ЖК “G9”: камерный бизнес-класс в квартале у "Лесной"

Название комплекса "G9" - это всего лишь отсылка к адресу, дом возводится на улице Грибалёвой, 9. Но маркетологи "КВС", развивая идею, придумали девять причин купить квартиру в строящемся ЖК. Тайный покупатель разбирался, насколько рекламные обещания соответствуют действительности.

С котельной на крыше

На земельном участке 0,75 га "КВС" возводит пятисекционный 11-12-этажный дом на 316 квартир. Архитектурный облик разработала "Студия "М4". Эта компания и ранее создавала проекты премиум-класса в Петербурге, например, "Граф Орлов", "Линкор" и "Премьер-Палас". В портфеле есть поликлиника в Озерках и детсад на Дунайском.

В "G9" запроектированы 1-3-комнатные квартиры и студии. В каждой остеклённые лоджии, а на 12 этаже открытые террасы. Высота потолков со 2 по 10 этаж небольшая - 2,72 метра, зато на 11-м - уже 3,17 метра, на 12-м - все 3,21.

Под домом строят полумеханизированный паркинг на 186 автомобилей. Однако для жильцов предусмотрено 162 места. На оставшихся 24 свои машины будут размещать сотрудники и посетители офисного центра. На сайте объекта сообщается, что машиноместа укомплектованы трехуровневыми парковочными системами, но пока неясно, будут ли они зависимы друг от друга или нет. Парковка в продажу ещё не выведена, вероятно, часть мест будут сдаваться в аренду.

На открытых площадках - еще 26 мест для гостей. С учётом того, что квартир больше 300, с парковкой у жильцов, которые не готовы купить парковочное место, могут возникнуть проблемы.

Двор сделают свободным от машин и посторонних, за ворота удастся проникнуть лишь с индивидуальным ключом. По периметру установят камеры видеонаблюдения. На 2000 кв. м между секциями создадут прогулочные зоны, соорудят фонтан, высадят деревья и оборудуют детскую площадку от датского производителя Kompan. Рядом с домом разместится велопарковка на 64 места.

Одно из преимуществ комплекса - собственная газовая котельная, её построят прямо на крыше. Это значит, что жильцы не будут зависеть от городского графика теплоснабжения. Да и горячая вода, по словам менеджера, окажется дешевле, ведь нагреваться она будет на месте.

Заявленная энергоэффективность "G9" - очень высокая, соответствует классу "А". Согласно законодательству, владельцы квартир такого класса на три года освобождаются от уплаты налога на имущество.

Первые этажи отдадут под коммерцию. При этом в буклете отмечается, что эти площади не продаются, их будут сдавать в аренду - "исходя из потребностей жителей дома". Уже запланированы банк, офис нотариуса и салон красоты. К первой секции будет пристроен офисный блок. Обслуживать жителей будут лифты марки Steimberg.

Вопросы по началу вызывает офисная секция, встроенная в дом со стороны улицы Грибалёвой. Но менеджер по продажам развеяла мои опасения. В кабинеты переедет главный офис застройщика, который сейчас располагается за Парнасом. По сути, "КВС" строит "G9" для себя. По уверению менеджера, в доме квартиры купили многие сотрудники компании, в том числе из руководящего звена.

От студий до трёшек с каминами

"КВС" называет объект "клубным домом", поскольку в нём запроектировано всего 316 квартир. По сравнению с соседними жилыми комплексами - это и правда камерный ЖК. В том же "Life-Лесная" больше полуторы тысяч планировок. В четырех секциях "G9" на этаже по 4-6 квартир, а вот секция 1 будет более населённой. Там один коридор связывает аж 12 соседей.

По квартирографии ЖК "G9" едва ли дотягивает до бизнес-класса. Всё-таки этот статус, согласно исследованию консалтинговой компании Knight Frank, не предполагает наличие студий, а в новостройке от "КВС" их 40 - 13% от общего количества. Причём по площади эти квартиры невелики - 25 кв. м.

Однушек и двушек в комплексе почти поровну - 116 и 117 (36%), трёхкомнатных всего 43. Площадь самой большой квартиры 86 кв. м.

В квартирах "G9" не предусмотрено ни гардеробных, ни мастер-спален с собственным санузлом. На сайте объекта есть раздел "редкие форматы квартир". В список "редких" включены студии с кухнями-нишами, трёшки с возможностью установить дровяные камины, планировки с террасами, панорамным остеклением, окнами в ванных комнатах и потолками выше 3 метров.

В конце марта 2019 года цена квадратного метра стартовала с 141,5 тыс. рублей. Во столько оценивался квадрат трёхкомнатной квартиры площадью 86,88 кв. м на 2 этаже. Её стоимость - 12,29 млн рублей. А вот в студиях цена квадратного метра достигает 173 тысяч. Так, самая дорогая 25-метровая в конце марта 2019 обойдётся в 4,33 млн.

