ЖК “Дальневосточный, 15”: освоение питерской промзоны гостем из столицы

Земля между Октябрьской набережной и Дальневосточным проспектом, где еще несколько лет назад дымили заводы, манит многих застройщиков, причём не только петербургских. В 2017 году на питерский рынок пришёл один из лидеров строительной отрасли в Москве — ГК "ПИК", и начал с промзоны в Невском районе. ЖК "Дальневосточный, 15" должен преобразить здесь 4,3 га — шесть корпусов, почти полторы тысячи квартир, два детских сада и площадки для отдыха. Но выдержит ли объект "ПИКа" конкуренцию с комплексами от таких крупных застройщиков как "Группа ЛСР" и Setl City? Что сулит московский девелопер дольщикам в Петербурге, узнавал тайный покупатель.

Территория: дома вместо заводов

Ещё недавно территория между Дальневосточным проспектом и Октябрьской набережной была типичной петербургской промзоной. Тут работали химический завод "Реактив", производство железобетонных изделий "Баррикада", завод газобетонных блоков "Аэрок", лакокрасочный завод "Пигмент" и склады, склады, склады.

В 2012 году "Группа ЛСР", которой принадлежит здесь около 56 га, приступила к расчистке площадей для жилой застройки. Завод ЖБИ и "Аэрок" удалось вывести на периферию, и в 2014-м городская комиссия по землепользованию и застройке согласовала возведение ЖК. В 2017-м решился вопрос с заводом "Реактив" — "Группе ЛСР" удалось выселить предприятие в промзону "Ручьи". А в 2018 году почти 30 га у завода "Пигмент" купил холдинг Setl Group.

Но пока промзона отступила не полностью. Хотя бы потому, что "Пигмент" всё ещё не съехал с Октябрьской набережной окончательно. Там по-прежнему выпускают краски и лаки. У Дальневосточного проспекта столпились СТО, автомойки, сервисные центры, а на Октябрьской набережной, 44 остался исследовательский ядерный реактор У-3, находящийся в ведении НИИ им. академика Крылова. По уверениям экспертов, установка абсолютно безопасна, поскольку реактор сравнительно небольшой и маломощный. Впрочем, официально территория вокруг реактора всё же отнесена к перечню объектов чрезвычайно высокого риска.

На территории, где "ПИК" возводит ЖК "Дальневосточный, 15", ранее располагалось мебельное производство. В 2016 году разрешение на строительство здесь домов получило ООО "Тин групп", связанное с "Полис групп". Но к работам компания так и не приступила. В 2017 году стало известно, что на участок выйдет "ПИК".

Проект: без закрытого двора, но с отделкой

ЖК "Дальневосточный, 15" — это шесть 24-этажных домов. Проект реализуется в две очереди, по три здания в каждой. В первой уже ведется госкомиссия, ключи застройщик должен выдать до конца ноября 2019 года. Следующие три корпуса будут сданы в 1 квартале 2022 года.

Башни расположены в шахматном порядке. Как рассказала менеджер по продажам, это позволило соблюсти нормы инсоляции. Корпуса строятся из монолитного железобетона, внешние стены облицованы трёхслойными сендвич-панелями по скандинавской технологии, благодаря которой удаётся достичь высокого класса энергоэффективности дома. В данном случае — класса А. Фасады будут облицованы плиткой Kerama Marazzi.

На уже построенных трёх корпусах можно увидеть небольшие корзины под окнами в цвет фасада — места под кондиционеры, в которых проведена техническая работа для установки оборудования.

Башни в обеих очередях объединены первым этажом, на котором разместится коммерция. Вход сделают сквозным, выйти из парадной можно будет как во двор, так и на Дальневосточный. При этом закрытого двора дольщикам ожидать не стоит: зоны отдыха и детские площадки от внешнего мира решили не огораживать, они будут доступны всем желающим.

