и полов;
• поклейка обоев в комнатах и коридоре, покрытие потолков водоэмульсионной краской;
• укладка ламината 32 класса в комнатах и керамической плитки в санузлах;
• установка межкомнатных дверей с фурнитурой, радиаторов отопления;
• розеток, выключателей, сантехники, смесителей, светильников в санузлах;
• двухтарифных счетчиков.

Цветовую гамму можно выбрать из трёх вариантов "Модерн", "Скандинавия" и "Классика". Все они представлены в шоуруме в отделе продаж рядом со строящимся ЖК "Урбанист". По словам менеджера по продажам, квартиру с отделкой дольщик получит на полтора-два месяца позже, чем те, кто купил черновой вариант.

Квартирография и цены

Поскольку "Урбанист" строится в Мурино, то и мелкой нарезке жилых квадратных метров удивляться не стоит: здесь в ходу студии и однушки. Согласно проектной документации, в первом корпусе, рассчитанном на 1368 квартир, 686 студий, 586 однокомнатных квартир, всего 96 двухкомнатных и ни одной трёшки. Похожий расклад в корпусе №2: 420 квартир, из них 127 студий, 209 однокомнатных и 84 двухкомнатных. Высота потолков — 2,65 метра.

Первый корпус большой, в нём аж 5 секций, в каждой секции по три лифта, и это оправданно: на этаже располагается до 15 квартир. Плюс квартирографии от "Мависа" — разнообразие планировок. Здесь есть классические одно- и двухкомнатные квартиры и евро-варианты с большой кухней-гостиной. Особенность студий — комната с кухонной зоной отделена стеной (а в случае дозаказа отделки) от прихожей. Минус студий — санузлы вместят только душевую кабину, ванну поставить некуда.

Можно найти однушки с крохотными спальнями меньше 10 квадратов или же наоборот с небольшой кухней, но 18-метровой спальней. То же самое и с двухкомнатными, хотя в первом корпусе их совсем немного.

В конце лета 2020 в продаже находился только первый корпус. Квартиры во втором корпусе, по словам менеджера, должны были вывести на рынок в последнюю неделю августа, но я этого события так и не дождалась.

Цены в "Урбанисте" начинаются с 2,12 млн рублей. За эти деньги предлагают купить студию площадью 23 кв.м. Но есть варианты интереснее, например, 29-метровые за 2,4-2,6 млн.

За стандартную однокомнатную квартиру на 36-37 кв. метров просят около 3 млн. Цена квадратного метра здесь привлекательная — в среднем 83 тыс. рублей. Для двухкомнатных квартир этот показатель выше — 90-92 тысячи за квадрат. Так, 40-метровая двушка продаётся за 3,7 млн, 57-метровая — за 5 млн.

Для Мурино это средние цены. Для примера сравним предложения на студии в некоторых жилых комплексах:

• ЖК "Урбанист" — 23 кв. м, 2,12 млн, сдача в 4 квартале 2021 года, без отделки, 92,5 тыс. за квадратный метр;
• ЖК "Авиатор" — 21,2 кв. м, 1,91 млн, сдача в 4 квартале 2022 года, без отделки, 90,5 тыс. за квадратный метр;
• ЖК "Vitamin" — 25,5 кв. м, 2,3 млн, сдача в 4 квартале 2020 года, без отделки, 90 тыс. за квадратный метр;
• ЖК "Материк" — 20,9 кв. м, 1,8 млн, сдача во 2 квартале 2021 года, без отделки, 86,3 тыс. за квадратный метр;
• ЖК "Мой мир" — 23 кв. м, 2,28 млн, сдача в 4 квартале 2022 года, предчистовая отделка, 99 тыс. за квадратный метр;
• ЖК "Мурино парк" — 23 кв. м, 2,9 млн, сдача в 4 квартале 2021 года, предчистовая отделка, 127,5 тыс. за квадратный метр.

Паркинг летом 2020 года не продавался. По словам менеджера, его выведут в продажу только после сдачи в эксплуатацию. Ориентировочная стоимость — 350-500 тысяч за машиноместо.

Условия покупки

Ипотека до ноября 2020 года — самый выгодный вариант, потому что купить квартиру в "Урбанисте" можно по госпрограмме со ставкой от 5,85% годовых — такие условия, например, предлагает "Промсвязьбанк". Ну или от 6,5% у большинства других банков.

При ипотеке и 100-процентной оплате цены на квартиру будут ниже, чем в случае рассрочки. А ещё в ипотеку можно включить стоимость чистовой отделки, которая у "Мависа" — 11 тысяч за квадрат.

Вариантов рассрочки у застройщика несколько. От величины первоначального взноса и срока зависит процент удорожания квартиры. Например, если сперва вносится 50%, а остаток через 6 месяцев, то стоимость всей квартиры повысится для покупателя на 3%, остаток через 9 месяцев — на 4,5%, а если через 18, то на 9%. Наиболее невыгодная рассрочка на 18 месяцев при первом взносе в 30%. В этом случае квартира станет дороже на 12,6%.

