ЖК “iLona”: компромисс для любителей городской жизни

Лет 5 назад Калининский район был одним из самых застраиваемых в Петербурге. Особой популярностью пользовалась территория около станции метро "Лесная": за последние годы там появились ЖК "G9", "Life-Лесная", "Облака на Лесной", "Георг Ландрин" и другие комплексы. К 2022 году свободной земли стало меньше, и число проектов сильно сократилось. В планах — очистка этой локации от промышленных предприятий для новых жилых домов, но пока редкие ЖК втискивают в небольшие пустые пятна среди сложившейся застройки.

Под ЖК "iLona" нашли участок площадью 1,13 га на пересечении Нейшлотского переулка и Лесного проспекта. Что появится на этой небольшой территории к 2024 году, узнавал тайный покупатель.

Проект: умный и экологичный

Жилой комплекс "iLona" реализуется под брендом финского застройщика YIT. И хотя российское подразделение YIT весной 2022 года было выкуплено компанией "Эталон", скандинавский уклон проект сохранил. ЖК "iLona", как и большинство уже сданных проектов YIT в России, выглядит очень сдержанным: три серо-коричневых кирпично-монолитных корпуса с секциями высотой 5-10 этажей. Всего в комплексе запроектировано 400 квартир, в рамках первого этапа строится корпус под номером 3 на 138 квартир.

Под домами построен паркинг на 159 машиномест, а часть подземного этажа отдана под кладовые. Спуститься туда можно на лифте. Он, правда, всего один на секцию, но зато грузопассажирский. Во второй парадной корпуса №3 один лифт, например, рассчитан на 63 квартиры — по 7 квартир на этаж.

Территорию дома оградят по периметру, доступ в него будет только по ключу. Парадные не сквозные, поэтому, например, дольщикам корпуса №3 для прохода во двор придется огибать дом, поскольку входы в этот корпус расположили со стороны парковки. Зато здесь повсюду обещают безбарьерную среду: никаких ступенек перед парадными и в холлах. МОПы на рендерах представлены по-фински минималистичными и экологичными. Помимо керамогранита в отделке будут использованы деревянные рейки и клинкерный кирпич в природных бежевых и коричневых оттенках.

Этот комплекс в целом строится под флагом экологичности и энергоэффективности. По официальным данным застройщика, в будущем для ЖК "iLona" планируется получить "зеленый" сертификат BREEAM. Стандарты BREEAM выше требований СаНПиНа, а это значит, что сертифицированный дом, в частности, меньше вредит окружающей среде в процессе строительства и эксплуатации, в нем более высокие показатели по инсоляции, чистоте воды и сбережению энергии. Согласно проекту, в ЖК "iLona" предусмотрена, например, горизонтальная разводка труб отопления, фильтрация холодной воды, поквартирный учет тепла, видеонаблюдение, подключение к системе "Умный дом".

Первый этап строительства, а точнее, корпус №3, по документам должны сдать в III квартале 2023 года, выдать ключи — до 30 ноября 2023. Корпуса 1 и 2, входящие во второй этап строительства, будут введены в эксплуатацию во II квартале 2024 года, а ключи дольщики получат до 27 сентября 2024.

Вопросов к установленным срокам пока не возникает: третий корпус к осени 2022 года был уже остеклен, ведутся фасадные работы. Другие два корпуса, конечно, еще не оторвались от земли, но у них для этого еще почти 2 года.

Квартиры: с саунами и террасами

Из 400 запроектированных в ЖК квартир чуть больше половины (215 квартир) — это студии и однушки. Их площадь начинается с 23,4 квадратных метров. Больших форматов тут совсем мало — на все три корпуса 25 квартир с тремя спальнями. Максимальная площадь жилья — 96,7 кв. м.