А вот поставить машину во дворе не получится: там высадят кустарники и взрослые деревья. Поэтому придётся искать место на гостевой парковке. Согласно проектной документации, она рассчитана на 150 автомобилей. Либо покупать квадратные метры на подземной стоянке. Всего в двух очередях предусмотрено 493 места.

В шести корпусах 1449 квартир, 759 — в первой очереди и 690 — во второй. Студий и однушек много — больше половины всех квартир. На этаже тоже никакой камерности — в среднем по 9-11 соседей. Однако на этажах, где 9 и больше квартир, два крыла отделены друг от друга, вход в своё крыло возможен лишь по индивидуальному магнитному ключу.

Между этажами будут курсировать лифты Otis, по три в каждом корпусе, причём все грузовые. Они же будут спускаться в подземный этаж, где предусмотрен паркинг, а в первой очереди ещё и кладовые.

В первой очереди на первом этаже в одном из корпусов расположится детский сад на 75 мест. Но пока неизвестно, будет он муниципальным или частным. Отдельно стоящий детский сад на 240 мест точно передадут городу. Его сдадут со второй очередью.

Особая гордость "ПИКа" — окна собственного производства. Они увеличенные, 180 на 180 сантиметров. Подоконник расположен на высоте 50 см от пола. Высота потолков в чистоте — 2,8 м, с отделкой — 2,65 м.

Квартиры передаются дольщикам с отделкой "под ключ", все материалы — российского производства или собственного ГК "ПИК". В отделку входят:

• плитка Kerama Marazzi на полу на кухне, на полу и стенах в санузле и в "грязной зоне" прихожей;
• на стенах — обои под покраску;
• на полу в комнатах — ламинат 32 класса;
• матовый натяжной потолок во всех помещениях;
• ванна или поддон душевой кабины, унитаз, раковина на постаменте, смесители, полотенцесушитель, розетки и выключатели.

Будет выполнена вся необходимая разводка для установки бытовой техники, кондиционеров, дополнительного освещения на кухне.

Квартирография и цены: наравне с конкурентами

Квартир в комплексе много, 1449, от 26-метровых студий до 108-метровых четырёхкомнатных. Можно подобрать вариант с кухней в 10 кв. метров и с кухней-гостиной на 20 квадратов. Спорным моментом можно назвать лишь небольшие балконы и лоджии по 2,6 и 2,1 кв. м, причём предусмотрены они не во всех квартирах.

В первой очереди в сентябре 2019 года выбирать было не из чего. В продаже оставались три 26-метровых студии за 3,6-3,7 млн, 11 однокомнатных (самая дешёвая — 4,63 млн за 35 кв. м) и две трёшки на 83,3 кв. м от 9,6 млн.

Во второй очереди есть на что посмотреть. При этом ещё около трети квартир в продажу не выведены. Площадь студий начинается с 26 кв. м. Плюс этой планировки — квадратная комната и просторная прихожая на 4,7 кв. м, куда поместится даже шкаф. Самая маленькая однокомнатная квартира имеет площадь 37 кв. м и стоит 4,3 млн. Кухня в такой однушке занимает 11,7 кв. м, есть целая гардеробная зона площадью 3,9 кв. м.

Планировки я бы назвала продуманными. Мне, например, понравилась двушка площадью 66,3 кв. м. В ней большая кухня-гостиная на 21 квадрат, две почти одинаковые комнаты по 15 кв. м, раздельный санузел и прихожая с местом под шкаф. Купить такую квартиру можно за 7,2 млн рублей.

Больших площадей в ЖК "Дальневосточный, 15" совсем мало, самая крупная квартира — это 4 комнаты и 108,3 кв. м. Обойдётся она в 10 млн рублей.