Однушку площадью 35,88 кв. м на 3 этаже предлагают купить за 5,95 млн, двушка на 47,8 кв. м обойдётся в 7,25 млн, а самую дешёвую трёшку можно купить за 11,03 млн.

Цены в "G9" соответствуют петербургскому рынку. Основной конкурент - ЖК "Life-Лесная" от ГК "Пионер". Однокомнатная квартира площадью 40,15 кв. м в корпусе с аналогичным "G9" сроком сдачи (конец 2019 года) продаётся там за 6,79 млн рублей - это 169 тыс. рублей за квадрат с отделкой. Цена двушек в этом же корпусе стартует с 9,49 млн рублей - такова стоимость квартиры 60,25 кв.м.

Отделка: без права выбора

Квартиры в "G9" сдают с чистовой отделкой. Претензий у клиентов "КВС", если верить форумам, мало даже в комфорт-классе. А бизнес-класс предполагает использование более дорогих материалов зарубежных производителей.

В пакет отделки от "КВС" входит:

• немецкий ламинат Egger в комнатах, коридоре и кухне;
• керамическая плитка "Керамин" в санузлах, окрашенные водоэмульсионной краской потолки;
• сантехника шведской марки Swedbe;
• виниловые обои в комнатах, кухне и коридоре - производитель не указан;
• металлические входные двери с декоративным покрытием под дерево;
• межкомнатные двери - тип не указан;
• стальные панельные радиаторы отопления Vogel&Noot с терморегулятором;
• счетчики воды и электричества;
• металлопластиковые двухкамерные стеклопакеты с напылением, защищающим от ультрафиолетового излучения.

Выбрать цвет отделки покупатель не может, все квартиры будут выполнены в единой светлой гамме.

Застройщик также предлагает вариант без чистовой отделки, но он возможен только при покупке двух квартир для дальнейшей перепланировки на 12 этаже. Например, можно приобрести двушку и однушку с террасами, чтобы объединить их. В этом случае в помещениях выровняют стены и потолки, сделают стяжку пола, выполнят электроразводку и установят подоконники. Правда, перепланировку придётся делать самостоятельно.

В холлах уложат плитку из керамогранита светлых тонов, которая будет имитировать дерево. На стенах повесят зеркала, в подвесной потолок встроят светильники. В проекте мест общего пользования значатся комнаты для мытья лап животных и колёс велосипедов. На входных дверях установят видеодомофоны.

Условия покупки

"КВС" предлагает покупателям три вида рассрочки без промежуточных платежей:

• первоначальный взнос от 15%, остаток через 3 месяца, расчёт от цены как при 100-процентной оплате;
• первоначальный взнос от 20%, остаток через 6 месяцев, удорожание квартиры на 4%;
• первоначальный взнос от 50%, остаток до декабря 2019 года, удорожание на 4%, на первый взнос от 50% предоставляется скидка 5%.

Также можно оформить рассрочку с равными ежемесячными или ежеквартальными платежами с полной выплатой до 31 декабря 2019 года. Первоначальный взнос должен быть не меньше 30%.

Ипотечные условия на этом объекте у "КВС" стандартные. Можно найти варианты под 9,5%, например, у банка "Россия" для зарплатных клиентов, но в среднем это 10,5-11,5% годовых. В случае, если в семье после 1 января 2018 года родился второй или третий ребёнок, можно воспользоваться льготным периодом со ставкой 6% - от 3 до 8 лет.

Клиент может получить скидку 50 тыс. рублей по "Карте друга", нужно лишь найти человека, купившего квартиру в "КВС". Эти карты активно предлагают даром на форумах о недвижимости.

Продажа парковочных мест в конце марта ещё не началась. Менеджер даже не смог назвать ориентировочную стоимость, однако уверила, что часть стоянки будут сдавать в аренду. Также не выведены на рынок кладовые. обо всех изменениях менеджер обещала уведомлять клиентов заранее.

На месте и в офисе

На улице Грибалёвой, где строится жилой комплекс, пункта продаж нет. Есть стойка "КВС" на втором этаже "Европолиса", но толку от сидящих там консультантов мало. Две девочки едва владеют информацией о доме и при любой возможности пытаются перевести потенциального клиента на общение по телефону. Впрочем, в офисе можно посмотреть на красочный макет "G9".

Центральный офис продаж расположился на Парнасе, на 5-м Верхнем переулке, д. 1, корпус 5, литера А. Добраться своим ходом без автомобиля туда непросто - 40 минут по грязи мимо оживлённой дороги. Застройщик готов вызвать для посетителя такси. Для этого нужно доехать до станции метро "Парнас" и позвонить менеджеру, который закажет машину.