В ЖК "iLona" сохранили "фишку" компании YIT — квартиры с финскими саунами. Эти помещения на 3-4 кв. м располагаются рядом с ванными комнатами. Такие объекты — штучный товар, и в основном сауны получили большие трех- и четырех-комнатные квартиры.

Все квартиры в комплексе имеют балкон или лоджию, но в первом корпусе есть еще и терраса. Самая роскошная имеет площадь 20 кв. м. Высота потолков на типовых этажах — 2,7 метра, на последних — все 3 метра.

По умолчанию квартиры передаются дольщикам с предчистовой отделкой. В пакет white box входит:

• выровненные, оштукатуренные и зашпаклеванные стены, готовые под оклейку обоями или покраску;
• выровненный потолок;
• стяжка пола, гидроизоляция в санузлах;
• выровненные оконные и дверные откосы,
• оконные блоки из пятикамерного ПВХ профиля с двухкамерными стеклопакетами и клапанами микропроветривания;
• холодное остекление балконов и лоджий;
• стальная входная дверь со звукоизоляцией;
• электрические розетки и выключатели, щиток электрооборудования;
• радиаторы отопления с теплорегуляторами.

За дополнительную плату у застройщика можно заказать чистовую отделку "Комфорт". Выполняют ее сразу, не придется ждать несколько месяцев после получения ключей. Есть два цветовых варианта: классический и скандинавский. Оба варианта довольно светлые, только в классическом более теплая цветовая гамма.

Что входит в пакет чистовой отделки "Комфорт" от YIT:

• окрашенные водно-дисперсионной краской стены и потолок;
• ламинат 33 класса стойкости в комнатах, гостиной, гардеробной;
• керамогранитная плитка в прихожей, на балконе, в санузле и на кухне;
• настенная кафельная плитка в ванной и туалете;
• оборудование ванной комнаты и туалета: акриловая ванна или душевой уголок, тумба, настенное зеркало, унитаз, раковина, смесители, электрический полотенцесушитель;
• межкомнатные двери с фурнитурой.

На чистовую отделку заключается отдельный договор, но ее стоимость можно включить в ипотеку. Ремонт однокомнатных квартир стоит 24 тыс. рублей с квадратного метр, двушек — 21 тыс. за квадрат.

Цены: больше 300 тысяч за квадрат

Продажи в первой очереди ЖК "iLona" были открыты в июле 2021 года. Согласно сайту Наш.Дом.РФ, к сентябрю 2022 года было продано 66% квартир. Вторая очередь вышла на рынок в марте 2022 года, там за полгода было куплено 10% лотов.

Цены в жилом комплексе стартуют с 7,35 млн. И это за 24-метровую студию на первом этаже второго корпуса. В среднем студию здесь можно купить за 7,7-8 млн рублей, то есть около 300-320 тыс. рублей за квадратный метр.

Однокомнатные квартиры — от 9 млн рублей. Например, за 9,55 млн продается типовая однушка площадью 33,9 кв. м. 281 тыс. рублей за квадрат. 40-метровая однушка евро-планировки стоит от 10,53 млн (260 тыс. за кв. м). 54-метровую двушку можно купить за 13,76 млн (254 тыс. за кв. м).

Квартиры с сауной — недешевое удовольствие: евро-четырехкомнатная площадью 84,5 кв. м на первом этаже продается за 20,05 млн рублей (237 тыс. рублей за квадрат). Самая дорогая квартира в комплексе в сентября 2022 года оценивалась в 28,43 млн рублей. Она находится на 9 этаже второго корпуса и имеет площадь 96 кв. м. В ней есть сауна и две террасы.

Парковочное место в ЖК обойдется в 1,5-1,6 млн рублей. Квадратный метр кладовых помещений стоит от 71,5 тыс. рублей — чем больше площадь помещения, чем дешевле квадрат. Помещение на 6,5 метров обойдется в 468 тыс. рублей, а 3,2 кв. м — 275,9 тыс. (86,2 тыс. за кв. м).

