ЖК “Квартал Che”: между Московских ворот, некрополем и химзаводом

В названии комплекса нет никаких отсылок к команданте Кубинской революции, "Че" — потому что строится объект на улице Черниговской. А ещё, по официальному описанию от застройщика, потому что для человека. Что именно Группа "Эталон" вкладывает в это понятие, узнавал тайный покупатель.

О проекте

Визуально квартал разделен на четыре зоны, но по документам домов шесть. Дело в том, что корпуса 3, 4 и 5, 6 сливаются воедино. Секции средней высоты — от 8-ми до 12 этажей. Во встроенных помещениях откроется два детских сада, каждый на 99 мест. Будет на территории и наземная парковка. Под гараж на 704 машиноместа реконструируют объект культурного наследия — "Завод льда".

Рядом с "Кварталом Che" несколько старых построек, в том числе охраняемых государством, но в зону строительства пропал только "Завод льда". На Черниговской, 13 расположено "Конторское здание" акционерного общества товарных складов. Со стороны Лиговского проспекта несколько невысоких красно-кирпичных строений. Их реконструкция пока не планируется.

Отгородиться забором жители квартала не смогут — закроют в лучшем случае дворы-колодцы между домов 3, 4 и 5, 6. Остальная территория будет доступна для всех желающих. Для безопасности повсюду развесят камеры видеонаблюдения.

Коммерческие помещения займут первые этажи корпусов 1, 4 и 6. Подземный паркинг на 301 место строят только под домами 1 и 6. Для остальных предусмотрено 704 машиноместа в крытом наземном гараже и еще 207 на гостевой парковке. Если сложить все, то получится, что парковками обеспечено 70% квартир.

На территории застройщик разобьёт сквер с детскими площадками, амфитеатром и зоной Workout. Из особенностей благоустройства — диван-качели и шахматный столик. Не то чтобы для всего этого предусмотрено много места. Дома строятся близко друг к другу, а часть земли откусывают две детсадовские площадки и гостевые парковки. Плюс у входов в подъезды обустроят 370 велопарковок.

Парадные решили сделать сквозными, без лишних ступенек, входы — с уровня земли. В каждом подъезде колясочные. В отделке стен и потолка МОПов используют керамогранитную плитку, стены остальных этажей оштукатурят и покрасят.

На этаже по 4-8 квартир и по одному лифту в секции. Исключение составляют корпуса 5 и 6, потому что их высота 12 этажей, а остальных домов 8. Лифты будут грузоподъемностью 1000 кг, но марка их пока неизвестна, по словам менеджера, поставщик еще не определён.

Несмотря на то, что проект строится в несколько этапов, сдать дома планируется единовременно, во 2 квартале 2023 года. Шесть месяцев застройщик оставляет себе на передачу ключей.

Квартиры внутри и снаружи

Из 1698 квартир 40% приходится на однокомнатные, 44% на двухкомнатные, 10% — студии и всего 6% трёхкомнатные. Больших площадей мало, 99-метровые планировки — штучный товар. Впрочем, небольших 24-метровых также немного, в среднем площадь студий составляет 27-30 квадратов.

Особенность "Квартала Che" — французские балконы и окна в пол у каждой квартиры. Плюс лоджии глубиной до 1,5 метра. Вместо радиаторов возле панорамных окон установят внутрипольные конвекторы.

Планировки без претензий, разве что по небольшому метражу их едва можно отнести к бизнес-классу. Есть выбор между классическими и евро-форматами. Санузлы просторные, даже в студиях поместится ванна. Проходных комнат удалось избежать. Гардеробные предусмотрены в больших трёшках. Высота потолков составляет 2,72 метра, на последних этажах — 3,3-3,6 метра.

Квартиры в комплексе передаются дольщикам без отделки. Но Группа "Эталон" за доплату предлагает три пакета чистовой: два цвета уровня "комфорт" и один вариант "бизнес". "Бизнес" от "комфорта" отличается качеством материалов и ценой. Та отделка, что дешевле, стоит от 15,5 тыс. рублей за квадратный метр, "бизнес" вариант — от 25 тыс. рублей за квадрат.

