ЖК "Glorax City Заневский": многообещающий бизнес-класс у “Ладожской”

В Красногвардейском районе города новое жильё строится мало и неохотно. Оно и понятно — территории здесь по большей части промышленные, а станций метро всего две, и те находятся на юге района. Кажется, что все свободные участки около "Новочеркасской" и "Ладожской" уже проданы и застроены, но в августе 2021 года в продажу вышел новый проект от GloraX. Часть застраиваемой земли раньше использовалась как стоянка гипермаркета "Окей", а теперь там возводится несколько корпусов с жилыми квартирами и апартаментами. Тайный покупатель отправился на место, чтобы посмотреть, что кроме близости к метро может предложить дольщикам новостройка бизнес-класса.

Проект: тандем квартир и апартаментов

Проект GloraX на Заневском проспекте, 65 входит в группу объектов City. Как говорится в буклете застройщика, "это крупные проекты, чаще всего квартальной застройки, с продуманной инфраструктурой, общим ландшафтным решением и единой экосистемой для жизни". В эту "единую экосистему" "Glorax City Заневский" включены жилой комплекс с аналогичным названием и апарт-отель "25/7 Заневский". Строится всё это на участке между Уткиным переулком, проспектом Энергетиков и гипермаркетом "Окей".

Концепцию проекта разработало петербургское бюро "А.Лен", с которым GloraX уже сотрудничал при проектировании "Golden City" и "Второго квартала". Это бюро причастно к созданию пассажирского порта Петербурга "Морской фасад", спорткомплекса хоккейного клуба СКА "Хоккейный город", МФК "Олимп" и ряда жилых домов. Корпуса комплекса на Заневском проспекте строятся в минималистичном стиле, а чтобы фасады выглядели более динамичными, предусмотрены лоджии, французские балконы и разноразмерные окна.

Комплекс "Glorax City Заневский" разноэтажный: жилые дома — от 6 до 14 этажей, апартаменты — от 5 до 15. Всего строится 5 зданий, три из них будут жилыми. В корпусах запроектировано 1496 лотов, а именно 494 квартиры и 1002 апартамента. Социальных объектов GloraX здесь не предусмотрел.

Ландшафт внутреннего двора разработало бюро "Группа AFA", которое создало тематический парк развлечений "Сочи Парк" и игровой корабль в петербургской Новой Голландии. Во дворе оборудуют детские и спортивные площадки, зоны для отдыха, и всё это будет доступно только жильцам комплекса. По периметру установят камеры. Просматривать видео в режиме реального времени жильцы смогут со смартфона благодаря системе "Умный дом".

Первые этажи жилых домов отданы под стрит-ритейл. Застройщик обещает, что там откроется сетевой супермаркет премиального уровня, кафе, рестораны, аптеки, студии красоты, клиника, стоматология, магазин цветов, студия танцев и экомаркет. Под ЖК расположился паркинг на 316 машиномест, спуститься в него можно будет на лифтах Otis, которые установят в комплексе — по два в каждой секции. Ещё 451 гостевое место обещают организовать на придомовой территории.

Одна из изюминок ЖК — эффектные места общего пользования, которые, по задумке, должны соответствовать бизнес-статусу строящегося комплекса. Дизайн входных групп разработала московская студия Balcon, которая занимается проектами премиального сегмента. На стенах лобби появятся металлические панели, светильники и зеркала с бронзовым тонированием, в помещениях поставят мягкую мебель. Даже в лифтовых зонах на типовых этажах стены будут не просто оштукатурены, а отделаны керамогранитом.

Ввести в эксплуатацию все жилые корпуса планируется в II квартале 2024 года. Ключи дольщики получат до конца 2024 года.

Квартиры: от студий до 100-метровых хором

Площадь квартир в ЖК "Glorax City Заневский" колеблется от 23 до 128 кв. м. Причем студий и однушек немало, несмотря на статус бизнес-класса, — 270 из 494 квартир. Двухкомнатных 157, 62 трешки и лишь эксклюзивных 5 квартир с четырьмя комнатами.

