ЖК “Аквилон SKY”: КАД, ТЭЦ, промзона, зато недорого

Исторический район Русановка по атмосфере и застройке — уже не город, но юридически — ещё и не область. Эта часть Петербурга застряла где-то посредине, соединив в себе неприметные трёхэтажки и стеклянные новостройки, разбитые дороги и заставленные автомобилями дворы, промзону и спальный квартал. Здесь, на границе Питера и Ленобласти, "Аквилон-Инвест" возводит жилой комплекс с кодовым названием SKY — "небо". Во многом небесный ЖК схож со своим лесным собратом "FoRest", который уже обзавёлся собственным обзором от тайного покупателя. Теперь очередь "Аквилон SKY".

Проект: умный дом, закрытый двор, маленькая парковка

ЖК "Аквилон SKY" — три корпуса, парковка и детский сад. Всё это занимает 2,39 га земли на юго-восточной границе Невского района. Дома высокие — от 16 до 24 этажей, квартир много — 1801, и на них всего 150 машиномест в трёхэтажном отапливаемом гараже. Подземную автостоянку здесь построить не позволяют ненадёжные болотистые почвы. Ещё около 80 парковочных мест запроектировано по периметру участка.

Территория будет закрыта забором, причём, по словам менеджера, не предусмотрен даже временный проезд машин. Мол, внутри двора есть только пешеходная зона, автомобилям там не место. При таком раскладе вопрос с подвозом мебели становится очень острым, ведь входы в парадные не сквозные, расположены со стороны двора. Жильцам, вероятно, придётся решать эту проблему с управляющей компанией.

На участке застройщик обещает разбить два небольших сквера со взрослыми деревьями, чтобы шум от земли не поднимался к верхним этажам. Если посмотреть на план комплекса, свободной территории для прогулок в ЖК "Аквилон SKY" мало, поскольку значительную её часть огородят для детского сада. На остальной земле разместят детские и спортивные площадки, зону для выгула собак.

Наблюдать за всем этим богатством можно с помощью камер видеонаблюдения, изображение с которых доступно в InHOME. В каждой квартире застройщик обещает установить панели, подключённые к этой системе. С её помощью можно будет, например, оплачивать счёта за ЖКУ. А ещё в квартирах поставят датчики протечек, сигнал с которых будет поступать и самому собственнику, и в управляющую компанию, чтобы коммунальщики смогли вовремя отключить водоснабжение.

Парадные в ЖК запроектированы просторными, там предусмотрены холлы с диванами, помещения для колясок и велосипедов, детский клуб "Аквилон Kids" и спортивный "Аквилон Fitness". Ходить в них смогут все жильцы комплекса, содержание ляжет на плечи собственников.

В МОПах обещают дизайнерскую отделку. Что в неё будет входить — не уточняется. Установят по два, три, а то и четыре скоростных лифта Kone на секцию: всё-таки квартир здесь много, да и дома высокие.

Комплекс передадут дольщиком вместе с управляющей компанией "ЮИТ Сервис". Соглашение о стратегическом партнёрстве "Аквилон-Инвест" заключил с фирмой ещё в октябре 2018 года. В сети достаточно негативных отзывов на эту УК. И на высокие тарифы, и на плохое обслуживание, и даже на парковку автомобилей на территории вроде бы закрытого двора (ЖК "Георг Ландрин"). Но по словам менеджера, в основном жильцы домов комфорт- и бизнес-класса довольны работой "ЮИТ Сервис".

Сдача комплекса "Аквилон SKY" запланирована на 3 квартал 2022 года. В ноябре 2020-го работы на объекте, согласно сайту ЖК, выполнены на 25%. Монолитные конструкции уже значительно оторвались от земли. На передачу ключей застройщик оставляет себе полгода, то есть дольщики заедут в квартиры уже в начале 2023.

Отделка квартир: чистовая — от застройщика

Квартиры в "Аквилон SKY" сдаются с предчистовой отделкой, стены и потолок будут выровнены, на полу — стяжка с замурованными в ней трубами. Но за 9900 рублей с квадратного метра можно дозаказать чистовую отделку, её выполнят уже после приёмки квартиры в исходном виде. Стоимость ремонта можно включить в ипотеку.

Ознакомиться с отделочными материалами в офисе "Аквилон-Инвеста" на Русановской улице осенью 2020 года возможности не было, однако образцы дверей и ламината представлены в офисе ЖК "FoRest". По словам менеджера, сейчас в компании ожидаются новые поставки, эти материалы ещё не применялись в комплексах. Нечто похожее в ближайшее время появится в ЖК "Q-мир", сдача которого намечена на середину 2021 года.