У отделки "комфорт" представлены цвета "теплый классический" и "холодный современный". В пакет входят:

• ламинат 32 класса марки EggerPro в прихожей, кухне и комнатах;
• обои с горячим тиснением марки "Артекс";
• МДФ-плинтуса, дверные порожки и ПВХ-подоконники;
• натяжной потолок;
• металлическая входная дверь;
• межкомнатные филёнчатые двери;
• стальные панельные радиаторы "Ростерм";
• керамическая плитка марки Cersanit, натяжной потолок в санузлах;
• акриловая ванна, смесители, умывальник с тумбой, зеркало с полкой, унитаз с микролифтом и электрический полотенцесушитель.

Отделка бизнес-класса включает:

• покрытие Art Vinyl на полу в прихожей и кухне;
• паркетную доску в комнатах;
• оклейку стен малярным флизелином с окрашиванием премиальной краской "Тиккурила" в 2 слоя;
• установку МДФ-плинтусов, дверных порожков из массива и ПВХ-подоконников, потолочной галтели из пенополистирола, двухрядного потолочного карниза;
• окраску потолка белой краской;
• монтаж стальных панельных радиаторов "Ростерм";
• тёплый пол, керамическую плитку на полу и стенах, натяжной потолок со светильниками в санузлах;
• акриловую ванну со стеклянным экраном, смеситель для умывальника со столешницей и тумбой в большом санузле;
• зеркало, инсталляцию с подвесным унитазом, кнопкой и микролифтом, электрический полотенцесушитель, алюминиевые профили;
• межкомнатные царговые глухие и металлическую входную дверь.

Поскольку отделка заказывается дополнительно по отдельному договору, выполнять эти работы будут уже после приёмки дома. Заселение в отремонтированные квартиры может отложиться на 2-3 месяца.

Цены и условия покупки

Цены в "Квартале Che" соответствуют приставке "бизнес". Стоимость квадратного метра стартует с 159 тысяч рублей, в этом случае речь идёт о квартире на первом этаже. Во столько, например, обойдётся квадратный метр в 65-метровой двушке. За 38-метровую однушку на 11 этаже просят 8,15 млн, а это уже 214 тысяч за квадрат.

27-метровую студию можно купить за 5,94 млн. Для сравнения, в другом комплексе бизнес-класса Группы "Эталон" в этой локации — ЖК "Московские ворота II" — студия площадью 28 кв. м продаётся за 5,74 млн. Срок сдачи аналогичный — 2 квартал 2023 года.

Других похожих проектов в районе Московских ворот и станции метро "Фрунзенская" в начале 2021 года не было. В одних ЖК квартиры практически распроданы ( "ARTквартал Аквилон", ЖК "Галактика. Премиум", ЖК "Московский, 65"), другие находятся на стадии проектирования (ЖК "Монсеньор", ЖК "Заставская 30"), третьи объекты представляют собой комплексы апартаментов (ЖК "Studio Moskovsky").

Для сравнения представляю варианты продающихся двухкомнатных квартир в Московском районе зимой 2021 года:

• ЖК "Квартал Che" — 59,2 кв. м, 1 этаж, сдача в 3 квартале 2023 года, 10,07 млн;
• ЖК "Московские ворота II" — 64,4 кв. м, 1 этаж, сдача в 3 квартале 2023 года, 10,09 млн;
• ЖК "ARTквартал Аквилон" — 46,53 кв. м, 3 этаж, сдача в 1 квартале 2021 года, 10,71 млн рублей;
• ЖК "Галактика. Премиум" — 61,9 кв. м, 2 этаж, сдан, 11,5 млн рублей.

За 1,2 млн в новостройке можно купить место в подземном паркинге. Наземная стоянка на рынок пока не выведена. По словам менеджера, ориентировочная стоимость машиноместа составит 600 тысяч рублей.

Квартиры в "Квартале Che" продаются по эскроу-счетам. Самый выгодный вариант покупки, если не брать во внимание 100-процентную оплату, — ипотека. Во-первых, цена на 9% ниже базовой. Во во-вторых, можно оформить займ по госпрограмме под 5,85-6,1% годовых. Такие ставки сейчас предлагают большинство банков, главное, чтобы сумма кредита не превышала 12 млн, а первоначальный взнос был не менее 15%.

