ЖК “Волковский”: эксклюзивный проект у двух кладбищ

Окрестности станции метро "Волковская" — любопытная локация. Несмотря на близость к центру города, эта часть промышленного "серого пояса" реновируется медленно, жильё здесь практически не строится. Самый известный проект района Волково — ЖК "Ligovsky City" от Glorax Development, но он скорее тяготеет к станции "Обводный канал" и планируемой "Боровой". Поэтому ЖК "Волковский", который строит ЦДС, так интересен. По сути, он единственный. Причём, не только на этой территории, но и в своём роде, уверяет застройщик. Особенности комплекса изучал тайный покупатель.

Проект: камерность и закрытость

ЖК "Волковский" — это 4-этажный клубный дом на 270 квартир. Дома фактически два, но по корпусам ЖК не разделён, только на секции, и их будет 13. В каждой секции по одному грузопассажирскому лифту, который спускается в подземный паркинг, рассчитанный на 167 машино-мест.

Двор сделают закрытым от посторонних, вход на территорию возможен только по магнитному ключу, а проезд только для спецтранспорта. Въезд в паркинг разместят со стороны улицы, там же — 24 гостевые парковки. Внутри двора две детские площадки, патио для взрослых за живой изгородью, спортивные снаряды, озеленение. Поскольку под двором организовали паркинг, сверху высадить удастся только карликовые деревья, хвойные растения и цветы, большим деревья тут не место.

По сути, это всё, что в общих чертах можно сказать о наполнении ЖК "Волковский". Собственных соцобъектов здесь не будет. Что расположится на первых этажах части секций, отведённых под коммерцию, менеджеры не знают. Все помещения застройщик продает и дальше собственник будет решать, открыть там пекарню или салон красоты.

Внутри дом должен выглядеть так же сдержанно, как и снаружи. Отделка холлов будет выполнена по авторскому дизайн-проекту, кирпичная кладка на стенах перекликается с отделкой фасада. Радует отсутствие лестниц и подъемников в МОПах. Входные группы на уровне земли, да и на дороге к лифтам обошлись без ступеней. Для колясок и велосипедов в холлах отвели отдельное помещение. Кладовые в подземном этаже не предусмотрены.

Ввести комплекс в эксплуатацию застройщик обещает в 3 квартале 2021 года. На передачу ключей он оставляет себе полгода.

Квартирография: много окон, эркеров и санузлов

Поскольку ЖК "Волковский" не заявлен как бизнес-класс, наличие студий не удивляет. Их всего 22 из 270 квартир. Однокомнатные доминируют, в комплексе их 139 площадью от 34 до 58 кв. м. Также нарезано 76 двушек площадью 59,6-82,1 кв. м и 33 трёшки на 80-103,2 квадратов.

Секции различаются по количеству квартир на этаже. В секции 13, например, аж 9, и все однокомнатные. В секциях 2, 3, 8, 9 всего по 4 квартиры. Количество лифтов для всех одинаковое — один на секцию. Благо, в доме всего 4 этажа.

Гордость застройщика в этом проекте — квартиры с эркерами разных видов. Какая достанется конкретному покупателю, зависит от секции. Например, в секциях 5 и 13 эркеры треугольные, в секциях 1, 6, 10 — прямоугольные, а в 11-й есть только лоджии. Но эркеры будут не у многих. В той же 10-й секции есть квартиры даже без балкона, потому что первый этаж.

Планировки никогда не были слабой стороной ЦДС, и ЖК "Волковский" — не исключение. Разве что прямоугольные студии по 22 кв. м расстраивают, в квартирах побольше и разгуляться есть где. Однушек и двушек с маленькой кухней в комплексе почти нет, в основном представлены евро-планировки. Во многих двух- и трёхкомнатных квартирах по два, а то и три санузла, гардеробные, мастер-спальни.

А вот конфигурация ЖК с точки зрения видов из окон вызывает вопросы. Дом получился изогнутым, между двумя корпусами — небольшой проезд, в итоге расстояние между секцией 1 и секцией 13 не превышает 30 метров.

Высота потолков в квартирах на всех этажах 2,74 метра, здесь застройщик не стал выходить за рамки привычного комфорт-класса, но зато запроектировал квартиры с тремя или даже четырьмя окнами в комнате. Ну и для особых ценителей — окно в ванной.