Все квартиры будут передаваться дольщикам с предчистовой отделкой White box. В неё входят:

• выровненные потолки без отделки;
• оштукатуренные и зашпаклеванные стены;
• разводка сетей электроснабжения, установка подрозетников для розеток и выключателей;
• стяжка со звукоизоляцией на полу (в санузлах — гидроизоляция);
• установленные радиаторы отопления;
• входная металлическая дверь;
• подготовка для последующей установки системы "умный дом";
• ввод холодной и горячей воды, отвод канализации;
• установка запорных кранов и заглушек.

Высота потолков на типовых этажах — 2,85 метра, на последнем — 3 метра. Там же, на 14 этажах, запроектировали квартиры с террасами.

Планировки студий, особенно тех, что от 30 кв. м и больше, можно назвать удачными: кухонная зона выделена из пространства комнаты, предусмотрены лоджии на 3-4 кв. м, площадь совмещённого санузла в среднем около 4 кв. м.

Вариантов однокомнатных много — от классических с 10-метровой кухней, до евро-двушек с кухней-гостиной на 23 квадрата. Есть квартиры с комнатами неправильной формы, с лоджиями или французскими балконами. Но во всех планировках совмещенный санузел. Самая маленькая однокомнатная квартира — 33,9 кв. м.

Площадь двушек стартует с 52 кв. м. Здесь в большинстве вариантов раздельный санузел и комнат ы с площадью на любой вкус. Можно даже найти 71-метровую квартиру почти треугольной формы с кухней 21 кв. м. А вот санузел там один и маленький — 2,8 кв. м.

Чего нет в большинстве планировок однушек и двушек, так это гардеробных комнат, мастер-спален и каких-то продуманных ниш для шкафов. Они появляются в некоторых вариантах трехкомнатных квартир. В больших планировках под 90 кв. метров можно найти уже три санузла.

Цены и условия покупки

Дешевле 8,39 млн квартиру в ЖК "Glorax City Заневский" не найти. Да и за эти деньги можно купить только студию площадью 23,6 кв. м.

Стоимость квадратного метра в ЖК колеблется в среднем от 230 тыс. до 340 тыс. рублей. Вот примеры цен к ноябрю 2022 года:

• студия 30,7 кв. м, 7 этаж — 9,75 млн;
• студия 33,8 кв. м, 9 этаж — 11,02 млн
• 1-комнатная квартира 34,6 кв. м, 4 этаж — 11,05 млн;
• 1-комнатная квартира 43,1 кв. м, 5 этаж — 12,28 млн;
• 2-комнатная квартира 52,1 кв. м, 9 этаж — 14,74 млн;
• 2-комнатная квартира 68,2 кв. м, 2 этаж — 17,23 млн;
• 3-комнатная квартира 70,9 млн, 4 этаж — 17,86 млн;
• 3-комнатная квартира 94,3 кв. м, 2 этаж — 20,58 млн;
• 3-комнатная квартира 113 кв. м, 7 этаж — 26,44 млн.

Все эти цены актуальны при 100-процентной оплате или стандартной программе ипотеки под 6,7% на весь срок. Базовая стоимость обычно на 15% выше, но в некоторых вариантах — на 20%. От базовой стоимости рассчитывается, например, рассрочка: 10% от цены вносится при заключении договора, оставшиеся 90% выплачиваются до 30 декабря 2022 года.

Квартиру можно купить в ипотеку по разным программам, но чем ниже процент годовых, тем дороже будет стоить недвижимость. Например, при ставке 2,9% от базовой стоимости скидывается только 5%. Ипотека под 0,01% на весь срок кредитования предполагает +15% к базовой стоимости квартиры.

Например, базовая стоимость квартиры 15,35 млн рублей, срок кредитования 30 лет, а первоначальный взнос 15%:

• при 100-процентной оплате или ипотеке под 6,7% она будет стоить 12,74 млн (-15% от базовой), ежемесячный платёж 69 880 рублей;
• при ипотеке под 2,9% цена составит 14,275 млн (-5% от базовой), ежемесячный платёж 49 948 рублей;
• при ставке 0,01% цена будет 17,345 млн (+15% к базовой), ежемесячный платёж 33 383 рубля.

