ЖК "iD Park Pobedy": по ценам бизнес-класса в окружении промзоны

Территорию около строящегося хоккейного стадиона "СКА Арена" в Московском районе девелоперы планируют превратить в благоустроенный район уже в ближайшие годы. Когда смотришь на расположенные здесь заводы, гаражи и автомастерские, в это верится с трудом, но застройщики активно скупают эти земли, а городские власти также активно переводят участки в жилые зоны.

На месте, где сейчас "Евроинвест Девелопмент" строит ЖК "iD Park Pobedy", раньше располагался изоляционно-сварочный завод. Потом завод ликвидировали, помещения заняли арендаторы, но в 2020 году их попросили съехать. Строительство на месте обветшалых промышленных зданий нового жилого комплекса — несомненный плюс локации. Но какие плюсы будут у тех, кто станет обладателями квартир в ЖК, выяснял тайный покупатель.

Проект: со своим детсадом и школой

Участок площадью 4,3 гектара на пересечении Сызранской и Благодатной улиц был переведен в функциональную зону жилой застройки в 2018 году. В 2021 году "Евроинвест" вышел на строительную площадку, и, судя по активности работ, дела у застройщика идут хорошо. По изначальным планам, последние корпуса должны сдать во 1 квартале 2024 года, однако менеджеры по продажам уверяют: ввести в эксплуатацию удастся в середине 2023.

В проекте 6 кирпично-монолитных корпусов высотой 11 этажей. Внешне дома отсылают нас к сталинскому ампиру, которым богат Московский проспект. Отделаны наружные стены будут декоративной штукатуркой, и это хорошо, потому что навесные вентфасады в таком окружении смотрелись бы слишком чужеродно.

Внутри жилого квартала построят детский сад на 110 воспитанников и начальную школу на 216 учеников. Поэтому большую часть свободной территории участка обнесут забором и отдадут под нужды этих учреждений.

Двор будет закрыт от машин и посторонних, в нем разместятся четыре детских и три спортивных площадки. За пределами двора организуют 90 гостевых машиномест, а под корпусами построят подземный паркинг. Если верить буклетам комплекса, то под землей разместят аж 631 машиноместо, что, к слову, неплохо для 962 квартир. Но проектная декларация открывает глаза: реальный машиномест 315, вдвое больше их станет, если каждый владелец парковочной площади установит на ней подъемник.

В одном из корпусов дольщикам обещают открыть кабинет врача общей практики, а большинство остальных помещений первых этажей отдать под коммерцию. На Благодатную улицу будет выходить торговая галерея, которая объединит четыре из шести корпусов.

Входные группы сделают по всем законам современного жилищного строительства: никаких лестниц и пандусов, вход с уровня земли, витражные стеклянные двери парадных, колясочные в каждой секции, керамогранитная плитка на полу и стенах. Претензия тут только к лифтам: он в каждой секции один. Хорошо, что грузопассажирский.

Класс ЖК "iD Park Pobedy" четко не определен. Где-то он называется "бизнес-select", на сайте "Наш.Дом.РФ" указан как "комфорт". Наверное, это потому, что жилой комплекс сочетает в себе признаки как бизнес-класса, так и более скромного комфорта.

В числе "бизнес"-характеристик:

• потолки высотой 3 метра на всех этажах;
• небольшое количество квартир на этаже (в среднем — 4-5 квартир);
• средняя этажность;
• окна в пол;
• закрытый двор;
• высокая цена квадратного метра;
• "престижность" Московского района и близость метро (хотя тут заслуга застройщика невелика).

От комфорт-класса "iD Park Pobedy" достался один лифт на секцию, наличие студий, не самый вместительный подземный паркинг и "непрестижность" ближайшего окружения.

Квартиры: большой выбор по высокой цене

962 квартиры на шесть корпусов — это действительно похоже на "клубный дом", как называет "iD Park Pobedy" застройщик. Самым густонаселенным получился первый корпус, в нем 297 квартир. А вот в корпусе 5 всего 88 квартир.

Жилье в "iD Park Pobedy" будет передаваться дольщикам с отделкой "white box", то есть все черновые работы уже завершены: проведены коммуникации, выполнена стяжка пола, электросети и сантехнические трубы на своих местах, стены оштукатурены, оконные проемы и лоджии остеклены, радиаторы и входные двери установлены.

Площадь квартир в ЖК колеблется от 24 до 116 квадратных метров. Цены на студии в августе 2022 года стартовала с 9 млн рублей за 27 кв. м. Минимальных лотов по 24 кв. метра в свободной продаже не оказалось. Такие небольшие квартиры, в целом, имеют правильную форму, комнату можно эффективно зонировать, в коридоре есть место под шкаф, в ванной комнате влезет душевая кабина, унитаз, раковина и стиральная машины. Однако отсутствие балкона или лоджии в некоторых вариантах навевает грусть.