Условия покупки

Все указанные выше цены актуальны только при 100-процентной оплате или ипотеке. При покупке в рассрочку квартира дорожает на 11%. Первоначальный взнос при рассрочке должен быть от 20% от стоимости, оставшийся платеж нужно внести через 4 месяца. Если же не удастся оплатить таким способом, можно будет оформить ипотеку на оставшуюся сумму.

Ипотека в YIT на квартиры в ЖК "iLona" стандартная: от 6% по программе господдержки, от 5% в случае оформления "Семейной ипотеки" (если есть ребенок, рожденный после 1 января 2018 года), от 4,35% для IT-специалистов (если специалист работает в компании, аккредитованной Минцифрой России). У застройщика работает свой ипотечный специалист, который поможет подать документы в выбранные банки.

Бронь бесплатная. На 4 дня за клиентом по паспортным данным фиксируется цена квартиры и подается заявка на ипотеку (или составляется договор ДДУ с полной оплатой или рассрочкой). После подачи документов бронь продлевается на 7 дней, за который и оформляется ипотека.

Застройщик: бывший финский, новый русский

Российский YIT еще совсем недавно был частью финского концерна YIT Corporation. В РФ компания успешно работала с 1961 года, строила жилье в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге, Свердловской области, Казани и Тюмени. В 2018 году YIT слился с финской компанией Lemminkainen и и еще прочнее занял нишу качественного жилья комфорт-класса со скандинавским уклоном.

Но с середины 2019 года вести бизнес в России стало не очень выгодно: после введения эскроу-счетов расходы на обслуживание проектов выросли. Поэтому в информационном поле пошли слухи об уходе YIT с российского строительного рынка. Заходила даже речь о продаже бизнеса крупному девелоперу Glorax.

Все решилось в начале марта, когда из-за ситуации в Украине финский концерн объявил о приостановке инвестиций в России. Спустя пару недель стало известно о покупке российского подразделения финской компании группой компаний "Эталон". Российский девелопер приобрел все имеющиеся на тот момент нереализованные проекты YIT — 19 проектов в стадии проектирования и строительства в разных регионах страны.

Сейчас все, что было в российском YIT до весны 2022 года, можно зачеркнуть, поскольку у "Эталона" свои стандарты, которые также складывались годами. И стандарты эти, к слову, высоки: например, ГК "Эталон" в рамках премии Urban Awards 2021 была признана застройщиком года. На строительном рынке девелопер работает с 1987 года, за ним не висят срывы сроков сдачи, да и в целом нет больших претензий к качеству жилья.

Но поскольку ЖК "iLona" строят еще по проекту финского YIT, будет полезно изучить отзывы на другие комплексы этого застройщика. Основное, что упоминается на большинстве форумов и сайтов, — недоразумения с подземным паркингом. Раз за разом, из дома в дом дольщики, купившие недешевое парковочное место, сталкивались с проблемой: парковка не рассчитана на стандартные автомобили. "Очень узкие проезды", "все царапают машины", "на обычной машине не заехать" и другими подобными фразами изобилую форумы и комментарии под статьями. О подобной проблеме я уже писала в обзоре ЖК "TARMO".

Кроме того, я нашла несколько претензий к плохой шумоизоляции в квартирах YIT, и безразличие к проблемам жильцов со стороны управляющей компании "ЮИТ Сервис". Кто-то говорит о грязных подъездах и высоких тарифах на ЖКУ, другие жалуются на невыполнение заявок от жильцов.

На месте: такие разные соседи

Первое впечатление от локации, в которой строится "iLona", зависит, с какой стороны идти к объекту. Путь по Лесному проспекту с юга на север от станции метро "Площадь Ленина" радует зеленью и исторической застройкой. Вдоль проезжей части много кафе, магазинчиков, скверов, есть церковь и стадион. В тихий летний день здесь отчетливо ловишь ощущение уюта.

