ЖК “PULSE на набережной”: тысячи квартир с отделкой вместо завода

Setl City пришёл в промзону между Октябрьской набережной и Дальневосточным проспектом не первым, но его проект "PULSE на набережной" можно считать одним из самых крупных. Вместе с соседней "Цивилизацией" от "Группы ЛСР" они создадут новый квартал на пару-тройку десятков тысяч новых жителей и преобразуют обширную территорию, некогда занятую заводами. Setl City заманивает покупателей близостью Невы, хорошей транспортной доступностью, развитой инфраструктурой и высоким качеством строительства. Насколько рекламные обещания соответствуют действительности, узнавал тайный покупатель.

Место: с видом на Неву и промзону

"Жилой комплекс на берегу Невы". В случае с Октябрьской набережной это только звучит красиво. По факту же пока, в конце 2019 года, там любоваться нечем. Территория между Октябрьской набережной и Дальневосточным проспектом — промышленный район, осваивать который девелоперы начали совсем недавно.

Хотя за последние пару лет застройщики достигли ощутимых успехов в изменении ландшафта. Вместо заводов "Баррикада" и "Аэрок" "Группа ЛСР" строит свою "Цивилизацию", вместо завода "Реактив" вырос "Полис на Неве" от "Полис групп", а на территории, где располагалось мебельное производство, "ПИК" возводит ЖК "Дальневосточный, 15". Вот и холдинг Setl Group купил у завода "Пигмент" почти 30 га, и скоро там появится "PULSE на набережной".

Ожидается, что земля между Октябрьской набережной и Дальневосточным проспектом превратится в благоустроенный район к 2024-2025 годам. Именно в такие сроки планируется завершить строительство ЖК "Цивилизация" и ЖК "PULSE на набережной" — двух наиболее крупных проектов этой территории.

Setl City достался не столь "чистый" участок, как под соседней "Цивилизацией". Да, обоим девелоперам пришлось сносить старые производственные постройки, но у Setl City есть ещё и обременения в виде двух объектов культурного наследия XIX века — производственного здания с дымовой трубой Киновиевского ультрамаринового завода и особняка Георгия Веге. Их застройщик должен будет не только сохранить, но и отреставрировать. В реконструкцию особняка, например, Setl City планирует вложить около 500 млн рублей.

И если с этими зданиями на территории и вблизи будущего квартала всё ясно, то что делать с постройками на Октябрьской набережной, 36? Между дорогой и застраиваемым кварталом сейчас находятся какие-то гаражи, кучи хлама и жёлтое здание, сносить которое не позволяет город. Менеджер по продажам уверила, что эту территорию обязательно приведут в порядок, жёлтое здание реконструируют, однако говорить о сроках она не берётся.

Не определена пока судьба земли к северо-западу от участка Setl City. Если на юго-востоке уже строится ЖК "Цивилизация", а остатки "Пигмента" долго не протянут и тоже покинут насиженное место, то что вырастет с противоположной стороны — загадка. Пока там пустырь и несколько ветхих строений. Хорошо, если там решат поставить культурно-досуговый, деловой или хотя бы торговый центр, куда хуже, если очередной высотный жилой комплекс. Этому микрорайону и так грозят проблемы с парковкой и транспортной инфраструктурой, но об этом — ниже.

Экология: что осталось от "Пигмента"?

Стоит признать, что лакокрасочное производство завода "Пигмент" — не самый экологически чистый вид деятельности. Поэтому у будущих дольщиков возникает резонный вопрос: а земля там не отравлена? В Setl City официально уверяют: на участке провели рекультивацию, всё чисто.

Хотя прошлое территории — меньшее из бед экологической обстановки этого района. Местные жители и активисты рассказывают в соцсетях, что на территории промзоны растут нелегальные свалки ТБО, периодически их жгут, и в результате окрестности заволакивает дымом. Например, один из будущих жильцов района обнаружил свалку буквально в 500 метрах от строящегося ЖК.

Соседство с Октябрьской набережной тоже накладывает отпечаток: по этой дороге в большом количестве курсируют большегрузы, газуют стоящие в плотных пробках легковушки, так что дышать полной грудью, прогуливаясь вдоль реки, вряд ли удастся.