По содержанию чистовой отделки всё стандартно. В неё, согласно буклету и рассказам менеджера, входит:

• в комнатах оклеивание стен обоями под покраску и укладка ламината на полах;
• установка межкомнатных дверей;
• в санузлах укладка плитки Kerama Marazzi на стенах и полу;
• установка умывальника с тумбой, смесителей, ванны, унитаза и хромированного полотенцесушителя;
• устройство тёплого пола;
• на балконе укладка плитки.

Отделка возможна в трёх цветах: светлом Sand, сером Graphite, тёмном Terra и новом варианте Graphite.

Планировки и цены: доступное жилье с городской пропиской

Как уже говорилось, в ЖК "Аквилон SKY" всего 1801 квартира, причём, если верить официальной документации, в первоначальном проекте квартир было почти на 300 меньше. Например, во втором корпусе в первых версиях ПД говорилось о 485 квартирах, в последних версиях их стало 626. Увеличение произошло за счёт студий и однушек, а вот количество двухкомнатных сократилось аж на 194 единицы. Теперь в этом корпусе на 239 студий и 273 однушки всего 114 двушек.

Двухкомнатных квартир здесь вообще мало, о трёхкомнатных речи не идёт. Больше 90% лотов приходится на малогабаритное жильё. По этому критерию комплекс уступает типичному для Петербурга "комфорту", где всё-таки присутствуют большие площади. Секций мало, а значит, число квартир на этаже доходит до 16. Хотя есть малонаселённые секции с 6-7 квартирами на лестничной клетке.

Высота потолков — 2,75 метра. В остальном никаких изысков: ни тебе гардеробных, ни мастер-спален. Площадь студий стартует с 22,5 кв. метров. Большой плюс этих планировок — возможность установить в санузле полноценную ванну, а не душевую кабину. Среди квартир с одной спальней можно выбрать как стандартную однушку с кухней площадью 10-12 кв. метров, так и евро-двушку с кухней-гостиной на 17 квадратов.

В двушках санузел раздельный, есть варианты с разной площадью кухонь. Однако самая просторная квартира в комплексе имеет только 62 квадрата общей площади.

К планировкам есть некоторые вопросы. Например, к проходным кухням-гостиным в евро-двушках, к слишком узким прямоугольным спальням и к отсутствию достаточного пространства в коридоре под шкаф в некоторых двухкомнатных. Зато цены для Петербурга вполне комфортные.

23-метровая студия в "Аквилон SKY" продаётся за 2,9 млн рублей, однокомнатную квартиру на 33-35 квадратов можно найти за 3,9-4 млн. Впрочем, стоимость не сильно отличается от конкурентов. В ЖК "Приневский", который продолжает в этой же локации строить "ЦДС", 26-метровую студию отдают за 3,2 млн, а 33-34-метровую однушку за те же 3,9-4,1 млн. И это со сдачей в 4 квартале 2021 года, на 3 квартала раньше, чем комплекс "Аквилон-Инвеста".

В ноябре 2020 года в открытой продаже были 210 квартир, но это не значит, что всё остальное раскупили. Значительная часть лотов (информации о точном проценте нет, но по моим наблюдениям, около трети) не были выведены на рынок. По словам менеджера по продажам, продавать их начнут ближе к сдаче комплекса по более высокой цене. Насколько цена будут выше, никто в данный момент сказать не может.

В "Аквилон SKY" можно купить парковочное место, стоимость зависит от этажа. На третьем, например, машиноместо продаётся за 517,5 тыс. рублей. Это при 100-процентной оплате, базовая цена, от которой считается рассрочка, — 608 тыс. рублей. Для сравнения, на втором этаже автоместо стоит 563 тысячи, базовая — 662 тыс. На первом этаже паркинг пока не продаётся.

Цены на кладовые на -1 этаже стартуют с 150 тысяч. За эту сумму в собственность перейдёт помещение площадью 1,5-2 метра. За 3-метровую кладовую придётся отдать 212 тыс. И это тоже цена при 100-процентной оплате, базовая на 15% выше.

Условия покупки

Забронировать квартиру в "Аквилон SKY" можно за 20 тыс. рублей с сохранением цены на две недели. Эта сумма потом учитывается в стоимости приобретаемого жилья. В случае чего, срок брони продлевают, но обычно 14 дней достаточно, чтобы собрать все документы и получить одобрение по ипотечному кредиту.