В офисе на Парнасе работает шоурум и можно посмотреть на качество отделочных материалов от "КВС". Я планировала увидеть полноценную демонстрационную комнату, а то и квартиру, а получила лишь стеллаж с примерами обоев, плитки и ламината. Менеджеры объяснили: объектов много, уровень разный, качество отделки отличается. Поэтому приходится довольствоваться малым.

Место: метро, школы и много соседей

О всех плюсах жизни на улице Грибалёвой я уже писала в обзоре ЖК "Life-Лесная". У "G9" положение ещё чуть лучше: дом строится в 150 метрах от Кантемировской улицы. Это значит, что до станции метро "Лесная" путь займёт не больше 10 минут.

Для пешеходов есть несколько остановок общественного транспорта на прилегающих улицах и железнодорожная станция "Кушелевка", которая обслуживает пригородные поезда Приозерского и Ириновского направлений. До неё идти минут 15. Ярые приверженцы пеших прогулок смогут за 40 минут дойти до Петроградки, например, до Ботанического сада.

Автомобилистам до 104 километра КАД без пробок ехать минут 10, до площади Восстания - минут 15, с пробками можно управиться за полчаса. Правда, отсутствие заторов на дорогах в этой части города, скорее, исключение: движение на Кантемировской улице интенсивное. Но за близкое расположение к центру города приходится чем-то платить.

Район станции метро "Лесная" обжитой, здесь достаточно социальных объектов. Только в радиусе 300 метров от "G9" работают две школы - №104 и №123. Плюс две частные на расстоянии полукилометра.

Аналогичная ситуация с детскими садами. Ближайший к "G9" ДОУ находится в 300 метрах. Рядом есть специализированный сад №29 для детей с общим недоразвитием речи. До детской поликлиники №11 чуть больше километра по прямой, взрослая городская поликлиника №14 находится недалеко от детской, на Тобольской улице, 4.

Вопрос в том, выдержит ли инфраструктура планируемый рост местного населения. Да, в "G9" всего 316 квартир, но ведь по соседству строится ЖК "Life-Лесная" на 1791 квартиру и ЖК "Облака на Лесной" на 1362 квартир. К сдаче всех строящихся корпусов, а случится это к началу 2021 года, в районе Кантемировской-Грибалёвой-Полюстровского будет тесновато: плюс три с лишним тысячи семей, всего два новых детских сада (один - на 105 мест, проект второго не разработан) и ни одной новой школы.

Зато жителям есть, куда ходить за покупками и развлечениями: в 300 метрах от "G9" находится ТРК "Европолис" с магазинами, кинотеатром и парком аттракционов. Неподалёку "Мебель-Сити 2" и "Аквилон".

Неплохо дела обстоят и со спортивными секциями. Вдобавок к спортзалу на Кантемировской улице, где есть секции футбола, волейбола, тенниса и баскетбола, несколько месяцев назад открылся спорткомплекс "Шанс Арена" с ледовой площадкой. Этот комплекс почти вплотную примыкает к восточному крылу "G9".

Отдельно хочется сказать о парковках. В 2019 году проблем с местами для машин в районе строительства "G9" не было по нескольким причинам. Во-первых, в округе располагаются дома с типичными российскими дворами, где не запрещено оставлять автомобиль. Во-вторых, около "Мебель Сити-2", вдоль улицы Грибалёвой есть несколько платных парковок. Ну и в-третьих, эта территория долгие годы была промышленной, здесь не так много жилья, а куда больше предприятий и разных СТО. Но после заселения трёх строящихся комплексов ситуация сильно изменится. в подземные паркинги поместятся немногие, да и не каждому такая стоянка по карману. Поэтому с парковкой автомобиля у новоявленных жильцов могут возникнуть трудности.

О застройщике

Клубный дом "G9" - это собственный инвестиционный проект компании "КВС". Подробно об этом застройщике я писала в обзоре ЖК "Кирилл и Дарья". Глобально ругать компанию не за что: ни долгостроев, ни обманутых дольщиков, ни срывов сроков строительства за ней не числится. В 2017 году "КВС" получила золотой знак "Надежный застройщик России", премию национального конкурса CREDO-2017 и диплом конкурса Ленобласти как лучший застройщик малоэтажного жилья. В этом же году микрорайон "Новое Сертолово" собрал сразу несколько специализированных наград.

А в остальном как у всех: отдельные жалобы были, есть и, вероятно, будут. Через несколько лет после заселения в квартиры с отделкой дольщики ЖК "Gusi-Лебеди" стали жаловаться на отклеивающиеся обои, обвалившуюся штукатурку и плесень на стенах. Жильцы "Линкора" говорят о некачественной отделке МОПов, плохо работающих лифтах и грязи во дворах. Ну и немало жалоб на управляющую компанию "КВС-Сервис", которая, по мнению собственников, не справляется с содержанием жилья, при этом завышает плату за свои услуги.