Любители пространств побольше могут купить 32-метровую студию за 12 млн. В ней даже выделено место для гардеробной. За эти же деньги можно приобрести однокомнатную квартиру такой же площади, но уже с раздельным санузлом.

Однушки здесь представлены как в классическом варианте с 10-метровыми кухнями, так и в евро-формате с кухнями-гостиными, цены — от 12 до 21 млн рублей. Два десятка миллионов нужно выложить за 52-метровую квартиру с одной спальней на 11 этаже. В такой планировке есть два санузла и лоджия, но нет гардеробной.

Стоимость двухкомнатных лотов стартует с 17,63 млн за 54,6 кв. м, средняя цена на квартиру с двумя спальнями — 19-22 млн, то есть около 330-340 тыс. рублей за квадрат.

Самые дорогие квартиры в "iD Park Pobedy" переваливают за 30 млн. В них по 3-4 спальни, под 100 и больше кв. метров общей площади, большая кухня-гостиная и несколько вспомогательных помещений типа гардеробных и лоджий.

Вариантов планировок квартир с одной и более спальнями много, но при подробном рассмотрении видны их недочеты. Например, в евро-двушках очень много проходных кухонь. Встречаются куцые (или слишком большие) коридоры, в части квартир нет лоджий. Зато есть планировки с гардеробными комнатами или выделенной кухонной зоной в 25-30-метровых пространствах, что куда больше напоминает бизнес-класс.

Условия покупки

Смотря цены на сайте "Евроинвест Девелопмент", помните, что они в некоторых случаях актуальны при 100-процентной оплате. Есть так называемые "пакетные" квартиры, которые автоматически дорожают при оформлении ипотеки или рассрочки.

Также итоговая цена квартиры меняется в зависимости от процентной ставки по ипотеке. При стандартных 6,7-7% стоимость будет минимальной, но если решите взять кредит по субсидированной ставке (будь то программа господдержки или семейная ипотека), квартира автоматически подорожает. Процент удорожания зависит от ставки, первоначального взноса, банка и срока кредитования. К цене может добавиться до 32% (с такими условиями выдает займ ВТБ под 0,01% на весь срок).

Но платить все плюс 32% покупателю не нужно: 15% от удорожания берет на себя "Евроинвест Девелопмент". Главное правило: первоначальный взнос должен быть не меньше 15% от стоимости квартиры.

На квартиры в ЖК "iD Park Pobedy" можно оформить беспроцентную рассрочку до конечного срока передачи ключей: в корпусах 1, 2 и 6 — до 31 марта 2024 года, в корпусах 3, 4 и 5 — до 30 июня 2024. Рассрочка выплачивается двумя платежами: первоначальный взнос не меньше 30%, оставшееся сумма вносится в конце срока.

Бронь квартиры платная: 20 тыс. рублей на 5 дней. После подписания договора эта сумма вычитается из стоимости квартиры.

Иногородним клиентам дается скидка в 1 тыс. рублей с квадратного метра.

Застройщик: молодой, но бойкий

Компания "Евроинвест Девелопмент" был основан в 2017 году, однако ее "родитель", холдинг Euroinvest, существует на девелоперском рынке с 1992 году. Все это время он занимался развитием земельных участков, комплексным инженерным обеспечением территорий, проектированием, строительством и эксплуатацией коммерческой недвижимости и жилых зданий.

Холдинг основал Андрей Березин со своим партнером Юрием Васильевым. В 2020 году Березин занимал 77 место в рейтинге миллиардеров "Делового Петербурга", его состояние оценивалось в 10,9 млрд рублей.

Пилотным проектом "Евроинвест Девелопмент" в Петербурге стал ЖК "iD Murino" во Всеволожском районе. И поскольку это единственный на 2022 год полностью сданный комплекс, по нему в интернете можно найти отзывы жильцов. В целом, ничего криминального на форумах не встречается, однако некоторые дольщики все же высказывают претензии к качеству отделки (неровно наклеенные обои, сколы на плитке), плохой сантехнике ("за две недели протекли два раза") и вентиляции, из-за которой в санузлы задувает неприятные запахи.

Сейчас в качестве продолжения первого комплекса Euroinvest строит ЖК "iD Murino II". Судя по рендерам и описанию, стандартное массовое жилье в этой части Всеволожского района. Также продолжатся работы в ЖК "iD Кудрово" — первые два корпуса уже сданы (один даже с опережением). Хотя бы по этому опыту застройщика можно сказать о соблюдении сроков ввода домов.