Но когда идешь со стороны станции "Выборгская", все предстает в другом свете. Тут пусто и не устроено: у метро стоят палатки быстрого питания, шумит "железка" Выборгского направления ОЖД.

ЖК "iLona" строится на границе двух разных миров: со стороны Нейшлотского переулка на него дышит промзона, с юга веет атмосферой "настоящего Петербурга". И такая двойственность во всем окружении нового жилого комплекса. В списке неприглядных соседей железная дорога, автосервисы, шумный Лесной проспект, автомойка, потрепанное здание, в котором расположилась автошкола и ФНС. Из радующих глаз построек — пожарная часть в здании-памятнике конструктивизма, Неопалимовская церковь, особняк Нобеля и Олейниковой, бывшая церковь Усекновения главы Иоанна Предтечи.

Отдельная радость будущих жильцов ЖК "iLona" — Сампсониевский сад в 200 метрах от дома и Выборгский сад в 500 метрах. Да и в целом этот квартал Калининского района можно назвать зеленым и благоприятным для жизни.

Отдельно хочется остановиться на близости железной дороги. Согласно карте, от корпуса №3 до рельсов всего 150 метров. Здесь проходят поезда, следующие с Финляндского вокзала в сторону Выборга. Иногда довольно часто, каждые 15 минут. С другой стороны, на этом участке сигналы они не подают, а это зачастую является самым раздражающим фактором.

Когда находишься на объекте, кажется, что куда более серьезным источником шума является трамвайная линия на Лесном проспекте. Дольщикам корпуса №1, который строится очень близко к проезжей части, нужно иметь это в виду.

Условия для жизни: все нужное рядом

Жильцы ЖК "iLona" могут чувствовать себя в безопасности: по соседству располагается действующая пожарная часть №11, УМВД России по Выборгскому району — через дорогу буквально напротив. А в полукилометре от домов находится Калининский районный суд.

В радиусе километр от ЖК — 4 детских сада, две общеобразовательные школы, корпуса РАНХиГС, Российского университета дружбы народов, Военно-медицинской академии им. С. М. Кирова МО РФ и Санкт-Петербургского института экономики и управления. До взрослой поликлиники №13 пешком около километра, детская поликлиника №11 находится в 1,4 км.

Первый этаж корпуса №3 будет отдан в эксплуатацию городским властям: там разместится центр для реабилитации детей с инвалидностью.

Некоторые трудности есть разве что с продуктовыми магазинами. До ближайшего супермаркета "Пятерочка" идти 700 метров, "Дикси" — в 450 метрах, рядом с ЖК есть только один маленький круглосуточный магазин. Остается надежда на коммерческие площади в ЖК "iLona" — под них выделен первый этаж корпуса №1. Правда, крупный маркет там не поместится: самое большое помещение всего 88,3 кв. м.

С другой стороны, всего в 10 минутах езды на машине (и в одной станции метро) работает ТРК "Европолис", а там можно найти и полноценный шоппинг, и отдых в кинотеатре или ресторане.

Транспорт: почти центр

В отличие от новостроек около станции метро "Лесная", у ЖК "iLona" более привилегированное и транспортно-доступное положение. Когда весь поток жителей района Кантемировской улицы и проспекта Маршала Блюхера встанет в пробку около Выборгской набережной и Кантемировского моста, дольщики "iLona" смогут относительно свободно проехать по Лесному проспекту. Хотя Литейный мост тоже в часы пик встает наглухо, но таковы реалии жизни в мегаполисе.

В целом же, без пробок до Невского проспекта можно домчать за 15-17 минут, еще две минуты, и вы на Московском вокзале. До станции метро "Выборгская" всего 8 минут, а оттуда до "Площади Восстания" три станции.

До Финляндского вокзала любители загородного отдыха и Выборга при желании можно дойти пешком за 20-25 минут. Хотя железная дорога проходит под окнами ЖК, ближе вокзала станции нет.