Забронировать жилье можно бесплатно на 2 дня без сохранения цены или за 100 тысяч рублей на 3 недели с сохранением. Внесённая сумма в случае подписания договора учитывается в стоимости.

О застройщике

Группа "Эталон" входит в Etalon Group, основанную предпринимателем Вячеславом Заренковым в 1987 году. Это один из крупнейших девелоперов на российском рынке: по итогам 2020 года петербургская фирма вошла в десятку лидеров по вводу жилья. Застройщику удалось сдать 293 тысяч кв. метров.

Компания отмечалась не только ударными темпами строительства, но и реализацией крупных коммерческих объектов. Например, в 2014 ввели в эксплуатацию крупнейший в Восточной Европе конгрессно-выставочный центр "ЭкспоФорум".

В 2021 году девелопер продолжал в Петербурге строительство десяти жилых комплексов, 8 из них относятся к бизнес-классу.

Качество построенных "Эталоном" квартир на высоком уровне, и уж точно не хуже большинства предложений на рынке в своём сегменте. Основной плюс — отсутствие у застройщика проблемных домов и вообще каких-либо проблем при сдаче объектов в эксплуатацию.

Все же при таком объёме строительства никуда не деться от разочарованных клиентов. Негативных отзывов на форумах в разы меньше, чем положительных, но если вчитаться, то можно увидеть однообразность хвалебных речей. Складывается впечатление, что не все они объективны. А вот жалобы различны. Люди говорят о неверно спроектированной вентиляции ( "Царская столица" и "Самоцветы"), низком качестве использованных строительных и отделочных материалов (ЖК "Ландыши"), отваливающейся от фасадов штукатурке ("Ласточкино гнездо").

Соседи по локации

Главная изюминка, достопримечательность и гордость этой части Московского района — Московские триумфальные ворота. От них между Лиговским и Московским проспектами раскидывается исторический район Ближняя Рогатка, где и строит Группа "Эталон" свой "Квартал Che". От ворот до стройки идти меньше 500 метров, обстановка располагает к прогулкам.

Справа от Черниговской улицы расположены Московский сад, лицей №373, Госакадемия ветеринарной медицины и ветеринарная клиника. Слева — отдел военного комиссариата Московского района, почти достроенный гостинично-деловой центр, Введенская церковь, Свято-Владимирская школа и городская станция переливания крови.

Но стоит пройти 500 метров от триумфальных ворот, и пейзаж меняется. Справа — строящийся комплекс, слева — Новодевичье кладбище за забором. Кресты с гробницами под снегом с дороги не видно. Здесь похоронены деятели искусства, герои войн, установлены статуи и склепы. Новых захоронений не производится, так что некрополь можно расценивать как зелёную зону, которую точно не застроят.

Непосредственно возле "Квартала Che" работают круглосуточный гипермаркет "Лента" и футбольная арена "Комфорт" от детско-юношеской школы. На этом приятное заканчивается.

Ближе к Киевской и Ново-Рыбинской улицам ещё осталась промзона, причём действующая. Главный страх будущих дольщиков — ЗАО "Аист", завод по производству бытовой химии. До территории завода от крайнего корпуса "Квартала Che" 200 метров. По словам работников ближайших предприятий, в округе иногда ощущается острый запах чего-то химического, особенно сильно он мешает жить по утрам. В день моего приезда аромат тоже был, и не самый приятный. Ярче всего он чувствовался со стороны складов, если идти по Черниговской от улицы Булавского. В воздухе витало что-то среднее между запахом гари и стирального порошка. Однако чем ближе я подходила к стройке, тем слабее он ощущался.

Стоит упомянуть о Бадаевских складах, взорванных фашистами в начале блокады Ленинграда. Они находятся рядом с новостройкой, и сейчас там полная разруха, но этой территории обещают редевелопмент. Планы по застройке 27 га земли несколько раз менялись. По последним данным здесь будут построены гостиницы и культурные и деловые центры. Так, в 2020 году компания RBI получила разрешение на строительство МФК "На Киевской улице". Ну и в целом эта земля включена в Стратегию развития Московского района до 2022 года.