Основным конкурентом проекта от "ПИКа" в этой локации выступает ЖК "Цивилизация" от "Группы ЛСР". Это тоже комфорт, квартиры также сдаются с отделкой. Однокомнатную квартиру площадью 37,2 кв. м со сдачей в 3 квартале 2021 года там можно приобрести за 4 млн. Это 107,5 тыс кв. м против 116 тыс. в "Дальневосточном, 15". Двушка 56,5 кв. м в доме "ЛСР" стоит 5,8 млн. Во столько же обойдётся двухкомнатная квартира аналогичной площади у "ПИКа".

Остальные ближайшие соседи ЖК "Дальневосточный, 15" классом выше. "Цивилизация на Неве" от "ЛСР" и "Ренессанс" AAG причисляют себя к бизнес-сегменту, и цены там несколько выше.

Цены на парковочные места под корпусами "ПИКа" стартуют с 880 тысяч в первой очереди. Паркинг во второй очереди в сентябре 2019 года в продажу выведен не был. Квадратный метр кладовых обойдётся в среднем в 120 тысяч.

Условия покупки: "быстрая" ипотека

Все цены, указанные на сайте проекта, базовые. Можно получить скидку в 2% при 100-процентной оплате или ипотеке, а вот при рассрочке такого бонуса не будет. Зато рассрочка может быть беспроцентной. Если первоначальный взнос составит не менее 40% от стоимости квартиры.

Ипотеку можно оформить во всех крупнейших банках страны, причём заявка рассматривается в ускоренные сроки. Как пояснила менеджер по продажам, "ПИК" выступает как стратегический партнёр многих банков, поэтому одобрение по ипотеке при наличии всех документов можно получить за два дня. Поэтому квартира в ЖК "Дальневосточный, 15" бронируется всего на 5 дней. Стоимость брони — 5 тыс. рублей.

Средняя ставка по ипотеке на этом объекта составляет 9,5-10% годовых. В Альфа-банке можно взять кредит под 9,29%, в "Абсолют Банке" — под 9,49%. А с 13 сентября ВТБ стал выдавать ипотеку на покупку квартир у "ПИКа" под 9,2%. Первоначальный взнос должен составлять не менее 20% от стоимости объекта.

Застройщик: столичный герой

Группа компаний "ПИК" — один из крупнейших российских девелоперов, построивший с 1994 года 19 млн кв. м жилой недвижимости. Считающийся лидером рынка в Москве, застройщик пока не может похвастаться серьёзными победами в Петербурге. Если в столице в 2018 году он реализовывал 30 проектов, то здесь в его портфеле пока всего два — ЖК "Орловский парк" и "Дальневосточный, 15".

ГК "ПИК" настолько крупная, что имеет свои домостроительные комбинаты, производственные предприятия и проектную фабрику. Те же окна, которые устанавливаются в строящихся домах, изготавливаются внутри компании. С 2015 года действует "ПИК-стандарт", в котором прописано, как должны выглядеть все новые объекты деволопера.

Поскольку оба ЖК в Петербурге ещё строятся, то отзывы по реализованным проектам пришлось искать на московских и региональных форумах. И нужно признаться, негатива там хоть отбавляй. Есть претензии и к срокам сдачи, и качеству отделки, и шумоизоляции, и соответствию построенных комплексов проектам.

Что касается сдачи домов, то застройщик периодически позволяет себе нарушить прописанные в ДДУ условия, хотя в последние годы не слишком критично. Например, выдачу ключей в двух корпусах ЖК "Мещерский лес" (Москва) перенесли на один квартал, ЖК "Доломановский" (Ростов-на-Дону) — на полгода, ЖК "Жулебино парк" (Москва) — на два квартала. Из свежего — ЖК "Саларьево парк" (Новая Москва). Дольщики этого комплекса в августе 2019 года устроили пикеты из-за переноса срока сдачи на два месяца.

Если верить отзывам, в домах "ПИКа" хромает качество отделки, причём как квартир, так и МОПов. Дольщики ЖК "Мещерский лес" рассказывают, что в подъездах протекают потолки. О неровных стенах, запахе канализации и потрескавшейся штукатурке в квартирах пишут жители ЖК "Бутово Парк 2" и ЖК "Одинцово-1". Есть комментарии о поломке коммуникаций в новом доме ЖК "Путилково". Да всего и не перечислить. За всем этим многообразием отрицательных комментариев теряются те редкие положительные, в которых отмечают высокие темпы строительства и хорошее соотношение цены с качеством.