Из ближайших зелёных зон с этой стороны Дальневосточного проспекта — Киновеевское кладбище. До него от первой очереди ЖК примерно 650 метров. До парка Строителей по прямой тоже около 700 метров, но туда ещё нужно дойти — дорога пока только в обход. А парк Есенина находится около станции метро "Улица Дыбенко", до него больше двух километров.

В соцсетях можно встретить опасения насчёт ядерного реактора У-3 в ЦНИИ Крылова, который располагается на Октябрьской набережной, 44, корпус 2. Переговоры о его переносе на другую площадку ведутся, но эксперты никакой опасности в таком соседстве не видят. Даже несмотря на то, что ядерный реактор считается объектом чрезвычайно высокого риска, жильё строить рядом с ним не запрещено. А ближе всего к нему располагаются корпуса ЖК "Цивилизация".

Транспорт: в центр по пробкам

Близость станции метро "Новочеркасская" и, по сути, центра города, очень привлекает. Правда, ехать оттуда до ЖК лучше на машине, потому что по Октябрьской набережной с большими интервалами курсирует только автобус №5. Есть другой путь, со стороны Дальневосточного проспекта. Туда хоть от "Новочеркасской", хоть от "Улицы Дыбенко", хоть от "Проспекта Большевиков" (это станции одной "жёлтой" ветки). Но пока добраться пешком с Дальневосточного до первой очереди "PULSE на набережной" крайне непросто. Займёт это не меньше получаса. Но к сдаче корпусов застройщик обещает построить новый проезд, прямо к ТРК "Лондон Молл", тогда до ближайшей остановки трамвая или автобуса можно будет дойти минут за 10-15, а оттуда минут 7-10 до метро.

С точки зрения автомобилистов тоже всё неоднозначно. Казалось бы — левый берег Невы буквально в трёх километрах, стоит только переехать мост Александра Невского. Но в часы пик на набережной и на мосту такие пробки, что простоять там можно ни один десяток минут. Аналогичная ситуация на Дальневосточном проспекте. И это ещё не сдали всю "Цивилизацию" на 16 тысяч квартир!

Если закрыть глаза на перспективу нескончаемых пробок, то за будущих жильцов на автомобилях можно порадоваться: до площади Восстания чуть больше 6 километров, без пробок — 9-10 минут. До КАД — 11 километров, 15 минут. В 6 километрах находится Ладожский вокзал, до аэропорта "Пулково" можно домчать за полчаса.

Если городские власти наконец построят Восточный скоростной диаметр и переправу в створе улиц Фаянсовой и Зольной, то Невский район сможет выдохнуть. А если ещё и реанимируют проект моста в створе Большого Смоленского проспекта и улицы Коллонтай, то местным обзавидуются жители большинства других свежезастроенных микрорайонов Петербурга. Но ближайшие годы придётся обходиться тем, что есть.

Инфраструктура: всё построят, нужно ждать

Никаких благ цивилизации вблизи строящегося ЖК со стороны Октябрьской набережной на данный момент нет. Вся социальная и торговая инфраструктура концентрируется в обжитой части Невского района, к северо-востоку от Дальневосточного проспекта. И там вроде бы всего в достатке. Но если спросить у коренных жителей района, что они думают о редевелопменте промышленных территорий, большинство из них окажутся крайне возмущены. Мол, а где новосёлы строящихся ЖК будут учиться и лечиться? Уже сейчас, в 2019 году, ощущается нехватка мест в детских садах, школах и поликлиниках. А ведь в новых кварталах поселятся тысячи, десятки тысяч людей!

Но всё не так страшно, главное, чтобы застройщики выполняли обещания по возведению социальной инфраструктуры.

На территории ЖК "PULSE на набережной" к концу реализации всего проекта должны появиться четыре детских сада (один на 190 мест в первой очереди уже начали строить) и школа на 1250 мест. Точные сроки строительства пока неизвестны. Четыре детских сада на 720 мест и две школы на 3300 учеников (первая — к 2020 году, вторая — к 2025) "Группа ЛСР" возведёт в ЖК "Цивилизация". AAG строит в ЖК "Ренессанс" детский сад и начальную школу на 200 человек, а "ПИК" в ЖК "Дальневосточный, 15" — два детских сада на 315 мест.