Застройщик: претензии к отделке

Инвестиционно-строительная группа "Мавис" работает в Мурино давно и успешно. В её послужном списке ЖК "Виктория", ЖК "Форвард", ЖК "Мечта", и это только то, что на севере. На востоке Петербурга возведён дом на Передовиков, 3, а в Кудрово — ЖК "Прогресс".

Все объекты девелопер сдаёт в срок, а иногда даже на несколько месяцев раньше, как, например, корпуса ЖК "Виктория". Выглядят дома от "Мависа" добротно, это понятно по фасадам у проспекта Менделеева. Комплексы компании регулярно собирают профессиональные награды. Например, в 2019 году ЖК "Форвард" стал победителем конкурса "Доверие потребителей в сфере недвижимости" как лучший проект стандарт-класса.

А вот на отделку от застройщика дольщики жалуются. Вот последние отзывы от жильцов новеньких корпусов "Цветов радуги": текущий балкон, некачественная гидроизоляция ванной комнаты, неработающие розетки, трещина в ванне после полутора месяцев эксплуатации. Собственники квартир в "Виктории" рассказывают об отсутствии звукоизоляции, собственники "Форварда" — о "картонных" межкомнатных дверях.

При этом отделка, представленная в шоуруме, производит приятное впечатление, поэтому есть основания полагать, что главную роль здесь играет человеческий фактор: качество работ зависит от конкретной бригады строителей.

Транспорт: с опорой на метро, с мечтами о дорогах

Буклет от застройщика утверждает, что "Урбанист" расположен рядом с метро, однако на мой взгляд, это спорное утверждение. До станции метро "Девяткино", на которую и завязано всё Мурино, пешком идти 25-30 минут, 2,3 километра. По проспекту Авиаторов Балтики вдоль железнодорожных путей было бы быстрее, но сейчас там бетонные плиты, грязь, а местами строительный забор.

Есть маршрутки, но по Екатерининской улице до "Урбаниста" они пока не ходят. Зато курсируют по Шоссе в Лаврики, прямо до метро, правда по утрам там бывает слишком много желающих покинуть Мурино.

Дорожная инфраструктура в городе не самая благоприятная, но и не безнадёжная. У властей Ленобласти есть грандиозные планы по строительству целых магистралей, но большая часть пока пробуксовывает. Так, каждое утро автомобилисты по дороге в Петербург стоят в пробках на Токсовском шоссе, на которое попадают при съезде с Шоссе в Лаврики. Шоссе ещё в 2017 году обещали расширить до четырёх полос, а в районе КАД — до шести, но в итоге из-за сложностей реализации проект застопорился.

Или вот, к примеру, строительство обхода Мурино в створе Гражданского проспекта. Уже несколько лет говорится о прокладке магистрали параллельно проспекту Авиаторов Балтики, проект даже прошёл государственную экспертизу. Однако часть жителей Мурино против, потому что дорога должна пролегать прямо под окнами домов. Они настаивают на переносе магистрали ближе к железной дороге, но там находится ЛЭП, а её перенос сейчас невозможен и очень дорог.

Зато с самой развязкой с КАД в районе Охтинской аллеи уже всё хорошо — все съезды, как и обещали, построили к концу лета 2020 года.

И всё-таки даже несмотря на новую развязку дорожная обстановка в Мурино остаётся напряжённой — в центр Петербурга от ЖК "Урбанист" придётся ехать около часа, а по пробкам — и все полтора. И после заселения новых жилых комплексов на тысячи квартир ситуация станет только хуже. На метро этот путь займёт также около 60 минут, и нужно всегда быть готовым к толпам людей и засилью машин.

Все дворы, обочины и даже проезжая часть застроенных территорий заставлена автомобилями, потому что парковочных мест там катастрофически не хватает. В районе строительства "Урбаниста", "Цветов" и "Авиатора" пока спокойно, но нужно помнить, что лет через 5-6, когда сдадут все запроектированные корпуса, в них заселятся тысячи людей. И тогда ситуация будет аналогична центральной части Западного микрорайона Мурино.

Условия для жизни: школы строят, поликлинику ждут

Мурино — это самодостаточный город, и если тут работать, то можно месяцами не выезжать за его границы. В этих бетонных джунглях есть практически все блага цивилизации: рестораны, супермаркеты, фитнес-центры, танцевальные кружки, магазины одежды, мебели и хозтоваров. Чуть ли не все первые этажи уже сданных жилых корпусов освоены коммерсантами. Разве что кинотеатр придётся искать в питерских торговых центрах, например, на проспекте Просвещения или проспекте Культуры.