К счастью заёмщиков, госпрограмма льготного ипотечного кредитования, введённая на фоне пандемии до 1 ноября 2020 года, была продлена до 1 июля 2021. Так что пока ещё большинство банков одобряют кредиты на квартиры в среднем под 6% годовых. Таковы, например, условия в банке "Санкт-Петербург" для зарплатных клиентов. В "Альфа-банке" можно подать документы на займ под 5,99%.

В "Аквилон SKY" квартиру можно купить в рассрочку, потому что продаются они тут ещё по ДДУ, а не с помощью эскроу-счетов. Но рассрочка считается от базовой цены, которая на 15% выше, чем при 100-процентной оплате. Все рассрочки до конца строительства, без интересных предложений, поэтому менеджер настоятельно рекомендует брать ипотеку. Разве что можно оттянуть оплату на пару недель — внести сначала 10%, а после регистрации договора долевого участия отдать оставшееся.

Интересное предложение в "Аквилон SKY" — приобрести кладовую вместе с машиноместом и получить скидку от цены кладовки 15%. До конца ноября на парковку предлагали оформить выгодную рассрочку: первый взнос — 100 тысяч, 100 тысяч через полгода, а оставшееся — через полгода. Цена в этом случае будет как при 100-процентной оплате.

О застройщике

Группа компаний "Аквилон" начала завоевание российского строительного рынка в 2003 году с Архангельска. Только к 2015 году фирма добралась до Петербурга. В 2018 году девелопер сдал в Северной столице ЖК "КосмосStar" и первые корпуса ЖК "4YOU", в 2019 году закончил ЖК "СолнцеPark" и вторую очередь ЖК "4YOU". Всё было сделано в срок. В 2020 году только в Петербурге "Аквилон-Инвест" вёл работу на восьми объектах, в том числе строил два комплекса бизнес-класса: ЖК "Kingdom" и ЖК "Promenade". Впечатление о компании в регионе уже успело сложиться.

С одного стороны, этому застройщику можно доверять: в его истории не было долгостроев и срывов сроков. С другой, некоторые дольщики отмечают, что сданный комплекс не всегда оправдывает ожидания. Так случилось в "СолнцеPark", где, согласно отзывам в соцсетях, решётки на французских балконах не соответствовали проекту. Похожие жалобы были от жителей первых корпусов ЖК "4YOU": сначала речь шла о колясочных и закрытых дворах, но ничего этого дольщики в итоге не получили. Подробнее об этом я писала в обзоре ЖК "FoRest".

Транспорт и дороги: разбитая Русановская

Русановская улица — одна из самых проблемных в городе в плане дорожного покрытия. О её лужах глубиной в 30-40 сантиметров снимали телерепортажи и писали статьи. Эту дорогу периодически подсыпали и улучшали, но из-за грузовиков и высокого траффика ямы здесь появлялись после каждого сезона дождей. Осенью 2020 года дорогу залили асфальтом. И пускай местные настроены скептически, мол, всё равно размоет, сейчас по Русановской можно проехать, не боясь оставить в луже бампер.

Для целого микрорайона с огромным ЖК "Ласточкино гнездо", двумя очередями ЖК "Приневский" и новым комплексом от "Аквилон-Инвеста" однополосной дороги явно недостаточно. Поэтому городские власти запланировали её реконструкцию и расширение до 2, а на некоторых участках до 4 полос. К концу 2020 года должен быть готов проект первого этапа. Проект второго этапа разработают к концу 2021 года, он предполагает второй выезд на Октябрьскую набережную в створе нынешней Новосаратовской улицы. Работы обещают включить в адресную инвестиционную программу. Тут будет и реконструкция моста через реку Утку, и устройство пешеходных переходов, и наружное освещение, и остановки общественного транспорта. Правда, не раньше, чем в 2023 году.

Если новую дорогу сдадут к заселению "Аквилон SKY", то автомобилистам добираться сюда будет комфортно, невзирая на пробки. В прямом доступе Октябрьская набережная, с которой через Большой Обуховский или Володарский мост можно переехать на правый берег Невы. Если ехать по набережной, то уже через 10 км будет мост Александра Невского, а там и до центра города рукой подать.

Вот только в часы пик этот путь в 10 километров может занять почти час, потому что и мост, и Октябрьская набережная, и параллельный ей Новочеркасский проспект стоят в пробках. Ситуацию чуть облегчает близость КАД: до ближайшего заезда на кольцевую от "Аквилон SKY" меньше 3 км. Но и там случаются заторы.