Справедливости ради отмечу, что ГК "ПИК" нередко берётся достраивать проблемные объекты за другими девелоперами. Среди них ЖК "Белая дача" в Котельниках, ЖК "На Макаренко" в Дубне, ЖК "Западные ворота" в столице и другие.

И всё же скандалов и судебных исков в истории "ПИКа" предостаточно. Москвичей часто возмущали методы работы компании — они подписывали петиции против вырубки парков, выходили на митинги против захвата придомовой территории в Кунцево, судились за строительство Русского культурного центра в Путилково.

В Петербург ГК "ПИК" зашёл спокойно и уверенно, без лишнего шума, но с обещаниями. Летом 2019 года стало известно, что девелопер готов достроить замороженный ЖК "Галактика" в Новом Девяткино. Правда, не из альтруистичных побуждений. Застройщик просит за это у правительства преференций: повысить разрешённую высоту до 25 этажей, добавить к проекту пару домов и переложить возведение социальных объектов на плечи региональных властей.

В офисе и шоуруме

Офис продаж "ПИКа" расположился рядом с местом строительства второй очереди ЖК "Дальневосточный, 15". На встречу с менеджером лучше предварительно записываться, но мне повезло: я пришла без предупреждения, и мне даже не пришлось ждать.

А вот попасть в шоурум с наскока не получится. Записаться на осмотр демонстрационных квартир в первой очереди можно на сайте. Лучше сделать это заранее, потому что группы наполняются быстро, своей очереди можно ждать неделю, а то и больше.

Представитель застройщика проводит экскурсию по двум квартирам — студии и двухкомнатной. Входные группы при беглом осмотре показались вполне добротными и стильными: пол и стены в тёмной плитке, двери стеклянные, почтовые ящики лаконичны.

Демонстрационные квартиры обставлены мебелью из "Икеи", в них можно оценить качество отделки. Ненадёжными и слишком лёгкими выглядят только межкомнатные двери, всё остальное внушает доверие, особенно входная металлическая дверь.

Стоит отметить вежливость и информированность менеджеров по продажам — они готовы были предоставить полную информацию по комплексу и ответить на все вопросы.

Актуальные цены на квартиры в ЖК "Дальневосточный, 15" представлены на сайте или в специальном приложении для смартфонов. Там же есть функция "забронировать квартиру".

Дороги: пробки есть, моста нет

С точки зрения транспортной доступности расположение ЖК "Дальневосточный, 15" можно считать удачным. До комплекса от станции "Улица Дыбенко" по выделенной линии курсируют трамваи. Остановка трамваев и маршруток находится в паре минут ходьбы от ЖК.

Сам Дальневосточный проспект — дорога загруженная. Движение в часы пик по нему серьёзно затруднено, особенно на пути к мосту Александра Невского, на котором регулярно скапливаются пробки. Этому микрорайону уже сейчас не хватает переправ на левый берег Невы. Проект моста в створе Большого Смоленского проспекта и улицы Коллонтай завис окончательно, будет ли когда-нибудь реализован — непонятно. Хотя его строительство смогло бы разгрузить Невский район.

Чуть активнее обсуждается в Смольном появление Восточного скоростного диаметра и переправы в створе улиц Фаянсовая и Зольная, но к лету 2019 года власти так и не определились, что это будет — мост или подземный тоннель, а также станет ли этот участок дороги платным. Сроки строительства постоянно переносятся.

Как минимум ближайшие пару лет дорожная обстановка в районе строительства ЖК "Дальневосточный, 15" не улучшится. А после заселения крупных соседних комплексов может даже усугубиться. Продление улиц Дыбенко и Антонова-Овсеенко до Октябрьской набережной вряд ли спасёт положение, потому что набережная тоже регулярно стоит.