С медицинскими учреждениями сложнее, их девелоперы в рамках своих кварталов не строят. Сейчас до взрослой поликлиники №100 от "PULSE на набережной" больше километра по прямой, примерно столько же до детской поликлиники №62, обе они расположены на Искоровском проспекте. Но к концу 2021 года на Союзном проспекте появятся две новые поликлиники: детская на 400 посещений в смену и взрослая на 600. Взрослую уже начали строить, а на детскую в ноябре 2019 года из бюджета выделили деньги.

Куда радостнее дела обстоят с торговой инфраструктурой, ведь буквально напротив ЖК "PULSE на набережной" со стороны Дальневосточного проспекта — ТРК "Лондон Молл", гипермаркеты "Лента", "Карусель", строительный магазин Castorama. Минут за 20 можно доехать до "Икеи" в Кудрово.

Мелких магазинчиков, салонов красоты и кафе поблизости нет, но это пока. Уже начали сдавать первые корпуса "Цивилизации", следующие — на подходе, а там и коммерция займёт отведённые для неё первые этажи.

В офисе и на стройке: добротный шоурум

За консультацией менеджера по продажа можно обратиться в любой офис Setl City и "Петербургской недвижимости". Я общалась с двумя специалистами, и оба были хорошо знакомы с комплексом. На Октябрьской набережной тоже построили консультационный пункт и даже создали там шоурум — евро-двушку в полную величину с отделкой и мебелью. Туда я наведалась без предварительной записи, но всё равно смогла поговорить с менеджером.

Представленная отделка в шоуруме выглядит очень добротно и производит нужное впечатление: в такой квартире хочется жить. Всё можно пощупать и сфотографировать.

От консультационного пункта открывается вид на стройку. Подойти поближе можно через склады на Октябрьской набережной, 36. А вот с Дальневосточного проспекта растущие корпуса пока видно не очень хорошо. К строительному забору с той стороны не подобраться.

В конце ноября 2019 года все корпуса были возведены под крышу. Велось остекление лоджий.

Проект: пять очередей и вопросы с паркингом

ЖК "PULSE на набережной" — это почти 30 гектаров земли, пять очередей строительства, четыре детских сада, одна школа, наземные и подземные паркинги, фитнес-центр, супермаркет, реконструированный объект культурного наследия, детские и спортивные площадки, внутриквартальные проезды. По словам менеджера по продажам, весь проект Setl City планирует завершить в конце 2023-начале 2024 года.

В конце 2019 года можно было говорить только о первой очереди. Она активно строилась и не менее активно продавалась. Сдать в эксплуатацию её планируется в 4 квартале 2020 года. Передать ключи застройщик должен до 30 июня 2021 года.

Первая очередь состоит из трёх корпусов и одного детского сада на 190 мест. Под двумя первыми корпусами расположили паркинг, в презентации комплекса говорится о 894 машиноместах. Но тут застройщик пошёл на хитрость, чтобы, как призналась менеджер, проектная документация прошла экспертизу. По факту под землёй запроектировано 469 парковочных мест. Просто большинство их них позволяет установить подъемник и размещать таким образом две машины. Но это актуально лишь для семей, а в комплексе очень много студий и однушек, поэтому вряд ли такие подъёмники будут сильно востребованы.

В итоге мы получаем на 2471 квартиру (814 в первом корпусе, 987 — во втором, 670 — в третьем) только 469 машиномест в подземном паркинге. Плюс 272 гостевые парковки на поверхности. Избавит ли это количество мест жильцов от головной боли с оставлением машин на ночь?

Как призналась менеджер по продажам, в следующих очередях ЖК Setl City может отказаться от подземных парингов в пользу наземных многоэтажных парковок. После введения эскроу-счетов, квартиры на этапе котлована стали дорожать, и чтобы удешевить строительство, девелоперам приходится отказываться от дорогостоящих технологий, в том числе — подземных стоянок. В плане проекта и так значатся две отдельностоящих парковки, но возможно, их будет больше. Сейчас обсуждаются варианты изменения проекта.

Дома первой очереди будут средней высоты — по 14-15 этажей. Соседняя вторая очередь ожидается 25-этажной. В первых двух корпусах будет одноэтажная торговая галерея. Детсад с бассейном расположится между первым и вторым корпусами.

Каркас корпусов строят из желозобетона. В этом проекте применяется система вентилируемого фасада с облицовкой керамогранитом. Такие фасады более устойчивы к внешним факторам.

