“ЦДС Елизаровский”: высотки среди заводов и пятиэтажек

Невский район на левом берегу Невы застраивается жилыми комплексами медленнее, чем на правом. Центр города отсюда ближе, но и работающих промышленных предприятий осталось больше. Редевелопмент идёт туго. Отдельные проекты всё же проклёвываются. Один из них — ЖК "ЦДС Елизаровский" на месте бывшего завода "Электроаппарат". Проект обещает быть комфортным и безопасным, чего нельзя сказать об окружении. Подробнее — в обзоре тайного покупателя.

Проект: почти 2 тысячи квартир с отделкой

ЖК "ЦДС Елизаровский" строится в две очереди, в каждой по 5 корпусов на 931 квартиру. Жилых этажей 20 и один подземный с кладовыми. Паркинги 9-этажные наземные: два на 221 и 230 машиномест в первой очереди и один на 230 машиномест во второй.

В проект входят два детских сада. В первой очереди он рассчитан на 295 малышей, во второй на 100.

Комплекс относится к комфорт-классу. Двор будет закрытым и от машин, и от посторонних, но не у всех корпусов. Жильцам 4 и 5 домов во второй очереди повезло меньше всех: мало того, что придомовая территория никак не огорожена, так ещё и под окнами разместится большая открытая парковка.

Что касается парковочных мест, то их ожидаемо мало. На земельном участке предусмотрено 681 машиноместо в крытых паркингах и некоторое количество мест на открытых стоянках. А вот сколько этих мест — загадка. Если верить буклету и экспертизе проектной документации, то в общей сложности запроектировано 131 место. При этом по данным менеджера, их будет 284. В любом случае, этого явно мало для 1862 квартир.

Места для отдыха и прогулок рядом с домами немного, потому что значительную территорию откусили детские сады. На все 10 корпусов в закрытом дворе удалось втиснуть две детские площадки, две площадки для воркаута да зону отдыха с деревьями и кустами. Зато приспособили стены паркингов для уличного скалодрома. Он будет невысоким, пару метров от земли, но дети оценят.

Безопасность в ЖК "ЦДС Елизаровский" обеспечат камеры видеонаблюдения по периметру, на входах в парадные, въездах в паркинг, на первых этажах корпусов и в лифтах. Жильцы смогут безбоязненно оставлять свои велосипеды на уличных велопарковках, которых всего будет около 300.

Холлы с безбарьерным доступом с уровня земли выглядят на рендерах презентабельно: керамогранитная плитка на полу и стенах, подвесной потолок грильято тёмных тонов, лифты Otis с отделкой полированным алюминием (такие же устанавливают в ЖК бизнес-класса "Чёрная речка"). Комфорт ожидается и в квартирах, поскольку все они передаются дольщикам с чистовой отделкой от застройщика.

В отделку LifeStyle входит:

• ламинат 32 класса брендов EGGER, Kronospan, Tarkett, Ritter или Floorwood;
• обои под покраску в комнатах;
• межкомнатные двери с фурнитурой;
• керамическая плитка на полу и стенах в ванной и санузле;
• раковина со светлой тумбой, унитаз бренда Jakob Delafon, электрический полотенцесушитель, акриловая ванна с экраном и душевой гарнитур европейских брендов;
• керамическая плитка на полу балкона;
• радиаторы отопления с терморегулятором и прибором индивидуального учета.

Один из главных недостатков квартир, на мой взгляд, высота потолков. В "Елизаровском" в чистовой отделке она не превысит 2,62 м, а на некоторых этажах может быть и вовсе 2,58 м. Обычно комфорт-класс предлагает потолки от 2,75 м.

На первые полгода после приёмки, как и полагается, застройщик оставит свою управляющую компанию. По словам менеджера, скорее всего, будет УК "Кантеле", входящая в группу компаний "ЦДС". В её управлении находится 4 корпус ЖК "Приневский". Как рассказал менеджер, там без закрытой территории и видеонаблюдения выходит 49,8 рублей за квадратный метр плюс оплата услуг по счётчикам. В "Елизаровском" цифра за счёт дополнительных услуг будет выше.