Для заезда в микрорайон с Октябрьской набережной можно использовать не только Русановскую улицу, но и параллельную Приневскую. Не самая удобная дорога, а межквартальный проезд и вовсе заставлен машинами, но два пути — лучше, чем один.

Проблема парковки в районе стоит острее всего. Мешающим проходу и проезду машинам тут иногда даже протыкают шины и оставляют послания на капоте. Хотя и в "Приневском" и "Ласточкином гнезде" построены паркинги, по словам менеджера "Аквилон-Инвеста", они стоят полупустыми. Очевидно, у людей нет лишних 500-600 тысяч рублей на машиноместо, если они квартиру здесь купили за 3 млн.

Дворы, проезды, свободные участки — все заставлено автомобилями. В "Аквилон SKY" возводят трёхэтажную парковку на 150 машиномест. Вместить она сможет и 300 авто, если собственники решат установить подъёмники.

Согласно официальной документации комплекса, минимально требуемое количество машиномест для ЖК на 1801 квартиру — 737:

• 300 мест в закрытом паркинге (по факту 150);
• 80 на территории участка;
• 357 не дальше 800 метров на земельных участках 14, 15, 16, 17, предназначенных для размещения открытых стоянок.

Где именно эти участки и кто там организует открытые парковки, не сообщается.

Общественный транспорт по Русановской улице ходит, но до участка "Аквилон-Инвеста" пока не доезжает. Ближе всего к комплексу подходит маршрутка №385 (до кольца, около 900 метров). Из Русановки она едет к станции метро "Улица Дыбенко". Основной транспорт доезжает лишь до пересечения Русановской с Октябрьской набережной. Там курсируют автобусы №№4, 8, 19 и пара маршруток. Причём самый удобный маршрут №119: он прямиком по Октябрьской набережной следует до станции метро "Ломоносовская". Время в пути 15 минут. Остальные автобусы дают крюк через Народную улицу.

Вероятно, после реконструкции Русановской улицы сюда тоже пустят общественный транспорт, но пока придётся пользоваться тем, что есть.

Окружение и условия для жизни

Когда выходишь из автобуса на остановке "Русановская улица", кажется, что выехал за город. Вместо высоток здесь старые двух-, трёхэтажные дома, неухоженные газоны, разбитые тротуары, шиномонтажи и парикмахерские из конца 90-х. Вдалеке виднеются сверкающие высотки, которые выглядит на общем фоне чужеродно.

Путь по Русановской улице пролегает через реку Утка, которая даже в нежаркий осенний день, когда я приехала на стройку, источала неприятные запахи. Несложно представить, какие ароматы тут разносятся, когда палит солнце.

Взгляд в этом квартале притягивают трубы Правобережной ТЭЦ. От неё до "Аквилон SKY" около километра. С другой стороны от комплекса всего в 400 метров проходит КАД, а на востоке в сотне метров — ЛЭП, полоса отвода железной дороги и огромная территория промзоны "Уткина Заводь", точнее логистического терминала компании MLP. Какой именно ближайший сосед сильнее портит экологическую обстановку района и вид из окон, предугадать затруднительно.

Но вокруг будущего ЖК "Аквилон SKY" не только промзона и поля. Русановка — уже вполне развитый и обжитой спальный район. Здесь построены ЖК "Ласточкино гнездо", первая очередь ЖК Приневский", есть две школы, два детских сада и городская поликлиника №8. Мало того, ещё одну школу и детсад строит "ЦДС" в рамках второй очереди "Приневского", свой детсад будет у "Аквилон-Инвеста" и ещё одно ДОУ возведут по контракту с городом ближе к Неве.

Всё это находится в пешей доступности, в пределах 1 км. В квартале достаточно магазинов, есть аптеки, небольшие пекарни и кафе, салоны красоты, зоомагазины. Но за крупными покупками придётся покинуть свой микрорайон. Ближайшие торговые центры — "Икеа" и "Мега Дыбенко". На машине туда около 20 минут, на общественном транспорте все 50.

Чего в Русановке пока достаточно, так это зелени, особенно в старой части микрорайона, ближе к Октябрьской набережной. Вот только вся эта зелень по большей части представляет из себя дикорастущие травы и кустарники. Никто эти газоны здесь не стрижёт, мешающие ветки не пилит. В свежезастроенной части квартала про озеленение немного подзабыли. Дома там стоят плотно, а многие имеющиеся газоны в общественных зонах истоптаны и замусорены. Территорию между жилыми комплексами облагороженной язык назвать не повернётся.