Дворы закроют от машин. Корпуса спроектированы в форме буквы "П", чтобы получить ограниченное с трёх сторон пространство. Доступ туда будет только по чип-ключу. Так же, как и в парадные. Внутри дворов — тренажёры, теннисные столы и детские игровые комплексы.

Входные группы, судя по картинкам, сделают яркими, неоновыми, на стенах и полу — керамогранит, двери — стеклянные, рядом с лестницами — пандусы и подъёмники. Предусмотрено место для колясок и велосипедов. В каждой парадной по два лифта, грузовому и пассажирскому, а в третьем корпусе — их три.

Квартиры: новый стандарт отделки

Большинство квартир сдаются с белой отделкой в цветах "Ваниль" или "Шоколад". В 2018 году Setl City ввёл новый стандарт отделки "Итальянские коллекции". В неё входят:

• металлические входные двери с внутренней декоративной панелью и фурнитурой;
• виниловые обои под покраску;
• металлопластиковые окна с двухкамерным/однокамерным остеклением;
• ламинат 33 класса;
• пластиковый плинтус в цвет ламината;
• межкомнатные двери МДФ с покрытием экошпон и фурнитурой, хромированные ручки;
• раковина с тумбой и смесителем;
• акриловая ванная с декоративным экраном и смесителем (для студий — душевой поддон);
• унитаз;
• керамическая плитка в санузлах на полу и стенах, полы в санузлах с подогревом.

Выбрать цвет отделки можно, но для этого необходимо выбрать этаж. На чётных этажах квартиры будут в цвете "Шоколад", на нечётных — в цвете "Ваниль". Есть секции, в которых квартиры сдаются без отделки, но их мало: только во втором корпусе, секции 5 и 6.

Высота потолков 2,75 метра в чистоте. Но на последних этажах спроектированы квартиры формата HIGHFLAT: высота потолков 3 метра и увеличенный оконный проём — подоконник всего в 40 сантиметрах от пола. Лоджии в ЖК глубокие, 1,4 метра. Остекление — холодное, витражное.

За дополнительную плату можно приобрести стандартный набор мебели. У Setl City есть договор с "Первой мебельной фабрикой", которая и занимается обустройством комнат. Так, в однушку комплект мебели обойдётся в 220 тыс. рублей, в двушку и евро-трёхкомнатную — 290 тысяч. Но даже сами менеджеры говорят, что это подходит разве что для квартир, купленных под сдачу, "для себя" за эти деньги можно выбрать что-то поинтереснее. Варианты меблировки представлены в шоуруме ЖК "Солнечный город" на проспекте Ветеранов.

Квартирография и цены: жильё для одиночек

В ЖК представлены квартиры от студий до евро-четырёхкомнатных. Площадь самых компактных — 23,9 кв. м. В конце ноября такие стоили от 3 млн рублей. Студию площадью 30,6 кв. м можно купить за 3,7 млн.

Площадь однушек колеблется от 30,15 до 50,3 кв. метров, а цены — от 4 млн до 6,75 млн. Можно выбрать 43-метровую евро-двушку за 5,8 млн. Цены на стандартные двухкомнатные квартиры начинаются с 5,7 млн за 50,8 квадратов. Самая большая двушка площадью 65,4 кв. м в ноябре стоила 7,3 млн.

Стоит отметить, что к концу 2019 года в продаже почти не осталось квартир без отделки и классических трёшек. Мне предлагали либо евро-трёхкомнатную площадью 58,2 кв. м за 7,7 млн, либо уже евро-четырёхкомнатную на 78,03 кв. м за 9,75 млн. Да и в целом выбор был уже невелик, ведь жилой комплекс частично вышел в продажу ещё в ноябре 2018 года. Последним был выведен на рынок корпус № 3 — в апреле 2019 года.

Цена квадратного метра стартует с 112 тысяч. И достигает 148 тысяч в видовых квартирах. Но в среднем квадратный метр в ЖК продается за 120-130 тысяч. И чем выше этаж, тем дороже, особенно значительная разница в квартирах со стороны Невы. Там от этажа к этажу добавляется по 100 тысяч. Цены сопоставимы с главным конкурентом ЖК "Цивилизация". Мы посмотрели с менеджером некоторые варианты планировок от "Группы ЛСР" и мне они показались менее продуманными. Хотя бы потому, что за схожую с Setl City я могла выбрать лишь квартиру с проходной комнатой или кухней. Но в "Цивилизации" на рынок выведены несколько корпусов, сроки сдачи разнятся, вероятно и там можно подобрать что-то более подходящее.