Счета за общедомовые нужды не должны зашкаливать, поскольку энергоэффективность строящегося ЖК на уровне А+. Предусмотрено освещение с датчиками движения в парадных и на этажах, плюс кирпичная облицовка даёт высокий коэффициент сопротивление теплопередачи, а это непосредственно влияет на счета за отопление.

В корпуса первой очереди дольщики начнут заезжать уже в начале 2021 года. В декабре 2020 заканчивалась госкомиссия. Вторую очередь должны сдать на год позже — в 3 квартале 2021 года.

Детский сад придётся немного подождать: первый ДОУ сдадут во 2 квартале 2021 года, на баланс города передадут в 1 квартале 2022. Примерно в это же время будет готов и второй детсад.

Крытые паркинги сдают вместе с жилыми корпусами, однако передача собственникам начнётся на несколько месяцев позже. В любом случае к 4 кварталу 2021 года все строительные работы и благоустройство на территории "ЦДС Елизаровский" будут завершены.

Квартиры и цены

ЖК "ЦДС Елизаровский" можно считать семейным комплексом, потому что студий здесь всего 38 штук в первой очереди и 58 — во второй. Из всех 1862 квартир это 5%. Вместо студий тут однушки, их больше половины. Площадь однокомнатных квартир варьируется от 29 до 46 кв. м. Двушек — 40%, их площадь 44,8-67 квадратов. Совсем мало трёхкомнатных — в обеих очередях 72 квартиры, самая большая площадью 83,5 кв. м.

Поскольку однушек много, то и на этаже в некоторых секциях располагается до 12 квартир. Так, в корпусах 4 и 10 запроектированы 228 квартир, на них 4 лифта — три грузопассажирских и один пассажирский.

В ранее рассмотренных комплексах от ЦДС планировки мне казались максимально разумными и логичными, но к "Елизаровскому" появились вопросы. Например, в некоторых однокомнатных вариантах с крохотными 8-9 метровыми комнатами нет даже маленького закоулка в прихожей для шкафа. Или же наоборот, прихожая откусывает от и так небольшой площади в 41 кв. м больше 8 квадратов, которые сложно использовать рационально. В двухкомнатных планировках можно встретить проходные кухни и 8-метровые балконы.

В то же время здесь можно найти евро-трёшки с мастер-спальнями и квартиры с гардеробными. В комплексе в целом достаточная площадь санузлов, и что самое интересное — удобные планировки студий, предполагающие зонирование площади.

Поскольку дома уже почти готовы, свободных вариантов осталось немного, но выбор ещё есть. Цены высокие, особенно в первой очереди. Там крохотная 29-метровая однушка продаётся за 5,54 млн, а это 191 тысяча за квадратный метр. Самая дешёвая студия, оставшаяся в продаже к декабрю 2020 года, имеет 32,3 кв. м и стоит 6,24 млн (193 тысячи за квадрат). Евро-двушка всего на 33 кв. м на 20 этаже обойдётся уже в 7,13 млн. Все квартиры за 50 квадратных метров стоят больше 9 млн. Например, евро-трёхкомнатную площадью 57,7 кв. м на 1 этаже можно купить за 9,62 млн (166,6 тыс. за кв. м).

Во второй очереди цены тоже кусаются, но и выбор больше. 32-метровая студия продаётся за 5,95 млн (183,7 тыс. за кв. м), однушка площадью 35,6 кв. м стоит 6,85 млн (195 тыс. за кв. м), 51-метровая евро-двушка — 8,62 млн (168,5 тыс. за кв. м). Нужно понимать. что самые недорогие варианты расположены на первом этаже. Чем выше, тем дороже. Самая дорогая квартира выставлена за 13,22 млн. Площадь этой евро-четырёхкомнатной — 83,5 кв. м.

Машиноместо в декабре 2020 года можно было купить только в первой очереди, площади стоянки во второй очереди ещё не выведены в продажу. Стоимость машиноместа стартует с 560 тыс. рублей, такое будет располагаться на самом верхнем этаже.

