ЖК “Октябрьская набережная”: комфорт-класс в окружении промзоны

Октябрьскую набережную ГК "ЛСР" облюбовала давно. Около улицы Дыбенко благодаря девелоперу уже появился и продолжает расширяться большой жилой микрорайон, включающий ЖК "Цивилизация" и "Цивилизация на Неве". Но набережная большая, жилье на ней пользуется спросом, поэтому весной 2021 года ЛСР получила разрешение на строительство очередных высоток в Невском районе вблизи Невы.

Проект: типовые высотки и своя социалка

Строительство ЖК "Октябрьская набережная" является редевелопментом промышленной территории. До недавнего времени на участке находился Асфальтобетонный завод №1, но производство оттуда убрали, а землю площадью 24 тыс. кв. м выставили на торги. В конце 2019 года площадку купила ЛСР, что никого не удивило — застройщик владеет землей по соседству. Все дальнейшие действия девелопера тоже были вполне логичными: застройщик вышел на Градсовет с предложением увеличить разрешенную высоту застройки участка с 40 до 75 метров, предложение одобрили, выдали разрешение на строительство, и в итоге в начале лета 2021 года в новом ЖК уже открылись продажи квартир.

Жилой комплекс возводится на пересечении Октябрьской набережной и проспекта Большевиков на участке площадью 15,4 га. Квартал будет состоять из 11 домов высотой от 16 до 25 этажей, они вместят 4429 квартир. В состав комплекса также войдут три наземных паркинга, детсад на 300 мест и школа на 610 учеников.

В начале 2023 года активные работы велись только на первом 18-этажном доме — его должны сдать в 3 квартале 2023 года. В корпусе запроектировано 867 квартир, и все они малогабаритные: 357 студий и 510 однокомнатных. Других вариантов доме не предусмотрено.

В корпусе будет три секции, в каждой — по два пассажирских и одному грузопассажирскому лифту. Три лифта будут обслуживать в среднем по 289 квартир. На этаже в этом 18-этажном доме расположилось по 16-17 квартир.

На сайте Наш.Дом.рф размещены проектные декларации еще трех домов комплекса: корпуса 3.1—3.3, которые будут строиться в рамках 7—9 этапов. Каждая такая "свечка" высотой 25 этажей вместит по 168 квартир, а сдадут их в 4 квартале 2025 года. Других проектных деклараций в общественном доступе на момент написания обзора не оказалось.

Каркасы домов нового ЖК собираются по любимой технологии ЛСР — из однослойных железобетонных панелей. Кто-то говорит, что это старые добрые панельки, застройщик называет это "бесшовной технологией". Сверху панелей уложат теплоизоляционный слой и штукатурку. Если судить по рендерам, то внешне этот ЖК будет мало отличаться от "Цивилизации", строящейся выше по Неве. Впрочем, различия все же есть: по крайней мере в первом корпусе ЖК "Октябрьская набережная" не предусмотрены балконы.

Застройщик обещает дольщикам безбарьерный вход в сквозные парадные, велопарковки, кладовые на -1 этаже, колясочные на первых этажах. Двор закроют от машин, обустроят там спортивные и детские площадки, зону для выгула собак и другой стандартный набор современных комплексов комфорт-класса. А вот от посторонних двор закрыть не получится: внутри участка, по периметру которого построят жилые корпуса и паркинги, расположатся школа и детсад.

Детский сад должен быть сдан в декабре 2024 года. Расположится он прямо перед корпусом №1, площадку для него уже освободили от старых зданий. К строительству школы планируется приступить в июне 2023 года, а ввести в декабре 2025 года. Все соцобъекты после окончания строительства будут переданы на баланс города.

Заселение жильцов в строящийся сейчас корпус №1 должно начаться уже в 2024 году. А полностью ЖК обещают построить к 2026 году.

Пообщаться с менеджером по продажам и посмотреть на красивый макет строящегося комплекса можно в офисе, который расположился у объекта со стороны Октябрьской набережной. Но на прием лучше записываться заранее, чтобы не наткнуться на закрытые рольставни.

Квартиры и цены

В комплексах комфорт-класса от ЛСР квартиры передаются дольщикам с чистовой отделкой, и ЖК "Октябрьская набережная" не исключение. В чистовую отделку от застройщика входит:

• стальная входная дверь;
• межкомнатные двери с фурнитурой;
• двухкамерные стеклопакеты с функ­цией микропроветривания;
• ламинат 32 класса на полах в кухне, коридоре и в комнатах;
• белые фактурные виниловые обои под покраску на стенах в комнатах, коридоре и кухне;
• двойные электрические розетки и выключатели;
• стальные панельные приборы отопления с терморегуляторами;
• плитка на полу и стенах в санузлах (в скандинавском стиле);
• окрашенные водно-дисперсионной белой краской потолки;
• белая акриловая прямоугольная ванна на каркасе с экраном или душевой акриловый поддон с экраном;
• унитаз с системой горизонтального выпуска;
• раковина с белой тумбой, оснащенная ящиками;
• стальные смесители;
• нержавеющий полотенцесушитель.