Планировка рассмотренных квартир в "PULSE на набережной" по большей части мне понравилась. Нет проходных комнат, санузлы просторные, балконы глубокие, комнаты квадратные. Но в большинстве крупногабаритных квартир нет гардеробных и хоть каких-то закутков для вещей, при этом в комплексе отсутствуют кладовые.

В новостройке нет маленьких трёшек и много студий с однушками, из-за этого — до 14 квартир на этаже. Самым "мелкораздробленным" вышел третий корпус, там на этаже 7 студий и 7 однокомнатных. Но есть и "семейные" секции — № 3 и № 4 в первом корпусе. Там нет студий, всего по 6-7 квартир на этаже.

Застройщик: бочка мёда с нюансами

Setl City — строительный гигант, его сданные или строящиеся жилые комплексы разбросаны по всему Петербургу, а также Ленинградской области и Калининграду. Застройщик вместе с брокером "Петербургской недвижимостью" входит в холдинг Setl Group. В конце 2019 года он вёл работы на двух десятках петербургских проектов. Надёжность девелопера практически железобетонная. Долгостроев в его послужном списке нет, задержки при строительстве случаются, но не критичные — на пару месяцев. Ключи дольщикам успевают выдать в прописанные в ДДУ сроки.

Успехи компании подтверждаются и экспертами строительного рынка: в 2019 году девелопер победил в номинации "Компания, достигшая наилучших показателей в сфере массового жилищного строительства". ЖК "Чистое небо" был признан "Лучшим объектом жилищного строительства" в конкурсе "Лидер строительного качества-2019". Национальное рейтинговое агентство АКРА повысило кредитный рейтинг холдинга Setl Group до A-(RU), прогноз "Стабильный". В начале этого года Setl City стала первой по объему сделок на первичном рынке Петербурга.

Но это общая картина. Если же присмотреться, то почти в каждом жилом комплексе, особенно комфорт-класса, можно найти локальные недочёты. В ЖК "Солнечный город" у кого-то текла лоджия, у кого-то оказались кривые стены. В ЖК "Лондон" жильцы жалуются на плохую шумоизоляцию, холодные угловые квартиры, регулярно ломающиеся лифты и отваливающуюся фасадную штукатурку. В ЖК "GreenЛандия" слабая вентиляция, в ЖК "ЗимаЛето" — промерзающие углы и плесень.

Много жалоб я нашла на гарантийный отдел, мол, исправления недочётов приходится добиваться долго и со скандалами. В общем, при таких объёмах строительства как у Setl City без огрехов обойтись сложно. Ведь никогда не нужно сбрасывать со счетов человеческий фактор и профессионализм конкретной рабочей бригады.

Условия покупки: квартира в ипотеку, паркинг в рассрочку

При ипотеке или 100-процентной оплате от базовой цены даётся скидка в 15%. Именно поэтому рассрочка на квартиры здесь совершенно невыгодна. При рассрочке скидка в 15% действует только на первоначальный взнос. По схеме "20%-80%", например, оставшийся платёж вносится через 4 месяца после первого.

Setl City работает со всеми крупнейшими банками страны, поэтому можно выбрать наиболее выгодные условия. В конце ноября 2019 года ипотечный консультант предложила мне варианты от 7,85% годовых в банке "Открытие". В "Альфа-банке" ставка стартует с 8,09%, в ВТБ — с 8,6%.

Место в подземной парковке включить в общую стоимость, чтобы оформить ипотеку и на него, нельзя. Поэтому за машиноместо придётся выплачивать либо сразу всю сумму, либо приобретать его в рассрочку. Полная стоимость — 750 тысяч, при единовременной оплате — 650 тысяч. Но эту цену можно получить и при рассрочке, покупая машиноместо вместе с квартирой. Причём даже без первоначального взноса. Цена парковки вносится равными частями в течение 30 кварталов (7,5 лет). Проще говоря, каждые три месяца по 21,7 тыс.

Бронь квартиры в ЖК "PULSE на набережной" платная, 20 тыс. рублей на две недели. При оформлении сделки или отказе банков в ипотеке вся сумма возвращается.