Условия покупки: квартиру — в ипотеку, парковку — в рассрочку

Квартиру в ЦДС бесплатно можно забронировать лишь на день, потом придется подписать соглашение на платную 10-дневную бронь. Стоит она 30 тыс. рублей, вся сумма возвращается после оформления ДДУ.

Самая выгодная сейчас форма покупки — либо 100-процентная, либо ипотека. Рассрочка предполагает увеличение цены на квартиру на 15%. Плюс рассрочка на первую очередь уже не доступна. Для второй очереди есть вариант с 30-процентным первым взносом и последующими равными платежами до конца строительства, то есть до 3 квартала 2021 года.

Зато ипотечный кредит можно получить под 5,9-6% годовых по госпрограмме, такие условия предлагают большинство крупных банков. Тот же "Россельхозбанк" выдает кредиты под 5,9%. Срок кредитования — до 30 лет.

В "ЦДС Елизаровский" есть выгодная рассрочка на место в крытом паркинге. Первоначальный взнос от 30%, остальное ежеквартально в течение 3 лет. При этом стоимость машиноместа не увеличивается.

О застройщике

ЦДС — одна из крупнейших компаний на строительством рынке Петербурга, причём компания без чёрных пятен и с хорошей репутацией. Хотя были у девелопера и срывы сроков, например, в ЖК "Новое Янино", ЖК "Приневский", "Муринский посад", ЖК "Новое Мурино".

"Центр долевого строительства" существует 21 год. За это время построено 130 жилых домов. К концу 2020 года ЦДС продолжает возводить в Северной столице 8 жилых комплексов, в том числе ЖК "Чёрная речка", "Приневский", "Волковский", "Новые горизонты". Уровень ЖК эконом и комфорт, редко — бизнес-лайт, как в случае с "Чёрной речкой".

Критичных замечаний на качество строительства и отделки в сети немного, в основном это частные случаи с царапинами на окнах или неработающими розетками. Подробнее об отзывах на квартиры ЦДС я писала в обзорах ЖК "Волковский" и ЖК "Чёрная речка".

Транспорт: до центра города рукой подать

От метро до ЖК "ЦДС Елизаровский" идти 15 минут. Путь через Палевский сад. Если хочется на общественном транспорте, то в паре сотне метров от первого корпуса находится автобусная остановка. До метро ехать пару минут. На маршруте ОТ "Елизаровской" остановка и вовсе расположена напротив ЖК.

С точки зрения транспортной доступности новострой ЦДС расположен удачно. Станцию метро "Елизаровскую" от центра города отделяет всего одна станция — "Площадь Александра Невского". Автомобилисты добраться до площади Восстания тоже могут за 15 минут, если нет пробок. До ближайшей развязки с КАД ехать и вовсе минут 10.

Куда же без пробок, но левобережная часть Невского района менее загружена, чем правобережная, поэтому к критичным заторам готовиться точно не стоит.

Подготовиться нужно к нехватке парковочных мест, о чём я уже упоминала при описании проекта. Даже если площади в паркинге раскупят подчистую, то места для машин всё равно придётся искать жильцам примерно 1000 квартир. Благо, соседние улицы пока не заставлены.

Условия для жизни: детсадов много, магазинов мало

От улицы Седова в сторону Невы, на север к центру и на юг к станции метро "Ломоносовская" район развивается как жилой уже давно, поэтому проблем с необходимой инфраструктурой нет. Ну, почти: это не популярный север города или район новостроек, где много ТРК с кинотеатрами. Раем для шопоголиков не назовешь. Более-менее крупная торговая площадь находится у станции метро "Елизаровская".

Ближайшие магазины находятся на улице Седова. До "Дикси" или "Магнита" минут 5 пешком. В 2 км от ЖК "ЦДС Елизаровский" расположен "Ашан Сити".

С детскими садами напряжённости быть не должно. ЦДС строит сразу два в общей сложности на 395 воспитанников. Ближайший существующий ДОУ №17 Невского района в соседнем квартале, идти 10-15 минут.