В начале 2023 года в продаже находится только первый корпус. Самая маленькая студия в этом доме имеет площадь 20,3 кв. м. Как в остальных квартирах этого дома в ней нет балкона, площадь санузла 2,9 кв. м, а стоит эта планировка от 4,8 млн рублей. В 5,36 млн обойдется студия площадью 25,5 кв. м. В отличие от предыдущей планировки здесь в коридоре есть ниша под шкаф.

Вариантов однокомнатных тоже немного. Самая дешевая однушка площадью в 33,1 кв. м продается за 6,3 млн рублей. Благодаря 16-метровой кухне эта планировка считается "евро". Санузел один и крохотный — 2,6 кв. м. Видовую квартиру такой же площади можно купить за 6,95 млн рублей.

Самые большие выведенные в продажу однушки имеют площадь 37,3 кв. м. Стоит такая от 7,57 млн. Самая дорогая в доме квартира продается за 8,05 млн. Она находится на верхнем 18 этаже, а из окон открывается вид на Неву.

Паркинга в продаже пока нет, их строительство начнется позже, зато можно купить кладовую. Цены — от 300 тыс. рублей за 3 кв. м до 800 тыс. за 10 кв. м.

Условия покупки

Забронировать квартиру в ЖК "Октябрьская набережная" можно бесплатно: сначала устно на три дня, а при предоставлении копий документов — на две недели. За это время удастся оформить все документы, в том числе для получения ипотеки. В ЛСР есть штатный ипотечный специалист, который рассчитает параметры кредита и поможет обратиться в банки.

В начале 2023 года в этом ЖК была доступна "Семейная ипотека" (для семей, в которых в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2023 года родился первый и/или последующий ребенок) со средней ставкой около 5%. По программе господдержки можно получить займ со ставкой от 7,35% годовых. Основное требование — первоначальный взнос не менее 15%. Однако "Банк Санкт-Петербург" предлагал на время строительства дома (до ввода корпуса в эксплуатацию) ставку по кредиту 0,01%. Цена квартиры при этом не меняется.

Субсидированную ставку можно получить, например, в банке "Открытие" — 2,8% на весь срок кредитования. Однако в этом случае стоимость квартиры вырастет на 20%.

Для иногородних клиентов (при наличии постоянной или временной регистрации за пределами Петербурга и Ленобласти) ЛСР предлагает скидку в 50 тыс. рублей. Еще 50 тыс. скинут "за быструю покупку", то есть при подписании договора в течении пары недель после первого обращения к менеджеру компании. А при электронной регистрации договора можно скинуть по 1 тыс. рублей с квадратного метра. Все скидки суммируются.

Можно купить квартиру в рассрочку, которая предоставляется до ввода корпуса в эксплуатацию. Первоначальный взнос при рассрочке составит 20, остальные 80% нужно внести за месяц до сдачи дома. Однако в этом случае стоимость квартиры будет выше, чем при 100-процентной оплате и ипотеке. На сколько именно процентов она изменится необходимо уточнять у менеджера по продажам. В рассчитанном для меня примере разница составила 520 тыс. рублей (7,974 млн при рассрочке и 7,457 млн при ипотеке).

Транспорт: до метро — на автобусе

Один из главных недостатков ЖК "Октябрьская набережная" — удаленность от метро. Кратчайший путь от корпуса на проспекте Большевиков до станции "Ломоносовская" пешком займет больше получаса, ведь идти нужно три километра. Впрочем, мимо ЖК курсирует наземный общественный транспорт. Автобусы №8, №119 и №476 довезут прямо до метро "зеленой" ветки минут за 10-15. Но нужно быть готовым к большому столпотворению на остановках и в салонах автобусов в часы пик: большая часть общественного транспорта едет от "Ломоносовской" на Русановскую улицу, где уже построен густонаселенный микрорайон.

Другой вариант — доехать на автобусе до станции "Улица Дыбенко", но это конечная станция "желтой" ветки, и с нее отправляются в центр города многие жители Кудрово и правобережной части Невского района.

С точки зрения автомобилистов локация ЖК "Октябрьская набережная" выглядит более удачной. Сразу три развязки с КАД находятся в пределах 5-10 минут пути на машине. Перебраться на левый берег Невы можно по Володарскому мосту или Большому Обуховскому мосту (обычно не больше 10-12 минут без пробок). Хотя, конечно, на Володарском мосту и по Народной улице по утрам и вечерам образуются плотные заторы.

За 30 минут благодаря Октябрьской набережной можно доехать до Московского вокзала, а благодаря КАД — до аэропорта "Пулково". Путь до платной трассы Санкт-Петербург — Москва М-11 займет не больше 20 минут.

Атмосфера локации: Нева и трубы на горизонте

Территория между Октябрьской набережной, проспектом Большевиков и КАД — это типичная промзона. Вокруг строительной площадки ЛСР находятся склады, автосервисы, производство пищевых продуктов и бумажных изделий, магазины крепежа и автомобильных шин, бизнес-центры класса "В" и ЛЭП. К моменту заселения новостроек локация вряд ли сильно преобразится: информации о выкупе и редевелопменте промышленных земель в СМИ не появляется, а новый генплан города пока не принят.