Более подробно о транспортной инфраструктуре Невского района я писала в обзорах ЖК "Цивилизация" и ЖК "Ренессанс".

Cоциалка: хватит ли школ?

"ПИК" хоть и строит свой ЖК в промзоне, район к востоку от Дальневосточного проспекта давно развит и обжит. Поэтому первое время острых проблем с социальной инфраструктурой быть не должно. В радиусе километра расположены около 10 детских садов. Ближайший №82 находится через дорогу от комплекса, на Дальневосточном проспекте, 34. То же самое и со школами — № 458 в 300 метрах, ещё как минимум до трёх школ по прямой меньше километра.

Но нужно понимать, что в ближайшие пару-тройку лет заселятся строящиеся жилые комплексы. Только в ЖК "Цивилизация" запроектированы 16 тысяч квартир. Плюс ЖК "Ренессанс" на 1400 квартир, ЖК "Дальневосточный, 15" на 690 квартир и "PULSE на набережной" — там только первая очередь рассчитана на 2471 квартир. Существующая инфраструктура такого напора не выдержит, поэтому придётся рассчитывать на те учреждения, что в планах у застройщиков и городских властей.

Четыре детских сада на 720 мест (три из них — до 2020 года) и две школы на 3300 учеников (первая — к 2020 году, вторая — к 2025) должны появиться в ЖК "Цивилизация". Setl City на землях "Пигмента" намерен уже в первой очереди построить детсад на 190 мест, а затем еще один детский сад и школу на 1250 мест. В проекте ЖК "Ренессанс" от AAG также значится детский сад и начальная школа на 200 воспитанников. А в рамках ЖК "Дальневосточный, 15" построят два детских сада на 315 мест.

Существующих медицинских учреждений хватает лишь на обслуживание нынешних жителей района, и на тысячный прирост они не рассчитаны. В радиусе 2,5 километров от ЖК сейчас работают три детских и три взрослых поликлиники. Но сдвинулось с мёртвой точки строительство поликлиник на Союзном проспекте. В 2022 году в паре километров от ЖК появится детская поликлиника на 400 посещений в смену и взрослая на 600 посещений.

В 2022-23 годах власти хотят приступить к строительству давно запланированного здания отделения скорой медицинской помощи на 20 бригад для поликлиники №8 на улице Крыленко. А это тоже в паре километров от "Дальневосточного, 15".

Отдых и досуг

Жилье вдоль Дальневосточного проспекта пока строится, и бизнесу тут негде развернуться. Кафе, клубы, фитнес-центры, кинотеатры и другие места для досуга нужно искать ближе к станции метро "Улица Дыбенко" или в ТРК "Лондон Молл" — он расположен в 1,6 км от ЖК. Там же находятся крупные супермаркеты и строительные магазины.

В будущем коммерция придёт поближе, ведь для них застройщики отдают первые этажи строящихся комплексов. Причём можно предположить, что это будут заведения высокого уровня, поскольку по соседству с "Дальневосточным, 15" строится ЖК бизнес-класса "Ренессанс".

Прогуляться будущие жители смогут в парке Строителей, до него от ЖК меньше километра. Да и в целом эту часть Невского района, за исключением территории застройки, нельзя назвать обделённой зелёными насаждениями. Между улицами Крыленко и Евдокима Огнева расположилась небольшая аллея, у станции метро "Улица Дыбенко" — парк Есенина.

Но, честно признаться, дышать в районе Дальневосточного проспекта от этого не легче. Ведь там, где ещё недавно работали промышленные предприятия, сады не цветут, а дороги слишком загружены, поэтому первое, что здесь вдыхаешь полной грудью, — выхлопные газы и пыль. Можно уповать лишь на пришедших в район девелоперов, каждый из которых обещает облагородить принадлежащую им территорию и высадить большие деревья.