Все квартиры сдаются без отделки, на полу не будет даже стяжки. Но чистовую отделку можно доказать у застройщика. Стоит это удовольствие 20 тыс. рублей за квадратный метр. По словам консультанта, поскольку отделка "эксклюзивная, премиум-класса", то и шоурума пока не существует. Правда, как выяснилось позже, не такая она и эксклюзивная — подобный дизайн-проект чистовой отделки предлагают в ЖК "Чёрная речка". И создан этот пакет "Улучшенный" был ещё в 2018 году.

В отделку от ЦДС входит:

• плитка Kerama Marazzi в ванных комнатах;
• акриловая ванна от производителя Roca с экраном, шторкой, смесителем Jacob Delafon Aleo или душевой уголок от Domani-Spa;
• тумба навесная, раковина, зеркало-шкаф производства Velvex;
• унитаз Sanita;
• электрический полотенцесушитель "Арго Орион";
• в комнатах, кухнях, коридорах и кладовых покрытие пола — ламинат Egger 33 класса;
• в коридорах и на балконах покрытие пола — керамогранит Kerama Marazzi;
• межкомнатные МДФ-двери Jeld Wen — сосновый каркас;
• потолки окрашены;
• на стенах во всех помещениях, кроме санузлов, будут флизелиновые обои под покраску.

Всё это может быть заменено застройщиком на аналог, этот пункт отдельно прописывается в договоре. Заказывать отделку лучше в момент покупки квартиры, тогда её стоимость включат в заявку на ипотеку. Дозаказ отделки после приобретения квартиры в теории возможен, но в индивидуальном порядке и, вероятно, по другой цене, как пояснила менеджер по продажам.

Цены: индивидуальный расчёт

Все цены на квартиры представлены на сайте ЦДС, и в целом на них можно ориентироваться. Но не всё так просто. Оказывается, "информация на сайте носит ознакомительный характер", поскольку ни одна квартира в ЖК "Волковский" не выведена в свободную продажу — они находятся в брони у застройщика. Почему? По словам менеджера, во всём виновата "эксклюзивность" проекта — каждую сделку нужно согласовывать с руководством. И это самое руководство при согласовании называет актуальную стоимость.

В идеале озвученная цифра не будет отличаться от указанной на сайте, но сотрудники компании сразу предупреждают: иногда цена вырастает на 50-100 тысяч, и к этому нужно быть готовым. Например, 73-метровую двушку мне готовы были продать без корректировки, за 9,5 млн. А вот цена 61-метровой квартиры в 13 секции после согласования выросла на 111 тысяч, на 2250 рублей с квадратного метра. В итоге мне предлагали её купить за 9,145 млн вместо 9,034 млн.

Если же отталкиваться от цен на сайте, то они приемлемы для добротного петербургского комфорт-класса, строящегося у метро. Самая дешёвая в июле 2020 года студия площадью 22,8 кв. м стоит 4,1 млн — почти 180 тыс. рублей за квадрат. 40-метровая однушка евро-планировки — 5,6 млн (квадратный метр — 140 тыс.). Квартиру с двумя спальнями в ЖК "Волковский" не найти дешевле 8,37 млн (132,8 тыс. за квадратный метр). Хочешь три спальни, готовься заплатить 11 млн за 80 квадратов. Самая дорогая квартира обойдётся в 16,76 млн, в ней почти 100 кв. метров.

Стоит отметить, что эти цены были актуальны лишь до 21 июля. ЦДС заранее предупреждает потенциальных клиентов о плановом повышении, однако не говорит, каким оно будет. Но в любом случае, если квартира не была забронирована, все цены нужно будет согласовывать с руководством по новой.

Вот паркинг в продажу пока не выведен. По предположению менеджера, его вряд ли будут продавать до сдачи комплекса в эксплуатацию.

Условия покупки: платная бронь

Забронировать понравившуюся квартиру в ЦДС можно только платно, за 30 тыс. рублей. При заключении договора деньги возвращаются, а при незаключении — как повезёт. В соцсетях люди жалуются, что по какой бы причине ни сорвалась сделка, залог обратно не получить.

Пока квартира в брони, цена фиксируется, и ипотечный специалист отправляет документы в банки. Реальная ставка, по которой сейчас одобряют ипотеку, — 6,1%. Такие условия предлагают, например, Сбербанк и ВТБ.