"Евроинвест Девелопмент" ориентирован не только на комфорт-класс: около станции метро "Фрунзенская" ведется строительство "iD Moskovskiy", жилого комплекса бизнес-класса.

Менеджеры по продаже недвижимости частных риэлторских компаний рассказывают, что этот застройщик в последнее время старается "влюбить в себя" и посредников, и клиентов. "Евроинвест Девелопмент" назначил одну из самых больших комиссий для агентов за продажу квартир, устраивает для них семинары и конкурсы. А летом 2022 года на конкурсе Союза строительных объединений и организаций Ленинградской области компания была признана самым клиентоориентированным застройщиком региона.

Что такое iD Club

Одна из центральных концепций жилых комплексов "Евроинвеста" — iD Club, который доступен и жильцам ЖК комфорт-класса, и клиентам "бизнес-уровня". По задумке застройщика, каждый его жилой объект должен соответствовать формату 3iD: "клубный, умный, персональный". Если коротко, то благодаря общественным пространствам в жилых комплексах будет формироваться ощущение "своего дома", "умный ключ" от личного кабинета на сайте дома позволит жильцам контролировать расходы на коммунальные услуги, ну а в целом "проектировщики предусмотрели несколько сценариев использования жилых пространств: Lite (молодежный), Family (семейный) и Slow-life (для пожилых людей)" (информация с сайта застройщика. - прим. ред.).

iD Club — это как раз дополнение идеи 3iD. Члены этого клуба (жильцы iD ЖК) могут посещать лекции, мастер-классы, экскурсии, которые организуются в онлайн и оффлайн формате каждый месяц. Также им доступна программа привилегий, проще говоря, скидки и специальные предложения на услуги по ремонту, отдыху, товары для красоты и здоровья от партнеров "Евроинвеста".

Сложно сказать, как эта задумка реализуется в "iD Murino": комментариев об этом новшестве найти не удалось. Сейчас можно сказать одно — это без сомнения хороший маркетинговый ход, который ярко выделяет "Евроинвест Девелопмент" на строительном рынке Петербурга и области.

Окружение: далеко от бизнес-класса

Московский район Петербурга один из самых престижных в городе, особенно это касается кварталов около Московского проспекта. По этому критерию ЖК "iD Park Pobedy" действительно почти бизнес-класс: до станции метро "Электросила" всего километр.

Но оказавшись на месте строительства, понимаешь, почему у некоторых людей на форумах возникают сомнения по поводу локации ЖК. "iD Park Pobedy" окружен промзоной. Причем далеко не всю эту территорию в скором времени ожидает преображение. Тут много обветшалых зданий советской постройки, автобусная станция, СТО для грузовых автомобилей, металлопроизводство, завод "Электросила", гаражи, автосалоны. Многие из этих зданий выглядят так, будто простоят здесь еще лет 20: нет никаких предпосылок для их сноса.

Конечно, от чего-то девелоперы уже в ближайшие годы избавятся. Например, у Setl Group есть планы по строительству следующих очередей ЖК "Статус у Парка Победы". Они займут часть территории между Кузнецовской и Благодатной улицами. На месте бывшего гипермаркета "Карусель" на Кузнецовской, 31 обещают возвести не то жилой дом, не то апарт-отель. По информации менеджера по продажам "Евроинвеста", серые двухэтажные корпуса, расположенные между "iD Park Pobedy" и Витебским проспектом, тоже должны снести, а ЛЭП перенести под землю.

Вопрос в сроках этих изменений. Так, красно-коричневые гаражи у восточной границы ЖК, на которые выходят окна корпусов 5 и 6, ликвидировать пока не планируется. Как сообщил менеджер по продажам, "судя по машинам, ими владеют непростые люди". Арендаторы и владельцы участков с другой стороны Благодатной улицы тоже не готовы съезжать с насиженного места — эта земля предназначена для размещения промышленных объектов, ее надо сначала выкупить и перевести под жилую застройку.

Из уже обещанных реконструкций — новый облик вестибюля станции "Электросила". Проект предполагает снос старого здания и возведение на его месте нового двухэтажного. Поскольку строительно-монтажные работы ранее 2023 года не планируются, возможно, закроют станцию аккурат к заселению ЖК. Но зато пропускная способность станции в итоге сильно увеличится.

На все это окружение лучше смотреть своими глазами, а заодно зайти в офис продаж который находится на Благодатной улице. В офисе установлен макет будущего жилого комплекса, а менеджеры даже готовы устроить экскурсию на стройку. Мне выдали каску, и, забыв про инструктаж о технике безопасности на строительном объекте, проводили в 5 корпус. Без сомнения, это очень полезная практика: можно зайти в свою будущую квартиру и понять, насколько комфортно будет жить в выбранной планировке.