Со школами сложнее. По соседству с ЖК работает школа №340, в километре от комплекса на улице Ткачей — №327, у станции метро "Елизаровская" — лицей №329. Местные на форумах рассказывают, что эти школы давно переполнены, а новые пока не строятся. В Невском районе, конечно, строятся, но на правом берегу Невы, где спринтерскими темпами вдоль Дальневосточного проспекта растёт огромный жилой квартал.

Увеличится нагрузка и на существующие медучреждения. Городская поликлиника для взрослых №6 находится на проспекте Елизарова в 700 м от ЖК, детская поликлиника №13 на улице Пинегина в 800 м. На улице Седова гериатрическое отделение и врачебно-физкультурное диспансерное отделение взрослой поликлиники. На проспекте Елизарова расположена городская больница №23.

Ну и из несомненных плюсов — пожарная часть №64 прямо по соседству с первой очередью ЖК "ЦДС Елизаровский".

Окружение: машины, заводы, мусор

Невский район несколько десятилетий был и по-прежнему остаётся больше промышленным, чем жилым. Да, ведётся редевелопмент перспективных территорий, но здесь этот процесс протекает медленнее, чем в Выборгском. Вот и ЖК "ЦДС Елизаровский" строится на месте бывшего электромеханического завода "Электроаппарат".

Если идти к комплексу от станции метро "Елизаровская", то пейзаж совершенно не пугает. От фасадов домов и некоторых торговых точек всё ещё веет девяностыми, но в целом приятно: магазинчики, пекарни, деревья и целый Палевский сад с памятником Ольге Берггольц. Её именем названа библиотека на улице Седова. Буквально через пару домов находится участковый пункт полиции.

Жилая застройка здесь неплотная и невысотная, в основном дома в 3-5 этажей. Поэтому строящийся ЖК за серыми пятиэтажками видно издалека: в конце 2020 года первая очередь уже была полностью построена, осталось благоустроить территорию и убрать строительный забор. Вот только приятная атмосфера у стен "Елизаровского" тает: начинается промышленная, местами заброшенная территория.

Вдоль северо-западной границы участка по улице Ольги Берггольц работает электроподстанция "Мирная", тянутся провода, высятся ЛЭП. И это прямо под окнами жилого комплекса, поэтому вид из квартир примерно до 4 этажа будет так себе. По словам менеджера, к августу 2021 года территорию подстанции должны привести в порядок, а в перспективе убрать ЛЭП под землю. Как по мне, даже простая уборка участка за разбитым забором уже будет подарком, потому что сейчас там мусор, грязь и разруха.

Помимо подстанции тут же работает автосервис с горой автомобильных шин, безымянные СТО с брошенным кузовами машин, припаркованы фуры, расположен завод "Патриот", производящий скоростные машинки для картинга и автохозяйство регионального ГУ МВД. Всё это на расстоянии пары сотен метров от ЖК "ЦДС Елизаровский".

Вдоль южной границы застраиваемого ЦДС участка проходит железная дорога, за ней — большая территория Октябрьского электровагоноремонтного завода. Только с востока и немного северо-востока ЖК граничит с жилой застройкой. Да даже впритык к будущему детскому саду первой очереди со стороны улицы Невзоровой стоят полузаброшенные строения, где сейчас принимают металлолом. Как рассказал менеджер по продажам в консультационном пункте на объекте, ЦДС нацеливалась и на этот соседний участок, но он принадлежит сразу нескольким собственникам, которые не смогли между собой договориться. Поэтому жильцам "Елизаровского" не стоит надеяться на скорое благоустройство квартала. Придётся полюбить его таким, какой он есть сейчас.

Я побывала на стройке морозным декабрьским днём, когда воздух должен быть чище и свежее, чем в летнюю жару. Но даже тогда на улице Ольги Берггольц со стороны Старопутиловского вала ощущался запах гари и выхлопных газов. В неудачные дни в этом квартале будет тяжело дышать. Ближайшая к ЖК зелёная зона — Палевский сад, но это такой маленький пятачок природы в загазованном районе, что уповать на него не приходится.