Но можно попасть и на акцию от "Альфа-банка": 0,01% до конца 2020 года, а дальше — 6,5%. Первоначальный взнос — от 15%. Однако, по словам менеджера по продажам, это выгодно лишь в том случае, если кредит планируется погасить досрочно, в течение нескольких месяцев в случае продажи недвижимости. При стандартном сроке займа в 15-20 лет намного выгоднее ставка 6,1%.

Рассрочка как и у большинства застройщиков в комплексах ЦДС рассчитывается от базовой цены, которая на 17% выше "ипотечной". Даже скидки на первоначальный взнос не способны сгладить эту значительную разницу в итоговой стоимости квартир. Плюс рассрочка даётся только до конца строительства.

Застройщик: тот, который не успевал

ЦДС, а точнее "Центр долевого строительства", в Петербурге знают как одного из лидеров в отрасли. В строительстве компания уже 20 лет, на её счету 130 построенных жилых домов и больше 4 млн введённых в эксплуатацию квадратных метров. С гигантами Setl Group и "Группа ЛСР" по объёмам он пока не соперничает, но спокойно осваивает шестую часть строительного рынка региона. А параллельно получает награды от профессионального сообщества, например, номинации в конкурсе CREDO ( "Чёрная Речка" — "Лучший строящийся жилой комплекс бизнес‐ и элит‐класса", 2019 год), конкурс "Доверие потребителя" (ЖК "Дюна" — "Лучший ЖК класса "Стандартное жилье" в Петербурге", 2018 год) и так далее.

Одно дело — официальные награды, другое — отзывы жителей комплексов. В этом плане всё не так радужно и безоблачно. Были даже срывы сроков строительства, например, первые корпуса ЖК "Новое Янино" дольщики получили лишь спустя полтора года после обещанного срока, я об этом писала в обзоре комплекса. Аналогичные истории были в ЖК "Приневский" (первый корпус — на год позже), "Муринском посаде" (4 корпус — на два года позже), ЖК "Новое Мурино" (почти все корпуса — с задержкой минимум в квартал).

Сейчас у ЦДС в стадии активного строительства несколько объектов — "Чёрная речка", "Полюстрово", "Московский", "Елизаровский", "Северный", "Приневский" и собственно "Волковский". В первой половине 2020 года компания ничего не вводила в эксплуатацию, поэтому пока не ясно, исправил ли застройщик свои ошибки. Но своевременная сдача в 2019 году, например, 4 корпуса "Приневского" и нескольких корпусов "Московского" позволяет верить в лучшее.

Ещё один ворох жалоб — на политику компании в отношении брони квартир. Эта услуга у ЦДС платная, и если сделка по какой-то причине срывается, вернуть внесённые 30 тыс. практически нереально. Несостоявшиеся клиенты обращаются в суд, но, судя по отзывам, успеха им это не приносит. По правде сказать, ЦДС — не единственная компания с платной бронью, но ни разу я не встречала такое количество негатива на эту услугу.

Интернет завален однотипными отзывами от счастливых клиентов ЦДС, причём в отзывах расхваливают ещё недостроенные дома, но активно продающиеся. Такие комментарии не внушают доверия. Не потому, что положительные, а потому что написаны словно по шаблону. Но среди этого вала позитива иногда встречаются и более реальные отзывы, в том числе с жалобами на сданные корпуса. Жительница ЖК "Весна-3", например, рассказала, что спустя 5 месяцев после заселения у неё начали отваливаться листы гипсокартона со стен. Кто-то не мог принять квартиру с первого раза из-за царапин на окнах, неработающих розеток, прорыва труб. Но в целом серьёзных повторяющихся жалоб на качество строительства и отделки найти не удалось.

Локация: тишина окраин, виды промзон

Жилой комплекс строится прямо у Волковского проспекта, с одной стороны которого, если взглянуть на карту, большое зелёное пятно, с другой — серая зона. По карте сразу становится понятно, что район имеет мало отношения к жилью, а уж тем более комфортному. Зелёное пятно — это кладбище, точнее, два кладбища: Волковское православное и Волковское лютеранское. Серая застройка — промышленная зона, в которой расположены в основном автотранспортные предприятия и сервисы. На месте строящегося ЖК тоже раньше были производственные здания, в том числе столярная мастерская и гараж.

Хотя жилые дома в районе Волково тоже имеются. Все они — наследие советской эпохи. Невзрачные, малоэтажные, с обветшалыми фасадами и большими зелёными дворами.