Существует также особое предложение от Сбера: ипотека под 6,7% годовых с ежемесячным платежом в 1 рубль вплоть до сдачи комплекса в эксплуатацию. Это будет выгодно в том случае, если кредит планируется закрыть в ближайшие месяцы. Главный минус — стоимость квартиры в этом случае будет базовой, без скидки за 100-процентную оплату.

Скидку в 2% от стоимости квартиры можно получить, если удастся закрыть сделку в течение 10 дней после бронирования недвижимости. Само бронирование, кстати, платное, 50 тыс. рублей. Забронировать лот можно онлайн на сайте GloraX, эти 50 тысяч потом учитываются в стоимости квартиры.

За 1,3 млн рублей предлагается купить место в подземном паркинге. Оно будет обычным, рассчитанным на одну машину. В проекте предусмотрены парковочные места с подъемным механизмом для двух автомобилей, однако они пока в продажу не вышли.

По словам представителя застройщика, стоимость машиноместа можно включить в ипотеку. Тогда по договору парковку вам как бы продадут за 200 тыс. рублей (их нужно внести сразу), а оставшаяся сумма будет приплюсована к стоимости квартиры.

Застройщик: нестабильное прошлое

Холдинг GloraX появился в 2014 году, основали компанию знатоки девелоперского рынка Андрей Биржин и Дмитрий Коновалов.

Темпы строительства у компании росли вместе с экономикой, поэтому уже через пару лет после основания Glorax Development заявила о планах по застройке части Волковской промзоны. На участке в 100 га между Лиговским проспектом, улицами Расстанной и Тосина должен был появиться город в городе Ligovsky City. В 2017 году речь шла об инвестиции в проект 40 млрд рублей. Первыми "пташками" грандиозного проекта стали ЖК "Первый квартал" и ЖК "Второй квартал".

Но всё пошло не по плану. Девелопер начал терять позиции на строительном рынке Петербурга. ЖК "Второй квартал" был сдан с задержкой в несколько месяцев. В 2020 году стало известно, что владельцы Glorax Development Андрей Биржин и Дмитрий Коновалов решили разделить компанию между собой. В 2021 году часть проекта Ligovsky City была продана ГК "ПИК".

В 2022 году, судя по количеству объектов в процессе строительства, GloraX чувствует себя вполне стабильно. В Петербурге у девелопера 9 строек, в Москве — одна. Новых срывов сроков пока не наблюдается, критичных жалоб на качество сданных объектов тоже. Да, можно найти комментарии недовольных окнами или строительными материалами в ЖК "Второй квартал", но они единичны. С другой стороны, стоит ли верить всем положительным откликам о компании? После того, как я посетила офис продаж GloraX, мне пришло сообщение с просьбой оставить отзыв о проекте "Glorax City Заневский" и уровне клиентского сервиса. Эти комментарии публикуют в "Яндексе", и за каждый отзыв компания обещает пополнить баланс телефона на 500 рублей.

Транспорт: всё в одном

Главная особенность ЖК "Glorax City Заневский" — близость к станции метро "Ладожская". Пешком до неё всего 5 минут. Жёлтая ветка петербургского метро — это один из самых быстрых способов добраться до центра города даже с конечной станции, а с "Ладожской" путь до "Спасской" займёт всего 15 минут.

Один нюанс: в первом квартале 2023 года станцию закроют на ремонт на 11 месяцев. К дате закрытия должны отремонтировать трамвайные пути и запустить трамваи-шаттлы до станции "Новочеркасская".

Тут же находится Ладожский железнодорожный вокзал, но удовольствие от такого соседства сомнительное. Если вы не ездите регулярно в сторону Тихвина, Мурманска, Екатеринбурга и Петрозаводска, то проку от вокзала для вас мало. Зато туда ездят сотни других людей, поэтому в окрестностях много вокзальной суеты.