Нужно отметить, что в августе 2022 года, за год до сдачи первых очередей, большая часть корпусов ЖК была возведена под крышу, в некоторых велось остекление. Поэтому нет повода не доверять амбициозным обещаниям застройщика о досрочной сдаче объекта.

Транспорт: ВСД все изменит

Удобство расположения ЖК "iD Park Pobedy" — это то, с чем невозможно спорить. До станции метро "Электросила" идти 15 минут, оттуда до "Невского проспекта" ехать 11 минут. То есть центр города буквально в 30 минутах пути от дома даже для тех, кто пользуется общественным транспортом.

Благодатная улица — это прямой выезд на ЗСД, 10 минут на машине, и вы уже мчите по скоростной, но платной трассе. Московский проспект — чуть ли не главная транспортная артерия, связывающая юг города с центром. 15-17 минут от ЖК до Витебского вокзала, 20-25 минут — до Московского вокзала, примерно столько же — до аэропорта "Пулково".

На этом можно было бы закончить, но примерно в километре от жилого комплекса уже начались работы по строительству Восточного скоростного диаметра. Первый этап ВСД — развязку с Витебским проспектом — планируется завершить в 2024 году. И полетят большегрузы по этой шестиполосной магистрали, а значит, шум добавится с самой тихой сейчас стороны — северной. При выборе квартиры нужно понимать, что от гула машин уже через несколько лет здесь будет не укрыться. Если сейчас шумит фурами, камазами и трамваями в основном Благодатная, то после введения в строй ВСД машины заполнят все близлежащие улицы.

Условия для жизни: необходимое рядом

Обилие детских садов и школ в районе "Электросилы" подразумевает, что ЖК "iD Park Pobedy" прекрасно подойдет для молодых семей. Помимо детского сада и начальной школы буквально во дворе жилого комплекса, в сотне метров расположена лингвистическая школа №371 с углубленным изучением русского, английского, французского языков, в полутора километрах — Морская школа, а в двух километрах — физико-математический лицей № 366.

Около станции метро "Электросила" работают две поликлиники для взрослых, детская поликлиника №35 есть у "Московских ворот", а в самом ЖК появится кабинет врача общей практики.

С торговой инфраструктурой тоже никаких проблем: до ТРК "Рио" всего километр пешком, до ТРК "Питер Радуга" — полтора. Здесь есть крупные строительные магазины, всевозможные услуги, супермаркеты, ресторан и развлечения. Всего в 15 минутах пути строится крупная СКА Арена, на которой в будут проходить хоккейные матчи и концерты.

Порадует будущих жильцов и близость Парка Победы, до него идти 10 минут. И, по сути, это единственное место для прогулок в этом квартале. От загазованности парк, конечно, не спасет, но зато он большой и красивый.

Предложения конкурентов

Район около Московского проспекта очень популярен у девелоперов: в августе 2022 в пешей доступности от этой транспортной артерии велось строительство с десяток ЖК. Однако большая часть из новостроек сконцентрирована около станции метро "Московские ворота".

Вблизи "iD Park Pobedy" ничего нового пока не строится. ЖК "Статус у Парка Победы" от Setl Group и ЖК "Б57" от "КВС" уже сданы и заселены. Поэтому предлагаю сравнить цены в комплексе от "Евроинвест Девелопмент" с некоторыми другими объектами, которые расположились неподалеку от "Московских ворот" и "Фрунзенской". Для примера возьмем однокомнатные квартиры на среднем этаже площадью около 40-45 кв. м (все цены взяты с официальный сайтов застройщиков).

• ЖК "iD Park Pobedy": 44,12 кв. м, 3 этаж, предчистовая отделка, сдача в I квартале 2024 года, 16,76 млн рублей;
• ЖК "е.волюция": 43,82 кв. м, 4 этаж, без отделки, сдача в III кв. 2024 года, 14,02 млн рублей;
• ЖК "Московские ворота II": 43 кв. м, 4 этаж, без отделки, сдача во II квартале 2023 года, 12,39 млн рублей;
• ЖК "Квартал Che": 43,4 кв. м, 4 этаж, без отделки, сдача во II квартале 2023 года, 13,36 млн рублей.

Как видно, у "Евроинвест Девелопмент" цены несколько выше, чем у конкурентов. Это отчасти можно оправдать предчистовой отделкой, трехметровыми потолками и хорошими темпами строительства. ЖК "е.волюция", например, едва оторвался от земли. А в домах "Эталона" ("Московские ворота II" и "Квартал Che") высота потолков на типовых этажах не превышает 2,75 м.