Часть территории Бадаевских складов уже преобразили. В конце 2020-го на Киевской улице завершилось строительство здания петербургского филиала архива Российской академии наук.

Не самая благоприятная экологическая обстановка около "Квартала Che" и со стороны Лиговского проспекта. Во-первых, потому что сам проспект загазован. Во-вторых, напротив стройки функционирует рыбокомбинат "Пищевик", а на улице Цветочной, 2 "Зеркальный завод". Хотя нужно понимать, что разрешение на строительство выдавалось после проведения всевозможных экспертиз, в ходе которых ничего опасного для человека ни в воздухе, ни в земле найдено не было.

Социалка и торговля

Круглосуточный гипермаркет "Лента" работает прямо под окнами дома №6. С таким соседом не нужно никаких других магазинов. Впрочем, их пока и нет, ни на Черниговской, ни со стороны Лиговского проспекта.

До торговых центров можно быстро доехать по Лиговскому проспекту. До ТЦ "Лиговъ" — минут 7 на машине, минут 15 на автобусе. До ТРК "Галерея" 10 минут на машине, 20 минут на автобусе. В обоих комплексах есть и рестораны с кафе, и кинотеатр. С досугом у дольщиков "Квартала Che" проблем точно не предвидится.

Теперь к социальным объектам. С местами в государственных детских садах может быть туго. До ближайших в Московском районе ДОУ №46 и дошкольного отделения лицея №373 расстояние 1,5 км. Детские сады в непосредственной близости находятся в Адмиралтейском или Фрунзенском районах. Понятно, что устроить туда ребёнка с регистрацией в Московском районе непросто. Вся надежда на детсады в самом "Квартале Che" или частные учреждения (одно из таких в километре от ЖК).

Школьники квартала смогут посещать лицей №373, до него идти не больше 5 минут. В 2 км на Лиговском проспекте школа №376. На Московском проспекте в полутора километрах есть частная гимназия "Северная Венеция".

Как особенность локации — несколько школ танцев для детей и взрослых в радиусе 2 км. Хореографическая школа "Ланде", отдельно балетная, Школа танцев Владимира Батия, "Виктори ДжимДэнс", танцы на пилоне, танцевально-спортивный клуб "Акцент" и другие подобные учреждения.

С медициной здесь не будет проблем, потому что у Московских ворот располагается многопрофильная клиника "Будь здоров". Если говорить о медучреждениях, обслуживающих по полисам ОМС, то до ближайшей взрослой поликлиники №20 меньше километра. Примерно столько же до детской городской поликлиники №35.

Дороги и транспорт

Транспортная инфраструктура района — сплошной плюс, как для пешеходов, так и для автомобилистов. До станции метро синей ветки "Московские ворота" неспешным шагом 10-12 минут. Три станции на метро, и вот уже самый центр города, Сенная площадь. Туда же минут за 15, если без пробок, можно доехать на наземном транспорте.

По Московскому проспекту ходит всё, от троллейбусов до маршруток. Можно выйти на Лиговский проспект и доехать до станции метро "Обводный канал" фиолетовой ветки или "Лиговской проспект" оранжевой ветки. К 2027 году на пересечении Лиговского проспекта и улицы Тосина обещают построить "Боровую", станцию новой кольцевой линии подземки. Даже железнодорожная станция есть поблизости — до "Боровой" минут 15 пешком.

Для автомобилистов в радость будет широкий Московский проспект, связывающий центр города с южной частью и ведущий в сторону аэропорта "Пулково". Рядом набережная Обводного канала, протянувшаяся на несколько километров с востока на запад, и Витебский проспект, развязку с которым обещают построить при возведении Широтной магистрали скоростного движения (ранее ВСД). С её строительством пока туго, но подвижки есть — в конце 2020 года на эту дорогу уже выделили деньги.

Единственное "но": из-за близости загруженных автомобилями дорог в квартире может быть шумно, особенно в доме со стороны Лиговского проспекта. Зато Черниговская улица тихая, так что при выборе этот факт надо учитывать.

Ну и да, в час пик никуда не деться от пробок. И Московский проспект, и Лиговский стоят по будням плотно. Благо ехать от того же центра до "Квартала Che" по ним недалеко.