Окружение ЖК "Волковский" производит двоякое впечатление. С одной стороны, здесь разбитый асфальт, заросли кустарника, аварийные дома с заколоченными окнами, небольшие автосервисы, курсирующие по дорогам большегрузы. С другой — малонаселённость, пустые улицы, отсутствие пробок, много деревьев и покой.

Несмотря на зелень и тишину, гулять в районе негде, если, конечно, не привлекают прогулки по кладбищу. Близость кладбищ совсем не смущает. Если в случае ЖК "ArtLine" на Старой деревне окна высокого комплекса выходят на могилы, то дом ЦДС от погостов с одной стороны отделяет Волковский проспект и река Волковка, с другой — существующая застройка и Мгинская улица.

То же самое — с шопингом и развлечениями. Из доступных поблизости магазинов — дисконт-центр "Радиус" у станции метро "Волковская". Здесь можно купить одежду, обувь, аксессуары, спорттовары, мобильный телефон. Есть кафе, салон красоты, супермаркет. Несколько магазинов расположены вдоль Волковского проспекта, но на этом блага цивилизации района заканчиваются.

Социалка: всего понемногу

Жильцы ЖК "Волковский" могут чувствовать себя в относительной безопасности: меньше чем в 200 метрах расположена пожарная часть №26, в 100 метрах — участковый пункт полиции.

В числе ближайших соседей — техникум для инвалидов, ветеринарная станция Фрунзенского района и Межрайонный наркологический диспансер №1. Ещё в 250 метрах на Волковском проспекте находится детский сад №8, и это единственное образовательное учреждение в радиусе километра. Филиал этого ДОУ также расположен на Расстанной улице, до него 15 минут пешком. Детский сад №17 в 2 км от ЖК.

На школу под окнами рассчитывать не нужно, строить в округе её пока некому. До 359-й на Расстанной улице 1,5 километра пути, столько же до 360-й на Бухарестской улице.

С медучреждениями тоже не густо. Помимо уже названного наркологического центра, поблизости принимает пациентов кожно-венерологический диспансер, до него меньше полукилометра. Но до обычной поликлиники придётся добираться дольше: минут 25 пешком до отделения врачей общей практики на Стрельбищенской улице и полчаса до детской поликлиники №19 на Воронежской.

Дороги и транспорт: что принесёт ВСД?

Главный плюс локации — станция метро "Волковская" в 650 метрах от ЖК. От неё всего три остановки до Сенной площади. В итоге дорога от комплекса до центра города на метро займёт 25 минут, и это с учётом дороги до станции.

Рядом пролегает железная дорога. Шума от неё у строящихся домов нет, но и огромной пользы жильцам она не принесёт: станция Навалочная находится в 1,5 километрах.

Зато есть трамваи и автобусы, которые довезут хоть до центра, хоть вглубь Фрунзенского района. И остановки прямо у дома: трамвайные — на Мгинской улице, автобусные — на Волковском проспекте.

Для автомобилистов тут раздолье. Волковский проспект не самый загруженный даже в часы пик, поэтому заторы под окнами скапливаться не будут. Непосредственно рядом с комплексом проходит улица Салова, часть которой летом 2020 отремонтировали. С другой стороны ЖК "Волковский" дороги пока нет, есть грунтовый проезд, но если верить проектной документации, и там проложат асфальт.

С парковкой проблем возникнуть не должно. Во-первых, подземный паркинг от ЦДС, пускай всего на 167 машин. Во-вторых, открытая стоянка у метро, которая редко бывает полностью занята, в третьих — перехватывающая стоянка на Касимовской улице. Ну и не стоит забывать о соседних дворах, которые пока не заставлены машинами.

От жилого комплекса легко добраться до центра, стоит только выехать на Лиговский проспект, а это 3-4 минуты. Отсюда также недолго ехать на юг города, рядом Бухарестская улица и Витебский проспект. А если отправиться по Салова, а потом по Благодатной на запад, то через 11-13 минут попадёшь на ЗСД.

Дорожную сеть в районе Волково менять в ближайшие годы не планируется, но есть одно исключение — Восточный скоростной диаметр. Часть магистрали от Витебского до Союзного проспекта построят в рамках второго этапа, в начале 2020 года обсуждался проект подготовки территории. Проложить ВСД намерены в 500 метрах от места строительства ЖК "Волковский".

Некоторые петербуржцы, понятное дело, недовольны. Даже составляют петиции против строительства дороги, поскольку не согласны жить с трассой под окнами. Их петиции пока не возымели успеха, к строительству первого этапа приступят в 2020 году.