С 2018 года от вокзала курсирует частный трамвай "Чижик". В центр города на нём не уехать, но вот на север Красногвардейского района и до Ржевского лесопарка довезёт.

Автомобилистам наверняка придётся по душе выезд на КАД. Даже несмотря на пробки на проспекте Косыгина на кольцевой можно оказаться уже через 25 минут. А если в этом направлении заторы, то примерно на таком же удалении от ЖК расположен ещё один выезд на КАД — с Шафировского проспекта.

Невский проспект буквально на ладони — 7-10 минут на машине через мост Александра Невского. Главное — не попасть в час пик, в это время там бывают плотные заторы. Стоят машины в пробках и на Заневском проспекте около "Новочеркасской".

Окружение: шоппинг на любой вкус

Красногвардейский район — не самый развитый в плане социальных объектов. Часть его территории — промзона, в жилых частях преобладает советская застройка со школами и детсадами того же периода. На них и легла основная нагрузка после строительства новых ЖК в районе Заневского проспекта: "Малая Охта", "Золотая Долина", "Два ангела" и других.

Основная часть социальных объектов расположена к юго-западу от ЖК "Glorax City Заневский" на противоположном берегу реки Оккервиль. В ближайшем квартале между рекой, железной дорогой, Заневским и Новочеркасским проспектами расположены лицей, три общеобразовательных школы, одна школа-интернат, частная школа, семь государственных детских садов, Малоохтинский колледж, взрослая поликлиника и городской диабетологический центр. До самого дальнего учреждения в этом квартале от строящегося ЖК идти не больше 20 минут, а ближайшие сады и школы расположены в 8-10 минутах ходьбы.

С местами для шоппинга и досуга здесь проблем нет, ведь около станции метро находится ТРК "Заневский каскад". Тут популярные магазины, кафе и рестораны, кинотеатр, детский клуб и большая парковка. С другой стороны ЖК "Glorax City Заневский" расположен гипермаркет "Окей". Поблизости также есть обувной центр "Платформа", ювелирный магазин "Русские самоцветы", магазины мебели, банки и бизнес-центры.

Из-за такой богатой и плотной застройки мест для прогулок прямо за стенами ЖК вы не найдете. В 20 минутах ходьбы находится Яблоновский сад, примерно столько же до Малоохтинского сада. Там же рядом, кстати, и театр "Буфф", а вокруг него — приятная благоустроенная территория. При большом желании можно прогуляться до набережной Невы, до неё всего 30 минут пешком, и откуда открывается вид на Троицкий собор.

На месте и в офисе

Атмосфера этого микрорайона накрывает сразу же после выхода из вестибюля метро "Ладожская": много стен, плитки, рекламных вывесок и людей. Застройка территории около вокзала велась хаотично, поэтому здесь нет согласия между зданиями. Единственное, что объединяет часть строений — фасады из стекла.

Новостройка от Glorax втиснута между давно существующими зданиями: с одной стороны ресторан, с другой — "Окей". С западной стороны к участку примыкает открытая парковка гипермеркета, восточные фасады корпусов выходят на Заневский проспект.

Первые ощущения от локации — неуютно и тесно. А иногда бывает ещё и многолюдно: когда петербуржцы по дороге домой заезжают в магазины. Появление здесь комплекса апартаментов только увеличит поток пешеходов и машин. Уют дольщикам жилых корпусов придётся искать во внутреннем дворе, куда не смогут попасть "люди с улицы". Единственное, что радует глаз на территории около "Glorax City Заневский", это две церкви и берег реки Оккервиль — неухоженный, но живописный.

Около объекта офис продаж GloraХ решил не обустраивать, за консультацией менеджера необходимо ехать в центральный офис на Невском проспекте. Зато там уже и сверкающий огнями макет будущего комплекса, и видео-презентации, и даже VR-прогулка по ЖК. К специалисту застройщика лучше записаться заранее, однако я приехала в офис в выходной и без предупреждения, и менеджер всё равно смог уделить мне время.