Правда, развита инфраструктура в центре города — вдоль проспекта Менделеева и его окрестностях. В районе строительства "Урбаниста" пока тихо, есть лишь пару магазинов. Большинство ЖК здесь только строятся, но к сдаче первого корпуса бизнес должен уже обосновать первые этажи и "Цветов радуги", и "Авиатора".

Нужда в детсадах, с которыми столкнулись жители быстрорастущего Мурино, потихоньку ослабевает, поскольку власти вынуждают застройщиков закладывать соцобъекты в свои проекты. Так, в "Цветах" предусмотрены 2 детских сада (коммерческий — к сентябрю 2021 года, городской — к сентябрю 2022 года), в "Урбанисте"и "Авиаторе" ещё по одному (не раньше 2025-2026 годов). ДОУ откроются в ближайших ЖК "Мурино парк" от "Запстроя" и ЖК "Lampo" от "Петростроя".

Со школами пока сложнее, но они тоже строятся.

1 сентября 2020 года открыли Бугровскую СОШ №3 на 950 мест (2,8 км от ЖК "Урбанист") и школу №4 в Мурино на 1175 мест (1,7 км от ЖК ). В 2021 году в "Авиаторе" начнется строительство школы на 1175 мест, сдать её должны в 2023 году. В начале 2020 года был одобрен проект школы в западном Мурино также на 1175 учеников. Она запланирована в квартале "GreenЛандия" от Setl Group.

И самая непростая обстановка в Мурино — с медучреждениями. В 1,5 километрах от "Урбаниста" на проспекте Авиаторов Балтики, 13 работает офис врача общей практики Токсовской больницы. До самой больницы ехать 15 километров. Детская амбулатория — в Буграх на Шоссейной улице, 3, детская поликлиника — в деревне Новое Девяткино, то есть за железной дорогой. В деревне Лаврики есть фельдшерско-акушерский пункт.

Губернатор Ленобласти летом 2020 года сообщил, что в Мурино будет-таки построена своя поликлиника. За смену она сможет принимать 440 взрослых и 160 детей. Здесь будет скорая помощь, травмпункт, стоматология, женская консультация. Вот только о сроках её появления ничего конкретного пока не говорится.

Нет в Мурино своего роддома — женщины отправляются чаще всего во Всеволожск, своего пожарного депо — машины МЧС едут из Бугров, своего отдела полиции — его хотят строить на Ручьёвском проспекте, но разрешения ещё не получены.

А ещё в этом городе нет парков, скверов и прочих зон, пригодных для прогулок. Все зеленые пятна на карте — это леса и поля, до которых ещё просто не добрались застройщики.

Окружение и атмосфера: стройка, люди, машины

Пока общественный транспорт по Екатерининской улице к "Урбанисту" не ходит, добираться от станции метро "Девяткино" придётся пешком или на машине "Мависа" в рамках экскурсии на объект. Последний раз в этих краях я была больше двух лет назад, и то, что я там увидела в августе 2020 года, приятно удивило.

Во-первых, "Мавис" почти достроил свою часть Екатерининской улицы, ведущую к трём его ЖК. Здесь уже появилась пешеходная зона, началось строительство фонтана. Во-вторых, девелопер успел ввести в эксплуатацию пять корпусов "Цветов радуги", один корпус "Авиатора", обустроить там дворы и построить новый современный отдел продаж. Ну и в-третьих, конкуренты тоже не отстают: неплохо выглядят ЖК "Северная палитра", почти закончен ЖК "Три кита".

Хотя непосредственный сосед "Авиатора" ЖК "Квартал в Мурино", более известный как ЖК "Ленинградская перспектива" от ГК "Ленспецстрой" портит всю картину. Это долгострой с сотнями обманутых дольщиков, который уже несколько лет стоит здесь без присмотра, а в некоторых местах даже без забора. Он не только производит удручающее впечатление, но и создаёт опасность — в эти недостроенные квартиры спокойно могут попасть дети.

Зато "Урбанист" строится быстро. К концу лета 2020 года первый корпус был возведён под крышу, несколько секций остеклены, велись внутренние работы, устанавливались лифты. Второй корпус пока находится в зачаточном состоянии, но сдаваться он будет на год позже.

Одно из основных опасений будущих жильцов — близость железной дороги и ЛЭП. Для "Урбаниста" это не проблема. До линии электропередачи — больше полукилометра, а рельсы ещё на несколько метров дальше. От шума железной дороги комплекс отделяют корпуса "Авиатора".

Что касается обстановки в Мурино, то первое, что бросается в глаза — очень много людей и машин. Чем ближе к метро и проспекту Менделеева, тем обильнее человеческий поток, а автомобилями заставлен, кажется, каждый клочок около заселённых ЖК. По официальным данным, население Мурино — 49 тысяч человек, неофициально — достигает 100 тысяч.