Казалось бы — набережная Невы должна быть украшением района, но как назло прямо напротив будущих домов оборудован причал, на котором в теплое время года, как уверяют местные жители в комментариях на различных сайтах, "разгружают баржи с песком и щебнем". В день моего посещения стройки на набережной было тихо, однако причал имеется, на нем стоит рабочая техника, а проход для посторонних закрыт. И судя по небольшим кучам песка, какие-то "грязные" работы там всё-таки ведутся, что создает дополнительный шум и пыль.

Усугубляет промышленную атмосферу множество большегрузов, путь которых проходит по Октябрьской набережной. Движение здесь достаточно интенсивное — от съезда с КАД вплоть до проспекта Большевиков нередко образуются заторы.

В километре от нового комплекса Группы ЛСР работает Правобережная ТЭЦ — ее трубы хорошо видно с застраиваемого участка. А через реку меньше, чем в двух километрах, располагается Обуховский завод — его корпуса характерно выделяются на фоне застройки правого берега Невы.

И поэтому водонапорная башня Обуховского завода — памятник архитектуры, построенный в 1899 году в стиле эклектики с готическими мотивами по проекту архитектора Фёдора Лумберга, выглядит в промышленной застройке несколько чужеродно. Эта сказочная башня могла бы стать яркой достопримечательностью района, но территория вокруг нее не благоустроена, внутри находится хостел, а в соседнем здании из красного кирпича расположилась частная компания. Ценители истории опасаются, что после окончания строительства всего ЖК "Октябрьская набережная" эта водонапорная башня потеряет на фоне высоких новостроек свою красоту.

Условия для жизни: магазинов мало, но есть парк

Поскольку эта часть Октябрьской набережной по большей части остается промышленной, то с социальной, торговой и развлекательной инфраструктурой тут все печально. Основная часть необходимых для комфортной жизни учреждений находится западнее, на противоположной стороне от проспекта Большевиков. Правда и там есть только небольшие супермаркеты типа "Пятерочки" и "Магнита", ближайший торговый центр "Штрихкод" находится на Народной улице в двух километрах от ЖК, а до крупного ТРЦ "Мега Дыбенко" придется 15-20 минут ехать на машине.

Существующие детские сады там же, за проспектом Большевиков. До ближайших ДОУ №87 и дошкольного отделения СОШ №338 всего 10 минут пешком, другой вопрос — будут ли там места для всех желающих после заселения корпусов ЖК "Октябрьская набережная".

В радиусе двух километров от ЖК на правом берегу Невы расположено восемь школ, в том числе гимназии. После ввода школы во дворе жилого комплекса проблем с получением среднего образования быть не должно. Также в этом районе находится Пожарно-спасательный колледж.

До детской поликлиники №33 от "Октябрьской набережной" идти километр, там же находится госпиталь ветеранов войн и онкологическое отделение Невского района. Сама же взрослая поликлиника №8 расположена дальше, на улице Новосёлов, в двух километрах от ЖК.

Одна из изюминок района — сад Чернова Дача, усадьба Сосновка и большая зеленая территория за ней. Других парков и скверов в округе нет, поэтому близость этой зоны скрасит жизнь в окружении промзоны.

Застройщик: один из лидеров

ЛСР уже много лет подряд входит в ТОП крупнейших девелоперов региона. Согласно Единому ресурсу застройщиков, по итогам 2022 года компания заняла третье место по объему сданного жилья в регионе: за 12 месяцев ЛСР построил 232 117 кв. м.

В январе 2023 года в процессе строительства у ЛСР находилось 15 объектов. Жилые комплексы комфорт-класса у девелопера обычно не блещут оригинальностью и представляют собой высотки из сборного монолита без архитектурных изысков. Уже несколько лет ЛСР осваивает территории бывших промзон или просто пустующие земли, реализуя на них проекты комплексного освоения территории. В их числе ЖК "Новая Охта", ЖК "София", ЖК "Цветной город", ЖК "Цивилизация", ЖК "Ручьи" и другие.

Несмотря на кризисы последних лет, ЛСР строит свои дома по-прежнему быстро, просрочек не допускает, обязательства перед дольщиками выполняет (хотя не все жильцы сданных корпусов согласны с этим утверждением). Квартиры в корпусах комфорт-класса передаются покупателям с чистовой отделкой. И всё бы хорошо, но вот только среди десятков хвалебных отзывов, удивительно схожих между собой, встречаются единицы резко отрицательных, каждый из которых уникален. То ли, как писал классик, "все счастливые семьи похожи друг на друга, каждая несчастливая семья несчастлива по-своему", либо не все лестные эпитеты в отношении ЛСР были написаны реальными клиентами.

Негатив в сторону девелопера можно разделить на две большие категории: недостаточно внимательное отношение к клиентам после совершения сделки (в том числе это касается гарантийного обслуживания), и качество сданных домов: плохая шумоизоляция, дешевые отделочные материалы, подтопляемые подземные паркинги и т.д.